| 标题 | 房地产企业融资策略研究 |
| 范文 | 韩轲 摘 要 近年来，伴随着国家宏观政策对房地产行业的持续调控，以及各地对中央“房住不炒”政策方针的贯彻落实，房地产行业逐渐从“黄金时代”步入了“白银时代”，房地产企业在资金端面临的压力较以前年度陡增。众所周知，房地产企业是典型的资金密集型企业，资金是房企的生命线，企业的市场扩张、土地储备、项目开发、市场营销各个环节均需要大量的资金予以支撑，以保证企业稳定、良性的运转。融资是房地产企业除销售外最为重要的获取资金的手段。目前，大多数房地产企业在融资上普遍存在融资渠道过于单一、融资方式不够多元化、融资成本普遍较高等问题，在过去的一、二十年里，相对充足的销售回款和较高的项目收益率抵消了部分融资端单一化、粗放化给企业带来的负面影响。但是，在现行政策环境下，地产企业的资金端需要逐步向精细化、多元化、去杠杆化转型。本文在分析房地产企业融资的重要性基础上，分析了房地产企业融资现状，探讨了当前地产企业融资管理存在的问题，并有针对性地提出了完善房地产企业融资管理的策略。 关键词 宏观政策 房地产企业 融资管理 融资策略 一、引言 2019年7月30日，中央政治局经济会议再次明确了“房住不炒”的政策指导，同时提出了“落实地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济手段”的新观点。新的政策导向为地产行业未来的发展指出了明确的方向。房地产企业需要根据中央新的政策精神调整原有的经营理念、经营方式;制定新的总体发展战略及职能分战略。融资工作作为房地产企业的重要工作之一，也需要在新时期以新的融资策略来开展工作，要充分梳理和认识原有融资策略的不足，通过对政策的深度解读制定出新的融资策略，确保企业可以获得持续、稳定的融资现金流，保证企业融资畅通、资金安全。 二、房地产企业融资现状 （一）项目贷款融资 项目贷款是房地产企业比较传统，运用比较普遍的融資产品，也是房地产企业资金的主要来源之一。该类贷款主要是依托符合432要求的房地产开发项目，即项目需要符合四证齐全、30%自有资金到位，二级资质三个硬性要求。目前，该类贷款的融资最大规模可用总投剔除地价款部分来进行匡算，用途为融资项目的后期开发建设。从资金来源划分，此类贷款还可划分为银行表内产品和表外产品，区别就在于银行所投入的资金是其自有资金还是理财资金。不同来源的资金银行的监管程度也是不同的，对于银行表内资金投放的开发贷款，目前银行普遍严格按照受托支付形式予以投放，需要严格根据工程进度、合同付款约定等条件投入贷款，贷后管理需要提供的资料也较为严格;表外产品由于其通过银行理财资金或者同业资金借助合法通道募集而来，要求的收益回报较高，用途上比开发贷灵活，是补充地产企业营运资金的有效工具。近几年以来，监管机构持续对理财资金借道投资房地产企业的融资业务收紧额度，明确严禁违规理财产品流入房地产。 （二）公开、非公开发行债券融资 目前，金融市场上可供各开发商选择的发行平台还是比较多的，比较大的有沪、深两大交易所平台、银行间交易商协会平台，以及像北京金融资产交易所这样的规模较小、产品相对较单一的发行平台;发行品种有交易商协会的中期票据，短期融资券和交易所的公司债等这类的传统公开或非公开的信用债，也有北金所这类平台的债券融资计划和委托债权融资等新产品。债券发行对发行人的信用要求较高，发行人的信用评级与其发行成本息息相关。并且，此类产品在资金用途方面也比较单一。募集资金通常只能用于归还企业原有的带息负债，且这些负债还要满足协会的相关要求。2018年以前部分产品还设有一部分补充房企流动资金的比例，但近几年比例逐渐降低，目前最新的政策是基本不考虑补流用途。另外，大多数公开发行的产品虽然价格相对较低，但发行规模还会受到企业自身净资产40%的规模限制，一般的房企发行规模也是非常有限的。 （三）公开发行股票融资 股份制房地产企业通过上市发行股票来获得投资所需要的资金是上市房地产企业原有的一条重要的融资渠道，但是房地产企业上市融资在宏观调控背景下难度不断加大，早在2010年国家颁布新“国十条”后，证监会就表示过暂缓房地产企业的上市受理申请.自此，国内的房地产企业再未有IPO案例。少数房企则通过借壳等方式曲线入市，最近一次是在2015年，当年湖北金环和绿地控股成功借壳上市。目前房企A股IPO进程最快的万达商业，其在证监会的审核状态为“预先披露更新”，房企IPO之路还将较为漫长。定向增发也是地产企业通过资本市场实现再融资的另一手段，但同样受到近几年宏观调控的影响，无论从定增规模，还是定增的用途方面都控制的比较严格。 （四）境外发债融资 境外融资也是大多数房企会选择的融资方式之一。而实际上，国家发改委对房地产企业境外发债一直都有较为严格的审批、监管措施，尤其是在境外募集资金回流方式及回流资金使用上，对于房地产企业的监管和限制条件较多。与发行端审批严格相对应的是，海外发债利率也整体呈现震荡上扬的趋势，据统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。截至2019年9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%。房企承担如此高额融资成本，同时顶着巨大汇兑风险，将海外融资作为其主要融资战场，应该实在也是不得已而为之，也从侧面反映房地产企业融资环境的严峻。 三、当前地产企业融资管理存在的问题 （一）融资方式过于单一 目前，大多数房企的主要融资手段还是传统的项目开发贷款，该类贷款虽然业务操作相对简单，银行审批也较为便利，但需要项目具备432条件后方可放款，地产商从取得土地到获得项目开发贷款的时间周期并不短，而且对于项目运作效率较高的地产商取得四证后距离可以开盘销售的节点就不远了，另一方面项目开发贷款的资金使用方式较为单一，目前只能按照施工进度和合同约定采取受托支付的形式投放，因此也很难满足房企更多的资金使用需求。新的政策导向下， 大部分房地产企业管理者还在沿用原有的融资模式、观念尚未转变，缺乏积极探索和尝试新的融资方式或者将新老融资方式相结合的精神，融资方式还是选择原有的传统方式。而现阶段银行资金有限，不断调高企业融资标准， 加重了房企的融资难度。地产企业应该尽快摆脱原有单一、粗放的融资模式，加快精细化、多元化融资的探索转型。 （二）资金结构不合理 企业融资大致分为内部融资和外部融资。外部融资是指企业面向外部市场进行融资，按照是否通过中介又可分为直接融资和间接融资。目前，房地产企业普遍过于依赖间接融资的方式来补充流动资金，而间接融资由于需要借助金融机构，往往会受到政策导向的影响，容易增大企业的财务风险，如果出现资金储备不足，又因为政策原因无法获得外部融资，企业将陷入财务危机之中。而且，过度依赖间接债务融资会使企业的负债率持续增长，影响企业的财务指标、降低金融机构对企业的信用评级，给企业在公开市场发债带来不利的连锁反应。内部融资是指公司使用公司的留存资金继续进行投资，具有低风险、低成本的特点。企业在融资过程中要严格控制间接融资的比例，保证企业良好的负债结构。 （三）资金管理机制均不够完善 房地产企业的运营模式是：先在土地市场进行购置土地资源，之后申报各种手续、取得相关土地、立项、规划、开工等证照后进行楼盘工程建设，待具备现房销售条件，经建委审批价格之后面向市场进行销售。房地产企业的建设和销售模式导致资金周转周期很长，资金端的风险还是比较大的，由于项目工程建设时间相对比较长，工程进度中时有突发、临时性情况出现。房地产企业的投资特点往往又是开发前期投入比较高，如果遇到突发、临时情况，耽误了销售进度，就会影响资金回流时间，增加偿债利息，资金链就会出现风险。资金流对房地产企业的良性发展具有关键作用，而大多数房地产企业对所筹资金的管控比较粗放，对于资金的归集、分配、调拨统一、细致的制度和标准，使得资金的使用随意性较大，缺乏统一性，而且往往集中度也普遍较低，进而导致出现资金沉淀成本增加、资金利用率低等问题。 四、完善房地产企业融资管理的策略 （一）结合利用多种融资方式贯穿开发全周期 房地产企业的一大特点就是开发周期较长，从取得土地到具备销售条件一般要1.5年左右的时间，有的项目可能需要2年，建设周期长需要资金支持的周期也会比较长，如果能将不同品种的融资资金准时到位的匹配上不同阶段的资金需求，不但对项目的工程进展有极大的帮助，也会大大提升企业外部融资资金的使用效率。房地产商最大的资金投入是在取得土地阶段，拿地的资金目前只能依靠企业的自有资金，一般地价款会占到整个项目投资的60%左右，如果企业在取得土地后能通过融资方式将前期土地投入置换出来，无疑将大大加速企业资金的使用、流动效率，对企业良性扩张起的积极的作用，因此，在地产商支付完地价款，取得土地证后，在政策允许的情况下可以合理考虑运用土地前端融资实现资金的快速周转，当然土地前融的成本一般是比较高的，地产商应该尽量短的使用这类融资，在项目取得开工证后应立即用成本较低的开发贷款将前端融资进行置换，出于综合成本的控制考虑，地产商应该尽量找寻同一家金融机构投放前端融资和项目开发贷款，这样资金端的审批流程会更快捷，同时资金从同一家金融机构投放，综合成本也更好控制，更有利于地产商以规模优势作为条件来压金融机构的价格。