| 标题 | 房地产企业战略转型研究展望 |
| 范文 | 李子俊 [摘 要] 从2017年3月多项房地产宏观调控政策出台后，信贷收紧、租购同权、共有产权等政策直接影响到房地产行业一贯以来的发展路径。在宏观调控政策收紧的基调下，战略转型将是未来几年房地产企业发展的主旋律。房地产企业沿用先前的传统的发展模式无疑将会在激烈的行业竞争中被淘汰。本文结合当前房地产行业政策与现状，分析房地产企业将如何在未来的发展中战略转型，并提出相应的对策与展望。 [关键词] 金融去杠杆；战略转型；租售同权；长租公寓；城市综合体 doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 05. 040 [中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2018）05- 0097- 02 0 引 言 2017年元旦以来，全国多地尤其是三四线城市房价飙涨，随后各地相继出台调控政策为楼市降温，并出现了多种调控手段（如限价、限购、限贷、限售、限商）结合的现象，政府调控力度与决心之大前所未有。伴随着三四线城市的普涨结束，房地产行业从黄金时代步入白银时代，即将告别“野蛮生长”式的高速增长阶段，进入平稳发展的“新常态”。而在当前形势下，房地产企业如何转型将成为学术界与实务界共同探讨的热点议题。 1 宏观政策驱动房地产企业战略转型 十九大中习近平主席提出要严控国家金融风险，保持货币和信贷合理增长，同时强调房子是用来住的，不是用来炒的。宏观政策深刻地影响着我国房地产行业的走向，能否透彻地研判政策将决定房地产企业未来的发展。同时如何发展房企的品牌竞争力，是房地产企业在转型期中弯道超车的关键所在。整个行业亟需战略转型，房地产企业已经开始着手进行“去杠杆”“去房地产化”的转型尝试。 在房地产的传统模式的动力逐步减弱的背景下，如何将增长动力平滑地切换到“转型模式”是当前房地产行业业界共同探讨的议题。本文将从以下方面探究未来我国房地产企业应如何转型。 1.1 房地产企业进军长租公寓 近日，住建部等国家部委公布广州、深圳、武汉等12个租赁试点城市名单，我国住房租赁市场改革的时代将要到来，我国房地产市场长期以来重售轻租的传统模式或将被新的模式颠覆。租购并举是房地产行业长效调控机制之一，构建租购并举的机制是房地产市场长期健康发展的重要课题。 据测算，我国租赁市场规模在今后20年将达到高峰，总值超过4万亿元，而当前从事该领域的上市公司整体数量较少且规模较小，住房租赁行业在未来仍是一座有待深度挖掘的富矿。 近期、上海、广州、深圳等地已出让多宗纯租赁用地。此外由房企龙头如绿地、保利、万科、龙湖等房企已经纷纷以不同形式涉足长租公寓，进军万亿租赁市场。 北京市住建委表示将会进一步引导和鼓励全社会来支持参与住房保障工作。加大政策支持力度，鼓励国有企业利用自有用地建设保障性住房。加大企业自持商品房作为租赁房推进力度。 北京作为首批利用集体土地作为租赁住房试点的城市，已建设朝阳区平房乡等五个企业自持租赁房项目。北京市还计划投入超过1 000公顷集体土地用于租赁住房。未来五年北京市还将继续加大租赁住房的供应，预计供应土地1 300公顷，拟建设租赁住房50万套。 为了激活集体土地潜力，让住房回归居住属性。毫无疑问，未来楼市将向“房子是用来住的，不是用来炒的”这个清晰的定位持续发展。 近期，中国建设银行组建房地产租赁管理公司，该公司凭借自身的优良信用资质、低财务成本的大宗资金等优势与房地产开发商共同合作，进军长租公寓的相关业务领域。同时建设银行、招商蛇口开展长租住房租赁业务战略合作协议，并宣布完成国内第一单银行市场长租公寓ABN（建行与招商蛇口在银行间市场成功注册总额为200亿元“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”），标志着我国长租公寓市场的资产证券化时代的开启。ABN是由非金融企业在银行间债券市场发行、由基础资产所产生的现金流作为还款支持、约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。这也拓宽了住房租赁市场直接融资渠道，给金融行业资金流入住房租赁市场开辟了新的路径。这也充分说明了金融企业对未来我国住房租赁市场行情的看好，并希望通过积极资本运作进入该领域，占得先机。 自持长租公寓与传统的房地产模式不同，其沉淀资金量相对较多，对企业资金链压力较大，需要房企有很强的融资能力以及资金运营能力，并且要求房企资金成本相对较低，且仍需相对长的周期才能获得盈利。