国外城市治理群租，靠堵更靠疏

    吴心韬+郭爽+文史哲

    

    

    英国：3人用厨房不小于5平方米

    英国也有群租房？答案是肯定的。从去年的一则趣闻中便可见一斑。

    据英国《星期日泰晤士报》报道，英格兰东南部伯克郡斯劳区区政府斥资2.4万英镑（1英镑约合10.04元人民币），购买携带热成像设备的小型监察机，对全区各个街道进行扫描式拍摄，并对每个建筑做精确的3D地图，目的在于发现房东改造的非法群租房。通过两个小时的夜间飞行，这架“间谍”飞机共发现了210个可疑的非法“蜗居点”，其中多为棚屋或车库。

    在随后几周时间里，警方介入调查，在蜗居点中发现约3000名居民，当中有不少为非法移民。警方对房东开出重重罚单，并表示，若非法搭建的棚屋条件特别简陋，有权勒令将其拆除。

    在英国，“私房出租”是住房市场的必要组成部分。根据英国主管住房的社区和地方政府部发布的最新年度调查报告，在2011/2012财年里，英格兰地区共有2200万户住房，其中约65%为自有住房，17%为私人租房，其余为政府公租房。对私房出租，尤其是合租房的管理成为英国政府近年来住房政策的重点之一。

    据《英格兰住房调查》报告，英国的私房出租中有35%没有达到英国政府的“体面住房”标准，虽然这一比重要比2004年的40%左右有明显下滑，但仍大幅高于政府公租房（17%）。在私房出租中，以合租房的问题最为突出，最普遍的问题是居住面积较小、消防安全不达标、厨卫设备不配套、缺乏管理或蛮横管理等。其中，还包括上文提到的改造棚屋车库，非法出租等问题。

    有舆论认为，英国主要地区租房市场供不应求是导致群租房现象产生的原因之一。2013年7月29日，英国政府发布《国际教育策略》报告指出，目前英国国际学生约有50万人，到2018年将增加至59万人。而在曼彻斯特和利物浦等地高校，大学住宿部门仅能解决约20%的学生住宿需求，其他学生将被推向私人租房市场，这就难免导致群租房的出现。

    在这样的背景下，英国政府出台了十分详尽的法律条文，使群租过程中遇到的各种问题都有法可依。其中最有影响力的为2004年通过的《2004住房法案》和2006年专门针对群租房的“强制许可证”制度。

    根据《2004住房法案》把群租屋定义为：至少三人或超过一个家庭居住；所有房客共用厨房、浴室或厕所。《住房法案》还对群租屋的出租和租用制定了相关规定。

    另外，英国政府2006年2月制定了《群租屋申领许可证令》，并于当年4月6日正式实施。法令规定，租房达到群租房标准时，房东必须事先申请群租许可证，违者将最高被罚两万英镑。而要拿到这张许可证，房东不仅每5年需缴纳一笔可观的许可证费，本人还必须没有犯罪前科也没有违反过群租法律。若房客在租房过程当中受到房东的利益侵害，房客还能通过当地地方政府主管部门进行反映，这一切信息均在英国政府网站上有详细体现。

    值得注意的是，英国政府对群租房的规定十分细致，且大多数规定在于约束房东、保护房客，在制定规定的出发点中，房客属于弱势群体。这些规定包括：群租房屋的燃气安全证书一年一检；房东必须为每个租户安装烟雾报警器并确保未被损坏；1至3人共用的厨房面积不得小于5平方米，5人共同厨房面积不得小于7平方米，一个厨房至多5人共用；至多5人共用一个卫生间和浴室；房东须为每个租户提供单独的洗手池。否则，房东将面临高额罚款。

    德国：大建“公租房”

    群租虽然在很多国家堪称“顽疾”，但在德国，群租现象几乎绝迹，这与德国法律的缜密完善以及德国政府的主动作为息息相关。

    德国的公租房资源丰富。二战后，德国政府通过向住房建设投资者提供无息住房建设贷款的方式，鼓励投资者大量兴建公共福利住房。建成后，按规定低于市场价格的租金出租这些房屋，租金与市场的差额由政府补贴给投资者。投资者接受的政府贷款还款年限长达30至35年。

    据不完全统计，德国政府在社会保障性住房建设补贴上至少投入了300亿欧元（1欧元约合8.33元人民币），兴建了数百万套福利住房。同时，德国政府实施有针对性的福利住房政策，并严格实施。福利住房的租户主要面向低收入群体。对于租客的选择顺序，政府也作了相应规定，其总体原则是“对需求最紧迫的人优先考虑”。

