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房地产企业内部控制存在的问题及对策研究

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施海湘

摘要：随着我国经济快速增长，房地产行业迅速崛起。房地产开发不仅直接拉动相关行业的就业，其本身的运行对整个国民经济水平的提升也十分重要。因此，文章就房地产企业内部控制存在问题及对策展开研究，对其中存在的问题进行分析，并提出了一些对策，以确保房地产企业内部控制机制能够有效运行。

关键词：房地产企业;内部控制;问题和对策

房地产企业在国民经济中占据重要地位，行业本身具有一定特殊性，同时该行业所涉及的产业也比较多。就目前房地产企业的经营模式而言，该行业面临的运营风险也比较高，因此，房地产企业必须要重视内控工作，利用科学的管理方式进行风险控制，提高企业的经营效率。对于房地产企业而言，内部控制是企业管理的重点内容之一，企业在管理时需要建立完善的内控制度，提高企业的风险规避水平，优化内部组织结构，提高信息沟通水平，增强企业的市场竞争力。

一、房地产企业内部控制概述

（一）内部控制概念

内控制度是指企业从经营发展的角度出发，为使资金使用风险降低，提高会计报表准确度，强化企业制度实施力度，确保企业日常经营的健康、高效，企业要重视内部控制工作。房地产行业发展时间比较长，我国很多大型房地产在经营过程中都存在一些管理风险，例如内部控制风险，对此，房地产企业必须要做好风险管理，以保证自身能够正常运行。房地产企业是我国国民经济的关键产业之一，其不仅受到国家政策影响，同时也受到市场变化形势的影响，这导致房地产行业面临的风险增加，为了降低企业经营风险，需要制定一些规章制度，尤其是内部控制制度，希望能够提高企业生产和管理质量，使企业员工能够参与到内控工作中，提高自身的风控水平，充分发挥行业优势。

（二）房地产企业特点

房地产企业特点主要表现在以下几方面：

1. 区域影响力大

我国国土面积大，省市多，同一企业开发的项目分布范围广，不同区域开发成本也有所差异，尤其是土地成本上，由于地域差异导致土地价格不同，市场行情也不同，企业的投资风险及其回报率也有所差异。

2. 开发周期长，投入大

土地成本是房地产开发成本的主要成本，其是房屋销售价格制定的主要因素。但是，关于房地产项目的前期设计勘察费用、工程费用以及配套费用、销售费用等方面的投入都比较多，资金压力也十分大，财务资金成本也比较高，导致房产项目整体风险系数上升。

3. 受国家宏观调控影响

我国人口多，住宅需求量大，随着市场变化，国家会出台一些措施对房地产行业进行调控。2016～2019年，我国为抑制房价过快增长出台了多种政策，2018年我国出台的房地产调控政策超过200条，例如房贷限额、房价涨幅及摇号销售等政策规范房地产销售市场。当前，各地区房地产形势总体比较稳定，宏观调控政策在一定程度上促进了房产市场健康发展。

（三）房地产企业内部控制的必要性

1. 有利于提高企业风险抵御水平

随着社会经济环境的变化，房地产行业内部竞争越发激烈，企业经营风险也不断加大，自從2008年金融危机后，全球经济发展处于持续低迷状态中，为了保证我国经济稳定发展，我国就房地产企业进行了适当的宏观调控。但是就当前我国房地产企业发展情况来看，尽管很多企业已经建立了内控制度，但是缺乏风险预警机制，在风险评估和应对上缺乏相应的应对机制，内控制度的施行效果也不佳。因此，房地产企业通过强化内控制度、健全监督机制，提高对风险抵御能力，为企业顺利发展提供帮助，这是当前企业应对市场变化的主要方式之一。

2. 有利于强化企业内部管理力度

近年来，为了迎合市场发展，房地产企业在向外发展的同时也会强化对人员、资金、成本等方面的管理，并建立现代化的企业管理模式。作为现代企业管理模式，其十分重视内部控制工作，这对房地产企业发展而言也很重要。内控制度能够有效的规范企业的经营管理，使企业制度更加完善，有利于强化企业内部管理能力，对企业目标的实现有着促进作用。

二、房地产企业内部控制中存在的问题分析

（一）不重视非财务风险管理

企业的风险管理工作是由管理层、股东以及基层员工共同完成的，用于指定企业战略目标。通过掌握市场变化形式，企业管理层会指定发展战略目标，将利益保持和相关风险之间的关系进行平衡，实现资源的高效调配，实现企业价值最大化。如图1所示，企业风险分为财务和非财务，而随着企业非财务风险的上升，其可以分为内部和外部两种。其中，内部风险包括投资决策和项目管理两种风险，由于企业管理层缺乏风险意识，对投资作用有所忽视，主动放弃企业股权占有，导致外部投资和股东逐渐侵入到企业，增加了企业的投资决策以及项目管理风险。而外部风险则是指房地产行业面临的自然风险、政治风险以及社会风险等，例如股市动荡、地震、洪水、爆炸等风险，这句需要企业必须要完善内控风险评估及时，降低企业风险损失率。

