| 标题 | 旅游地产发展现状及问题对策 |
| 范文 | 孙靳 一、旅游地产发展现状及存在问题 （一）旅游地产发展的定位分析 在各类型城市热衷于打造高端旅游服务业的当下，大力发展旅游地产便成为了各地政府和开发商们炙手可热的蛋糕。事实证明，蜂拥而上的旅游地产项目，如古镇项目、人造游乐场所项目，都导致了因同质化项目特质而出现的各地雷同现象。围绕着上述项目所开发的旅游地产项目，则更加显得盲目。可见，由于缺乏对本地旅游地产发展的合理定位，便促使许多地产项目在开发后缺乏经济价值，在当前则表现为无法与当地的消费环境融为一体。 （二）旅游地产发展的功能分析 这里的“功能”主要指向旅游地产项目内涵的使用价值。从对旅游地产的概念界定中可知，它是依托旅游资源所进行的房地产开发，以及与之形成了配套的休闲、娱乐项目。前者可以作为商住房而出售，这里的使用价值较为清晰；而对于休闲、娱乐（以宾馆、会所为载体）的使用价值似乎并不明确，或者说未能形成具有本土特色的差异化特征。根据常识就能知晓，普通民众无能力在这里购买房产，而他们有能力在此处进行娱乐、休闲消费。若这里的功能与普通农家乐并无太大区别的话，则定然降低这里旅游地产项目的经济价值。 （三）旅游地产发展的结构分析 在城镇化建设中，建立城乡统筹和产业协同发展已成为共识，这就要求各地的旅游房地产项目应与本土经济环境形成高度融合，并在耦合联动的基础上形成共生效应。然而，许多地方的旅游地产项目在立项时，往往拘泥于旅游资源本身。另外，在使用价值设计时也受到狭隘眼界的制约。可见，部分地方的旅游地产发展仍处于结构单一，并与区域经济环境形成嵌入式融合的现状，这一现状将在长期中影响到项目经济价值的提升。 在现状分析引导下，可以从中提出以下三个问题： 第一、旅游地产开发的定位问题 为了避免与上文的阐述相重复，这里主要探讨旅游地产开发定位的价值取向。恩格斯在《反杜林论》中指出，在未来社会主义社会中应防止城市与乡村之间的对立，因为若是出现二者的对立，将导致城市在发展中所形成的排放物无法最终融入自然环境，最终将对城市带来灾难性的后果。也就在最近，中央提出了在城镇化建设中，应在不改变乡村原有容貌的前提下进行。不难看出，后者是对前者原则一种遵循。从中可以得到，在旅游地产开发中也应努力建立成联系城市与乡村的桥梁。 第二、旅游地产开发的功能问题 聚焦于旅游地产开发的功能定位，实则就是在探讨它的使用价值问题。根据政治经济学原理可知，商品的使用价值是第一位，而其价值则是第二位。简单来讲便是，商品若没有使用价值就不可能有价值（价格是价值的转换形式）。那么旅游地产项目的使用价值又是由哪些因素所构成的呢。笔者认为，使用价值的载体是旅游地产项目，而使用主体则主要是当地的民众。从这一逻辑出发可得，当地民众的消费偏好将决定则该项目使用价值的设计。 第三、旅游地产开发的结构问题 从系统观来看待旅游地产开发的结构问题，实则就要求应把旅游地产项目植根于相互关联的产业链条中，并在纵向和横向建立起自身的生态位。对此，笔者在上文中也对现状提出了批评。由于各地经济产业结构和主导产业类别存在差异，因此这里只是从总括层面进行阐发：即应与大众消费价值链和商务消费价值链相联系。在长期的发展中，旅游地产项目对于大众消费需求较为忽视，但在当前中央精神的推动下应调整开发策略。 二、对策思考 （一）深入把握当前政策环境 旅游房地产发展过程中必须要与宏观政策环境相适应，因为宏观政策不仅影响到该系项目开发的可能性，还将从消费层面影响到该项目的经济价值。以目前宏观政策环境为例，其中城镇化发展政策、城乡统筹政策、中央八项规定等都综合影响到旅游地产项目的开发。特别对于地产项目定位、使用价值设计方面产生着深远的影响。由此，地方政府有关部门和开发商都应在政策把握上下工夫。这里还需要说明，地方政府在政策提供上应遵循市场原则，而不能人为的建构起旅游地产项目来。 （二）综合完善旅游地产定位 1、联系城乡的定位。无论是经典作家还是当前上层建筑，都十分重视建立起城市与乡村之间和谐的融合关系。在这一价值取向下，旅游地产项目应努力承担联系城市与乡村的桥梁作用。即，城市的消费群体到位于乡村的旅游地产项目中来消费，在放松了心灵的同时也带动了当地的关联产业发展。 2、保护乡土的定位。保护乡土包括保护村社的风土人情，以及当地的田野景象。这就要求，在旅游地产项目选址和建筑设计上应在不破坏当地自然环境的同时，并能融入到自然环境之中。不难理解，这将提升该项目的经济价值。 （三）积极创新旅游地产功能 积极创新旅游地产功能需要从两个方面入手：（1）结合当前业态，开发出亲民化的休闲娱乐项目；（2）在营销策略的构建上，应大力挖掘大众消费和商务消费两大资源。对于大众消费而言，可以设计出娱乐、餐饮、住宿一条龙的服务项目，并在价格定位上符合当地消费者的心理预期；对于商务消费而言，应努力开拓商务会议、员工培训、企业仪式性活动等业务，从而优化当前的业务种类。相比较而言，应在拓展大众消费上下大力气。 三、总结 综上，本文认为，目前在旅游地产开发的定位、旅游地产开发的功能、旅游地产开发的结构、旅游地产使用的调控上还存在着值得深思的问题。在对策思考上应从：深入把握当前政策环境、综合完善旅游地产定位、积极创新旅游地产功能、系统优化旅游地产结构、权变开展旅游地产调控等方面入手。 （作者单位：河南信息统计职业学院旅游系） |
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