开发贷具备放款条件的时点距离项目可售时点已经不算太远，在前两阶段资金有保证的前提下地产商应进一步加快工程进度，尽快具备销售条件以便利用银行按揭贷款实现销售回流，尽快将剩余贷款归还完毕，实现项目公司的现金流回正。 （二）盘活企业各类资产，充分利用证券化产品补充地产商流动资金 房地产企业应充分利用自身资产，在国家大力鼓励资产证券化的大环境下，以盘活企业资产来融通资金。一般的地产企业最直接能拿来证券化的产品有两类，均与地产企业的上、下游产业息息相关。一类是地产商与供应商的供应链——应付账款收益类资产，一类是地产商与购房者之间产生的按揭尾款资产。供应链类资产是以地产商与供应商的应付账款作为基础资产，通过地产企业对应付账款确权及差额补足进行增信，实现应付账款在公开市场上的融资模式，此类融资在保证供应商按时收到款项的同时，成功将地产商的付款账期进行了后延，一般分为半年期和一年期两种产品。按揭尾款类资产证券化产品与之类似，它不是延后地产商的付款时间，而是提前将未来现金流兑现给地产商。银行在收集按揭资料到给地产商发放按揭贷款一般要间隔一段时间，按揭尾款类证券化产品就是运用了地产商这一未来必将实现的资产，以合同为底层资产依据在银行按揭贷款投放之前先将这部分对家给予地产商，缩短了地产商销售回流的时间。另外，一般的地产商在开发住宅项目的同时都会建设一些酒店、写字楼、底商等商业资产，这类资产运营起来后均会有持续稳定的现金流，这类有稳定现金流的商业资产也可以将其未来的资产收益权拿来实现证券化融资。 （三）积极探索股权融资模式，引入战略投资人降低房企资产负债率 资金是房地产企业的生命线，目前大多数房企的主要融资手段还是依赖于债务融资，在企业规模扩展的过程中债务融资不可避免的逐年增大，企业的资产负债率也会随之逐年升高，但一味地追求融资扩张是不可取的，资产负债率的持续增高不利于企业长期稳定的融资业务，负债率过高的企业也不会被金融机构所青睐，很难再获得融资。因此通过基金公司、有限合伙等结构引入战略合作投资人这类股权融资模式是房地产企业获取资金、降低负债率的最好选择之一，一方面地产企业可以通过此种方式获得合作伙伴的资金支持，另一方面双方可以通过合伙协议将各方权利、义务约束清晰，甚至可以通过业绩对赌条款对合作方的退出机制加以明确，这样不但可以加强双方对项目未来盈利目标、业绩完成的共同监督，也可以更好的保证各方的收益得到实现，为地产公司降低资产负债率创造更大空间。 （四）加强内部资金集中度，通过提高内部资金使用效率间接实现融资 目前，市场上的大型房地产企业采用的企业管理架构基本都是总部管控为核心、区域公司协调管理、具体项目公司负责运营的模式。有些地产企业更为直接，通过总部设立项目部室替代区域公司，直接垂直管理各个项目公司。无论采取哪种模式都注定了房地产企业的资金是相对分散的，是以项目公司为基础资金单元的，总部机关由于不可能直接运营具体项目，因此也不可能直接管理项目公司的资金。而房地产企业是典型的资金密集型企业，项目公司每天的资金收支规模都很大。在销售旺季，每天的销售回款都是千万甚至亿来计算的。 集团公司应通过设立内部银行、资金结算中心等模式加强整个集团公司的资金集中度，通过银企直联模式将总部账户与项目公司账户设置关联，实施时点化收支管理，将项目公司的资金沉淀最小化，由总部机关充分整合调配整个集团公司所属全部项目公司的资金，使需要资金的项目公司及时得到划拨资金，暂时无须资金的项目公司将资金上缴总部统一部署。即提高了集团整体资金的使用效率，间接降低了融资成本，也使大量资金不会闲置浪费错失机会成本。 五、结语 房地产企业在新的政策、市场环境下，应该在融资策略上进行更精细化的布局和操作，不能再一味地依靠传统融资模式，需要在加强项目过程化资金管理的同时，尽可能多的调动企业现有资源去对接新的融资模式。力求在确保企业在相对稳定的资产负债结构中获取稳定的現金流支持，从而使企业得到长远的发展。 （作者单位为北京首都开发股份有限公司） 参考文献 [1] 张小凤.浅析房地产企业融资风险及其防范策略[J].纳税，2019，13（05）：200-201. [2] 刘旭凯.房地产企业融资风险及其防范措施探讨[J].商讯，2019（05）：77-78. |
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