（二）内控活动执行力不强

房地产企业出现的巨额回扣、挪用公款等现象都是由于内控制度执行不到位导致的，企业在执行内控活动时出现的问题表现在以下几方面：

1. 房地产项目建设、营销及客服等环节比较分散

房地产行业本身比较特殊，其对项目建设、营销等环节的关注不高，因此，有些房地产企业在业务设计和项目控制上不够明确，特别是商业地产以及工业地产，缺乏严谨科学的数据和决策机制作为运行管理支撑。而且，由于房地产各项目之间的联系比较少，各业务部门各自为政，业务分散，沟通不畅，导致控制失效，使企业经济利益受到影响。

2. 企业对资金的管控不到位

很多企业并没有建立专门的资金管理部门，缺乏系统的信息系统对各项目、分公司的资金进行整合，各区域公司有自己的账户和资金管理系统，彼此之间资金信息不对等，且数据更新也存在一定滞后性，导致企业资金风险增大。同时，企业的资金调配也不够合理，导致企业资金匮乏，无法合理使用限制资金，资金价值大大降低。此外，企业预算体系不完善，对项目的资金运作、投资回报率等内容缺乏精确预算，对项目成本缺乏严格的预算控制，导致成本上升，影响企业项目收益。

（三）内部控制监督不到位

企业内部监督机构指的是监事会、审计委员会、审计部门这三个部门，根据规定，监事会主要监督企业财务及各种违法行为。当前，有些房地产企业尽管设立了监事会，但是很多监事工作都是由股东指派人员负责的，监事会并没有发挥有效作用，且很多监事人员并不了解企业运营、财务和审计等工作，无法利用专业的知识开展监督工作。审计委员会主要对企业财务报告、会计人员及报表进行审计监督，但是有些企业并没有设置审计委员会，即使有也并没有发挥作用。对于房产企业审计部门而言，有些企业的审计部门与业务部门同级，虽然有内部审计部门，但由于缺乏独立性或相应权限，不能把审计的范围扩展到内控程序的方方面面，无法发挥审计对于加强内控的促进作用。

（四）内部信息沟通不畅通

1. 管理层和员工之间沟通不畅

管理层和员工间的沟通是企业内控实施的保证，但是，我国很多房地产企业追求短期经营成果，工作中缺乏沟通，上下级之间缺乏顺畅的沟通渠道，这就导致管理政策无法全面落实，员工也无法将政策实施情况及时反馈到管理人员手中，对企业工作和政策的实施十分不利。

2. 我国房地产企业缺乏统一高度集成的信息系统

采购、库存、项目开发、会计及人力、销售等系统，割裂成多个独立的流程，分别加以控制，造成整个内部体系信息沟通不畅，执行不到位，业务之间不够协调，增加了企业的运营风险。

三、完善房地产企业内控的相关措施

（一）加大非财务风险管理

房地产企业在评估风险活动时，不仅需要预测评估财务风险，还需要加大对非财务风险的管控。对此，企业需要建立专门的非财务风险评估团队，结合定性和定量两种方法，评估、分析整个企业或个别项目中存在的非财务风险，并提出解决方法为管理层提供参考。为了确保评估效果，非财务风险评估团队的建设需要包含多种人才，例如土地资源、人力资源管理及公共关系、建筑技术等多个领域的人才，或是通过聘请相关的专家学者、政府官员等为企业提供决策参考。

（二）规划好各项业务流程

1. 企业需要做好招投标控制工作

首先，建立供应商管理系统，将合格的供应商统一记录起来，并将其与其他分公司供应商进行集中统一管理，实现供应商信息共享，降低采购成本。同时，分类评价供应商，进而为企业提供招投标合理价格信息。其次，企业需要建立招投标管理部门，负责管理子公司以及各项目的招投标业务，并监督其各个流程，定期根据企业发展情况制定招标计划，合理分配资源，成立专项招标小组，定期发布招标公告。招标时，根据评定标准对供应商进行评定打分，在综合考量的基础上确定中标企业。

