| 标题 | 房产税计税依据的合理性思考 |
| 范文 | 郭枕潮 高俊扬 摘 要 我国现行《房产税暂行条例》以从价计税和从租计税为主，不能反映房价的实质变动，也不符合量能课税的实质公平。因此，本文认为有必要以市场评估值为计税依据，建立统一的信息管理和评估机构，实行税收减免，保障纳税人的基本生存权和财产权。 关键词 房产税 计税依据 市场评估值 作者简介：郭枕潮、高俊扬，华南师范大学研究生。 中图分类号：D922.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.042 2018年的“两会”期间，房地产税再次成为社会关注的热点。两会之前，时任财政部长的肖捷发表文章提出了房地产税要遵循“立法先行、充分授权、分步推进”的原则。而我国现行1986年颁布的《房产税暂行条例》存在着很大的提升空间，特别是在计税依据设计上还有不足之处。我国现行的房地产税“重流转、轻保有”的特点，既不利于充实我国地方财政的收入，也不利于抑制居民之间的财富分化，但对个人住房征收房产税毕竟会增加纳税人的税收负担，因此，计税依据是否合理，不仅关系到地方财政收入能否增加，更关系到纳税人税收负担是否公平。 一、我国现行房产税计税依据的缺陷 我国现行《房产税暂行条例》自1986年颁布以后基本没有变动，许多当时认为合理的规定都不太适用，随着房地产业的快速增长，房价的不断攀升，必须设计新的房产税法替代原有的《条例》，特别是针对个人非营利性住房征收房产税势在必行。而我国原有的房产税计税依据的设计理念之落后之处需要得到修改，才能适应新形式下房产税的征收。 （一）房产税现有计税模式的不足 我国现行的计税模式是根据1986年《房产税暂行条例》第三条：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”。 这条规定中确立了“从房价原值的余值计征”与“从房租计征”这两种模式。“从房屋原值的余值计征”是指根据纳税人购买该房屋的原始价值作为计税依据，这种模式只是房屋的历史价值，不能反映房价的动态变化，对于这十几年来房价的疯涨并不能给予很好的体现，该模式造成了合法却不合理的不公平现象，即“房产升值少交税、房产贬值多交税”的怪现象，同时也违法了量能课税原则。 对于“从房租计征”，相较于“从房价原值的余值计征”来说，更灵活，更富有弹性，但在实际操作中，我国对房屋租赁市场的监管体系还不够完善，市场上阴阳合同盛行，难以进行全面的监管和合计，给“从房租计征”的方式带来不便。同时，对于房屋出租这一法律行为，就需要征收房产税、营业税、个人所得税、城建税及教育费附加等多个税种，对于居民纳税人来说是一笔不小的负担，这也不符合量能课税原则的要求。 （二）减免设计不科学 上海2011 年制定《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，其规定“本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60 平方米（ 即免税住房面积，含60平方米） 的，其新购的住房暂免征收房产税”。根据上海市《暂行办法》的规定，仅体现了形式上的减免公平，实质上并没有使纳税人得到普遍的公平，违法量能课税原则实质内涵。因为不同的区位同样的面积房产的价值是不一样的，同样的面积，市中心的一般会比郊区的价值大，一线城市的一般会比二三线城市的价值大，所以根据同样的面积来简单的设定减免标准是不科学的。 （三）房产税税基评估体系还未建立 从2000年开始，我国的房价就犹如脱缰的野马，一发不可收拾，呈现较大幅度的增长，与原始价格天差地别。此外，市中心与郊区的房价也不可同日而语。因此，按照现在的计算方法，即从价计征，显然是不可取的，唯有借鉴发达国家的按照市场评估值来确定房产税税基是比较科学可行的。 但对于具体由谁评估、评估具体计算标准以及评估争议如何解决，现阶段并没有一个明确的答案。我国税务部门并没有自己独立的评估机构，只有如国土局房管局等其它行政部门才有自己独立的机构，但其它部门评估标准不完全一样，导致评估的结果也会不一样。因此，有必要尽快建立我国税务部门自己的评估机构来保障房产税征收的顺利进行。 