| 标题 | 加快推进城中村改造的探索与实践 |
| 范文 | 廖丁瑶 摘要：近年来，随着城市化进程的加快，各地城中村改造需求越发迫切。城中村由于其独特的现象与地位，复杂的人口构成，落后的基础设施，不仅影响城市美观，也是困扰城市发展的顽疾，成为许多地方城市建设绕不过的一道坎。本文以浙江省乐清市为例，分析了乐清市在城中村改造中遇到的问题，以及乐清市加快推进城中村改造的一些探索，并提出了一些建设性建议。 关键词：城中村改造 货币化安置 探索 建议 中图分类号：TU984.11 文献标识码：A 1 乐清市城中村改造现状 从2012年开始，乐清市试点推进中心城区范围14个村的城中村改造，并确定了“政府指导、街道主导、村集体主体、市场化运作”的城中村改造模式。截至2017年4月份，共新建安置房建筑面积约122万平方米，总计安置房套数6281套，累计总投资近53亿元。实际上，虽然近年来城中村改造力度有所加强，但仍远远难以满足乐清城市化进程的需要。乐清开展的城中村改造，仍然以点、线为主，面上尚未铺开，启动的城中村改造项目，主要服务于城市道路网建设需要，如东山南村改造主要涉及东山路和晨曦路，南草垟村改造主要涉及五环路和银溪路，石马北村改造主要涉及清远路延伸工程。此外，作为唯一一个整村改造的村庄，水深村整村改造时间跨度已经超过10年，仍有几十户拆迁户尚未拆迁。 2 乐清市城中村改造遇到的问题 一是缺乏统一的规划。乐清“十二五”和“十三五”规划中，缺乏城中村改造具体规划，也没有明确投资规模、改造村、改造户数、改造面积等具体要求。在具体实施中，城中村改造普遍采用土地置换的方式就地安置，一些改造项目也没有和城市规划有机结合，甚至可能影响城市形象。如马车河村城中村改造，原先计划进行整村改造，并建设高层安置房，但由于个别拆迁户阻扰，整村改造并不顺利，而已被拆迁的安置对象又迫切需要安置房，于是马车河村提出建设7层小高层的建设要求，而这一旦实施，则会对乐清城市形象造成破坏。 二是原有安置模式受阻。乐清市规定的拆迁安置方式有货币补偿、土地置换以及产权调换等，前几年在房地产市场火爆的影响下，几乎所有的拆迁户都希望能够获得更多的房屋补偿，普遍选择土地置换方式。但近年来，随着房地产市场的持续低迷，房价持续走低，个别拆迁户因安置补偿面积过大，且难以上市流通，反而增加了负担。原有的土地置换方式已经不再受欢迎。 三是“村為主体”推进动力不足。乐清市各城中村改造，基本采用“村为主体，市场化运作”模式运作。但由于村一级融资能力差，在现行的融资平台下，不能融到足够的资金，而村民自行集资又不能满足资金需求，导致项目难以启动，拆迁户意见难统一，部分拆迁户对以村为主体的模式缺乏信心，再加上安置对象对村干部信任度不够，安置房建设进展缓慢。如水深村一期、二期工程建设期长达十年。 四是安置房建设问题突出。当前，拆迁安置难、投诉多已是不争的事实，造成的因素很多，而安置用房建设问题首当其冲。 “以村为主”的模式，造成拆迁户对安置房建设方案意见不一，在较短的时间内难以统一意见；而村级组织在运行中，很多工作没有做扎实，对于安置房审批程序不了解，“冤枉路”绕的多，耗时长；此外，由于建设资金问题，安置房建设断断续续，安置对象意见很大。如南草垟村边拆边建，安置房建设一拖再拖，拆迁户思想情绪波动很大。 五是个别人员违规操作影响了工作推进。个别工作人员和村干部思想觉悟不高、责任心不强，甚至存在私心，企图利用拆赔获取个人非法利益，违规操作，一定程度上影响了城中村改造进度。