论房地产开发的成本控制

    摘要：随着世界金融风暴对我国影响的深入，社会公众对房价下调给予了很大的期望，广大需求者继续持币观望，购买行为也继续向后推迟，这使得房地产市场低迷、房地产开发企业面临较大的困境。房地产的销售价格依赖于房地产开发成本，加强管理实现房地产开发的成本控制对房地产开发具有重大的现实意义。

    关键词：可控成本；不可控成本；价值工程

    1 房地产开发概述

    房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。我国土地所有制存在两种形式，一是国有土地，二是农村集体所有土地。我国《宪法》规定，城市土地属国家所有。房地产开发用地必须是国有土地，因此取得国有土地使用权是房地产开发的前提；农村集体土地需由国家通过征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。

    房地产开发分为土地开发或再开发、房屋开发两种形式。土地开发也称为“三通一平”或“七通一平”，是把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建筑用地，即把生地变为熟地。土地再开发就是不增加城区现有土地使用面积的情况下，对城区原有土地进行再开发即改造，通过一定量资金、劳动投入，调整用地结构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能，提高土地利用效益。

    房屋开发，就是在经过开发或再开发、具备建设条件的城市土地上，建筑各类房屋，包括住宅、工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他专门用房。

    房地产开发根据其行为目的的不同，分为以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发两种。我们一般所说的房地产开发，主要是指以经营为目的的房地产开发。

    房地产开发有以下特点：①涉及面广。房地产开发涉及到建设、规划、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、通讯、商业、服务、房管、园林、环境、银行等部门，协作单位众多。②工程项目多。以住宅区为例，住宅区内的工程项目，小的十几项，大的几百项，包括住宅及各种配套项目、附属工程等。③投资量大，综合成本高。④建设周期长。

    2房地产开发成本的组成内容

    由上所述，房地产开发涉及点多面广，其开发成本必然与上述诸多方面都发生着关系。核算开发产品的成本，必须依据上述各个方面明确开发产品成本的种类和内容。房地产开发产品成本按其用途，可分为如下五类：

    土地成本：房地产开发的土地其使用权都是通过招标、拍卖、协议等市场行为获得的，这形成了房地产开发的土地成本。

    土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出，即“三通一平”或“七通一平”所发生的费用。

    房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出，即开发的各种房屋按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

    配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出，即在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

    开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、建设资金贷款利息等。

    根据房地产开发企业对以上五类成本的控制能力及控制效果，可分为可控成本和不可控成本。

    可控成本包括土地开发成本、房屋开发成本和配套设施开发成本；不可控成本包括土地成本、开发间接费。土地成本通过招标、拍卖、协议等市场行为产生、开发间接费中的贷款利息由国家财经政策规定，这些都是房地产开发企业没有能力控制的。下面着重介绍土地开发成本、房屋及配套的开发成本等可控成本的控制，即各种房屋按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费的投资控制，以显示成本控制的作用。

    3房地产开发成本的控制

    3.1实行设计招标或设计方案竞选择优确定设计单位和方案。

    工程设计的优劣对工程项目建设的成败有着重要的影响，所以，在确定设计方案时，必须坚持设计方案的评价，择优确定设计单位和方案。设计方案的评价包括民用建筑设计评价和居住小区设计评价。民用建筑设计要坚持“适用、经济、美观”的原则，并做到下列几点：平面布置合理，长度和宽度比例适当;合理确定户型和住户面积;合理确定层数和层高;合理选择结构方案。居住小区规划设计，直接影响到居民的生活环境，同时也关系到建设用地、工程造价及总体建筑艺术效果。小区规划设计的核心问题是提高土地利用率。

    设计方案的优选一般采取设计方案招标或设计方案竞选两种方式。以设计招标或设计方案竞选的方式委托设计任务，是为了让设计的技术和成果作为有价值的商品进入市场，便于打破地区、部门的界限开展设计竞争，择优确定设计单位和设计方案，达到拟建工程项目能够采用先进的技术和工艺、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。

