| 标题 | 关于苏州地区房地产信贷问题的研究 |
| 范文 | 彭雪儿 长期以来房地产行业在整个国民经济体系中一直扮演着龙头产业的角色，其对于快速发展的中小城市建设作用更为明显。信贷是房地产企业主要的融资渠道，也是城市商业银行主要的贷款业务，同时也是政府进行房地产宏观调控的有效工具。随着近几年房地产行业的快速发展，相关信贷问题逐渐暴露出来，比如信贷风险问题、信贷监管问题等。本文研究重点分析苏州地区房地产行业信贷问题，并提出相应对策建议，这对于促进当地房地产行业稳定发展具有积极意义。 一、苏州房地产行业现状 从当前苏州房地产市场发展状况呈现出三大特点：一是政策宏观调控更加明显，苏州经历了2014年底以及2017年前三季度的疯狂暴涨，房价均价从1万左右直接涨到2.5万左右。进入到2016年国庆后政府出台了一系列政策，通过提升贷款比例、利率来提升买房首付的成本。2018年苏州政府继续进行更细分的政策调控，比如推出了商品房销售公开摇号的政策，在土地审批上面也更加严格，取消了一大批资质不合理土地使用项目。二是多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度落实，从十九大以后苏州市政府积极响应党中央政策号召，积极建设廉租房、公租房、经济适用房，提供了多渠道的住房保障。三是消费者购买更加冷静，目前购房人群中有超过80%的人是刚需购房，苏州市民对于房地产发展的态势也有了自己的分析和判断，不管是刚需购房或者投资购房，出手都更加谨慎。 二、苏州房地产行业信贷现状 苏州整体经济发展稳定，借助于其优越的地理位置和区域政策，苏州房地产行业得以快速发展，房地产信贷规模随之水涨船高，与此同时也暴露出更多的问题，就整体而言本地房地产行业信贷现状呈现出以下特征： （一）房地产行业信贷规模持续增加 我们国家自1998年从政策上支持房地产信贷金融业务，房地产信贷规模稳中有增长。网络数据显示从2004年到2014年苏州房地产信贷规模平均每年增长7%，与经济平均增长速度相一致。自2014年至2018年五年内苏州房地产信贷规模增长了9倍，现如今规模更已经达到12万亿，而这一数字还将持续增加。需要重点提出的是，从2016年开始中央下大了调控指令，苏州政府也采取了一系列的措施，但是并没有阻止房地产信贷增长的趋势，只不过增长速度在短时间内有所放缓。由于房地产企业开发成本较高，本身融资取到非常有限，只有借助于银行信贷融资才能正常运行。作为城市商业银行的主要贷款业务，在整个房地产行业发展形势明朗的情况下，商业银行贷款输出积极性更高。随着房价的不断攀升，大部分购买者不得不选择商业贷款。 （二）房地产信贷政策调节作用更为突出 十九大以来国家领导人多次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，中央以及各地政府也陆陆续续出台一系列的政策进行宏观调控，其中以利率、贷款比例调节效果最为明显，信贷在政策调节中的作用更为突出。一方面是加大对于房地产企业的信贷审核，控制贷款额度，以此来增加房地产企业土地开发成本，这种成本也包括时间成本。这么做效果立竿见影，2016年11月份苏州出台了相关政策，从2016年底到2017年底，苏州房地产企业信贷审批（超过20亿）的项目只有25个，同时房地产拿地数量、商品房立项项目数据明显减少，新开发商品房供应数量实现回落。另一方面是加大个人买房贷款审批审核力度，2014年到2015年苏州商品房首付比例大部分为20%，利率在5左右，而且很多开发商为了促进贷款购房，和银行一起推出首付还可以分两年或者三年完成，大大降低了购房者的资金压力。从2016年底，苏州政府规定，首套房贷款首付比例不得低于30%，二套房贷款首付比例不得低于50%，首付款不可分期，同时适当调整银行贷款利率。通过一系列的金融调控政策，政府希望可以放缓房地产过快增长的势头，让消费者更加理智。 （三）房地产信贷越来越集中 随着房地产行业的非理性快速发展以及地方政府空前的高规格调控，房地产行业也在进行洗牌，随之关联的房地产信贷也发生了变化，越来越集中。从输出方来说，房地产信贷越来越集中在大型商业银行手中;从输入方来说，地房产信贷越来越集中在大型有较高知名度的开放商企业手中。