如某村原指挥部黄某等人利用职务便利，违规为多人虚增补偿安置面积，与承建项目的房开公司共同伪造拆迁档案，骗取补偿安置面积，集体窝案案发后，项目建设停滞。 3 乐清市为加快推进城中村改造的一些探索 2016年以来，乐清市为加快推进城中村改造步伐，加强了城中村改造中政府的主体地位，并积极鼓励引导被拆迁人选择市场化安置。今年以来，乐清城中村重点改造区已签约296户、拆除226户、货币化安置补偿金额3.5亿元，拆迁安置速度提升非常快。在签约协议户中，有15户选择纯货币补偿安置，有85%以上选择货币补偿+安置房的组合方式。 一是改变以往“村为主体”模式，由政府主导快速推进。该市抽调精干力量组成攻坚队伍，通过整村快速推进的方式，加快改造步伐。在具体实施中，以行政村为单位，通过整村打包、一次性报批、一次性公布征迁方案、一次性拆迁安置等方式，加快拆迁步伐，同时，在征迁过程中做到一把尺子量到底，坚持依法行政，慎用“模拟程序”“协议拆迁”，并坚决做到两个“一律”：对漫天要价、不顾政策法律的钉子户，一律依法强拆；对实际操作中不严格实施的工作人员，一律予以严肃处理。同时，借助报社、电视台、网站等新闻媒体和宣传册（单）、宣传栏等载体，严格实施“三公告、三公示、三公开”制度，即公告征地面积、补偿方案和房屋评估机构选定，公示拆迁人的户籍人口及产权丈量数据、未确权的房屋及土地面积、补偿标准，公开房屋评估结果、补偿面积、安置房选房等信息，让拆迁工作晒在阳光底下。 二是改变以往安置房置换为主的安置方式，采取了自由灵活组合方式。乐清根据房地产市场现状，及时调整政策，采用自行购房安置、直接货币安置、自由组合安置等方法，供安置对象自由选择。如自行购房安置的，在被拆迁人领取《购房证明》之日起12个月内，可以在该市市场化安置房源公共服务平台上自行购买新建商品房、存量安置房。新购新建商品房、存量安置房成交价格高于《购房证明》上标注的市场化安置自主购房金额的，按照《购房证明》上标注的市场化安置自主购房金额的10%给予奖励；反之，则按照成交价格的10%给予奖励。该市还鼓励房地产开发企业提供性价比高的新建商品房，与市领导小组签订协议后，纳入平台供被拆迁人选购。直接货币安置的，安置对象在本户人均已有合法住房面积不少于40㎡的情况下，以货币形式一次性领取市场化安置补偿金额的安置方式，并被由国土资源局或者住建局委托具有相应资质的房地产价格评估机构根据各改造区域的地理位置、土地价值、相邻区域商品房的销售价格等相关因素综合考虑，确定改造区域的市场化安置基准价，使村民切身感受货币安置的好处。如城南街道石马片、南草垟、百岱、南岸村市场化安置基准价拟定为4400元/平方米；城东街道白沙、东山南村、东山路和五环路市场化安置基准价拟定为4280元/平方米。截至目前，在签约协议户中，已有15户选择直接货币补偿安置。自由组合安置的，让市民任意选择市场化安置与产权安置相互搭配的组合，充分体现了“我的房子我做主”的主动权，满足了群众多样化居住需求，使被拆迁人的安置房价值基本平衡，做到了安置措施不拘一格，真正实现了有效安置。截至目前，在签约协议户中有将近85%以上选择货币补偿+安置房的组合方式。 三是出台了系列保障措施。在制度方面，陆续出台了《城中村住房拆迁市场化安置试点的实施意见》《乐清市城中村改造、一般村改造、农房改造集聚建设、城市建设房屋征收补偿暂行办法》《乐清市城中村改造有关征地拆迁补偿政策的补充规定》等配套政策和规定，明确了安置范围、安置方式、安置程序以及补偿金额，推出“先试点后整体”的措施，并选择了城东街道与城南街道为试点，逐步向全市铺开。在资金方面，与国开行签订《“大拆大整”专项融资合作协议》，全力保障城中村改造资金需求。