| 标题 | 房地产企业财务风险与成本的有效控制探析 |
| 范文 | 贾立新 [摘要]进入21世纪以来，生活水平和生活质量不断提高，人们对生活环境的要求也越来越高。也正是在这些因素的影响刺激下，我国的房地产企业获得极大地发展，各种房地产建筑物的数量不断增多。这既给广大人民的日常生活提供了较大的便利，又推动了我国城市化进程的不断推进。基于此背景，文章以房地产企业财务管理为研究对象，先后分析了其成本组成、成本控制、财务风险等内容与关系，以期为房地产企业财务管理的完善及其未来的发展与扩大提供有益参考。 [关键词]房地产企业；财务管理；成本控制；风险管理 [DOI]1013939/jcnkizgsc201621190 资金成本，即指企业在经营运作活动中，为了筹集、使用资金而付出的各种费用成本。其主要包括两大内容，一是资金筹集费用，二是资金占用费用。由此属性可以看出，企业在筹资、投资等活动中，如何有效控制资金成本，便是企业能否提高经济利益的关键问题之一。作为资金高度密集型产业，房地产行业的特性是高投入、高风险和高效益，活动资金流的大小对于房地产行业的发展至关重要。所以，加强对资金成本问题的认识，深入学习和研究其实质能力，积极掌握资金成本的相关理念、概念及应用方法，深入且理性的认知经营之道，对房地产企业在筹资、投资、股利分配、绩效考核等方面效能的提升以及更进一步的推动自身可持续发展，助力良多。 1房地产企业成本组成内容 房地产企业的成本主要指的是房地产企业在商品开发、建设和经营过程中所产生的各种费用的总和。具体来说，其包括了土地的征用和拆迁补偿，建筑安装工程费用，基础设施建设费用，前期的工程费用以及开发间接费和公共配套设施费等。进一步说，房地产企业所涉及的费用通常包括了企业的应摊费用，即房地产企业在开发、建设和经营期间产生的该期损益应承担的各种费用，其中涵盖管理费用、财务费用以及销售费用等。 2房地产企业成本控制范围 客观而论，房地产企业的成本控制范围涉及环节较多，但篇幅有限，本文仅以下述几点作为例举： 首先，是关于企业立项阶段的成本控制。众所周知，但凡成本控制的实施，其前提便是项目的确立，只有在确定了项目以后才可以进行成本控制。通过对立项的预期收入，利润和风险以及成本等的财务分析，可以很好地落实立项阶段的成本控制。立项阶段的成本控制主要包括：项目可行性经济指标分析、成本估算、现金安排及相关风险敏感性分析以及利润测算等几个方面。 其次，是关于企业设计阶段的成本控制。为降低建筑安装的成本，企业通常都是从设计阶段开始着手成本控制。即包括严格落实方案设计与工程设计的招投标制度；重点强化技术沟通，完善限额设计；大力推广价值工程方法以及监督设计出图前的审核工作。 再次，是关于企业建设阶段的成本控制。此阶段是整个建筑工程的中心环节，企业应当严格按照基建的程序办事，全面落实“三通一平”的建设，确保土方平衡，并严格制定和实施招投标制度。 最后，是关于企业交付阶段的成本控制。此阶段的关键在于加强竣工结算时的审核。也就是说，在工程结算的时候应当有工程竣工验收单，确保合同和设计图纸完全按照规定来完成，同时审查工程的洽商签证以及预算的增、减账清理工作，以及相关竣工调价和材料差价审计工作。 3房地产企业财务风险因素 我国的房地产行业经历了快速发展的黄金时期，但是，由于片面侧重发展速度，导致了在发展过程中存在的问题也越来越明显。尤其是在成本控制和财务风险方面的问题更加严峻。再加之世界经济不景气的影响，我国的房地产行业面临着严峻的发展困境与财务风险，下文将针对相关风险因素作出分析： 首先，是企业的投资风险分析。投资风险指的是在不确定因素的影响下，由于投资项目达不到预期的效益，从而导致企业偿债能力以及赢利水平下降的风险。