| 标题 | 售后公房地下停车库的处置工作初探 |
| 范文 | 滕家平 摘要：通过对国有售后公房地下停车库处置项目的成功案例，从地下车库产权分割、处置宣传及时到位、处置方式集中民意、资产评估公允准确、转让方案统筹兼顾、维稳防范有序受控、操作程序规范到位等七个方面阐述做好地下车库处置工作的心得体会。 关键词：地下车位 产权 分割 处置 我公司位于上海市杨浦区周家嘴路售后公房项目，始建于1998年，配套建设人防设施地下停车库，项目大产证地下停车库总建筑面积为6441.97m2，该小区共有居民960户。1998年项目竣工后，未作车位产权分割，自行划分了若干个停车位租赁给业主使用。公司每年要对此付出维修、保养、日常管理及折旧等支出约110万元，但年租金收入仅为50余万元，收入与支出明显倒挂，长期处于亏损状态。为此，2012年公司决定处置上述资产，将该地下停车车库分割为140个产权车位，通过上海联合产权交易所公开挂牌转让，全部出售给本小区业主，最终成功盘活资产达到2427万元。 售后公房为上世纪九十年代的带有社会福利性质的产物。当前，进入到市场经济的时代，如何正确处理延续社会福利性质的国有资产，打破一些既得利益，正成为困扰各级国企管理者的一道难题。稳定与发展标本兼顾，攻坚克难，方能取得成功。该地下停车库的成功处置，不仅提高了资产运营效率，盘活企业存量资产，而且真正意义上解放了国有企业肩负的历史包袱，确保国有资产增值保值。本文就如何做好国有售后公房配套地下停车库的处置工作一些粗浅的探讨。 1.产权分割奠定基础 由于该项目1998年竣工后未对车位进行分割，只在房地产权证中记载车库总建筑面积，因而不具备处置条件。为此，根据上海市《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》的规定，地下车位销售必须具备“对各车位四周范围界定和建筑面积经测绘机构测绘”的要求，对地下车库进行了全面改造，分割为140个停车位，其中标准车位128个、微型车位10个、子母车位2个，最终取得140个独立产权车位，为处置奠定了基础前提条件。 2.处置方式集中民意 2.1国有资产处置根据国务院3号令的规定，国有资产转让应通产权交易机构公开进行。通过上海联合产权交易所进场挂牌交易的模式既保证了国有资产处置的合法合规、公开透明，规避了产权交易风险，同时能够最大限度地保护受让人依法行权。 2.2结合项目实际情况，选择合理的竞价方式。上市挂牌后使用何种交易方式确定最终受让人。经过广泛收集民意、反复听取业委会意见，并考虑到广大业主普遍反对拍卖交易方式的诉求，在挂牌条件中选择了协议转让的竞价方式。 2.3为有效保证原承租人停车位的问题，首次采用了原承租人行使优先购买权的行权方式。确保原承租人的优先权是竞价方案设计的重点。因此本次竞价秉承公平、公正、公开的一贯原则的基础上，也开创性试行了原承租人行使优先购买权的方式。重点是在分批操作安排上充分考虑非原承租人与原承租人的不同利益需求，在原承租人转让交易完成后，再给非原承租人安排转让交易时间，在符合交易规则的基础上，即确保了原承租人的利益，又简化了非原承租人行权的程序。 3.转让方案统筹兼顾 地下停车位转让项目一经公告挂牌，得到了业主的高度关注，从前期征询统计情况来看，业主的资质准入条件参差不齐、反映的需求也各不相同，这加大了项目后期操作的潜在风险，针对车位少、车辆多的客观状况，项目转让方案必须合理、科学、统筹兼顾各方利益，在受让方交易条件、优先购买权、分批实施等方面的设置上作出合理限制，确保转让交易方案平稳推进。首先，根据相关政策对业主受让条件作出严格限制，只有持有该小区房地产权证（每本房地产权证限购一个地下车位）与车辆行驶证的业主具有受让资格；其次，优先购买权条件，每个车位原租户对本车位享有优先受让权；第三、分批进行实施，为预防业主矛盾，140个车位共分两批进行实施，第一批：140个车位全部对原租户优先转让，三个月内完成；第二批：第一批交易后剩余车位对全体业主转让（按目前登记情况，原则上先到先得，如登记数超过可供交易数的车位数，采用网络竞价方式）。最后，保证金条件，参与竞买的意向受让方每个车位递交10000元的保证金后方可参与竞价，成交后该保证金作为交易价款的一部分。 4.处置宣传及时到位 本项目处置决策定下后，利用多种宣传手段，与物业公司紧密配合，多管齐下，努力挖掘更多的意向购买人。同时组织意向购买人集中现场调研，深入了解项目现状，以此判断更有价值的意向购买人。 一是坚持广泛宣传，做到家喻户晓。在小区每个门弄张贴发布处置预告，提前寻找发现意向购买人。 二是开通热线电话接受业主电话咨询。这一点是促成交易最重要的前提。 三是向每户业主信箱投放意向购买征询表，征询每户业主购买意向； 四是处置工作团队深入小区现场，开展为期15天的“地下车位产权转让现场咨询（登记）会”，进一步听取广大业主的对地下车位产权转让方式的意见，并将汇总意见在小区内予以公示。