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投资性房地产公允价值会计政策执行情况评析

范文

欧阳爱平　潘天笑

【摘要】我国会计准则允许企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。在我国房地产价格仍处高位的近年，一般认为上市公司对投资性房地产大多会采用公允价值进行后续计量。然而，本文通过对2007 年上市公司年报数据的统计分析，却得出相反的结论。

【关键词】投资性房地产；公允价值模式；建议

投资性房地产特指企业为赚取租金或获得资本增值或两者兼有而持有的房产与地产。随着我国房地产市场的发展与日益活跃，将房地产出租或用于增值目的，以赚取租金或增值收益，已成为当今企业的日常活动甚至是少数企业的主营业务。根据我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产的初始计量为取得时的实际成本，后续计量则分成本模式与公允价值模式两种，其中首选成本模式，公允价值模式只有在相应条件同时具备时才允许选用。在我国房地产价格仍处高位的2007年度，一般认为上市公司对投资性房地产大多会采用公允价值进行后续计量。会计政策选择历来是企业经营者的一个敏感话题，已实施企业会计准则的我国上市公司，2007年投资性房地产会计政策的执行情况究竟怎样，本文试作分析。

一、执行的总体情况

根据2007年上市公司年报，沪深两市1 570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家，其中18家采用公允价值进行后续计量，占有此类业务公司数的2.86%；其余的均采用成本模式。与2006年的9家公司采用公允价值计量模式相比，2007年总数虽增加到18家，增长率为100%，但占拥有投资性房地产公司的比例仍然较低。

采用公允价值模式进行后续计量时，投资性房地产期末公允价值与期初公允价值的差额计入当期损益。从年报统计结果看，2007沪深两市投资性房地产产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61%，占1 570家上市公司净利润的0.23%。

投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（10家上市公司）、第三方调查报告（2家上市公司）、与拟购买方初步商定的谈判价下限（1家上市公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（2家上市公司）等。另有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。

二、公允价值模式既能提高会计信息的相关性与可比性，又能满足企业对利润的需求

公允价值的使用能够使企业投资性房地产的期末价值更加贴近市场价格，投资者不仅可以了解相关信息，还可结合自身对未来房地产市场的判断，更加科学、理性地进行投资决策。若采用成本模式进行后续计量，不同房地产取得的时点不同，其“成本”的含义也相去甚远：有的是几年前甚至十几年前的“成本”，有的则是刚刚注入的“成本”（接近公允价值）。这会造成投资性房地产相关信息

的不可比，并给投资性估值造成困难。

采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。初次采用时，计量模式的转变也会引起所有者权益的变动。2007年我国房地产价格仍处在高点，一些公司出于增加利润的目的，或者为改善资本结构以进行有利的融资，会选择使用公允价值的后续计量模式。2007年上市公司投资性房地产公允价值变动对利润的影响程度可用公允价值贡献收益率说明，具体如表1所示。

公允价值贡献收益率，即投资性房地产公允价值变动对收益的影响比率，具体可按下式计算：

公允价值贡献收益率=投资性房地产影响的利润额÷本期平均投资性房地产公允价值×100%

其中，本期平均投资性房地产公允价值为期初与期末的均值。由于投资性房地产公允价值变动净收益是整个时期的结果，所以分母取平均值。此指标说明采用公允价值模式计量时每百元投资性房地产贡献的利润。

通过公允价值贡献收益率与总资产收益率的比较可以看出，总体上，公允价值贡献收益率比总资产收益率的数值高出很多，表明采用公允价值模式计量的投资性房地产所产生的收益比企业总体资产的收益能力强。据此，公允价值的采用可以提高企业的获利能力。另外，除了ST一投、SST百花，ST华侨2007年没有公允价值变动损益的三家公司外，其余公司的公允价值贡献收益率虽然数额上差别较大，但都是正的收益率，其中以海欣股份的最高、达43.19%。2006年海欣股份发生亏损，2007年公司运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，大大增加了公司当年利润，实现对利润的调节，避免再次亏损。然而公司其他资产的收益率实在太低，2007年海欣股份终究未能摆脱亏损。还有方大A，本年投资性房地产公允价值变动收益为42 173 134.77元，而净利润仅为23 498 080.51元，剔除投资性房地产公允价值变动收益后，公司净利润实为负数。从中我们有理由相信，方大A也是利用投资性房地产后续计量的会计政策满足公司对利润的需求。

