房地产企业土地增值税的纳税筹划方法探讨
马晓峰
摘要：随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，我国的房地产企业开发逐步增加，在税收政策中占比重较大的是增值税，税收是对转让土地使用权和建筑物所收取的费用，经过单位的传输实现收取房地产增值税，因此，房地产行业要提高经济效益，就要规划房地产行业的税收负担，加强对房地产企业的纳税筹划。
关键词：房地产；企业；土地增值税；筹划；经济
在国内，物业税实际上对很多房地产企业的纳税负担相对较高，中国的税收根据中国的实际情况，增加了土地增值税，加强了土地税的申请清盘，提高房地产企业税收，房地产企业相比，利润下降，因此，为了充分的税收优惠，房地产公司可以将一个完整的项目分开处理，以达到降低增值税税率和税收的作用，为改善房地产税收的压力，改变工作条件，净化整个房地产市场，改善房地产企业土地增值税的措施必须得到加强。一、房地产增值税筹划的意义
作为房地产企业，房地产的实际开发与销售一方面会改善企业之间的关系，同时与其他的企业进行比较可以发现具有较大的自身优势，在运行流程、投资方式、以及税收手段等方面都具有比较大的特点，房地产企业中的土地增值税是主体税种，这是其他企业不具备的条件，在实际生产时，土地增值税额筹划空间往往是比较大的，所以具有很大的节税潜力，值得深入研究，随着中国经济的不断发展加速，房地产企业也慢慢变成了我国经济产业中的中流砥柱，房地产市场的繁荣也不可避免的带来了企业之间的竞争，房地产企业土地增值税的作用在这样的背景下更是被凸显了出来。[1]
（一）纳税筹划是房地产企业效益最大化的需要
支出的是企业成本，换句话说，房地产公司是一个非营利性组织，税收是企业利润的巨大阻力，企业通过土地增值税的设计减少开支，增加税收，能够提高企业利润水平，达到企业经济效益的实现，因此，策划是房地产企业实现利益最大化要求的方法之一。[2]
（二）纳税筹划需要提高企业管理水平
所谓税务筹划，在企业的战略规划中适用于房地产企业项目的早期，通过合理的税收提供建设项目的战略决策、投资、建设和管理的模型，确保其是合理的，科学的规划和设计能够实现企业的目标，对企业管理有更高的要求，因此，房地产企业的规划要改善经营管理的要求，除此以外，如果想要将土地增值税的税收筹划得到进一步的完善，财务人员的相关管理就必须完善，企业财务管理必须了解会计，也需要表现出适用的税收，按照既定的法律规范，进行会计和税务筹划，是房地产企业管理的重要组成部分，所以提高员工素质是非常必要的。[3]
（三）税收筹划需要适应环境
根据中国税法的有关规定，对现行税法税收政策等做出了详细的规定，但是房地产企业面临的税收具有很多复杂的问题，房地产企业必须设计合理的纳税，通过合理的税收筹划，可以防止意外的支出税，以避免一些问题，合理的税收筹划也能够加强房地产企业更好的适应经济体制改革，是房地产企业更好地适应环境的必然结果。[4]二、房地产土地增值税纳税筹划方法
（一）利率计划
在我国，所有的纳税人都必须知道和清楚的是：税收扣除比实际的测试过程中的项目到项目的价值计算，严格依法根据土地增值税暂行条例进行法律的实施，在项目融资的利息减去后，传输房地产项目后为评价提供计算，证明部分可以据实扣除，但是不超过同期银行贷款利率，在税收筹划中，凡转让房地产项目不支出利息，发展费用困难，要严格按土地成本和开发成本的百分比扣除。
根据上述规定，房地产开发企业根据自身的特点选择，计算个体的利益，以节省税收，通常是根据主要的资金来源，企业发生利息支出的现金资源，如果不在開发土地取得成本，土地取得成本扣除总数的10%。
（二）合同签订出售
