| 标题 | 集体土地上不动产登记有关问题的探讨 |
| 范文 | [摘 要]集体土地上不动产登记工作起步晚，相关配套政策不完善。笔者结合工作实际，对集体土地上不动产登记的一些疑点、难点问题进行研究和分析并提出了自己的认识和观点。 [关键词]集体土地；不动产；登记 [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.23.045 随着《物权法》《房屋登记办法》的实施，第一次明确规定了集体土地上房屋可以申请登记。实行不动产统一登记后，国家又陆续出台了相关政策，但相比于城市国有土地上房屋登记工作，集体土地上房屋登记工作起步较晚，相关配套政策仍存在不完善之处，有些规定不够具体，给工作实践带来了一些困惑。理解和掌握以下要点是做好集体土地上不动产登记工作的基础。 1 宅基地使用权的特殊性 受我国长期以来的城乡二元管理模式的影响，我国宅基地使用权同其他建设用地使用权之间存在一定差异，具有特殊性。对此，《物权法》将宅基地使用权定性为用益物权，并做了具体规定。宅基地使用权的特殊性主要有以下三个方面：一是权利主体有身份限制。宅基地是村集体为了满足其成员居住生活的需要，而分配的用于建造房屋的土地，不是本村集体经济组织成员是没有资格取得本村宅基地使用权的。二是取得的无偿性和使用的无期限性。为了确保每户农民能够取得基本的居住生活保障，国家规定按标准无偿分配给农民宅基地建造房屋，由于房屋所有权没有期限限制，因此，宅基地使用权也没有规定使用期限。三是数量受限制。根据《土地管理法》的有关规定，只能分配给一户村民一宗宅基地，而且宅基地的面积不能超过规定的标准。四是宅基地及地上房屋不能随意转让。目前，国家政策、法律、法规对宅基地及地上房屋转移有严格的限制条件，这是由宅基地的集体所有的性质决定的，宅基地及地上房屋只能转让给本村集体经济组织成员，不能向城市居民出售。 宅基地使用权的性质决定了其登记的政策要求，因此，学习掌握宅基地使用权的特殊性是做好集体土地上不动产登记工作的理论基础和前提条件。 2 集体经济组织成员资格的认定 基于宅基地使用权的特殊性，无论是在宅基地上新建房屋申请办理不动产首次登记，还是买卖宅基地及房屋申请办理不动产转移登记，都要提供申请人是本村集体经济组织成员的证明材料。目前我国的法律法规没有规定农村集体经济组织成员资格的认定标准，不动产登记相关政策也没有明确由哪个单位出具该证明，实际工作中，村集体经济组织成员资格大部分由村委会认定，并出具证明材料。对此，笔者认为该证明材料应该依职权出具。要从村委会和村集体经济组织的职责入手加以分析判断。 根据《村委会组织法》，我国农村实行村民自治制度，村委会是该制度的实施者，其主要职能是对村民进行自我管理、自我教育和自我服务。根据《宪法》和《农业法》等法律，我国农村实行土地集体所有制和家庭承包制，村集体经济组织是这一经济制度的主要组织形式。其职能主要是管理村集体的财产，通过合理利用，使得集体财产保值增值，而且在村集体的经济管理方面拥有经营自主权。但我国有很多法律在肯定村集体经济组织管理财产职能的同时，同样也赋予了村委会管理本村集体财产的职能，比如，《村委会组织法》规定，“村民委员会应当尊重集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权”，同时又规定，“村民委员会依照法律规定，管理本村属于村民集体所有的土地和其他财产”，而且在《土地管理法》和《民法通则》也有类似的规定，這样的规定也导致了二者在管理财产方面的职能交叉，职责不清。这也是法律不完善之处。 因此，村委会和村集体经济组织是两个不同的组织，一个是村民自治组织，另一个是具有经济活动自主权的经济组织，两者之间并不存在隶属关系。在实践中，由于村委会也具有管理村集体财产的职能，很大程度上削弱了村集体经济组织的功能，村委会代替村集体经济组织的情况十分普遍。 综上所述，村集体经济组织成员资格认定的主体应该是村集体经济组织，对于尚未成立村集体经济组织的，可由村委会说明情况，由村委会代行村集体经济组织的职能，出具村集体经济组织成员的证明。 3 宅基地使用权及房屋所有权的权利主体构成 申请主体是否适合是不动产登记审查的重要内容，审查宅基地使用权及房屋所有权权利主体是否符合规定是进行不动产登记的首要工作，而现行的政策、法律、法规对此规定并不明确。 对于宅基地使用权，《土地管理法》明确规定，一户村民只能分得一宗宅基地，即“一户一宅”。据此，宅基地的申请、审批、管理都是以“户”为单位。在实际工作中，一些地方将宅基地使用权的权利主体确定为“户”，登记为“某某某户，户主为某某某”，而没有登记户内其他成员，只是在审批表中标注了户内人口数量，没有成员明细；有的地方将权利主体确定为户主，只登记在户主名下，根本没有体现“户”和户内成员。笔者认为，上述登记方式不妥，不能准确反映宅基地使用权的权利主体构成。 我国现行法律对“户”的概念没有明确规定，“户”只是国家进行户籍管理登记的单位。《户口登记管理条例》规定：“户口登记以户为单位。同主管人共同居住一处的立为一户，以主管人为户主。单身居住的自立一户，以本人为户主。”按照不动产登记相关规定，不动产登记的申请人必须是具备民事主体资格的自然人、法人、其他组织。显然，“户”既不是自然人、法人，也不是其他组织，不是法律规定的民事主体，不具备不动产登记权利人的主体资格。 综上所述，笔者认为，宅基地使用权是按“户”分配给村民的，但“户”只是数量单位，不是法律规定的民事主体，不能作为宅基地使用权的权利主体，宅基地使用权人应该是宅基地审批时符合宅基地取得条件的户内成员。户内成员对宅基地的使用权是基于家庭关系形成的平等的无差别的共同使用关系。所以，宅基地使用权登记时，应该将户内成员作为平等权利主体进行登记，只登记在户主名下是不妥的。 对于宅基地上房屋所有权的权利主体构成，《房屋登记办法》（建设部168号令）规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”《不动产登记操作规范》也规定：“申请宅基地使用权及房屋所有权登记的主体为用地批准文件记载的宅基地使用权人。”因此，根据上述规定，宅基地上房屋所有权和宅基地使用权的权利主体应该一致。宅基地的使用权人为户内成员，宅基地上房屋的所有权人也应该是户内成员，而且户内成员对宅基地上房屋所有权是基于家庭关系而形成的共同共有关系。 参考文献： [1]徐增阳，杨翠萍.村委会和村集体经济组织的关系[EB/OL].（2010-10-18）.http：//www.caein.com/index.php/Index/Showcontent/index/bh/008003/id/58768. [2]陈永鑑.浅析不动产登记中宅基地权利主体的认定——以上海市为例[J].国土资源情报，2015（9）. [3]尚国萍.我国现行农村宅基地使用权制度研究[D].开封：河南大学，2007. [4]李乐才.我国不动产登记制度的不足与建议探析[J].中国市场，2017（11）. [作者简介]卢凤军（1968—）男，黑龙江牡丹江人，本科学历，高级房地产经济师，注册房地产估价师，现任牡丹江市房地产产权市场管理处副处长，研究方向：房地产经济。 |
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