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简析房地产经纪行业终结论

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廖俊平

2020年8月13日，贝壳在美国纽交所上市。上市之前，就已经有分析文章借用美国历史学家弗朗西斯·福山曾经的“历史终结论”，分析中国的房地产经纪行业是否也已经进入终结阶段。

笔者认为，讨论所谓的“房地产经纪行业终结论”，首先要对这个论点本身进行界定。“房地产经纪行业终结论”的含义之一是：房地产经纪行业将终结，这显然是不符合大多数人的判断的。一个显而易见的事实是：整个房地产行业正在进入“下半场”——增量速度放缓，存量和存量的交易不断增加，相应也就需要更多的房地产经纪服务。当然，也有人认为存量房交易未必一定需要通过房地产经纪人，尤其是在房地产经纪人不能提供更多的增值服务的情况下。这的确也是中国房地产经纪行业一个长期存在的痛点，很多行业参与者特别是新进入者往往也会抓住这个痛点改进自身服务，以此提高竞争力。这也是我们非常希望看到的。但即使在这么多年房地产经纪服务总体水平较低的情况下，这个行业仍然顽强地生存下来，并且不断演进，这本身也恰恰说明社会是需要这个行业的。甚至连想对这个行业实行脱胎换骨的改变、用互联网完全取代房地产经纪人的做法，经过几年的实践，也被证明是不成功的。所以，不管从哪个层面来说，“房地产经纪行业将终结”的说法是站不住脚的。

“房地产经纪行业终结论”的另一个含义是房地产经纪行业竞争的终结，形成一家独大或几家寡头的格局。对这种格局的担心一直伴随着这些年链家-贝壳系的不断扩张而发展，直到这次贝壳上市，这种担心达到了一个顶峰。

首先应该肯定的是：贝壳带来的是正确的行业理念和行业规则，即信息透明化、经纪人之间通过严格而明细的规则合作提高效率，以及标准化的服务流程。

但最本质的一点是无法改变的：贝壳是一个企业。企业就是为了利润最大化而生存的，进入了资本市场的企业更是不得不朝着资本力量推动的方向行动。体现在具体的行为模式上，贝壳的核心规则和工具ACN （Agent CooperateNetwork經纪人合作网络）也只对贝壳系内部经纪人开放而不是对房地产经纪行业开放的合作网络（后者的典型是MLS，Multiple Listing Service，笔者这些年已经对MLS做过很多介绍，本专栏文章也有多篇论及，在此不赘述）。

一个完善的市场经济应该是充分竞争的。一方面，政府在市场经济体系中的作用就是促进和维持竞争，很多市场经济国家政府都有专门的中小企业服务部门，其本质就是通过扶持中小企业来维持市场的充分竞争。另一方面，包括中国在内的多数国家都有《反垄断法》。中国的《反垄断法》很明确地规定了推定经营者具有市场支配地位的数量界限：“（1）一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一的;（2）两个经营者在相关市场的市场份额合计达到三分之二的;（3）三个经营者在相关市场的市场份额合计达到四分之三的。”政府相关管理部门应该做的就是依法监测经营者是否达到了这样的数量界限并相应采取及时行动。

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