三、采用公允价值计量模式能改善资产与负债结构，提高企业的融资能力

投资性房地产采用公允价值的后续计量模式对企业的另一个影响，主要体现在初始转换时所有者权益的变动。为了说明其对所有者权益的影响程度，可采用投资性房地产按公允价值模式计量所导致的所有者权益变动额与转换时投资性房地产账面价值的比率来衡量。表2①选取采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的部分上市公司的情况进行分析。

①表2中统计的公司之所以与表1有差别，是因为：SST 百花在附注中披露投资性房地产导致所有者权益变动额为0，表2 中将此公司剔除了。*ST 锦股、ST 华侨两家公司2007年期初没有投资性房地产，2007年取得投资性房地产时直接采用公允价值计量，所以表2 中也直接剔除了这两个公司。浦发银行在2006年已经采用公允价值，但2007年有部分自用房转为投资性房地产时，转换时的账面价值在附注中找不到，无法统计在表2中。

所有者权益影响率，即投资性房地产公允价值计量对所有者权益的影响比率，该指标反映企业采用公允价值对投资性房地产进行计量时，在转换时点每百元房地产所产生的所有者权益变动额。由于此会计政策变更实现的所有者权益一次实现，所以在计算时对投资性房地产采用初始账面价值。计算公式如下：

所有者权益影响率=导致的所有者权益变动额÷转换时投资性房地产的账面价值×100%

从表2可以看出，投资性房地产采用公允价值模式进行计量时，除了个别企业、如ST一投导致所有者权益的下降，其余的企业都实现了可观的所有者权益增加。从影响率看，贡献权益率也很高，其中海欣股份和白云山分别高达40.42%和58.79%。可以认为，采用公允价值模式计量后，随着房地产的大幅度升值，可以实现企业资产短期内的大幅度升值，从而改变资本结构，有利于企业的进一步融资。

公允价值计量模式对资本结构的影响也使一些原本资本结构较差的企业，出于融资的目的，在2008年采用新的计量模式。以拥有投资性房地产较多的零售行业公司为例，2007年，沪深两市零售行业中拥有投资性房地产超过1亿元的公司一共有17家，投资性房地产总额是59.53亿元，占总资产的平均比重为13.95%，最高比率为54.99%。由于商业地产的持有与出租往往是零售行业中经营业务的重要组成部分，因此自身存在转换计量模式的内在动力。以昆百大A为例，截止到2007年底，其拥有投资性房地产总额为1.57亿元，占资产总额的比重为8.26%。2008年一季度末，昆百大A

资产负债率高达90.57%，短期借款、一年内到期的长期负债与长期借款三项合计高达6.05亿元。与此形成鲜明对照的是，即便包括了少数股东权益，昆百大A股东权益合计也仅为1.93亿元，其中归属于母公司所有者权益仅为9 252万元；在昆百大A股东权益中，未分配利润为 -5 411万元。2008年6月6日公司发布“关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的公告”，对投资性房地产改按公允价值模式进行计量，同时对2007年度及2008年1—3月可比报表进行追溯调整，由此导致该项资产2008年3月31日的账面价值增加5.02亿元，增值近3倍；增值额为股东权益的2.6倍，是归属于母公司所有者权益的5.43倍。在剔除递延所得税负债1.26亿元后，公司的未分配利润增加3.17亿元，扭转了未分配利润为负的局面。公司财务状况的改善尤其对公司相关融资运作意义重大。

同样是在 2008年3月，金融街控股股份有限公司通过《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，通过投资性房地

产计量模式的改变，资产负债率由2007年末的64.63%降到2008年6月30日的45.65%。一般认为我国理想的资产负债率在40%左右，上市公司略微偏高。通过改变会计政策，“金融街”的资产负债率达到理想状态。

四、多数上市公司不采用公允价值计量模式的原因

前面已经提到，2007年我国630家上市公司拥有投资性房地产，其中仅有18家采用公允价值模式，绝大多数公司还是采用了成本模式进行后续计量。主要原因有：

（一）公允价值计量标准要求过严，条件苛刻

我国投资性房地产准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，应同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，“所在地”是指投资性房地产所在的大中型城市的城