当前，我国房地产企业投资风险的表现是房地产开发投资的规模持续增长、房地产市场空置率较高、房地产企业部分投资行为不合理等。 其次，是企业的融资风险分析。融资风险指的是企业为取得财物利益而产生的举债，此债不仅会增加企业到期付息的负担，而且还存在着资不抵债和不能还本付息的可能。在财务的杠杆作用下，如果付息前的收益下降，那么普通股的收益将会有大幅下降的风险。 最后，是企业的资金回收与收益分配风险分析。其中，资金回收风险是指房地产企业由于财务问题而导致企业再生产时发生资金相对不足的问题；收益分配风险则是指利润分配给企业生产经营的活动带来的影响。两者风险成因主要是由内外两个方面产生的。其内部因素主要为管理层制定的企业资金回收和收益分配规定不合理；外部因素则是指房地产企业对所处环境了解不足。 4企业财务风险与成本控制 由于房地产行业自身的特点以及房地产企业的迅速发展，导致房地产企业面临着巨大的市场风险、投资风险等财务风险，如果不能很好地对这些风险进行控制，将会带给企业非常大的损失，甚至会导致破产的危机。房地产企业的成本对于财务风险的影响主要表现在对融资规模、投资时点以及资金回收等方面。房地产的成本的大小直接决定着融资规模的大小，及投资收益情况。如果能够很好地对成本进行控制，则能够规避资金回收风险。 41平衡各类机会成本 即房地产企业在确定其现金持有量时，应结合考虑其持有成本、转换成本、短缺成本，并在其多种类型的成本与其效益之间进行权衡，达到两者的最佳均衡比例。比如，在信息流方面，要建立完善信息系统；在资金流方面，则要提高资金使用效率，采用科学预算方法，建立渠道管理理念下的运营资金管理体系；而在采购渠道上，应与时俱进，积极改变传统理念下对单个项目进行优化，并根据渠道管理理念，实施综合性的管理。此外，为了获得财务杠杆正效应，企业决策者还应当严格按照财务杠杆系数进行计算，以做出理性的财务决策。 42重视融资财务风险 充足的资金是房地产开发企业扩大规模、顺利运营的重要基础。因此，房企必须重视到位资金情况，努力拓宽融资渠道。就目前来说，我国房地产企业的资金投入主要分为以下几种：国内贷款、外资投入、自筹资金以及其他资金等。房企要重视各个融资方式的资金成本，结合自身现状来合理地选择融资方式。例如，当企业资金链紧张的时候，应重点考虑债权性融资；而在企业高速发展时，则可以考虑股权式融资，以便于获得更多资金。同时，在进行融资决策时还应谨慎考虑杠杆效应问题，企业如果想要普通股每股收益，实现财务杠杆的充分利用，其必要条件即是在实践中的息税前利润，应当高于无差异点情况下的息税前利润。所以，分析出无差异点处的息税前利润是基础性的财务管理工作。 5结论 目前国内房地产企业风险管理能力平均值较低，对突发事件往往准备工作不足，导致短缺成本过高。因此，房企在投资实践中，要充分考虑自身成本作用，将资金内部成本的作用纳入项目决策中的优先级别，在既定目标收益率或目标收益的前提下，综合分析投资项目，同时兼顾资金内部成本的牵制问题，并根据内部收益率的水平来作出项目是否值得投资的财务决策。 参考文献： [1]潘昀浅析房地产业财务风险管理[J].会计师，2013（13） [2]马瑞房地产企业筹资风险管理探讨[J].商业会计，2013（13） [3]彭辰房地产发展现状与问题[J].中国商界：下半月，2010（6） [4]廖剑房地产上市公司财务预警实证分析[D].广州：暨南大学，2008 [5]林立伟房地产企业财务风险评价研究[D].厦门：厦门大学，2008 |
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