| 标题 | 固定资产消费与国有商业银行之间的关系及策略分析 |
| 范文 | 郑雨萱 邵赢 张腊梅 摘 要：房地产的黄金十年已经过去。在这十年里，房地产市场在发展的过程中由于资金的需求量极大，使得与商业银行的关系越来越密切，银行的信贷模式便成为了房地产企业最主要的来源。房地产与银行紧密联系在一起，居民住房贷款增幅与房价几乎是同升同跌。银行的房地产信贷主要是针对房地产市场的发展而运营起来的业务，在为房地产开发商提供贷款保证方面下了很大工夫。本文以中德住房储蓄银行为例，分析房地产金融风险形成的原因，以及房地产销售市场的发展历史和贷款类型，通过时间线的纵向比对，对房地产市场当前的运营模式进行分析，最后提出切实可行的方案，为中国的房地产市场作出贡献。 关键词：房地产;商业银行 中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2020）11（a）--02 1 房地产发展历史 （1）1978—1991年，北京市城市开发总公司的建立，拉开了中国房地产综合开发的序幕。 （2）1992—1995年，住房公积金制度全面推行之后，房地产的月投资最高幅度曾高达146.9%，房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。在1993年的宏观经济调控后，房地产投资增长率普遍大幅下落。 （3）2007—2009年，美国爆发次贷危机时，国内调高了基准利率，用收缩货币政策抑制房价上涨。在一系列刺激经济的政策出台时，2008年达到了我国住房贷款最优惠的一个期间，刺激了大量资金涌入房地产市场，在那之后，银行陆续宣布了一系列优惠政策，购房的成本非常低。 （4）2010—2013年，这个阶段实体经济渐弱、房价上涨，房地产市场投资过热。基准利率反复上调，虽然那段时间中国的经济从高速增长转向中速增长，但大中城市的房价仍在上涨。 （5）2014—2017年，这个阶段房地产市场出现了回调，即使在持续降息，住房市场仍在降温。央行持续发布放松政策，导致购买力外溢，房价持续上升。 2 房地产市场与商业银行之间的联系 房地产市场黄金十年，银行金融杠杆作用持续加大，居民的负债水平以极快的速度增长，特别是长期负债。房地产行业与银行业均为我国资金密集型行业，两者的關系主要通过房地产行业向银行的信贷连接。房地产的银行业信贷占额巨大，一旦银行业爆发危机，房地产业会受到严重影响，两者之间的相互风险传导很可能会导致系统性风险，甚至可能使国民经济遭到重创。房价下降，房地产开发商受到损失，并且银行信贷资金的安全性也将受到影响;房价上升，银行信贷和房地产开发商等资金膨胀，一旦过度可能会有泡沫的产生。 研究发现，我国的东、中和西部因为其高速地发展，这些地区的银行贷款与房地产价格都存在着长期的因果关系，在短期东部地区银行新店与房地产价格的影响系数比较大，其次是西部，最后是中部。但无可否认的是，因为中国房地产行业的高热状态，各个地区的房屋销售价格都在上涨，银行给予的贷款也随之增多。 现在的房地产行业已经逐渐出现了泡沫的现象，也就是房地产的市场价格脱离了实际使用者所能支撑的情况。对于房地产市场领域，其市场的走向要符合人们生活水平的提高，就必须要有属于每家公司专业化的风险评估机构，可以对现有的风险进行测度以及制定政策进行规避，还可以对未来的风险进行预测，并采取一系预防性的措施降低风险。但遗憾的是，现在的房地产机构并没有很完善的风险评估机制，即使面对着很大的市场、很大的资金流通，却只是停留在一些很传统的方式上，与银行机构之间没有完善的制度链接，银行也无法准确地了解到房地产行业所面临的风险，无法准确给房地产公司发放贷款。 3 我国房地产金融风险形成的原因 （1）房地产金融产品单一，没有创新力。房地产金融主要是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费。除了住房金融之外还应当包括房地产开发与经营公司在房地产商品的生产与流通中的资金融通。目前随着人们消费观念、消费水平的变化，单一的房地产产品不能很好地满足人们的需求，并且由于当下我国的房地产金融发展十分缓慢，要求房地产金融机构研发出适应当下时代的新型产品。 （2）相关的政策、法律不健全。国家经济方针、政策、法律等的变化，可能会导致整个房地产金融市场的大环境发生变化，从而影响到了房地产金融风险的大小。国家颁布与房地产相关的法律政策可以有效地控制市场，宽松的政策可能导致风险的加剧。 （3）缺乏完整的社会信用体系，导致信息出现不对称。信息不对称是指在社会政治或者经济活动中一些成员拥有其他成员无法拥有的信息，从而造成双方信息的不对称。