基于信贷收紧政策后国家对住房租赁业务的融资政策优惠，龙头房企纷纷进军长租公寓，大举发展自持租赁住宅业务，这将是未来期房地产企业战略转型的主要方向之一。 1.2 推动房地产业与其他产业的深度融合 未来住房租赁市场将会迅速地发展壮大，租赁市场规模将会与日俱增，房地产企业战略转型期间与其他企业之间合作不可或缺。 首先，房地产企业由于过去数十年房地产开发的经验累积，在融资能力、成本控制、专项人才、客户群体等方面优势突出，有能力主导住房租赁业务的开展。 其次，房企在发挥自身优势的同时也要兼顾与中介服务企业的合作。由于中介公司能够有效连接房东和租客，具有强大的数据优势，能够抓住租赁市场规模最大的私人住房出租业主，预测，2030年我国整个租赁市场的规模将达到4万亿元左右，房企与中介企业的合作推广会使房企租赁业务发展得更加迅速。 与其他产业协作发展不仅是时代发展的需要，也是房地产业进一步发展的必然趋势。随着我国经济的快速发展和居民生活水平的提高，推动和加强诸如养老地产、商业地产、物流地产、旅游地产等相关产业的发展是解决房地产业发展瓶颈、促进房地产业顺利转型的有效途径。房地产市场日益成熟，对企业多元化业态融合提出了更高的要求，从而使产业融合成为企业新的利润增长点，发展多元化产业项目成了许多房地产企业的必然选择。房地产开发企业必须变革傳统的发展经营模式，采取综合性经营模式，在产品、技术和服务上进行创新与融合。 1.3 建设富有活力的城市综合体 本次调控还有一个不同以往的显著特点，即大型城市群周边的三四线城市也进入到限购名单。对比先前的房地产调控政策，此次限购，在全国范围内对比，有的经济不太活跃的、人口流出的地区，可能就没有限购，而一些中心城市群周边的二线三线甚至四线城市，也就是一些县区等，也开始进入限购名单，比如环京的燕郊，环沪的嘉兴，环深的惠州，环广的佛山等等。这足以说明中国这一轮的房地产行業城市化过程进入一个新的转型阶段，即以有活力的城市群为布局核心，驱动城市化推进力量。同属一个城市群的房价出现明显的同涨同跌的情况，虽然属于不同的行政区划，但是同一城市群内部的联动趋势非常明显。 在当前楼市进入全面调控时期，城市综合体备受各方开发商的青睐，其相对较为可观的投资回报等优势吸引着越来越多的龙头地产商都聚焦在城市综合体上。所谓“城市综合体”，就是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、文化等城市生活空间的多种要素进行组合，且在各要素间建立一种相互依存、相互协同的促进关系，从而形成一个具备相当潜力的多功能综合体。在史上最严的楼市调控之后，城市综合体项目成为房地产行业未来新的发展方向，消费升级未来必将带动大型商业综合体的持续发展。房地产企业也将更加注重把握新型城镇化的内涵，顺应新型城镇化的导向，完成相应的战略转型升级。并以打造智慧城市为目标，积极推动城镇化发展由速度扩张向质量提升转型，建设富有活力的城市综合体。 2 结 语 近期，各大地产商纷纷抢滩登陆，抢占新市场的先机，谋求创新战略布局，一些原本专注住宅的地产企业也开始改变策略。以万科为代表的龙头企业精准定位“城市配套服务商”，以多元化和全国布局的发展路径，把生活配套服务半径放大到整个城市。而以华夏幸福为代表的产业新城运营商，另辟蹊径地开拓政企合作PPP模式，以产业新城项目为切入点，实现企业转型。绿地集团开拓了房地产主业与“大基建”“大金融”“大消费”共同构筑的产业集群战略格局以适应当前的转型期。恒大则是将目标瞄准了健康产业领域，投资建设恒大养生谷，打造全方位的、全龄化健康养生服务项目，以期实现服务多元化的健康产业集合。 房地产企业下一阶段的发展重点在于创新战略转型，目前房地产企业面临的挑战是，如何把基建和房地产传统的发展模式转变到新的增长点上，平稳地过渡到新的发展模式。本文认为房地产企业积极参与长租公寓及其配套的建设以及开展建设多位一体的“城市综合体”建设将是未来房地产企业在转型期发展的重要方向。 主要参考文献 [1]黄燕芬，张磊.2016 年中国房地产业主基调： 去库存、稳市场[J].价格理论与实践，2015（12）：25-28. [2]向为民，王霜.房地产“去库存”与对应取向[J].改革，2016（6）：111-119. [3]易宪容.楼市去库存并非只是“卖房”那么简单[J].中国经济周刊，2016（2）：78-79. [4]宋婉秋，景刚.经济新常态下我国房地产去库存研究[J].科技创业月刊，2016，29（5）：46-47. [5]张伟，沈涛.房价结构调整与经济结构转型[J].经济与管理研究，2014（4）：81-87. |
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