出售房子的房地产企业可以承担一定的税收，如果你签署了合同，房地产企业开发建设的房屋已初步完成，但还没有安装，不影响其他业主买房子，装修，然后，业主和开发商可以在房地产的转让合同签署的过程中，开发建设的房屋，房体以及其他的配套设施完成时，或是业主进行装修的时候，房地产企业开发人员就可以按照配套的设备与业主进行合同的签订，开发商只需要装修，所以房地产企业减少了第一个合同缴纳的土地增值税，这段时间，房地产开发商和业主之间的企业可以签订合约，第二类国家的合同不征收营业税，但物业税不能避免，因此计算税法营业税税率得出，土地增值税税率要低得多，这样开发商减少了房地产企业的纳税成本，降低税收成本。
（三）充分的税收激励
根据现行增值税暂行条例规定，一般纳税人的房屋出售过程中，增值扣除数额不超过20%时，应免征土地增值税，在这个过程中，利益明显超过扣除时的利益，如果增值额20%，应严格按照增值税的规定进行缴纳。三、结束语
在我国，房地产的土地增值税在整个税收总额中占很大的比重，所以要研究税收政策，在房地产企业缴纳土地增值税之前，必须控制一定的成本，同时，土地增值税在计划时还应特别注意损失的多少，如果公司面临巨大的法律风险，造成巨大的经济损失和商誉损失，就得不偿失了，因此，房地产土地增值税应遵循法律的原则，并符合经济发展的规划。参考文献：
[1]王昭琴.浅析房地产企业土地增值税纳税筹划的重要性及其方法[J].企业研究，2014（12）.
[2]李俐.浅析房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划[J].行政事业资产与财务，2014（15）.
[3]董罗兵.浅析房地产企业土地增值税纳税筹划的几种方法[J].河北企业，2011（08）.
[4]国务院办公厅.国务院办公厅转发建设部等部门关于做好税收定位住房价格工作意见的通知（国办发[2015]26号）[S].2015.
（作者单位：西安科为航天科技集团有限公司）
摘要：随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，我国的房地产企业开发逐步增加，在税收政策中占比重较大的是增值税，税收是对转让土地使用权和建筑物所收取的费用，经过单位的传输实现收取房地产增值税，因此，房地产行业要提高经济效益，就要规划房地产行业的税收负担，加强对房地产企业的纳税筹划。
关键词：房地产；企业；土地增值税；筹划；经济
在国内，物业税实际上对很多房地产企业的纳税负担相对较高，中国的税收根据中国的实际情况，增加了土地增值税，加强了土地税的申请清盘，提高房地产企业税收，房地产企业相比，利润下降，因此，为了充分的税收优惠，房地产公司可以将一个完整的项目分开处理，以达到降低增值税税率和税收的作用，为改善房地产税收的压力，改变工作条件，净化整个房地产市场，改善房地产企业土地增值税的措施必须得到加强。一、房地产增值税筹划的意义
作为房地产企业，房地产的实际开发与销售一方面会改善企业之间的关系，同时与其他的企业进行比较可以发现具有较大的自身优势，在运行流程、投资方式、以及税收手段等方面都具有比较大的特点，房地产企业中的土地增值税是主体税种，这是其他企业不具备的条件，在实际生产时，土地增值税额筹划空间往往是比较大的，所以具有很大的节税潜力，值得深入研究，随着中国经济的不断发展加速，房地产企业也慢慢变成了我国经济产业中的中流砥柱，房地产市场的繁荣也不可避免的带来了企业之间的竞争，房地产企业土地增值税的作用在这样的背景下更是被凸显了出来。[1]
（一）纳税筹划是房地产企业效益最大化的需要
支出的是企业成本，换句话说，房地产公司是一个非营利性组织，税收是企业利润的巨大阻力，企业通过土地增值税的设计减少开支，增加税收，能够提高企业利润水平，达到企业经济效益的实现，因此，策划是房地产企业实现利益最大化要求的方法之一。[2]
