| 标题 | 职工已购公房上市问题研究 |
| 范文 | 李 珂 摘要职工已购公房上市交易是房地产交易中的特殊问题。允许公房上市能带来多方面的积极意义,但公房上市在立法及实践中尚存在一些亟待解决之处,如已购公房与商品房、已上市交易公房与未上市交易公房在同一市场上的运作问题,公房上市的评估问题以及上市公房“两证”不全的问题等。这些问题的解决有赖于科学、严密的立法设计,有赖于人们法律意识的普遍增强,更需要社会诚信度的普遍提高。 关键词已购公房 房地产权 “两证”合一 中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2009)05-224-02 从宏观上讲,允许已购公有住房上市交易保持了房地产制度的连续性,加快了住房新体制的建立,同时也是深化城镇住房制度改革的需要。我们需要对上市公房的相关法律法规予以完善,对公房上市具体操作中出现的一些问题加以研究和解决。 一、已购公房与商品房、已上市交易公房与未上市交易公房在同一市场上的运作问题 (一)土地出让年限与出让收益问题 同一幢职工住宿楼内的几十甚至上百套公房,有的上市交易,有的不上市交易,甚至有的尚未被职工真正购买,那么土地年限如何计算和划分?按照国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地的通知》第二条的规定,已购公有住房所在宗地为划拨土地的,从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年限,确定出让土地使用权截止日。此后其他各套住房上市时,其土地出让年限相应缩短,以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。同时,建设部发布的《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(以下简称《公房上市暂行办法》)第十条规定,已购公房职工将公房上市出售需补交土地收益。由此看来,花钱拿到土地使用权的有使用期限限制,不花钱的反而没有使用期限限制;上市的补交地价,未上市的仍然无偿使用土地,这显然是不公平的。 职工按房改价购买的公房,其价格中不包含土地收益部分,因此按市场价出售或出租公有住房时必须补交土地出让金或所含的土地收益。这笔土地收益由购房职工交给谁?这里应分两种情况:职工若是购买划拨土地上的公有住房,土地收益由房屋土地管理部门代收后上缴财政;若是原产权单位购买商品房后,再以房改价格出售给职工,土地收益则由购房职工交还给原产权单位。但是对于第二种情况,在实践中,买方是依据财政部制定的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第二条规定,将土地出让金或相当于土地出让金的价款直接交于国土部门,对这部分资金如何再从国土部门返还到原产权单位,法律尚无相关规定。 (二)商品房与无地价住宅的同时运作问题 商品房如果与无地价住宅(如尚未上市但有待上市的公房)在同一市场运作,其年限差、价值差如何解决?以什么作为计算标准? 公房上市交易必须补交土地出让金与相关税费,意在与商品房及私人住房的上市起点相同,但实际操作时出现的问题较多。基于此,有学者提出了“两个市场同时运作”的方案①:使一部分高收入家庭完全按市场运作即房地合一,进行商品房(含土地使用权)交易;为广大中低收入阶层提供房改房、经济适用住房和廉租房,将公房上市前采用的土地无偿划拨方式改为收取年地租形式,按月分摊在公房的每建筑平方米里。这样,中低收入家庭可以承受,公房上市后也不必再补交土地出让金。公房出售时只转移房屋产权,不计地价,房屋产权的受让者再同转让者转让房屋产权前一样按月缴纳年地租。如果这一群体生活水平提高而步入高收入阶层,就引导他们购买商品房,使其消费层次从单纯的房屋产权市场过渡到房地合一的商品房市场。 二、公房上市的评估问题 依据《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地的通知》第一条关于补交土地价款的计算公式,公房上市后补交的土地出让金或相当于土地出让金的价款是以标定地价为基数计算的,但随着住宅区域环境的不断改善,职工公房地段的级差地租也是不断变化的,当年出售与若干年后出售的住宅所补交的地价有很大差异。那么,标定地价也不应当是个静态的数字,理应随职工公房地段的级差地租的变动而重新被予以评估。再者,《公房上市暂行办法》第八条规定:“成交价格按照政府宏观指导下的市场原则,由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实,对需要评估的房屋进行现场勘察和评估。”