| 标题 | 浅谈房地产行业的现状和未来发展趋势 |
| 范文 | 闫沁梅 摘要：目前中国的经济和企业有着许多不确定性和挑战，但同时也蕴含着新的商业机遇。自2020年以来，房地产、商业地产及上下游企业同样损失严重，经营受阻业绩停滞。根据相关数据显示，虽然今年一季度新房合计成交规模降幅达到近三成，二手房成交量同比减少44.6%，但是在2020年六月份以后国内房地产市场的新房楼面价和溢价率都呈现出回升态势。从长期看，需要顺应趋势，对业务作出调整，促进相关能力的建设、增强抗风险和穿越周期的能力。本文将通过研究目前房地产行业的新房、二手房和租赁服务三方面的现存状况，浅谈房地产未来的发展方向。 关键词：房地产行业;现存状况;发展趋势 一、引言 全国商业地产投资、新开工、销售同比均呈下降态势。2020年1-3月，全国商业地产开发投资额为3142亿元，同比下降13.5%;新开工面积为3168万平方米，同比下降32.1%;销售面积为1649万平方米，同比下降35.4%。房地产作为我国经济的支柱产业，各地政府频出稳楼市政策，新政出台的密集程度简直令人应接不暇，1月36次;2月75次;3月60次……今年一季度，房地产累计调控次数高达171次，比去年同期大涨64%，虽然政策不同，但大抵都在向房地产示好，帮助推楼市复苏，维持整体企稳前行。与此同时，央行对房地产市场也给予了极大支持，降准、降息、降LPR……楼市利好政策频发，2月初央行下调逆回购利率10个基点后，当月MLF和LPR紧随其后开启下调。 房地产我国经济发展中作为支柱产业，仍然具备较强韧性，在2020年6月份以来，房地产市场需求也将会逐步被释放，在政策与城市化进程的双重推动下，将迎来新一轮重要发展期。以经纪行业为例，无论是中国还是美国，房地产市场随经济波动潮起潮落，交易量在波动，经纪机构和经纪人规模也在波动。 二、房地产行业的现存状况 （一）新房方面 由于前几个月新房销售几乎接近停滞，房地產开发企业资金承压。由于定金预收款及按揭贷款在开发企业到位资金构成中占比接近50%，销售回款下降冲击房企的资金链，容易陷入现金流和债务困境，开发销售收入占企业收入比重超过90%，高杠杆高周转企业的资金困境尤其突出。对于企业的长期发展来说，需要顺应趋势，对业务作出调整，促进相关能力的建设、增强抗风险和穿越周期的能力。商品房的销量已经从顶峰进入下行通道，房价仍然会在高位坚挺缓缓上行，这是总的趋势。目前我国房地产市场“第二大周期”的运行速度增加，但是，总体趋势没有改变，也不会改变。我国房地产市场至少还有10年以上的发展周期。 （二）二手房方面 经纪公司业务模式重人力投入，受突发事件的影响也较大。具体来说，二手房流通的受到的冲击比较大一些，链家重点18城1-2月份成交量同比下降55%，廊坊、合肥、重庆、长沙、武汉、天津与烟台成交量同比降幅超过60%。在业务停滞，收入显著减少的情况下，门店租金和人工成本的刚性支出成为企业巨大的负担。当前贝壳平台上已有50家中介机构向平台提出融资需求。2020年一季度，86个样本城市中有55个城市商品房成交面积降幅超25%。大房企项目多、布局广，可灵活调整销售安排、有效对冲单一市场风险。大型房企单城贡献低，可通过加大布局城市的项目拓展力度实现业绩增长。 （三）租赁方面 市场上租赁需求的大幅减少对于长租公寓企业造成巨大冲击。目前我国房地产企业的租赁市场降温明显，成交量大幅下降，新增供需减少。今年1-2月链家重点18城住房租赁总成交量同比下降82.7%，重庆、廊坊、合肥、西安和武汉同比下降超过90%。租赁需求的减少对于长租公寓企业造成巨大冲击，据调研，截至2月底，自如、蛋壳等长租公寓企业的租客返回租住城市的比例不足50%。蛋壳公寓全国总出租率跌至75%，同比下降20个百分点;自如房源平均多空置15天;安歆公寓销售预订同比减少30%。同时，租赁企业为保租客安全，采购大量物资，引起成本增加。长租公寓企业对业主端的付款压力大大增加。 三、房地产行业未来的发展趋势 房地产开发企业，必须适应这种群体意识，潜心去创造一种新的开发模式，在新的形势下打开新的局面。当社会群体追求从“发家致富”转变为“现世安好”时，房产开发就进入一个不同的阶段。所以有业内人士提出：在这个阶段，房企要做两件事情，一是为“美好生活”提供服务;二是为“美好人生”提供慰藉。二手房市场受此影响恢复速度更慢。新房“以价换量”新房优势突出分流二手放需求二手房价格压力大，成交周期继续延长，目前大部分城市重点城市房源交易周期已经超过120天。 第一，未来房地产线上化趋势不可逆，数字化进程加速。现在我国房地产行业正在加速住房消费线上化趋势并提高了消费者对品质服务的偏好。消费者的需求需要在线上被满足，这对房产交易平台及房企的线上基础设施建设能力及管理能力提出挑战。2月前三周贝壳平台VR总带看量达655万次，人均VR带时长达10分钟。重点18城市线上客户占比超过70%，较2019年50%有显著提升。非典改变的是小额高频消费的线上习惯，随着互联网对产业的改造，将会有大量的购房大额低频消费的线上习惯出现。房地产行业商机线上化、作业线上化、管理线上化、培训线上都将成为趋势。此外，贝壳研究院发起的相关调研显示6 成消费者购房将更关注社区物业品质，未来物管行业迎来机遇。第三，消费者行为偏好会发生变化。从需求度看，需求并没有消失，而是被延后满足。对购房人来说，计划普遍延长3-6个月。从配套角度看，物业和医疗配套价值被放大。很多消费者目前会更加看重物业管理好的、低密度的、周边配套完善和交通便利的小区。 四、结束语 在稳定的市场环境下，大房企销售规模增长，将推动行业集中度继续提升。政策制定也顺应房企优胜劣汰趋势，保障居民住房消费升级，维护行业平稳发展。一是鼓励大房企通过收并购等方式消除中小房企资金链断裂造成的不良影响，支持合理的并购融资。二是保障居民合理住房消费，在供给端增加热点城市住宅用地供应、继续推进棚改、加大旧改和老旧小区改造力度、发展租赁住房等。三是可建立房地产调控模范房企指标体系，推广标杆房企经验。现在大房企土地储备、产品品质、融资能力、成本控制、项目布局五大核心竞争优势凸显，保障业绩持续增长企业经营应从拿地、产品、营销三个维度持续升级。一是优化拿地，以降低风险、提高周转、控制成本;二是升级产品，更好地匹配市场需求;三是创新营销，推广和完善线上全流程营销。 |
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