| 标题 | 论商事租赁与续租制度的衔接与契合 |
| 范文 | 摘要：目前我国对于商事租赁的法律规定不甚完备，在实践中，当事人多事先约定优先承租权，然而，目前我国法律也没有对于优先承租权的具体法律规定，导致司法裁判标准不一，不利于维持商事租赁当事人之间的利益平衡。且由于优先承租权的约定性质，导致其具有对承租人的利益保障不甚到位等缺陷。因此，可借鉴法国商法中较为成熟的续租权理论，以构建我国商事租赁续租制度法律体系。 关键词：商事租赁 ? 续租权 ? 营业场所 ? 顾客群体 ? 优先承租权 作为一名商人，必须有自己的营业场所。拥有自己的营业场所既是商人获得商人资格的必要条件，也是维持自己顾客群体稳定性的定海神针。然而，纵观古今，并非所有的商人都有能力通过支付对价获得经营场所的所有权进而从事商事活动，此时，租赁作为人类的一项伟大的制度设计就发挥其作用。通过租赁，商人得以借助更便捷的方式进行经营活动，创造财富。此时，商铺就从兼具经营和住宅双重功能的状况脱离出来，走向经营单一功能的方向，更能适应商事活动的快速发展。但是，在租赁过程中会存在所有权与承租权之间的一定程度冲突。商人租赁房屋从事商业活动不同于一般的民事租赁，若经营得当，会在当地获取稳定的顾客群体，形成良好的商誉。但是，由于承租权无法对抗所有权，当租赁期限届至，承租人想要继续承租该经营场所，必须得到出租人的同意。否则，商人不仅将面临迁铺改址的境况，而且还会失去已有的顾客群体，这对商人的经营活动具有极大的不利影响。正如王泽鉴所述：“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有一特别保护之必要。”[1]对于房屋承租人而言，现存的“买卖不破除租赁”制度与优先购买权制度难以保障其权益，使其避免求偿无门、无据的现状，因为不管是房屋所有人还是第三者都可以规避这两制度从而挣脱法律的束缚，忽视承租人的利益。显然，目前的法律制度对商人利益保障力度明显不足。那么，如何在商事租赁期限届至后平衡出租人和承租人之间的利益就成为目前亟待解决的问题。 一、商事租赁特殊性的表现、漏洞与补救手段 （一）商事租赁特殊性的表现 民事租赁是指出租人与承租人签订的仅以生活住宅为目的的出租人交付房屋而承租人支付租金的租赁合同。与之相对的是，商事租赁是指出租人将租赁财产交付给作为商人的承租人使用，承租人按约定方式支付租金的合同。不同于民事租赁，商事租赁具有其特殊性。具体来说，具有以下几方面的表现： 1.租赁期限方面 商人从事商事活动，对于租赁场所必先进行前期投资，比如整体装修、招聘人员、购入设备等，整体而言，就是一个先投资后回报的过程，该过程具有长期性、稳定性和投资性的特点，基于这些特点，作为承租人的商人肯定希望拥有一个长期稳定的经营环境，形成稳定的顾客群体、充裕的营业资产以及良好的商誉。而一般的民事租赁只是简单的住宅目的，并不会产生类似商事租赁这般复杂的利益关系，即便需要搬迁，只要给足腾房期，也只是多了些搬家的不便罢了。此外，商事租约中，如果出租人拒绝延展租约，商人则不得不离开其原来的场所，若无法找到就近的经营场所重新开业，相当一部分顾客将流失掉，原承租人的利益遭到损害。然而，在现有的立法框架下，无法对原承租人的利益进行有效的保障。因为现行法律對商事租赁并没有特别规定，仍是以一般法对物的租赁规则调整商事租赁关系，立法机关并没有制定特别法对商事租赁予以特殊规定。 2.约定用途方面 我国《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第217、218、219条分别规定了承租人的正当使用义务、责任以及未正当使用的责任，这主要想说明如果承租人没有依约对租赁物进行合理使用，那么出租人拥有单方解除合同的权利。[2]但是，这种做法没有顾忌到商事租赁的特殊性，商事租赁中，承租人是以从事商事活动为目的而租赁经营场所的，在市场经济中拼搏，以谋求一席之地，抓住商机便可飞黄腾达。