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我国股市与房市互动关系分析

范文

周荣振

[提要] 房地产市场和股票市场长期以来一直备受广大投资者的青睐，因此研究二者之间的关系具有很强的现实意义。本文基于VAR向量自回归模型，对我国房市和股市的互动关系进行分段研究发现：在1999～2005年，房市的发展促进了股市的发展;在2006～2009年股市和房市共荣共衰，前期股市的繁荣带动房市的发展，但在2008年金融危机之后两市大幅下跌坠入谷底;从2010年至今，兩市关系较为复杂，不是呈单纯的正相关或负相关关系。同时，针对当前新冠肺炎疫情形势，讨论如何推动两市发展。

关键词：房价;股价;VAR模型;新冠肺炎

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2020年4月9日

一、引言

我国股市和房市经过30余年的发展，在有效利用闲散资金和促进资本优化配置方面发挥着重要作用。可以说，股市已成为我国经济的晴雨表，而房市也已成为国民经济的支柱性产业，研究二者的关系无论对于国家宏观调控还是个人建立投资组合而言都具有很强的经济意义。眼下新冠肺炎疫情在全球爆发，很多行业纷纷陷入停摆状态，经济下行的压力对于股市和房市的发展是极为不利的，因此研究一些推动两市发展的举措也具有很强的现实意义。

此前，国内有不少学者针对两市关系做了大量研究，沈悦、卢文兵（2008）通过研究我国1998～2007年的上证指数以及全国房屋销售价格指数，发现房价的上升会推动股价的上升，而股价的波动对房价影响较小，两者呈螺旋变化;国世平（2012）通过构建VAR模型分析了我国1991～2011年房价与股价的关系，发现房价几乎不受股价影响，而股价则受到房价影响，短期内房价是股价的单向格兰杰因果关系;姜玲、钮钦（2012）同样运用VAR模型研究了1999～2010年北京市的房价与股价的互动关系，发现北京市的房价与股价之间呈现一定的相关性，其中一种资产的变化会引起另一种资产的震荡性变化，且二者的相互关系呈现阶段性特征。

本文在现有的研究基础上，综合讨论我国1999～2018年股价与房价的关系，并结合当下的疫情形势，提出一些推动两市发展的建议。

二、变量与数据的选取

本文采用上证指数（SP）代表我国股市的发展状况，采用国房景气指数（HP）代表我国房市的发展状况，所用数据来源于wind 数据库和国家统计局网站，数据真实有效。同时，本文将数据样本分成1999M1-2005M12、2006M1-2009M12以及2010M1-2018M12三个阶段，更加细致地研究我国不同时期房价与股价的关系。

三、计量分析结果

在进行实证研究前，首先要确保数据的平稳性，本文对各变量分别进行对数化以及差分处理后，得到了平稳的房价（DLHP）和股价（DLSP）数据。同时，根据AIC准则，确定1999M1～2005M12、2006M1～2009M12以及2010M1～2018M12区间的最优滞后期数分别为2期、3期和1期。回归后的结果如表1所示。（表1）

从表1可以看出，在1999M1～2005M12，房价的变化不能由股价解释，而股价的变化却可以被房价解释，二者呈负相关关系;在2006M1～2009M12，房价的变化可以由股价解释，但股价的变化却无法由股房价解释，二者呈正相关关系;在2010M1～2018M12，二者不存在显著的相关关系。

为了研究变量间的因果关系，本文采用Granger因果检验法进行检验。检验结果如表2所示。（表2）

从表2可以看出，在1999M1～2005M12，房价是股价波动的单向格兰杰成因;在2006M1～2009M12，股价是房价波动的单向格兰杰成因;而在2010M1～2018M12，两市没有显著的格兰杰因果关系，这也与VAR模型的估计结果相一致。

我国于1998年实施住房商品化改革，大力发展房产金融。同年央行出台的个人住房贷款管理办法使得房市逐渐成为银行贷款的主要投放领域，股市由于得不到充足的资金注入，发展较为低迷。同时，随着2001年加入WTO，我国经济迎来了高速发展的阶段，出于对未来经济形势的看好以及住房的刚需性使得居民投资房市的需求日益增加，而对股市的投资需求就相对较小，所以在这一阶段内股市和房市呈现负相关关系。

