| 标题 | “京津冀一体化”下四线小城房地产业现状 |
| 范文 | 梁振 摘 要：京津冀一体化为相对落后的承德地区带来了许多机遇，带动了经济发展，有效地促进承德地区房地产市场的快速发展，但是京津冀一体化也给承德房地产市场带来了挑战，它催生了大量的短期投资行为与投机性需求，对承德房地产业的健康发展造成了威胁。本文总结京津冀一体化背景下承德房地产市场产生的现状，为承德地区房地产市场健康有序发展提出一些建议。 关键词：京津冀一体化；承德；房地产 2015年，中央政治局审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》，“京津冀一体化”进入全面实施阶段。2017年，国家级重大战略规划京津冀协同发展进入提速阶段。京沈高铁即将开通，承德将进入环北京一小时交通圈。而承德市作为一座四线小城，在“京津冀一体化”体系中的定位是生态涵养区，京津冀一体化对承德有何影响，浅述“京津冀一体化”下承德房地产业现状。 一、承德房地产主要运行情况 （一）房地产投资明显增长 2017年，房地产开发累计完成投资152.9亿元，同比上涨12%。其中：住宅投资109.5亿元，同比增长12%，占全部房地产业投资的71.6%；商业用房投资27.4亿元，同比增长11.9%。 （二）新开工面积扩大 房屋施工面积1527.4万平方米，同比上涨5.4%。其中：住宅施工面积1134.4万平方米，同比上涨2.2%，商业用房施工面积208.6万平方米，同比上涨10.2%。新开工面积420万平方米，同比上涨20.5%，其中，住宅新开工面积284.3万平方米，同比增长13.4%，占全部新开工面积的67.7%，商业用房新开工面积70.7万平方米，同比上涨33.5%。 （三）企业资金充裕 2017年，房地产企业实际到位资金236.8亿元，同比上涨25.0%。其中：国内贷款32.9亿元，同比增长48.2%；自筹资金90.1亿元，同比下降5.1%；定金及预收款43.5亿元，同比增长37.5%；个人按揭贷款20.9亿元，同比增长22.0%。 二、房地产市场运行特点及问题 （一）资本涌入加剧 相比其他投资领域，房地产市场具有高预期回报率、回收周期短和低风险性等特征。资本系统都乐于向房地产商及购房者投放贷款，从而加强了房地产的融资能力。从资金来源看，本年国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款均大幅上升，分别为32.9亿元、43.5亿元和20.9亿元，增长48.2%、37.5%和22.0%，占实际到位资金的13.9%、18.4%和8.8%。房地产开发企业实际到位资金236.8亿元，同比上涨25.0%，大量资金涌入房地产企业。作为环北京限购圈中最晚限购的城市，大量炒房资金涌入承德房市，进一步加大了承德房企的资金储备。 （二）房价高位运行 房地产具有较好的保值增值的功能，其投资属性在房价上涨中不断放大。据中国房地产协会发布数据显示，截止17年12月份承德市住宅平均价格为9258元/㎡，同比上涨38.3%。房地产投资投机因素会产生大量的概念供给，通过炒作概念、夸大区位优势，导致房价大幅增长的局面。承德作为环北京限购圈中最晚限购的城市，大量炒房资金涌入，抬高房价，当地居民被他人带动，跟风买房，致使承德房价在17年6月达到顶峰，承德市住宅平均价格为9819元/㎡，同比增长58.9%，此后一直保持高位运行。房企资金充裕，实际到位资金是完成投资的1.55倍，基本不存在因资金压力下调房价的可能。并有“京津冀一体化”进程的推进，京沈高铁即将开通等利好因素，房价高位运行的态势一段期内不会发生改变。 （三）人口红利消退 人口规模及结构变化直接影响当前及未来的房地产市场发展态势。近年北京清除了大量城市违章建筑和产业外迁，在这种情况下，使得周边三四线城市人口也出现流入，还有部分务工人员返乡养老，但是从整体上看，人口流动趋向二线城市，二线城市相比于三四线拥有更好的生活资源和更多的发展空间，这一趋势在短期内不会发生改变，未来年轻人仍然会选择加入二线城市而不是返回家乡。承德市作为一座四线城市，与周边京、津、唐地区相比，承德市社会经济发展相对滞后，产业结构单一，居民收入偏低，能够提供的就业岗位数量与层次相对不足，造成以年青人为主体的人口净流失。2017年末，承德市戶籍人口380.2 万人，比上年末减少3.1 万人，同期常住总人口356.5万人，较上年增加3.32万人，增速为0.94%，比户籍人口少23.7万人，是河北省人口净流出最严重的设区市之一，且15-59岁劳动力资源人口占常住人口的64.26 %，比上年下降0.74个百分点。由人口带来的住房刚性需求减退。 （四）房市需求衰退 虽有“京津冀一体化”进程的推进，京沈高铁即将开通等利好因素，但继承德限购令等一系列政策出台后，承德房市主要面对的是当地居民。当地居民收入偏低，购买力有限，人口增长缓慢，房市火爆过后，实际上透支了未来很长一段时间的购房需求，是以短期内承德房市将进入“需求衰退期”。从数据上看，2017年承德均人均可支配收入17755元，比全国、北京市、河北省分别低8219元、39475元、3729元，位于全省末位，对比承德高位运行的房价，当地居民购买力有限，在购买房产后很长时间内没有再次购买的能力。 三、对承德房地产业健康发展的建议 （一）借助“京津冀一体化”的东风大力发展经济 房地产行业的发展归根到底就是钱和人的问题。现应借助“京津冀一体化”的东风大力发展经济，在京津冀协同发展转移承接上，吸收京津冀在人才、科技投入、发展水平、创新能力和资源禀赋等方面的优势，将引进积极培育、大力发展战略性新兴产业和促进新旧动力加快转换紧密融合。尽快把“十大绿色产业”打造成为承德的支柱产业、主导产业，同时将对接京津产业发展引进的项目做大、做优，刺激经济发展，扩大就业规模，从根本上保障房地产业发展。 （二）发挥好政策调控与市场干预的双向调节作用。 政策是影响供需预期的主导因素，保持房地产业稳定发展，需要一整套稳定持续的政策体系。对供给与需求的双向限制，引导投资行为，合理引导预期，不仅对抑制房地产过热起到了积极作用，同时对经济发展也起到了现实影响，以保持房地产市场稳定。要强化市场调节，政府应同时具备市场手段，通过积累一定量的物业资源，调节市场供给量，主动形成新的市场干预，转变单一政策调控的工作机制。 参考文献 [1]《承德市统计年鉴》，2017年9月第一版 [2]《承德市2017年国民经济和社会发展统计公报》，2018年2月1日 [3]《中国2017年国民经济和社会发展统计公报》，2018年2月28日 [4]《河北省2017年国民经济和社会发展统计公报》，2018年3月12日 [5]姜超、宋潇，《人口流出下的房价上涨和消费增长--理顺三四线城市人口、房价与消费》，华尔街见闻，2018年4月 |
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