现场勘察和评估能够使公房交易双方的成交价格得到政府管理部门认可,房屋地价评估应当由专门的中介机构进行,房地产交易管理部门作为管理机构怎么能够代行专业评估机构的职责?由房地产交易管理部门进行勘察和评估能否保证公正性?《公房上市暂行办法》第八条的规定行政色彩太强,以至于与现实情况相背离。 三、上市公房“两证”不全的问题 公房上市并不是公房的实体直接进入市场进行流通,而是围绕公房的一系列权利的转移。我国采取不动产物权登记要件主义,对土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。为了保障交易安全,公房上市的登记发证立法设计显然十分重要。 (一)职工已购公房上市出售前后的房地产权问题 建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定,除法律法规另有规定外,城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权人一致,不得分离。房屋产权转移时,该房屋占用土地的使用权同时转移。此即“地随房走”原则。同时,国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条确立了“房随地走”原则。由此可见,我国法律确认房、地产权是不可分割的。然而,职工已购公有住房具有一定的特殊性,它是职工按照国家住房制度改革政策购买的公有住房,亦即房改房。已购公房中的土地使用权是无偿划拨得到的,并未像商品房那样已缴纳土地使用费而获得土地使用权,职工已购公房的土地使用权部分仍然属于国家,购房职工只拥有房屋产权部分。因此,房改时的公房出售实则属于一种不完全的市场交易。职工将已购公房上市出售是按市场价进行的,市场价格则是包含了土地使用权的,所以房改时未缴纳但在上市交易过程中体现出来的土地收益理应由国家收取。这种包含了土地使用权流转的房地产权交易才是完全的市场交易。 (二)上市公房“两证”不全问题产生的原因及后果 根据我国《土地管理法》和《房地产管理法》等房地产相关法律法规的规定,我国国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的取得、转让都要依法办理登记手续,国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度,采登记要件主义。居民只有依法取得了房屋所有权证和土地使用权证以后,其房地产权才能受到法律保护,也才能进行房地产交易。但城镇许多划拨的国有土地尚未登记,大多数公有住房也没有经过初始登记,一方面使得许多职工购房后不能拿到房地产权证书,自己的房地产权得不到法律认可,并丧失了将已购公房上市出售的机会;另一方面,也为意欲购买上市待销售公房的消费者埋下了诸多隐患。 1.上市公房“两证”不全问题产生的原因 自国家关于已购公有住房上市出售的相关法律法规出台以来,加之公积金制度在全国的推行和住房金融政策的放宽,公房上市的呼声很高,有些已购公房职工尚未等办完全部城镇公房产权登记就将公房上市,一边入市一边办理登记手续。针对这种情况,建设部在《公房上市暂行办法》第九条中规定:“在本办法实施前,尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底以前需要上市出售的,房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续,办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起30日内由受让人持变更后房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地行政管理部门办理土地使用权变更登记手续。”既然卖方尚未领取土地使用权证书,土地使用权尚未经过初始登记,买方又何谈办理土地使用权变更登记手续?与其规定为“变更登记”,倒不如直接规定为“买房凭变更后的房屋所有权证书到房地产管理部门缴纳土地出让金②后直接办理土地使用权初始登记”为宜,只不过这初始登记人已由原公房所有者转变为购买上市公房的消费者。自《公房上市暂行办法》颁布以来,国家至今仍未出台法律明确规定职工已购公有住房上市交易前必须已同时办理了房地产权证,因此“两证”不全的已购公房实际上仍在市场上继续交易流转。 《公房上市暂行办法》体现了简化房地产交易与房屋权属登记程序的思想,这与城镇住房制度改革的根本目的相一致,但是,这一做法在提高房地产交易效率的同时,也容易引致房、地“两证”不全的问题尤其是购房者对《国有土地使用权证》的迟延或忽略办理的问题。 2.