此举极大提高了业主对转让车位的公开透明度，从而在挂牌期间报名登记的意向人数集聚上升，这也是车位转让成功的重点保障因素。 5.维稳工作有序受控 为了稳妥做好此项工作，专门成立了处置维稳应急小组，制定了《地下车库处置项目小区居民维稳工作预案》及成立地下停车位置换维稳应急工作小组等，进一步避免了不稳定事件的发生。 第一，与业主的充分沟通确保车位平稳过渡。项目处置团队多次深入小区现场与业主、业委会进行面对面的沟通。 对个别业主及业委会就地下车库处置的“产权归属、管理模式、维修基金管理、处置程序、优先购买权”等五个方面诉求，与业委会、居委会进行沟通，并就上述诉求给予明确答复：a，产权归属：政府颁发的房地产权证；b，管理模式：由负责小区物业管理的企业拟定后续管理办法；c，维修基金管理：按国家规定各自承担缴付比例；d，处置方式：根据国有资产处置程序，通过上海联合产权交易所公开挂牌；e，优先购买权：保护原承租人权益，拟定承租人优先购买方案。 第二，成立地下停车位置换维稳应急工作小组 为确保业主购置停车位的顺利交接，产权车主能顺利变更对应的停车位，通过现场公告、电话逐户通知原承租地下车位业主，自觉更换停车位，便于原地面已购地下车位业主顺利停车。通知业委会及居委会做好相应的组织工作，交接当日联系地方警署进行现场保驾，确保车位置换平稳有序。 6.资产评估公允准确 第一、根据集团公司《非股权性资产转让管理办法》的规定程序，指定供应商名录内的评估公司进行评估，出具《资产评估合规性预审报告》，标准车位单价为17.4万元、微型车位单价为15.7万元、子母车位单价为21.8万元。 第二，对周边停车位市场作了详尽调研，充分挖掘标的资产市场价值。虽然当时市场行情和业主的反馈价并不一致，但真正挂牌的价格接近市场价格，给业主预留了一定的心理预期，最终使得业主普遍能够接受。 第三、充分披露瑕疵资产状况与现状，充分挖掘资产的潜在价值，并科学合理地掌握委托评估与处置计划相匹配的节奏，确保评估与市场价格波动相符合，提高资产价格的市场竞争性与可操作性。 第四、国有产权转让项目的挂牌价格一般依据评估价值确定，但每个项目的真实价值最终由市场确定。有的项目成交价格远远高于挂牌价格，这说明项目真实价值远高于挂牌价格；有的成交价格与挂牌价格相差不大，这说明其真实价值与挂牌价格基本一致；部分项目市场反馈不佳，无投资者举牌受让，这说明其挂牌价格背离了市场确定的真实价值。 7.操作程序规范到位 7.1地下停车库具有独立产权，处置行为得到集团公司分割后出售给小区业主的批复意见，资产评估符合国有资产处置的相关规定。转让方提供资料齐全且真实有效。转让方与产权经纪公司签订了产权经纪委托合同，产权交易机构审核了委托人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公司章程、验资报告、董事会处置决议、资产评估报告、国有资产备案表、房地产权证等相关文件。 7.2处置团队充分发挥“韧性”精神，推行项目化管理，认定目标，咬住青山不放松，遇到困难不回头，具有不折不挠的精神。坚持“PDCA+认真”的工作方法，先策划、后执行、再总结、边改进，循序渐进、用认真的态度从小事做起。在制定转让方案过程中，提出了一系列建议，对转让前后可能产生的问题，组织讨论，多次论证，不断修改，使之平稳过渡。 总之，只要处置团队严格遵守《国有资产转让管理办法》，本着“三公”原则，规范操作，注重策划宣传和处置技巧，提供优质服务，就能做好售后公房停车位处置工作。 7.3诚信服务，方便业主，得到广大业主的基本信任，是取得本次处置的关键因素。李嘉诚先生说：“我们必须以诚待人，别人才会以诚相报”。本次处置项目团队深入现场提供了咨询、登记、转让、签约、交接、过户等一系列现场诚信服务，并减免了业主的交易手续费和代理过户手续费。 做完这个项目，我们认真的进行了学习和总结。在整个地下停车位项目处置过程中尽心尽力的做好每一环节的工作，充分了解各方面的政策，善于沟通、功夫一定不负有心人。本次转让尽管是协议转让，但并不是简单的双方签个交易合同，其中存在的各方面的问题，有些是历史遗留下来的，针对不同的问题，满足了业主的利益要求，做到了公开 、公正、公平转让。 现今的资产处置市场，时常会面对一些大型国企处置非主业资产，这些工作如简单停留在“转让产权、支付对价”的层面是远远不够的。对其中涉及的稳定和发展的问题不能简单回避，而应积极面对分析，把握关键点，妥善兼顾。本次产权转让不仅体现出了项目团队的开拓及操作能力，更是将公司的服务理念和业务能力强化的一种表现，努力盘活国有资产，实现国有资产处置价值最大化。 |
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