2. 企业需要重视客户关系控制工作

通过建立健全客户数据库内部控制将客户基本、衍生交互信息记录下来，并对其分类，进而对其消费行为进行分析预测，构建客户数据库为房地产企业销售提供帮助，协助销售调整营销策略，并为客户提供更好的销售服务，进而树立良好的品牌形象。客户数据库将客户分为个人和公司两种，其所记录累计的客户信息不仅关系着销售部门，对于其他部门也有着密切关系，如表1所示，有利于增强企业与客户之间的联系，建立良好的服务关系，有利于深入挖掘客户价值。

3. 房地产企业需要做好资金管理工作

构建集中结算中心，实现资金的跨区域管理，通过结算中心实时了解企业内部资金使用情况，提高资金使用率。如图2所示，采用收支双线管理模式，各子公司在银行开设收入和支出两个账户，收入账户不得使用，由银行划入到结算中心账户中，支出账户为中心下拨款，只用于企业日常付款活动。此外，企业需要实行全面的预算管控工作，所有经营活动需要制定详细的预算计划，预算调整需要授权审批，保证资金收付的配比，实现资金的合理占用及良性循环，各业务需要定期反馈预算执行情况，避免资金链产生问题，使企业风险能够被控制。

（三）提高内审监督管理水平

1. 提高企业的监事职能

对此，企业需要建立健全相关的规章制度，制定有效的监事会条例，明确各种权益，加强内控的建设和运行监督，同时，监事个人也需要提高自身的业务素質，了解并掌握企业各种制度、机制、章程、法律等知识，掌握审计知识，使监事会作用能够充分的发挥出来。此外，监事会也可以通过参加培训班，学习同行经验提高自己的监事能力。

2. 发挥审计委员的内部监督作用

审计委员会属于内部监督机构，其直接对接董事会，对企业内控制度进行审查，监督内审制度的运行情况，指导内审工作，其将审计结果告知董事会，对房地产企业的内部监督而言有着重要作用。同时，企业需要建立内部监管制度，利用内部监管浑浊度规范内部监督工作，方便内审部门和审计委员会开展工作，使其有章可依。

3. 重视内部审计部门的作用

保证内部审计部门的独立对于审计工作及其结果上报而言是十分重要的，企业可以通过提高内审部门地位使其发挥作用，将其提升到由审计委员会直接管理，业务报告也直接对接董事会，行政报告对接管理层，提高内审部门的独立性，建立内部监督机制。同时，拓宽该部门业务范围，其不仅要审核会计账目，还需要建设执行内控制度，并对其进行审计，例如关键业务环节制度制定完善、执行情况、各部门预算执行情况等，在审计结果的基础上提出相关的审计意见。

（四）建立完善的信息沟通渠道

1. 房地产企业需要加强内外部信息沟通

首先，收集内部信息，强化内部沟通，利用企业内部管理资料、财务资料以及内网等渠道获取信息。对于管理者与员工之间的沟通而言，企业需要建立从上到下的沟通渠道，例如内部简报、座谈会、电子邮件、员工访谈等沟通渠道，增强上下级之间的沟通，使员工更加了解企业，增强员工对企业的忠诚度和归属感。其次，强化外部信息沟通，随着科技的发展，企业可以从多个渠道获取外部信息，例如业务往来客户、供应商获取信息，市场调查获取信息，中介机构获取信息，网络获取信息等。而在于外部进行沟通的时候，需要强化媒体的作用，利用媒体资源加强品牌宣传和舆论引导，提高媒体监测作用，及时了解相关企业的发展情况，同时通过与外部监管机构的沟通，能够及时了解各种政策信息，并提供相关的资料，有利于企业规避风险。

2. 企业可以利用现代信息管理工具加强信息沟通

通过ERP、APPAC等信息系统建立网络管理系统，提高信息传输速度，加强内外部之间的沟通。通过信息管理系统准确识别、传递信息，及时掌握企业及相关项目的运行情况，为管理层提供准确、全面的信息，并将财务、财股、销售等业务整合到信息系统中，实现数字化管理，进行动态控制，降低人为因素的影响，提高内控水平，有利于企业风险识别、评价和控制。

四、结语

对于房地产企业而言，内部控制的建立不仅能够使企业实现规范管理，同时也能够使企业的工作效率提升，增加企业的经济效益，对企业的健康可持续发展而言发挥着积极的作用。房地产企业是国民经济的支柱性企业之一，其具有高风险、高利益等特征，要使房地产企业稳定发展，必须要重视内控制度，建设完善的内部控制制度。本文就当前房地产企业提出了加大非财务风险管理、规划好各项业务流程、提高内审监督管理水平、建立完善的信息沟通渠道等措施，希望能够通过这些措施提高企业风险管控能力，降低房地产企业的经营风险，并为房地产企业顺利经营提供帮助。

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（作者单位：上海临港书院经济发展有限公司）

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