“两证”不全的后果 (1)已购公房职工未办理《国有土地使用权证》的不利后果 城镇许多划拨的国有土地尚未登记,大多数公有住房也没有经过初始登记,这些原因使得许多职工购房后不能拿到房地产权证书,购房职工的房地产权得不到法律认可,并丧失了将已购公房上市出售的权利。 (2)消费者在购买未办理《国有土地使用权证》的上市公房时的不利后果 由于《公房上市暂行办法》第九条允许尚未领取土地使用权证书的已购公有住房上市销售,使购买公房的消费者难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况。一些已购公房职工为摆脱债务纠纷,将其土地证仍抵押在银行的公房上市出售,并向购买其房屋的相对人谎称其国有土地使用证只能在办理完房屋过户登记手续后才能拿到,这正是利用了前文中提及的《公房上市暂行办法》第九条中关于公房上市交易与补办《国有土地使用权证》的时间差。《公房上市暂行办法》第五条只规定了已抵押且未经抵押权人书面同意转让的已购公有住房不得上市出售,但却未规定相关部门对于上市出售的公有住房是否为抵押财产如何进行审核。由此,立法的不严密,售房者的不诚信,再加上购房者对房地产法律法规的不熟悉等都是诱发公房买卖不安全性的因素。 (3)消费者在购买上市公房后仍未办理《国有土地使用权证》的不利后果 第一,消费者在购买上市公房后未办理《国有土地使用权证》就丧失了当其房屋所占用土地的使用期限到期时申请续期的凭证。一旦未能按时申请续期,其房地产就将由国家无偿取得。 第二,消费者购买上市公房时所支付的购房款里已经包含了土地出让金,如果未依法办理《国有土地使用权证》,在房屋拆迁补偿时会遭受损失。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定,房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此,拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值,还包含了土地使用权价值。消费者在购买上市公房时,就已经支付了相应的土地使用费。如果未办理土地使用权证,在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。 第三,《国有土地使用权证》还是房屋抵押、转让的重要凭证,未办理则丧失了将房屋进行抵押、转让的合法权利。 (三)“两证”合一的办法值得推广 目前,我国北京、天津、青岛和福州等地已对公房上市采用了“两证”合一的办法,将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》合为《房地产证》统一发放给已购买公房的职工,并规定只有当职工持有公房《房地产权证》时才能将其已购公房上市交易。“两证”合一的做法从根本上保障了购房者产权的完整性,保护了房屋所有权人的土地合法权益。同时,实行房、地统一登记两证合一,实现了房、地统一管理闭合,将有效地控制房地产抵押中的金融风险,规范了已购公房上市交易秩序。“两证”合一的做法得到了我国学术界和社会各界的广泛认可,但是,“两证”合一的办法多以地方性法规的形式发布并实施,为更好地保护已购公房职工的房地产权,在更大范围内规范职工已购公房的上市交易秩序,“两证”合一的做法值得在全国范围内推广,并适时上升到国家立法层面。 公房不同于产权明晰的私人住房,为保证公房上市交易的安全性,我们需要一套有别于一般房地产权流转的特殊法律规范。我国现行关于职工已购公房上市流转的立法尚不健全,本属于民事权利的不动产物权仍由行政管理法加以调整。此外,购房者对房地产法律还较为陌生,维权意识(尤其是房地产权办证意识)比较淡薄,对房地产买卖风险防范能力尚存不足。诚信度的增强是房地产市场健康发展的基础,科学严密的立法设计和人们法律素质的普遍提高对于规范职工已购公房上市交易市场更不可或缺。 注释: ①刘维新.中国城镇发展与土地利用.商务印书馆.2003年版.第272页. ② 根据财政部制定的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第二条的规定,已购公有住房上市出售时,由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后再办理房地产权登记. 参考文献: [1]林增杰.公房入市政策研究.首都经济贸易大学学报.1999(4). [2]曹国斌.开放公房二级市场的意义.学习论坛.2000(6). [3]傅十和.发展和规范我国住房二级市场.管理世界.2000(2). |
| 随便看 |
|
科学优质学术资源、百科知识分享平台，免费提供知识科普、生活经验分享、中外学术论文、各类范文、学术文献、教学资料、学术期刊、会议、报纸、杂志、工具书等各类资源检索、在线阅读和软件app下载服务。