    到20世纪末，德国的福利房修建政策开始慢慢退出历史舞台，2003年，德国议会宣布终止向社会保障性住房建设提供补贴。但是德国丰富的公租房资源已然形成，并且满足了大部分低收入人群的住房需求。

    德国法律制度完善，注重对租户利益进行保护，也防范了违规出租现象的出现。德国的《民法》是住宅政策的法律基础，《建筑法》《住宅促进法》《节能法》等进一步完善了德国住宅政策。《德国民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，并侧重对租户利益予以保护，规定房东不得随意上涨房租；设立专门机构定期制定“房租水平表”，如果房东的房租超过“合理房租”的20%，就构成了违法行为，超过50%则构成犯罪。

    而2013年5月，一项严格限制房租涨幅的法律也正式生效，授权各州政府将其主要地区3年内房租涨幅控制在15%以内。这就使得德国的租房市场极为稳定，租户的权益得到保障。同时，德国也有完善的法律防止违规违法出租现象的发生。这些法律使得房屋所有者将房屋群租的话有可能因为安全隐患严重违反义务而承担建筑物区分所有权被剥夺的风险。

    不仅如此，德国政府对低收入租房人群也有完善的补贴措施。德国法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住宅者，有权享受住宅补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住宅支付能力。对低收入居民，其实际交纳租金与可承受租金的差额部分由政府负担。居民的可承受租金按一般家庭收入的25%确定。这就使得几乎所有的居民都能够承担租房的支出。

    总之，德国法律的缜密完善以及德国政府的公共福利政策不仅造就了稳定的房地产市场，也打造了健康有序平稳的租房市场，杜绝了违规违法租房现象的发生，造就了“居者有其屋”的现状。

    美国：二房东合理合法

    在美国群租现象很普遍。几人、甚至十几人同租一套房的现象并不罕见。

    在美国西部加利福尼亚州蒙特雷帕克市，记者曾见过6户人家同租一个简陋独立屋的情景。这6户来自亚洲的人家近20人共用两个卫生间、一个厨房。高低床挤满各个房间，一整套独立屋几乎没有再摆放小家具的地方。

    事实上，他们并非从房东那里直接租的房子，而是从一个被他们称为“经理”的人那里租的房子。而所谓的“经理”其实就是二房东。房主将房屋租给二房东，再经由二房东租给其他人。每户人家的月租金约500美元（1美元约合6.1元人民币），每月统一交给“经理”。

    对于群租者来说，群租状况必须承担风险。一名自称K·J的租户说：“未来两年，我将与其他4个人共同租一个有4间房的屋子，可我能如何保护自己的权益呢？我感觉无能为力。我很担心其他人不能够支付他们所分担的租金或者提早搬迁，如果这种情况发生，我和其余人就不得不支付他们欠下的费用或者额外增加的费用。但我无法说服房东承担这种风险。我只有与其他租户签订协议，但一旦他们违约，事实上，我仍无能为力。”

    而一名姓张的房东告诉记者，作为房东，把房子租给一群人他们的风险也很大，一旦有人触犯了当地法律法规、惊扰了邻居，产生了纠纷，他们就会受到罚款等惩罚。

    在美国，很多邻里纠纷不用诉诸法律，只要拨打“911”报警电话就行，警察往往会在几分钟内出面干预。所以，群租者必须与所住房屋的邻居井水不犯河水，安静生活，不去惊扰邻居。“经理”也必须时刻警觉负好管理职责。

    尽管美国群租现象貌似混乱，但并不是说没有法律法规对这种现象进行制约。

    美国联邦最高法院出庭律师张军在接受记者采访时说，美国各州、各市都制定了比较完善的规范群租的法律，主要以城市法律为主，一旦出现纠纷，可以依据法律解决。

    美国各州法律关于治理群租现象大同小异，大致都涵盖以下几个方面，一是房主要租房，先要取得政府颁发的出租许可证；二是二房东替房主代理出租事宜，与房主签订协议，遵守所有相关法规，二房东负有监督和管理的责任，出现问题，如果监督不利，房主也可以要求二房东赔偿。另外，在租用一处房屋或单元房时，如果签约人是一个人，除了直系家庭可以同住外，还可邀一名没有血缘关系的人及其子女同住；与此同时，如果几个人共同签约租用一处房屋，那么他们不能再带其他人同住该处，不能再有其他朋友留宿。

    从另一方面来说，美国群体租房也有不少潜规则，如果没有人举报，没有出现违法行为，没有引起法律纠纷，美国警察一般不会主动出击治理群租现象。