随着2006年《新证券法》的出台，我国股市管理逐步趋于规范化，大量货币资金流入股市，推动了股市的发展，股价大幅上涨出现了一波牛市，在全国范围内迅速掀起了一股炒股热。对我国未来经济形势乐观的预期使得人们的消费投资需求快速增长，同时把在股市中得到的收益也投入房市，这在一定程度上推动了房价的上涨。2008年全球金融危机使我国经济一度跌入谷底，股价房价大幅下跌。之后，随着4万亿计划的实施以及国家在税收、利率等方面的优惠政策，使房市和股市逐渐回暖。2013年“新国五条”提出抑制投机性购房，严格执行限购措施。很多无法继续投资房产的投资者把注意力转向股市，推动了股价上升，同时也积累了大量的泡沫，风险的增加使得我国2015～2016年初的股市熊路漫漫。但随后的降准降息以及2015年房贷新政的实施又刺激了人们的投资行为，再加上住房是刚性需求，房价又逐渐回到高位并保持大体稳定。所以，这一时期我国房价和股价的关系较为复杂，并非简单的正相关或负相关关系。

四、建议

可以看出，我国股市和房市的关系十分密切，但这种关系又在不同时期内呈现出差异性。这主要是由于我国不同时期的经济发展形势有所不同，对一个市场的调控会影响到另一个市场的发展。因此，一些针对性的调控举措就会对股市和房市产生不同的影响和冲击，从而造成两市之间的关系在不同时期内可能是正相关也可能是负相关，也有可能没有显著的相关性。所以，在对房市和股市进行调控时，也应综合考量我国宏观经济形势和金融市场的发展情况，结合经济周期的规律，运用多种手段，采取多种形式，尽可能对两市做到同时兼顾。

随着今年新冠肺炎疫情的爆发，很多行业纷纷陷入停摆状态，对经济社会造成了很大冲击，也在很大程度上影响着房市和股市。因此，加大宏观政策调节和实施力度，恢复经济社会的发展就显得尤为重要。

由于疫情导致的经济形势下行压力使很多中小企业难以为继，市场需求的收缩势必会对就业产生不利影响，因此出台一些缓解就业形势紧张的政策是很有必要的。同时，由于疫情原因，很多房地产商会通过降价以迅速回笼资金，而这会在投资者心中形成降价预期，使购房意愿下降。购房需求的减少又会使房价进一步下跌，从而对房市造成巨大冲击，因此出台一些防止房价大幅回落、提振市场信心的政策也是非常关键的。疫情同样也为我国的金融市场带来了巨大风险，鼠年股市首个交易日沪指跌幅超7%。因此，作出一些宏观调控举措使股市从疫情的泥潭中触底回升从而防止对我国经济造成更大的冲击是至关重要的，但同时也应尽量避免由于宽松的货币政策所造成的资产泡沫化问题。

虽然疫情在短期内对经济社会产生了不利影响，但不会改变我国经济形势长期向好的局面。国家也出台了一些宏观调控政策，比如适当提高财政赤字率、减免税费、发行特别国债以及增发地方政府专项债等。央行也在股市大跌后向市场投放资金，并先后降准降息，通过货币政策的调节保障市场充足的流动性。这一系列举措会帮助公众对市场恢复信心，有利于我国经济社会逐步恢复正常，同样也会推动股市和房市的发展。

主要参考文献：

[1]国士平.我国房地产价格与股票价格指数的关联性研究[J].深圳大学学报，2012（5）.

[2]鲁晓琳，董志.我国房地产价格与股票价格的互动关系研究[J].现代管理科学，2017（4）.

[3]黄欢欢.我国房地产市场与股票市场的互动关系研究[J].天津财经大学，2014.

[4]姜玲，钮钦.基于VAR模型的北京市房价与股价的互动关系研究[J].现代城市，2012（4）.

[5]关婧.应对疫情冲击，宏观政策如何发力[N].经济日报，2020.4.1.

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