但是，商机转瞬即逝，因此，商人要根据市场的需求随时调整经营策略，在签订租赁合同时，商人是无法预测未来的经营范围的，也就存在一个悖论，既然商人无法预测今后的经营范围，那么，要商人完全遵守一个预先约定的未来可能超出的经营范围，这不略显滑稽。 3.转租方面 在转租方面，我国《合同法》第 224 条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 15、16 条规定了转租的问题，立法用意是侧重保护房屋所有人的利益，避免出现承租人违法转租赚取差价，给出租人的利益造成损失。[3]在民事租赁中或许无可厚非，但是在商事租赁中就不可相提并论了。在商事活动中，为了利益最大化，在行情不好时，为了撤资，减少损失，转租也是一种合理的商业选择，如果对此予以严格的限制，那么就有抑制市场经济发展之虞。 （二）针对商事租赁特殊性的临时性保护措施 1.优先承租权的界定 多数商人在与出租人签订租赁合同时都会事前约定优先承租条款，以优先承租权保障自身利益。所谓的“优先承租权”是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，若原租赁物继续出租的，则在同等条件下原承租权人拥有优先权。[4]我国目前没有对优先承租权进行明确的法律规定，但在一些地方性法规中有所体现，比如，《上海市房屋租赁条例》第 44 条规定：房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。但是，显然立法者对此并没有过多关注，仅仅存在着优先承租权的概念性的规定，缺乏细致的法律规则，导致实践中难以处理相关问题。例如当事人即便约定了优先承租权条款，也会由于没有具体的法律规定，当事人之间的约定不甚具体完善，存在问题也无法通过法律规定予以弥补漏洞，条款抑或简单如一纸空文，抑或复杂到双方理解不一，无法适用。在发生纠纷时，只能依据合同约定诉诸法院，但是在缺乏充分的法律依据的情况下，法院对此处理也甚为纠结。 2.优先承租权存在的缺陷 优先承租权具有一些难以克服的缺陷，表现在承租人在同等条件下行使优先承租权，而这个同等条件是出租人与第三人已经事先谈妥的，如果这个时候承租人主张行使优先承租权，那么，出租人与第三人在此之前所做的努力将化为乌有。而且，同等条件的标准不甚明了，学界对此看法不一。在法律对此暂无明确规定，而学界理论不一时，出租人极有可能通过不明确的同等条件标准恶意阻碍承租人行使优先承租权。此外，承租人也有可能假借优先承租权制度，恶意磋商，导致出租人延误改租他人的商机，造成出租人的利益损失。基于我国有关优先承租权的运作现状，可知，针对商事租赁的特殊性，优先承租权的约定终归只是临时性的保护措施。我国有必要对国外较为成熟的法律制度进行研究和借鉴。不少国家对此以规定续租权的法律设计予以规制的。例如，法国发展出了较为成熟的商事租赁续租制度。我国对于商事租赁立法研究可借鉴法国相应的立法成果。 二、借鉴法国商法之续租权 法国在 1926 年即已通过法律创设了商事租赁合同中的续租权，二战后又通过了1953年法令，并系统地建立起商事租赁续租权为中心的商事租赁地位，随后历经修改和完善，至2000年商法典重编之际，其多数条文被纳入《商法典》第四编第五章“商事租赁合同”中（第 L145-1 至第 L145-60 条），我国对商事租赁续租权的立法研究可借鉴法国现已发展较为成熟的商事租赁续租制度。 （一）商事租赁续租权的界定及其构成要件 所谓的续租权，是指在租赁关系中，从事商事经营活动的承租人在房屋租赁合同期限届满时，依据法律规定所享有的请求续展合同的权利。承租人欲行使续租权，除需符合《法国商法典》第 L145-1 条对商事租赁合同适用范围规定的一般条件外，还须满足三个特别条件：承租人对在租赁场所内经营的营业资产享有所有权、该营业资产在合同届满前三年内被实际经营、承租人拥有法国国籍。[5]由此可见，承租人首先须满足双重身份，即既是租赁场所的承租人，又是营业资产的所有人，才能构成取得续租权的一个要件。其次，在合同到期前，承租人须实际经营其营业资产，基于此，承租人与其顾客群体之间的联系才能被立法者认为是足够紧密的，承租人的续租请求才能得到支持。 （二）商事租赁续租权的行使 1.营业资产和顾客群体 在法国确立的商事租赁合同机制是以续租权为核心，其目的主要是维护承租人在租赁期间所形成的顾客群体和营业资产。所谓的营业资产是指商人为了满足客户的需要而拥有的无形动产和有形动产的总称。虽然我国没有商事营业资产的概念，但是学界对此是表示认同的，以谢怀栻先生为代表。[6]而所谓的顾客群体是指商人在经营活动中形成的相对稳定的购物群体或接受服务的群体。“商人租用场地乃为营业，与个人居住不同。为招徕生意，其必请人装修，妥加保管，时常翻新。营业上的种种努力，宣传上的招数用尽，所有的成果体现在稳定的客户群的建立，而客户带来的则是稳定可预期的流水”。[7]对于续租权的立法目的之一就是维护商人在长期的经营活动中所形成的稳定的顾客群体，避免由于租期届至，不能继续租赁而导致客户的流失对商人造成的莫大损失。 2.商事租赁续租权之行使程序 在法國商法中，商事租赁续租权之行使程序主要有两种：首先，出租人向承租人发出解租通知，且在通知中附上续租邀约以及对新租金的建议。在这里，解租通知的性质属于单方法律行为，即无需对方同意，仅凭出租人一方的意思表示即可发生法律效力。其次，承租人向出租人发出续租请求后，出租人同意续租。此时，承租人的续租请求应定性为催告权。对此，一方面，出租人在收到催告后3个月内应当予以回应，逾期不回复的，应当视为出租人接受续租。另一方面，如果出租人在催告后3个月内做出回复，该回复的内容既可以是接受续租，也可以是拒绝续租并同意支付赔偿金。出租人甚至可以依据法定的免责事由在拒绝续租的同时拒绝支付赔偿金。如果出租人接受续租，那么其对新租金的要求也应当在回复出租人时提出。如果在这其间未能提出，出租人则须依据法国国家参事院法令规定的形式另行提出租金要求。 3.迁移赔偿金的设计 在法国，根据法国商法典对于商事租赁的规定，原合同效力结束之后，可能发生的情形有两种：一是双方意思一致，达成新的租赁合同;二是出租人拒绝续租，如果没有法定理由，那么，出租人需要支付迁移赔偿金。如有法定理由则无需支付赔偿金。当承租人的续租请求落空时，迁移赔偿金则为其最后的救济途径。换言之，赔偿金相当于承租人由于续租不能而遭受的损失，而该损失的金额在实践中是需由专业鉴定人出具评估意见的。在《法国商法典》第L145-14条第1款确立了迁移赔偿金的确定原则，等于承租人因无法续租而遭受的损失。第 2 款列举的各项因素主要包括：营业资产的商业价值、合理的搬迁费和重新开业的费用、以及购置同等价值的营业资产需支付的交易税费，租赁场所的所有权人有证据证明损失少于此的除外。[8]由于迁移赔偿金的数额确定对续租权影响甚大，金额过低将导致续租权形同虚设，金额过高将导致架空所有权的顾虑，承租权也将过分物权化，因此，在实践中，法院不单单根据第2款规定的因素进行判断，而是运用裁量权进行综合考虑，谨慎裁决。而豁免交付迁移赔偿金的法定事由根据《法国商法典》第L145-17条要求“重大合法”，其中主要包括：一方面，承租人未交或延交租金及其他合理费用、未经同意转租、未经同意的重大改良添附行为等;另一方面，出租人行使收回权，即在房屋、场所的状况已不适宜继续出租;或者虽无不适宜出租的情形，但出租人决定收回后改建、重建或加高建筑物。[9]须注意的是出租人行使收回权需要根据不同情形决定是否承担责任。上述法定事由实属例外情形，在一般场合，出租人无法定理由不得拒绝续租，否则须向承租人支付迁移赔偿金。 4.商事租赁续租权行使的限制 所有的权利都有一定的界限，续租权也不例外。1953年9月30日法令的第1条第1款确定了有关商用场所租赁立法的适用范围，并被收录入《法国商法典》，表现在《商法典》第L145-1条，条文表述如下：“本章规定适用于在其内经营营业资产的房屋或场所的租赁合同，不论营业资产是属于商人，还是属于《商事与公司注册簿》上登记的工业经营者，或者属于在《职业目录》上登记的企所有权人。”由此可知，要想使续租权得到适用，必须具备以下三个方面的条件： （1）要有不动产或场所的存在。 