城中村改造项目总投资146亿，项目总投资的80%拟向国开行申请贷款，项目资本金及后续超概算部分资金由市财政出资。目前，已与国开行实现签约56亿元，到位8亿。在工作落实方面，建立房屋征收工作组、安置房建设组、综合执法组、纪检督查组、宣传报道组以及后勤保障组等6个小组，分头、分片、分项负责拆迁安置工作，合力推进城中村改造。 4 关于加快推进城中村改造的几点建议 一是要把握机遇，政府主导快速推进。要充分把握国家加快棚户区改造的历史性政策机遇，借助“棚改”的政策支持、项目融资、资金补助、税费减免等方面的优惠政策，采取政府主导的方式，加快推进城中村改造。 在审批层面，为城中村改造项目创建审批“绿色通道”，加快审批程序，明确工作时限，促进项目的批准与实施；在组织层面，建立高规格统一协调机构，抽调精兵强将，以目标倒逼责任，以时间倒逼进度，加快推进项目建设；在资金层面，要谋划一批有明显优势的改造项目，积极与国开行对接，申请政策性贷款，推动城中村改造建设。 二是要大力宣传，营造城中村改造浓厚氛围。要通过报纸、电视等媒体大力开展正面舆论宣传，加大负面曝光力度，形成浓厚的城中村改造氛围。要加强拆迁政策宣传力度，通过媒体的宣传解读，让政策不再一味“唱高调”，而是落地生根，多接“地气”，要向群众说清讲透城中村改造的现实意义和对群众本身带来的好处，让政策家喻户晓，争取群众最广泛的理解、认可、支持，要让群众从“要我拆”变成“我要拆”的根本转变。 三是要公正公平，及时公开相关信息。在拆迁的各个阶段，要及时公开相关信息，如征地面积、补偿方案、房屋丈量、价格评估、产权确认、签约腾空、安置房选房等信息，都要通过各种渠道，及时公示公开，接受群众监督。要做到一碗水端平，绝对不能让按时签约的老实人吃亏，更不能让漫天要价的钉子户得益。要做到所有拆迁补偿协议都公开，可以随时让其他拆迁户查阅。同时，要加强工作人员的业务培训，经常性地组织学习活动，打造一支业务熟、能力强、敢担当的干部队伍，这样一旦群众遇到疑问，工作人员能够及时、正确地进行解答，消除群众顾忌。 四是要攻坚克难，用足用好司法强拆。在目前缺乏其他强制手段的情况下，司法强迁依旧是较为有效和可行的操作方式。法院作为司法强迁的牵头部门，要加强对其他部门的业务指导，提前做好资料准备，可以充分利用《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题解释》的相关规定，在完成相关法律程序后，采取“先予执行”的方法实施强拆，维护法律作为最后屏障的尊严，达到惩戒和警示作用。 五是要强化服务，努力建设高质量安置小区。要强化服务意识，在业务操作上充分考虑群众实际、群众利益，把群众利益作为工作的出发点和落脚点，让农村居民成为“城中村”改造的积极参与者，真正把实事办实、把好事办好。如针对安置对象希望提升安置小区质量的愿望，要精心规划、用心服务，在户型、外立面材料、小区绿化等安置对象能直观感受的方面提高档次，保障安置房建设品质，提升安置房市政配套工程设计标准，满足安置对象需求。同时，公开拆迁户关注较高的安置房验收证明、房源信息等内容，减少誤解和疑虑。 参考文献： [1] 廖海燕. 我国城市化进程中的城中村改造问题研究[J]. 特区经济，2010 （4） ：133- 135. [2] 蔡炜慧，马永俊. 城中村改造新思路[J]. 合作经济与科技，2012 （1） ：26- 28. |
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