| 标题 | 房地产企业全过程成本管理与控制 |
| 范文 | 江 越 摘要:近年来,房地产市场逐步规范和完善,消费者日趋理性和成熟,政府部门又出台了一系列平抑房价的宏观调控政策, 房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争,企业利润趋薄,进而成为成本管理的竞争,形成责任成本管理为核心的全过程成本管理体系。 关键词:房地产;全过程;成本控制 目前,在房地产市场激烈竞争中,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题!在相同的开发环境与条件等(软)硬件设施下,除了开发产销对路、适应市场需求的产品外;收入一定的情况下,成本越低利润越大;谁能在工程项目建设中,既能确保工程质量与进度,又能注重项目开发成本的管理,控制和把握好合理的造价,从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益,谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动,从而走向成功。如何控制好工程的质量与进度,而且合理降低工程造价呢?最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节的成本。 1工程项目的各项决策设计阶段的成本控制 投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光,相关职能部门所能起的作用相对有限。但工程、造价部应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。主动发挥“经济参谋”的作用,让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益,为决策层做好正确的投资决策服务。 2设计阶段的管理与投资控制 建设项目设计的节约是最大的投资节约,设计确定工程造价,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点,这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案,不仅可以取得良好的社会效益,而且还应具有一定的经济合理性(经济效益)。 实行设计方案招投标制度,通过招投标来选择优秀的设计单位;从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因工程设计质量问题而出现工程的变更,从而造成直接经济损失(投资增加) 实行限额设计。工程项目的限额设计是工程项目建设过程中行之有效的控制方法,也是控制投资规模的有效措施之一,其将直接影响建设费用的多少和建设周期的长短,同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。 开展价值工程(原理)的应用。在保证工程造价不变的情况下提高功能,在工程造价略有上升的情况下使工程功能大幅度提高。使设计工作做到功能与造价相统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。 加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计的图纸质量进行仔细复核与审查,对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改,以免出现返工现象,造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核,以求提高设计质量,避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。 3招标过程中的成本控制 招标范围的确定是招标活动中较为复杂的一项工作,成本管理部门应当综合考虑招标项目的专业要求;招标项目的管理要求;对工程投资的影响;工程各项工作的衔接等因素。要在招标前期做好招标范围的确定的工作,权衡利弊,科学合理地确定招标范围。 招标范围确定后,要进行投标人的确定。确定投标人资格,主要是审查潜在的投标人或者投标人是否符合应具备的条件。这些条件包括:具有独立订立合同的权利;具有履行合同的能力,包括专业、技术资格和能力,资金、设备和设施状况,管理能力,经验、信誉和相应的从业人员;没有不良记录;最近3年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题等。由于我国目前较多的施工企业实行项目经理承包制,尽管某一企业综合实力较强,但各项目经理间的能力差异明显。因此,应加强对投标人的项目班子各种实力的考察和控制,以便能选择出一批优秀的投标人和项目班子来参与竞标,确保项目的品质。 合理低价中标。房地产商对项目的“合理低价”应做到心中有数,避免投标单位以低于成本价恶意竞标。目前,正推行的建筑安装工程“无标底招投标”,对于房地产开发商来说,并不能把它理解为真正的“没有标底”, 房地产商对项目建安工程造价成本应随时掌握好。 4材料采购与管理方式 材料采购分三种方式:甲供、乙供、甲订乙供。材料管理方式的选择原则:综合考虑供方的内部和外部条件,资金、质量、管理、技术条件;并非甲供材越多越好。 不同采购方式的管理都要提供样板、考虑损耗;同时还要考虑其他因素,包括:选型定板时间的前后(指总包招标前后),市场价格波动大小,现场管理难易程度,(具体包括:材料用量管理、现场进度配合管理、施工质量责任划分,对项目档次的影响大小,品牌差异大小等等)。 在材料采购的规模度、标准化、地域性前提条件下采取战略采购方式,这样既可以降低成本、提升效率、统一品牌、保证品质,同时对提升企业的品牌影响力,实现企业内部资源共享有着重大意义,通过对产品、设计、施工工艺的研究,促进先进化、标准化、工业化,最终实现规模效益。 5施工各环节成本管理与控制。 在工程施工阶段,由于工程设计已经完成,工程量已完全具体化,并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。据有关资料统计,这一阶段影响工程投资(工程造价)的可能性只有5%～10%,节约投资的可能性已经很小,但是,工程投入大量资金却主要发生在这一阶段,浪费投资的可能性则很大,因此,合同管理部门在施工阶段要加强对合同的管理,重点应加强工程施工现场的动态管理,杜绝投资浪费。 加强工程施工现场管理,杜绝投资浪费;把工程管理与造价控制观念渗透到各项设计和施工技术措施中去,保证项目管理目标的实现,提高工程项目的投资效益。房地产企业主要应做好以下几方面的工作: 加强本单位现场施工管理人员、工程技术人员的“经济”观念、素质教育,培养他们实事求是的办事作风,在积极协助、配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时,充分重视节约投资的重要性。 尽量减少设计变更。在建设工程施工过程中,引起设计变更的原因很多。如:工程设计粗糙,使工程实际与发包时提供的图纸不符;市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。如何减少设计变更,首先应严禁通过设计变更扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容,一般情况下不允许设计变更,除非变更不会影响项目功能的正常发挥,或使项目无法继续进行下去。其次,认真处理必须发生的设计变更,对于涉及到费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、建设方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。另外,开发商的工程管理部门须指派工程造价管理专业人员常驻施工现场,随时掌握、控制工程造价的变化情况。 严格现场签证管理。现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作,许多工程由于现场签证的不严肃性,给工程结算带来非常大的麻烦,甚至给开发商带来不少经济损失,这方面的教训是非常多的。严格现场签证管理,首先工程技术人员必须与工程经济人员相互配合,不仅做到“随做随签”,还应该做到:签证必须达到量化要求,工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰、准确;签证内容必须与实际相符;签证的内容不能超过应签证的范围。 |
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