| 标题 | 新形势下的国内房地产战略环境分析 |
| 范文 | 高晓飞 [摘 要]我国房地产行业经历十余年黄金发展期，现在已经进入“两低三高”的行业发展新时期。具体表现为：市场增速趋缓、行业平均利润变薄、行业集中度提高、企业综合运营能力和战略创新升级要求提高。因此，文章希望通过宏观环境PEST分析和房地产行业环境特点提炼，对地产企业发展提供一点借鉴。 [关键词]新形势；国内、房地产、战略环境、分析 [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.059 1 国家宏观环境分析 从政策、经济、社会和技术四个层面，对国家宏观环境进行PEST分析，结果显示为政策稳健、经济稳增、社会助推、技术升级，整体有利于房地产行业长期发展。具体分析如下内容。 第一，政策方面，因城施策、建立长效机制是主基调。房地产市场城市分化明显。住建部、国土部多次会议中明确提出“因城施策”，热点一、二线城市强调限购限贷，抑制房价上涨过快，库存较大三、四线城市倡导积极去化政策，加大库存去化力度。预计一、二线城市政策调控短期内将持续，三、四线城市由于人口不断流出市场繁荣将难以持续。 第二，经济方面，动力转换经济处于中高速增长阶段。我国经济从高速增长进入提质增效新阶段，由投资驱动向消费驱动转变，带来经济格局深刻变化。近年来，我国经济增长速度逐步放缓，增速从2010年前的10%降低至2016年的6.7%，全国经济告别高速增长阶段，进入结构调整、提质增效时期。伴随人均居民收入提升，消费支出对经济增长的拉动正逐步超过投资拉动，2015年消费支出占GDP比重超过50%，2016年消费支出对GDP的贡献达到64.6%，接近发达国家水平。 第三，社会方面，城镇化及消费升级带动地产需求增长。新型城镇化、家庭小型化、消费结构变化等因素为房企的区域布局调整、产品组合升级带来新机遇。城镇化率持续提升将为房地产行业市场提供强力需求支撑，2016年我国城镇化率达到57.4%。中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划》报告指出，截至2020年，我国城镇化率将达到60%，全国新增城镇人口将达到1亿人。据公报统计，“十三五”期间，排名前36大城市新增城镇人口将达到4200万人，占同期新增城镇人口约60%，核心城市将成为地产主战场。同时，在城镇人口总量增加基础上，由于我国家庭人均人口数逐年下降，从1982年4.4人/每户降低到2014年3.02人/户，家庭分化导致城镇居民户数增加，将进一步带动城镇购房需求。伴随消费升级，住房、养老、旅游等产业将面临新的发展机遇，2014～2016年，城镇居民用于医疗、教育、娱乐、旅游、交通等服务性消费的支出占比由35.7%上升到41%，居住支出同时上升一个百分点，直接带动地产相關消费。 第四，技术方面，新技术冲击传统建设开发模式。住宅产业化、科技化、绿色化趋势明显，信息化技术应用等可能在远期颠覆行业传统发展模式。北京、上海、深圳、沈阳等城市陆续推进住宅产业化政策落地。装配式、绿色科技与环保建筑已成为万科等标杆房企寻求降低成本、加快进度与提升品质，实现差异化竞争的重要抓手。伴随互联网技术应用普及，智慧城市、智慧社区、智慧家居成为新一轮投资热点。 2 房地产行业环境分析 从收入利润、市场份额、扩张方式、发展手段、业态细分等方面分析研究，显示行业环境存在以下特点。 第一，商品房价格增幅趋缓，行业利润率总体走低。2013年以来，全国平均房价保持7%中速增长，但行业利润率由2010年之前14%逐渐降至2016年度10%左右。从房地产行业发展的小周期来看，2016年下半年全国主要城市限购，行业进入小周期的平稳发展阶段。