房地产市场的信息不对称主要是贷款人在信贷过程中故意隐瞒或者伪造信息而发生的道德风险，这种情况在很大程度上让银行无法对贷款人进行准确地评估。一个完整的社会信用体系可以在一定程度上改善信息不对称，对于整个房地产市场的信用评估可以起到较好的作用。 （4）国际市场时局不稳定，汇率的变动会导致房地产金融风险形成。国际市场上外汇汇率的变化会影响本国经济，大环境的变化会导致本国市场利率的变化，房地产开发商对于房地产投资和房地产信贷问题会因此受到影响，导致房地产金融风险变动。 4 中德住房储蓄银行的产生 中德住房储蓄银行在2004年2月6日获得了由国家工商行政管理局颁发的营业执照。它的合资中方系中国建设银行股份有限公司，合资外方系德国施威比豪尔住房储蓄银行股份有限公司，确立了“专业于住房金融，专注于住房储蓄”的市场地位，体现着两国政府在国民经济和社会保障体系领域间的合作。 德国的住房储蓄体系的原理是互助合作融资，德国的体系最大的特点是它是国家特别批准而设立的专业性商业银行，不受资本市场及其利率波动的影响，而是采取长期稳定的低存抵贷的固定利率制度，这些制度都有利于减轻居民的购房负担，并且具有稳定经济、控制周期波动的作用。此类业务的开展不但加快了住房建设速度，并且大大减少了国家在住房建设上的投入和财力的负担，调整了生产和消费结构。 中方正是看中了这点，虽然中德住房储蓄银行因为低息吸引了不少人，它的成立主要是为了解决低收入人群的住房问题。它很难发展起来，这或许不单是制度模式出现了问题，更是因为国内的节奏快，房地产业与银行业的发展迅猛，虽然很多人认可这种模式，但是不见得会去选择这种模式，它就慢慢变成了第三选择。宣传的力度也不够大，很多人可能根本不知道这种模式的存在。 中德住房储蓄银行理论上是为了解决居民住房难的问题而产生的机构，它最主要解决的问题就是房价，所以其推出了住房储蓄专项存款，在获得低利息住房贷款的情况下，住房储蓄利率自始至终固定不变，不受资本市场利率波动的影响。中德住房储蓄银行正是在这种情况下发展起来的，这也是这种模式最大的优点。 中德住房储蓄银行虽然为房地产行业以及居民提供了另外一种全新的方式，但是因为它包含了目前最为热议的两大领域，其发展尤为艰难，但是其市场定位既符合百姓和市场的需求，也符合政府的要求，该模式的未来非常被看好。 5 对我国房地产金融风险的防范 （1）完善个人以及房地产企业的信用制度。个人信用是一个国家理论和道德文化建设的基础，也是国家发展的关键，而个人信用的完善也就促进了整个市场经济的发展，是其发展的关键标志，建立一个良好的信用制度，可以有效地防止“道德風险”。对信用评测机构进行整改，由于其主观影响因素较多，所以要进行不停地探索和改善。对于企业信用多是房地产企业与银行之间建立的，银行应该根据当下的宏观环境对房地产企业进行约束。 （2）加强对房地产金融体系的研究。一个完整的房地产金融体系应当包括风险防范机制和风险预警系统。目前的房地产资金来源主要是银行，后期可以使其来源更加多元化，有利于风险的降低。这就需要建立包括法律法规体系、监督管理体系、金融体系、资金运营体系、风险防范体系、信用体系、物业资金管理体系等一系列比较完善和全面的房地产金融体系。 （3）加强房地产金融监管的力度。控制住金融风险最重要的就是加强监管的力度，以及建立和完善住房信贷的保障制度，可以分散其金融市场风险。一个多元化、层次化的监管体系对于房地产的影响很大，扎实推进房地产金融监管体系的改善，与政府之间建立联系，与社会机构公共构建有力的监管体系。 6 结语 目前，中德住房储蓄银行经历了十几年的探索，而住房储蓄体系在中国逐步完善。当下，国内房地产市场更趋理性，各大银行对于房地产市场的资金流通一直处于严厉监管状态，但是热度却依旧存在。商业银行对房地产产业的信贷资金投入，是推动房屋销售价格持续走高的主要原因。由于我国的房地产贷款归于依赖银行信贷，两者的联动关系非常巨大，国内的房地产金融市场一直处于高热的状态，对其风险进行简要地分析后发现，细小潜在的风险居多，相应的策略调整也可以对风险进行防控。居民当下的杠杆率依旧很高，所以住房储蓄的体系依旧有着非常好的前景。 参考文献 沙之杰，王一祎.中德住房储蓄银行对我国住房消费信贷的启示[J].西昌学院学报（社会科学版），2008（02）：88-91. 孙秋媛.中德住房储蓄银行产品新模式探索[J].商，2016（01）：175. 赵文清，钱周信，贾慧敏.我国房地产金融风险分析及防范研究[J].技术经济，2005（04）：52-54. 王蒙.我国房地产市场金融风险及其应对策略[J].财经界，2019（10）：56. |
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