对于评估值的计算标准如何确定，有很多种评定标准，有根据房产所在地的土地价格，地上物重置价格，房产新旧程度或附近的房地产市场价格等进行评定，总的来说，还是要考虑各方面的因素综合评定，不能只是看某一方面。 最后，建立评估体系最终还是要解决房产价值如何确定的问题，但在实际操作中，纳税人、评估机构和税务部门由于种种原因不可避免的在认定问题上存在较大争议。因此，完善税基评估争议解决机制是建立房产税税基评估体系重要的一个闭环，也是体现保障纳税人财产权和体现量能课税原则实质公平的重要举措。在现行法律框架内，纳税人与税务机关的争议解决往往只能在《行政复议法》等法律规范内进行审核，但由于税务机关并没有直接参与到税基评估工作当中，难以对税基评估的核心问题进行审核，无法确保申诉解决的准确性与公正性。随着房产税改革的不断深入，争议的不断增多，如果不能建立一套有针对性的税基评估结果、评估程序等异议解决机制，无疑会对房产税改革的推进起到阻碍的作用，同时，也不利于保障纳税人的实质公平。 二、域外房产税计税依据经验借鉴 对个人自住房产保有环节征税是世界主流国家的惯例，如美国、英国、日本、加拿大等，根据各国的征税具体目的和情况，各国的房产税计税依据设计也各不相同，我国应借鉴其成功经验，并结合中国特色的发展情况，最终推动我国房产税改革的稳步前进。 （一）市场评估是主流选择 从世界各国所采取的计税依据来看，美国英国和加拿大等房产税征税体系比较完备的发达国家大多采取以市场评估值为计税依据，而在亚洲非洲等房产税征税体系较为落后的发展中国家大多采取租金和面积作为计税依据。可见，世界大的趋势还是以市场评估值作为计税依据，这不仅更能体现房产的市场价值，也能反映纳税人的实际纳税能力，符合量能课税的要求。至于其它计税方式：从房价原值的余值计征与从面积计征并不能很好的反映市场价值的波動，更不能体现房屋所有者的纳税能力的高低，如果采取这种计征方式，将有违量能课税原则的实质正义。 （二）税收减免是重要设计 房产作为公民所赖以生存的最基本的财产，对其直接征税，可能会影响纳税人的宪法所赋予的基本财产权和生存权，因此，对房产税进行一定程度的减免是国际上的通行做法。就房产税制度最为健全的美国而言，不动产税即房产税是美国地方财政的主要收入，考虑到不同地区纳税人的实际纳税能力，在实行房产税时都会进行一定程度的税收减免。比如，美国采取的“断路器”立法，就是税收减免的一个范例。“断路器”立法是当房产税纳税人纳税额度超过一定比例后，纳税人可以得到一定比例的减免。这种综合减免的措施是根据不同区域纳税人的实际支付能力，保障低收入家庭、老年人家庭和失业家庭等困难家庭的基本生活，这种措施既反映纳税人的真实纳税能力，也符合量能课税的实质公平。 （三）评估机制是重要内容 建立以市场评估值为房产税计税依据的房产税税收体系，必然要求建立一套科学合理、公平公正的房产税税基评估机制。第一，发达国家在设计房产税评估体系时，为保障公平公正性，建立了专业、独立的房产税税基评估机构，这些机构一般都设在税务部门下面的专门从事房地产评估工作的办公室。例如，美国地方税务部门在其内部聘请专业的估价师组成独立的不动产评估中心。英国则由国家税务局下属的估价办公室来评估各地的房产价值。第二，房地产税的施行必须要有完备的房产信息管理系统。十多年前中国就开始呼吁建立统一的房地产信息管理系统，但由于各种原因直到今天，还没能建立起来。反观英美等发达国家，早已建立起来完备统一的不动产登记体系，为房产税打下了可靠的信息基础。并且，在美国，每5年会对房产信息进行重新评估整理，随时更新数据库中的信息，保持对市场的敏锐度，建立了一个能对房产价值准确反映的评估资料系统。第三，发达国家房产税税基评估是在计算机中建立了一个评估模型，再根据各方面收集到的有关房地产、市场和纳税人的一些信息，综合进这些数据模型中，然后得出比较科学合理的评估值。发达国家通过大数据建立比较专业的评估体系，来保障评估结果的真实性和公平性。 三、我国房产税优化设计的建议 （一）以市场评估值为计税依据是最优选择 我国现行计税依据主要是房产原值的余值或出租房屋的租金收入，而这两种计算方式在前文中也已经提到其现实的不足。对于以市场评估值为计税依据是西方等发达国家早已施行的方法。随着房产市场价值的不断变化，房产税制度设计的比较完善的国家，一般多以交通、区位和环境等的因素综合对房价进行评估，力求反映最真实最合理的房屋市场价值，为房产税计税确定真实的基础。