    设计招标或设计方案竞选评标时，不应过分追求投标价的高低，应更多的关注于所提方案的技术先进性、所达到的技术指标、方案的合理性，以及对工程项目投资效益的影响。

    3.2运用价值工程原理对设计方案进行优化。

    随着设计工作的开展，建设工程项目的构成进一步明确，可以优化的空间越来越小，优化的限制条件越来越多，各阶段工作对投资的影响程度逐步下降。因此，建设项目的成本节约最大可能阶段就是在建设工程项目设计阶段。做好设计的优化工作，对建设成本的节约起到事半功倍的作用。

    设计方案经竞选后，运用价值工程再对工程设计方案进行优化是房地产开发企业进行成本控制的有效途径。价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高研究对象的价值的思想方法和管理技术。其目的是以研究对象的最低寿命周期成本可靠地实现使用者所需的功能，以获取更佳的综合效益。

    价值工程的目标是提高研究对象的价值，价值的表示式：价值=功能/成本。可见提高价值的途径有：提高功能水平的同时，降低成本;保持成本不变，提高功能水平;功能水平不变，降低成本;成本稍增加，功能水平大幅度提高;功能水平稍下降，成本大幅度下降。

    住宅设计的价值工程分析过程：

    组建价值工程团队，设计团队应邀请一位价值工程管理专家担任领导者，指导价值工程管理工作。团队的组成：1名团队领导（价值工程管理专家），1名业主代表，1名建筑师，1名承包商代表，1名造价工程师代表。

    价值工程研究

    价值研究团队成立后，应着手进行信息资料收集工作。收集各种房屋设计方案的图纸、说明及相关资料。随后价值管理研究开始小组讨论，以决定与此有关的功能。在分析不同的功能之间的关系的时候，应建立项目功能层次分析模型，并依据此层次分析模型，形成一套评价设计方案的标准。在建立层次模型形成评价标准体系后，接着就是确定每个标准的重要性，过程如下：

    业主代表、设计人员和承包商分别根据重要程度对标准分类；对每个标准按0-100分的权重进行衡量；价值工程管理团队对每个标准进行打分，每个标准合计的总分作为其最初的分数。业主代表、设计人员、承包商的权重分别为0.7，0.2，0.1；最初的分数除以100得到一个0~1之间的数据，这个数据表明标准的重要性，即标准的重要性系数；管理团队对每个方案进行打分，乘以标准的重要性系数就得到各功能的功能系数；

    研究成果分析:在得到功能系数后，根据设计方案的成本计算每平方米的成本，既而得到价值系数。价值系数最高的为最优方案。

    价值工程在设计阶段采用的主要方法有：经验分析法，是一种定性的分析方法。使用时与下面的定量分析方法结合在一起，往往能取得不错的效果;百分比法;ABC分析法即重点分析法，是一种运用数理统计分析原理，按照局部成本在总成本中的比重的大小来选择价值工程对象的方法;强制确定法，是通过对建筑工程中每一个部位（分部工程、分项工程或工序）或要素的重要程度进行打分，用功能评价系数来计算价值，进而确定价值工程研究的对象。

    可以看出，在设计阶段实施价值工程的作用：使建筑产品的功能更合理;有效地控制工程造价;避免一味地降低工程造价而导致功能水平的降低，也可以避免一味地降低使用成本而导致功能成本偏高，使工程造价、使用成本及建筑产品功能合理匹配，节约社会资源的消耗。

    3.3做好施工过程中的成本控制

    施工阶段是投资资金使用最为集中的阶段，基本上总投资费用的95%都是发生在这个阶段，因此，发挥技术优势，做好施工阶段的工程投资控制对于实现建设工程全过程成本控制有极其重要的作用。

    3.3.1工程变更

    由于工程建设的周期长、涉及的经济关系和法律关系复杂、受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与项目招投标时的情况相比会发生一些变化。因此，出现工程变更成为不可回避的问题。工程在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等，这些问题的产生给工程造价留下活口因素。所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容等，实行“技术管理、分级控制、限额签证”的制度。对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，应尽早尽快解决，减少损失，否则，势必造成重大变更损失。

    工程变更分为设计变更和其他变更两大类。为严格控制工程投资，无论是哪一种变更，必须严格按变更程序、限额审批实现变更，否则，很难实现投资的控制，加强技术审核，严把变更关，是将工程预算控制在概算内的有效途径。