这里的不动产是指有建筑的不动产，因此，法令实际上是把没有建筑的场地租赁排除出适用范围，比如，停车场经营者。而《法国商法典》第L145-1条里所使用的“场所”一词是指有屋顶的、封闭的、有足够面积可用以经商的场所。这就把那些根本不能用于经商的面积很小的场所的出租排除在适用范围之外，例如，用于陈列商品的橱窗的出租（格子铺）。 （2）要有独立的商业经营。 根据《法国商法典》第L145-1条的规定，只有在《商业与公司登记簿》上进行了注册登记的商人才享有延展商事租约的权利，由此可见，只有具备商人资格的承租人才能申请延展租约。并且，承租人需要在其承租的场所内要开展相应的商业经营活動，对来此的顾客提供服务，否则，即便场所租约没有得到延展也不会因此丢失其顾客群体，换言之也就不需要法律对该类商业承租者进行专门的保护。 （3）要有租赁合同的存在。 房屋租赁合同，是房屋出租人与承租人就房屋租赁有关权利、义务达成的合意。[10]这一条件简单明了，不会有操作上或理论上的问题。但是，却将几类租赁合同从续租权的适用范围内排除出去。例如，长期租约、期限不满两年的租约以及临时占用协议。长期租约是指那些期限超过18年，并且可能长达99年的租约。该类租约不受续租权的保护。[11]法律如此规定是因为承租人在该类长期租约中得到了足够的利益补偿，例如能够长时间以低于租赁价值的价格对场所进行使用。而期限不满两年的租约同样也被排除在续租权的适用范围之外，这是由于该类承租人的从事经营期限很短，所以推定该类商人在短期性租约和其从事的经营投资活动之间进行了相应的利益衡量后作出的选择，认为即便不能行使续租权也不会对其权益造成太大的损害。[12]而临时占用协议由于其临时性质，即使是超过两年的占有场所的协议，仍然不属于续租权的适用范围之内。[13] （三）小结 由上可知，《法国商法典》对商事租赁合同中续租权的各方面规定都已经达到较高的立法水准，能够较好地维护双方的地位和利益的平衡。虽然不可否认的是，《法国商法典》还有其不足之处，但是对我国的商事租赁的续租制度设计仍有极大的借鉴意义。 三、建立和完善我国商事租赁续租权的立法思考 对于商事租赁，我国目前实务中由于缺乏有效的法律规定进行规制，多数承租人与出租人事前约定的优先承租权同样面临着法律依据匮乏，实践效果不佳的境况。鉴于目前商事租赁的快速发展，其对我国市场经济的发展起着重要作用，但是由于立法规制不足，导致出现限制商事租赁发展的境况。因此，建议在立法层面上对商事租赁进行立法规范，将商事租赁实践中广泛存在的具有约定性质的优先承租权上升为法定性质的续租权，减少实践中意思自治的缺陷带来的不良影响，平衡各方利益，使得合同最终实现的结果达到实质意义上的公平，以更好地促进商事租赁的发展，推动经济稳步向前迈进。具体来说，应包括以下几个方面的内容： （一）商事租赁续租权的取得及其构成要件 1.商事租赁续租权的取得 由前述可知，优先承租权的可操作性不强，对承租人的保护力度不够，因此，应该在立法层面上将具有法定性质的商事租赁续租权以立法的形式确立下来，以确保商事租赁承租人的利益得到确实可靠的保障，确保商事经营的连续性，推动市场的良性发展。 2.商事租赁续租权的构成要件 （1）实质要件 由于商事租赁续租权对承租人的优待，注定该权利不能范围过广，否则易导致权利滥用，损害出租人的利益，导致利益天平失衡。要想获得续租权的保障，承租人须满足积极要件和消极要件。积极要件是指：首先，商事租赁合同的期限须达到一定的年限，否则，将视为没有形成稳定的顾客群体，即使没有续租，也不会遭受太大的损失，没有赋予法定续租权之必要。而对于短期租赁合同，由于时间较短，在订立合同之初，承租人就应该意识到短期租赁后极有可能迁铺移址，此时，法律应该尊重双方当事人的意思自治，不予介入，但是订立合同之初就约定优先承租权的除外。其次，在租赁场所的营业资产需实际运用到经营活动中，若无，则必然没有形成稳定的顾客群体，即便届期不予续租也不会有任何影响。更为恶劣的是，不予经营活动，空置房屋，以图转租牟利者，不利于物尽其用和不动产效益的有效发挥，若此时给予续租权保护，则法理不容。