房产市场评估的计税模式，能灵活的反映市场供需变化，既能确定纳税人的实际纳税能力，又能比较客观的进行房产税的征收，可以说是现阶段比较可行和最优的选择。 （二）以纳税人的纳税能力作为纳税减免的重要依据 根据税法的量能课税原则，为实现税收的实质公平，房产税的减免应与纳税人的实际纳税能力相匹配。因为对个人自住房产征收保有环节的税，是会对纳税人的基本生存权的财产权带来不小的影响，如果没有税收减免，对所有家庭普遍征收保有环节的房产税，势必会造成低收入家庭的生活成本提高，居民幸福指数下降，甚至会给社会的长治久安带来不小的影响。另外，对于富裕家庭，有两套以上住房的家庭，没有适当的税收减免，无法体现其与一套住房的普通家庭的区别，国家要让再次分配更加注重公平，就必须考虑房产税的征收进行适当的税收减免。所以，以纳税人的实际纳税能力作为纳税减免的重要依据不仅是可行的也是必要的。具体来说，一般家庭拥有一套140平米自住的房屋以外，对于两套或以上的住房才开始征收房产税，并且可以实行阶梯征收，房子越多，征收的税也越多。但同时，国家也应该借鉴美国的“断路器”立法，要为增税总额设立一个最高限额，不能无休止的征收下去，要与纳税人实际纳税能力相匹配，要目的与手段的统一，实实在在为促进再次分配公平保障纳税人基本生存权而去征收。 （三）以高效统一的评估机制作为房产税征收的决策基础 房产税的征收合不合理，真实不真实，关键是看作为房产税税基的合不合理，真实不真实，而要达到这个目的，建立高效统一的评估机制是关键。房产税制度完备的西方发达国家，其税收评估机构是统一的，信息采集是真实的，标准是明确的。就美国而言，美国的房地产税基评估机构主要是由地方税务部门下设的独立不动产评估办公室，其部门是统一的。同时，美国建立了一套完备的不动产登记制度，房产信息健全而完备。最后，美国利用先进的计算机系统，建立了一个统一房产估算模型，只要评估人员输入房产的必要信息，就能很快得出比较科学的评估价值，避免的人为的干预和影响。 就我国而言，首先，可以在我国省级地税局下设一个房产税评估办公室，作为房产税的主要评估机构。其次，我国要尽快进行房产信息的联网，通过统一的数据平台，对全国纳税人名下的房产进行监管，避免信息孤岛的产生。最后，可以借鉴美国的计算机房产价值评估系统，建立一套符合我国国情的评估模型，以最大程度的保障房产税评估的公平公正性。 （四）建立獨立的税基评估争议解决部门是重要保障 房产税评估的合不合理，科不科学，作为房产税征管的双方，纳税人和税收征管机构都有自己的见解。因为房产税的征收将直接影响到纳税人的生存权和财产权，作为相对弱势的一方，必须给纳税人以合理的申述途径，以表达自己的质疑和不满情绪。而现行的争端处理机制主要是靠行政复议来进行，虽然也能解决一些问题，但毕竟不专业，不特定，而且房产税评估争议多发，仅靠行政复议程序，既繁琐，也不能很好的解决问题。所以有必要设立一个独立的税基评估争议解决部门来专门解决房产评估争议。 具体而言，通过相关立法促进设立独立的税基评估争议解决部门，使其专门参与到税基评估工作中来，纳税人可向该专门争议解决部门提出申诉，确保申诉问题解决的及时性、准确性以及公正性。比如，当争议发生时，可以先向当地房产税税基评估部门提出申诉；如果申诉不成功，可以进入下一流程，由省政府设立的核委员会进行申诉；如果相关争议还不能得到解决，就可以向法院提起诉讼。通过不同系统的争议解决机制来保障纳税人的实质公平，保证房地产税税基评估制度更加公正合理 。 注释： 人民网法律法规库.http：//www.people.com.cn/item/flfgk/gwyfg/1986/11220219 8603.html. 张富强、吴泽钦.关于我国房产税计税依据优化设计的法律思考.法治论坛.2016（2）. 董黎明、裴鸿蕾.房产税计税依据：典型国家经验借鉴与启示.地方财政研究.2015（2）. 何金莲.完善我国房地产税税基评估制度的法律思考.华南理工大学2015年硕士学位论文. 参考文献： [1]葛克昌.行政程序与纳税人基本权.北京：北京大学出版社.2005. |
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