    3.3.2施工图的绘审

    施工图纸会审，在由施工单位、监理单位、建设单位和设计单位参加的基础上，还可以邀请专业的中介审查机构共同参加。通过这种图纸会审形式，不但解决了一系列设计上的问题，而且更重要的是可通过技术和经济比较，实现设计方案的优化。某小区供热锅炉房工程，业主针对本地的实际情况运用全寿命周期理论对地下储水池和地上水罐的方案进行了技术、经济比较，最终选定了地上水罐的方案。在1216套住宅的某小区的设计图纸会审中，优化了采暖集 、分水器的布置位置，不但增大了房间的可使用空间 、提高了卫生间的采暖温度，而且节约建设资金90余万元。

    3.3.3施工组织及技术措施的控制

    施工技术措施对工程造价有很大的影响，因此，施工技术措施的审查，除监理单位和建设单位审查外，还可邀请设计人员参与审查，这样施工技术方法就和设计意图做到了有机的结合，从而使施工技术措施更有针对性和时效性。某集中供热工程中一级管网施工在降水方案的选择上，结合了当地的实际情况，重点区域有针对性地选择了深井降水，而不是一概而论地选择轻型井点降水，加快了工程施工进度，意味着开发成本的节约。

    3.3.4工程资金筹措支付及施工进度控制

    大多数房地产开发企业都会面临资金筹措问题，资金筹措的方式多为银行贷款。工程资金的筹措、支付情况对工程的开发成本将产生很大的影响。资金充足、支付及时，就能保证承包单位的施工进度，进而保证整个工程的交、竣工时间和房屋的销售，使建设资金按计划回笼，减少建设资金的贷款利息。

    3.3.5设计优化工程案例

    某集中供热工程包括锅炉房工程和16.3公里的一级管网，其中所有的一级管网均为聚异脲酸酯泡沫塑料保温，埋地敷设。当DN800主管道施工到某小区北邻时，小区间隔分布的6根DN600排水管道和320米的一级管网形成正交叉，且管底标高均相差在0.1~0.2米范围内。施工单位及时将此情况反映到开发建设单位，开发建设单位和设计人员进行了沟通，设计人员提出方案1。

    方案1：将整个一级管网增加埋深1.1米，使一级管网从6根DN600排水管道的下面穿过。

    通过分析这个方案，开发建设单位提出了反对意见，提出方案2。

    方案2：DN800一级管网按原设计施工，改成处理6根DN600排水管道。

    经济分析：

    方案1：DN800一级管网是沿城区主路敷设，且DN800一级管网和主路的3000*3000*

    3000的城区排水暗沟相距2.5米，如果加大DN800一级管网的埋深，应采取下列施工措施：1、保护排水暗沟防止沟壁塌方位移。2、增加地下降水时间。3、增加排水沟壁的渗水的排水。3项施工措施要增加投资132万元。

    方案2：6根DN600排水管道和DN800一级管网交叉处，改成2000*3000的跌水式排水暗沟，每根长度为6米。6条跌水式排水沟投资费用为26万元。

    技术经济对比：方案2比方案1节约投资106万元。

    结束语

    如上所述，房地产开发的成本控制涉及到很多方面，只有很好地做好成本控制，房地产开发企业才有较好的利润空间，在当前房地产不景气的情况下才能在“保本薄利”的原则下，以合理的价格促进现有商品房销售。

    参考文献

    [1]中国建设监理协会编.建设工程监理概论（第一版）.北京：知识产权出版社，2005.

    [2]中国建设监理协会编.建设工程投资控制（第一版）.北京：知识产权出版社，2005.

    [3]注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会 .项目决策分析与评价（第一版）.北京：中国计划出版社，2004.

    [4]全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.工程造价计价与控制（第一版）.北京：中国计划出版社，2006.

    [5]尹贻林编.建设工程项目价值管理.天津人民出版社，2006.

    作者简介：马剑光，东营绿苑房地产开发有限责任公司董事长，研究生，高级工程师， 几年来，先后在各类建筑、经济、技术杂志上发表论文20余篇。