随着房地产行业快速增长，房地产信贷规模在不断增加，房地产信贷作为商业银行的主要贷款业务之一，银行之间业务竞争更为激烈，大银行资金储备雄厚，与地方政府有着更为紧密的经济往来，且在消费者群體中的口碑更好。经过激烈的行业竞争，很多中小银行败下阵来。随着调控力度增加，房地产企业用地开发成本在大幅度增加，房地产企业之间的竞争也更加白热化，行业本身问题频频发生，会给银行信贷带来极大负面影响。银行出于风险控制也加大了对于房地产企业的贷款审核力度，大型房地产企业信誉、品牌、资金都有保障，成为了银行放贷优先选择的对象。 三、苏州房地产信贷存在的问题 （一）信贷风险问题比较严重 当前苏州房地产信贷规模比较大，房地产信贷风险明显增加，具体体现在以下几个方面：一是市场风险，房地产企业开发成本在明显增加，企业面临的资金压力更为明显，同时从银行角度来说也存在较大的信贷业务市场竞争风险。二是政治风险，由于房地产行业的宏观调控以及银行业的金融监管，政府频繁地使用信贷金融手段，使企业在未来面临着较大的政策风险，银行信贷业务也会受到一定影响。三是房地产信贷集中带来的风险，当前苏州房地产信贷主要集中在大开发商企业和大型商业银行手中，风险也也更为集中。 （二）信贷融资依赖性比较大 随着本地房地产行业宏观调控力度不断增大，很多中小房地产企业面临较大的资金问题，因为资金断裂而破产的企业比比皆是。当前苏州房地产企业受信贷影响比较大，其主要原因是在融资过程中对于信贷的依赖性比较大。一方面是因为房地产行业融资比较特殊，一般会需要大量的资金，周期性比较长。另一方面房地产企业可提供的担保品比较单一，一般情况是房子，而当前环境下开发商对于房子价格把控力度不大。 （三）信贷监管力度不足 蘇州政府在进行房地产信贷监管过程中表现出力度不足、工作不到位等问题，没有对于银行信贷业务形成有效监管，很多银行为快速完成在信贷方面的业务指标，对于房地产企业没有进行严格审核。当地政府对于房地产企业信贷用途缺少监管，如部分房地产企业拿到银行贷款以后，并没有用在商品房项目开放上面。最后就是对于消费者还款来源缺少监管，当前苏州房价已经非常高，消费者购买金融杠杆明显偏高，潜在风险比较大，加上缺少资金来源监管，加剧了信贷风险。 四、关于苏州房地产信贷问题的一些建议 （一）做好风险把控 对于银行来说应该合理调整业务结构，杜绝在经营上急攻近利的不良倾向，对目前发现的房地产投资热潮要适当降温， 理性地开展房贷业务。对于当地房地产企业来说，应该充分认识到苏州当前的房地产环境，在做好市场规划，不能盲目进行带贷款开发，充分考虑企业的偿还能力和资金稳定性。对于政府来说，应该进行全面方面的风险把控，引导房地产行业良性发展，协助银行做好金融风险监管。 （二）房地产企业逐步减小信贷融资依赖性 当前苏州房地产企业在融资方面过度依赖银行信贷，这不利于企业长远发展。房地产企业应从自身品牌塑造做起，保障企业所开发项目的质量，积极参与城市建设、社会公益，打造良好的品牌影响，在资本市场赢得良好的口碑，为扩展融资渠道创造条件。同时也要有意识改变经营模式，依据自身实力进行市场原作，避免资金高杠杆化，减少信贷压力与依赖性。中小企业抱团取暖也是一种可取的合作方式，可是实现资源与资金上面的互补。 （三）加强信贷金融监管 应该尽快建立完善的房地产信贷金融监管体系，明确监管部门与职责，明确中央金融监管与地方整行政监管的职责范围，还要尽快完善信贷金融监管的使用法律。对于苏州政府来说，应该加强对于信贷审批规范性合法性的监管，对于违规操作的银行以及房地产企业都要进行惩罚。加大房地产企业信贷资金用途，要保证房地产信贷资金的用途合理合法性。最后要逐步加大对于消费者还款资金来源的审核，逐步减小购买消费高杠杆带来的潜在风险。 五、结语 本文分析了当前苏州房地产行业发展情况，总结了苏州房地产信贷的基本特征，结合苏州当地实际情况，总结了房地产信贷方面存在的问题，并给出了对策建议。房地产是苏州经济发展的核心动力，在未来也会扮演重要角色，做好房地产信贷监管、风险控制至关重要，这需要政府、企业、银行共同努力。（作者单位：苏州大学） |
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