而消极要件是指：承租人无重大违约事由，例如不交纳或不按时交纳租金、不履行善良管理人的义务、未经出租人同意擅自改变租赁物的用途以及未经同意转租他人等，如有，则不应使用续租权的相关规则。再者，如果出租人处于某些考虑要收回出租物，比如需要对租赁物进行必要的翻修或重建等。其实质是出租人的法定收回权与承租人的续租权之间的较量，对此，需根据具体的情形判断出租人是否承担相应的赔偿责任。 （2）形式要件 在对商事租赁的制度设计中，可以参照法国商法规定。[14]若租期届满，双方当事人均无意思表示，则视为合同自动延展，原租赁合同继续有效;若租期届满前一定期间内，出租人提出终止合同的通知或承租人未收到通知而提出续租的请求，则原租赁合同效力终止，至于是否签订新的租赁合同视不同情形而定。 （二）商事租赁之续租费用 迁移赔偿金和租金的金额确定问题是续租权制度设计中非常关键的一环，若设计不当，便会打破承租人与出租人之间的利益平衡。如果承租人续签续租协议的要求被不动产出租人拒绝，则后者需要支付高额的赔偿金，同时这将导致后者不能承受此等代价而不再收回租赁物，导致租赁权过度物权化，若迁移赔偿金过低，则会导致该制度形同虚设，对承租人没有任何保护意义。因此，可以参照法国商法，拒绝续租的赔偿金与承租人遭受的直接的、实际的损失相关联起来，比如迁居的费用、停止营业带来的亏损以及再次开业的费用等。而租金的确定更是重中之重，毕竟是租赁纠纷中最突出的问题，应以当事人意思自治优先，意思自治不成可诉至法院，由法院依照一定确定的租金计算标准进行利益衡量。 （三）续租权遭到侵害时的救济渠道 在法国商法的规制下，承租人签订了租赁合同，也就获得法定续租权的可靠保障，在出租人不拒绝续租的情形下，承租人只需保持沉默即可产生自动续租的效果，若出租人拒绝续租，只要不存在商事租赁续租权的法定排除事由，那么承租人便可向出租人主张迁移赔偿金。但是，在法国，这种迁移赔偿金的数额稍微过高，有对承租人的过度保护的倾向。在参照法国商法的同时也要注意其弊端，以此为鉴，把握好出租人与承租人之间的利益天平平衡。结合我国实际情况，建议该合理期间设计为三个月，当承租人入驻新的营业地址后，应当给予与原来的租赁场所面积一致的基本转修费用。承租人将得到3个月的平均营业收入作为补偿金，而这标准则为承租人在租赁合同届满前12个月内的月平均营业收入。这将成为对于承租人重构顾客群体的补偿。此外，还需对于承租人的搬迁费用以及装修待业期间其员工的基本工资予以支付作为补偿。 四、商事租赁与续租制度的衔接与契合 法国商法对于商事租赁中续租权的制度设计中虽有不尽人意之处，但是尽可能地兼顾了司法介入和契约自由，获得相对较好的经济效果，也提供一种借鉴模式。我国应当立足基本国情，借鉴国外的有益立法经验，建立在商事租赁中有利于维持出租方和承租方的利益平衡并提高不动产利用效益的续租权制度，在合同自由原则的基础上，借助相关的立法协助，稳定商事活动的有序发展。一个公正而自由的市场，不仅需要尊重和维护双方当事人的意思自治，而且需要以公共政策解决市场处于绝对自由下所带来的问题，商事活动需要立法予以适度的指引，对交易相对方之间的利益平衡予以维护，同时在维护社会公平正义时，更好地推动市场经济的良性发展。 注释： [1]王泽鉴：《民法学说与判例研究》第 4 册，北京：中国政法大学出版社，1998 年，第 186 页。 [2]《中华人民共和国合同法》第217条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第218条：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第219条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 [3]《中华人民共和国合同法》第224条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人與出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 15条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第16条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 [4]陈翎：《浅析优先承租权的法律定位》，华东政法大学，2014年，第3页。 [5]《法国商法典》第L145-1条：本章适用于在其内经营营业资产的房屋或场所的租赁合同，不论该营业资产属于商人，还是属于《商事与公司注册簿》上登记的工业经营者，或者属于在《职业目录》上登记的企所有权人，并且不论他们是否从事商业行为。第L145-8条：租赁合同的续租权，非在租赁场所内的营业资产的所有权人，不得主张。按照本章第 8 节规定的情形发生改变的营业资产，应在租赁合同届满前的三年内、或在第 L145-9 条规定的延展期届满前的三年内被实际经营，有合法事由的除外。第L145-13条：在 1943 年 5 月 28 日“关于对外国人适用租赁合同和土地租赁合同”法律规定的条件下，外国国籍的商人、工业经营者或在《职业目录》上登记注册者，不得适用本章规定，除非曾在一战和二战中为法国军队或盟军作战、或子女拥有法国国籍。 [6]谢怀轼：《外国民商法精要》，北京：法律出版社，2006年版，第257页。 [7]张谷：《商法，这只寄居蟹——兼论商法的独立性及其特点》，《清华法治论衡》，2005年，第6辑，第38页。 [8]《法国商法典》第L145-14条第1款：出租人可以拒绝续租。但出租人应向承租人支付迁移赔偿金，赔偿金的数额与因不能续租遭受的损失相等，但第145-17条及随后条款规定的例外情况除外;第2款：该赔偿金主要包括按照行业习惯确定的营业资产的商业价值，以及可能支出的搬迁和重新开业费，还有购置同等价值的营业资产所需支付的交易税费，所有权人有证据证明损失少于此的除外。 [9]《法国商法典》第L145-17条：一、在下列情形下，出租人可以拒绝续租，不必支付任何赔偿金：1、让承租人迁出有合法重大理由。2、已证明房屋经行政机关认定，因卫生问题必须全部或部分拆除，或由于房屋的状况问题继续占用将存在危险。二、所有权人或其权利承受人重新建造的新不动产内包含商业场所的，承租人在第 L145-19 条和第 L145-20 条规定的条件下有优先承租权。 [10]高富平、黄武双：《房地产法新论》，北京：中国法制出版社，2002年，第315页。 [11]《法国商法典》第L145-3条：本章规定不适用于长期租赁合同，但涉及租金调整的除外。 [12]《法国商法典》第L145-2条：在《规划法典》第 L.214-2 条第 1 款中所指的两年期限内，对根据该法典第 L.214-1 条优先取得的手工业营业资产、商业营业资产和商事租赁权，本章规定亦不适用。 [13]《法国商法典》第L145-2条：被宣告为公共用途后由行政机关取得，并且经行政机关同意的房屋的临时占用协议，本章规定不适用。 [14]《法国商法典》第L145-9条：适用本章规定的租赁合同，只因提前六个月提出的解租通知或续租请求终止效力，不适用《民法典》第 1736 条和第 1737 条。未提出解租通知或续租请求的，书面订立的租赁合同在到期后默示延展。 参考文献： [1]王泽鉴.民法学说与判例研究第4册[M].北京：中国政法大学出版社，1998. [2]罗结珍.法国商法典[M].北京：北京大学出版社，2015. [3]谢怀轼.外国民商法精要[M].北京：法律出版社，2006. [4]高富平，黄武双.房地产法新论[M].北京：中国法制出版社，2002. [5]张谷.商法，这只寄居蟹——兼论商法的独立性及其特点[J].清华法治论衡，2005，（06）. （作者简介：黎耀斌，学历学位：硕士，现职称：研究生，研究方向：民商法，工作单位：深圳大学法学院。） |
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