（二）纳税筹划需要提高企业管理水平
所谓税务筹划，在企业的战略规划中适用于房地产企业项目的早期，通过合理的税收提供建设项目的战略决策、投资、建设和管理的模型，确保其是合理的，科学的规划和设计能够实现企业的目标，对企业管理有更高的要求，因此，房地产企业的规划要改善经营管理的要求，除此以外，如果想要将土地增值税的税收筹划得到进一步的完善，财务人员的相关管理就必须完善，企业财务管理必须了解会计，也需要表现出适用的税收，按照既定的法律规范，进行会计和税务筹划，是房地产企业管理的重要组成部分，所以提高员工素质是非常必要的。[3]
（三）税收筹划需要适应环境
根据中国税法的有关规定，对现行税法税收政策等做出了详细的规定，但是房地产企业面临的税收具有很多复杂的问题，房地产企业必须设计合理的纳税，通过合理的税收筹划，可以防止意外的支出税，以避免一些问题，合理的税收筹划也能够加强房地产企业更好的适应经济体制改革，是房地产企业更好地适应环境的必然结果。[4]二、房地产土地增值税纳税筹划方法
（一）利率计划
在我国，所有的纳税人都必须知道和清楚的是：税收扣除比实际的测试过程中的项目到项目的价值计算，严格依法根据土地增值税暂行条例进行法律的实施，在项目融资的利息减去后，传输房地产项目后为评价提供计算，证明部分可以据实扣除，但是不超过同期银行贷款利率，在税收筹划中，凡转让房地产项目不支出利息，发展费用困难，要严格按土地成本和开发成本的百分比扣除。
根据上述规定，房地产开发企业根据自身的特点选择，计算个体的利益，以节省税收，通常是根据主要的资金来源，企业发生利息支出的现金资源，如果不在開发土地取得成本，土地取得成本扣除总数的10%。
（二）合同签订出售
出售房子的房地产企业可以承担一定的税收，如果你签署了合同，房地产企业开发建设的房屋已初步完成，但还没有安装，不影响其他业主买房子，装修，然后，业主和开发商可以在房地产的转让合同签署的过程中，开发建设的房屋，房体以及其他的配套设施完成时，或是业主进行装修的时候，房地产企业开发人员就可以按照配套的设备与业主进行合同的签订，开发商只需要装修，所以房地产企业减少了第一个合同缴纳的土地增值税，这段时间，房地产开发商和业主之间的企业可以签订合约，第二类国家的合同不征收营业税，但物业税不能避免，因此计算税法营业税税率得出，土地增值税税率要低得多，这样开发商减少了房地产企业的纳税成本，降低税收成本。
（三）充分的税收激励
根据现行增值税暂行条例规定，一般纳税人的房屋出售过程中，增值扣除数额不超过20%时，应免征土地增值税，在这个过程中，利益明显超过扣除时的利益，如果增值额20%，应严格按照增值税的规定进行缴纳。三、结束语
在我国，房地产的土地增值税在整个税收总额中占很大的比重，所以要研究税收政策，在房地产企业缴纳土地增值税之前，必须控制一定的成本，同时，土地增值税在计划时还应特别注意损失的多少，如果公司面临巨大的法律风险，造成巨大的经济损失和商誉损失，就得不偿失了，因此，房地产土地增值税应遵循法律的原则，并符合经济发展的规划。参考文献：
[1]王昭琴.浅析房地产企业土地增值税纳税筹划的重要性及其方法[J].企业研究，2014（12）.
[2]李俐.浅析房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划[J].行政事业资产与财务，2014（15）.
[3]董罗兵.浅析房地产企业土地增值税纳税筹划的几种方法[J].河北企业，2011（08）.
[4]国务院办公厅.国务院办公厅转发建设部等部门关于做好税收定位住房价格工作意见的通知（国办发[2015]26号）[S].2015.
（作者单位：西安科为航天科技集团有限公司）