全国热点城市陆续开始限购、限贷，热点一、二线城市房地产市场发展速度放缓，三、四线城市由于库存较大，政策相对积极，市场表现较好，但是缺乏长期人口支撑，市场将波动下行。 第二，市场总量稳中有升，改善型产品市场份额增加。相比2015年，2016年全国商品住宅销售面积、销售额增速分别为22.4%、36.2%，销售规模创历史新高。预计“十三五”期间，住宅销售面积年复合增长率接近5%；结合居民收入年均8%～9%的增幅对价格形成的支撑作用，预计至2020年，住宅市场总销售额可望达到15万亿元以上，年复合增长率将达到14%。市场需求结构方面，从中长期内随着消费者收入水平提高及人口年龄结构变化，预计改善性需求比例将加速提升，我国的二次置业需求增速将高于首次置业。 第三，合作并购成为房企资源获取、区域扩张的重要方式。2016年整体表现为“合作并购年”。以恒大、碧桂园为代表的标杆企业，通过收并购增加自身可售货值，实现规模快速壮大；以绿地、恒大为代表的标杆企业股权收购银行、保险公司获取金融牌照，布局金融业务，完善产业链条；以融创为代表房企通过收并购项目，实现快速布局。 第四，行业竞争激化，战略转型升级成为地产企业持续发展的必要手段。我国房地产行业不断发展成熟，市场参与者以规模领先房企和具备资源优势的国有房企为主。2016年TOP50房地产企业销售额市场占有率达到35.3%，TOP20和TOP10房地产企业则分别达到了25.2%、18.7%。面对行业整体利润空间下降，标杆房企纷纷向轻资产化、金融化、服务化方向转型，以寻求新业务增长点及协同价值点。 第五，商业地产存在结构性机会。地产商业模式已从开发主动转向开发持有并重。预计未来十年商业地产投资增速将维持在15%～20%的较高水平。大型住宅房企纷纷加大商业地产比重，根据万科、华润等标杆房企规划，未来三年到五年，非住宅类规划投资占比将到达20%～30%，华润、绿地甚至将达到40%；以华润、保利、绿地、金地为代表的传统地产开发企业将加大商业投资占比，预计“十三五”期内逐步达到40%的权重。竞争之下，持有资产运用可能面临资金短缺风险，直接导致项目烂尾或停业。市场数据表明，从2011年开始商业地产项目并购案例逐步走高，有实力的商业地产开发商兼运营商将重点拓展商业管理服务输出，获取高额利润。 第六，养老地产、旅游地产、文体产业消费升级需求产品将渐次进入发展高峰期。养老产业后市可期：截至2020年，我国老龄人口预计达到2.43亿人，2025年预计达到3亿人，未来10年内养老产业市场将超过万亿元规模；旅游已成为国民刚需，旅游地产前景可观。“十三五”期间，随着政策支撑、项目服务和品质提升、消费金融体系完善以及险资等资本推动等因素，预计健康养老、文化旅游等综合开发型项目存在机会。 3 对房地产企业的启示 在宏观环境稳健、行业竞争加剧的新阶段，房地产企业应时刻关注机遇和挑战。一是抓住机遇：从宏观层面分析，城镇化率提升、人口聚集趋势将提升核心城市的建设开发需求；从行业层面分析，行业专业化、金融化、服务化趋势明显，以养老、旅游、文体为代表的细分市场进入快速发展期，具备潜在产业协同可能性。二是正面挑战：从宏观层面分析，地产政策调控、银根收紧、融资成本上升，带来市场下行压力；从行业层面分析，传统地产领域处于红海竞争状态，马太效应明显，行业出清压力加大，中小企业生存压力增大。 参考文献： [1]国家统计局2010—2016年统计数据[Z].2016. [2]吴玉韶，党俊武.老龄蓝皮书——中国老龄产业发展报告（2014）[M].北京：社会科学文献出版社，2014. [3]赛普咨询研究院.2017年房地产战略专题报告[Z].2017. [4]锐理数据库.2016—2017年房地产市场总结[Z].2017. |
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