区；二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。所谓“同类或类似房地产”，对建筑物而言，是指所处地理位置与地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近；对土地使用权而言，是指统一城区、统一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近。不符合上述条件的，不得采用公允价值模式。但从目前来看，我国的房地产市场发展不够成熟，很多房地产上市公司难以找到一个完全公允、透明、符合准则要求的市场价格。不同地段、楼层、朝向、质量的房屋，价格都不相同，没有统一的参照体系。而准则要求企业应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格与其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。不仅如此，同一企业也只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采取两种模式；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得通过会计政策变更转为成本模式。这更增加了公允价值模式的应用难度。

（二）房地产价格变化较大

近几年我国房地产价格涨幅较大，2007年仍处在高点。在准则实施的第一年，采用公允价值计量投资性房地产，无疑会将房地产的历史涨价全部予以确认，所有者权益大幅增加。但随着国家对房地产市场宏观调控的实施，以后房地产价格可能回归，到时公允价值下跌又会减少企业利润。这势必增加管理层的经营压力。

（三）成本因素

投资性房地产在公司总资产中所占的比重较小，一般不会对业绩产生重大影响。如果采用公允价值模式计量，一是每个会计期末企业需要外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，2007年沪深两市投资性房地产采用公允价值计量模式的18家公司，有10家的公允价值是聘请专业人士评估的；二是会同时增加会计核算与审计的工作量。不管属于哪种情况，都会大大增加上市公司的信息披露成本。

五、几点建议

我国公允价值的引入强化了为投资者和社会公众提供决策有用信息的新理念，实现了与国际财务报告准则的趋同，同时也给企业留有操纵的空间。如何积极面对，提高公允价值计量模式的应用效果，是我国准则实施中面临的一个重要问题。

（一）完善房地产市场信息和市场价格

活跃的市场是公允价值运用的基本前提，然而我国目前有相当部分的房地产缺乏完善的市场，价格及相关资讯不健全。为了增强公允价值的公正性和客观性，国家应采取有效的措施，积极培育活跃的房地产二级交换市场，建立完善的资产评估准则体系。具体可从两个方面着手：一是建立良好的交易环境。比如建立网络性的二级房地产交易中心，集信息、交易、服务、管理为一体，交易中心包括与房地产交易有关的房地产登记、中介、公证、税收、金融等机构。在交易中心内，大力推广网络技术，建立完善的房地产网络系统，以形成良好的市场信息归集、发布体系，定期向社会发布详尽的房地产信息，价格信息无疑是重点。二是适当的政策优惠。如制定合理的税费标准，恰到好处地发挥税费的杠杆作用，让消费者的需求变成现实，形成一个真正统一的可持续发展的房地产市场。

（二）加大对中介机构的监管力度

房地产是一项特殊的资产，一般情况下其公允价值的确定均要进行评估，其中评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。从国外的经验看，如果评估中介机构的独立性和诚信不存在问题，评估价值应比企业管理层的估计更具可靠性。

然而目前我国的资产评估中介机构的独立性和诚信不甚理想，这就需要加大监督力度及违规处罚，尤其是追究有关各方当事人的责任，比如制定评估中介行业准入制度，严格执行房地产评估中介行业资格审查和从业人员资格认证制度，并加强对房地产评估中介机构的监督、检查，对违规中介组织采取“黄牌”警告，降低资质甚至取消资质的处分。对评估机构从业行为情况进行检查的主要内容包括：有无未取得房地产价格评估机构资质或超资质范围评估行为，是否存在以回扣或签订业务返还协议等不正当竞争方式承揽评估业务行为，是否以迎合委托方的要求高估低估评估值等。如果出现问题，则根据相关法律法规给予相应的处罚。

（三）加大公允价值计量和披露的监管力度

为了提高公允价值计量的可靠性，应当加大公允价值信息的披露。从2007年报来看，3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法，其公允价值的可靠性不得而知。企业应当在附注中披露公允价值信息的计量基础、计量程序等，以降低投资性房地产的公允价值计量的主观性和可操纵性；不按规定披露的，应予谴责。●

【参考文献】

［1］任鹏.2007年度沪市公允价值变动损益对利润的影响与分析［J］.中国注册会计师，2008，（9）.

［2］刘玉廷，王鹏，崔华清.关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告［N］.上海证券报，2008-7-1.A8.

［3］吴福忠，张军，丛学智.我国投资性房地产准则中公允价值应用影响分析［J］.经济研究导刊，2008，（4）.

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