| 标题 | 浅析我国房地产立法存在的问题及其对策 |
| 范文 | 刘 民 摘要我国的房地产立法是随着房地产经济的起步、发展,为解决各种新情况、新矛盾而不断发展完善的。而在新时期,我国的房地产立法方面仍然存在诸多问题亟待解决。本文对我国房地产立法中存在的问题进行分析,并且提出相应的完善对策。 关键词房地产房地产立法法律 中图分类号:D920.4文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)01-356-01 九十年代以来,随着我国房地产业的迅速崛起,房地产立法工作亦得到高度重视。政府制定了大量房地产法规、规章等,这对健全我国的房地产法制、促进房地产市场的健康成长发挥了重要作用。但同房地产业日新月异的发展势头相比,房地产立法尚明显滞后,有些法规、规章仅颁行数年已需更新和完善。 一、我国房地产立法存在的主要问题分析 (一)房地产立法规范对象主体仍需调整 在相当长的一段时间里,我国的房地产经济活动局限于公房的产业、产权和使用、修缮等领域,房地产政策和法规涉及面相对较为狭窄。随着房地产经济的飞速发展,其涉及的法律关系与过去相比要复杂得多豍。房地产立法必须向培育、发展、规范房地产市场拓展,形成基本符合市场经济规律、全面调整房地产关系的法律体系,特别是针对商品房市场的各种法律体系,诸如针对土地出让、土地租赁和房地产开发、评估、转让、租赁、登记、抵押、中介、物业管理等的立法。 (二)立法层次结构不清,法律规范之间交叉重复 如《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系就非常混乱。首先,从标题上和理论上无法确定二者是从属关系还是并列关系;其次,从内容上看,二者既有从属又有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践带来了许多后患。由于对“房地产”的概念认识不统一,对房地产的管理也非常分散。每个相关部门受部门权力职能和利益的影响,在承担房地产法律法规的起草任务、设计具体条文时,不可避免地要考虑或追求本部门的利益得失;同时,每个机关在起草法律草案或制定法规、部门规章时,都强调法律的“完善”,而不考虑与相关法律的关系,结果造成大量的重复立法,损害了法律公正和立法效果。 (三)房地产立法中关于保护生态环境和资源可持续利用的内容相对匿乏 以往我们较注重房地产业的近期发展、注重向自然索取,而忽视了生态环境、自然资料与经济、社会、人口的协调发展。由于房地产立法和原土地法等皆未对生态平衡问题作出规定,也没注意同城市规划法、环境保护法、森林法等相衔接,以致于从1991年以来我国已荒废了几十万公顷的良田、林地,建设用地的增长速度超过了人口与经济的增长速度;一些城市开发区内高楼密布、崛起一片片水泥森林,而应成比例的绿化、水面却无安身之外,城市热岛效应日趋严重;等等,类似例子举不胜举。这种只图眼前与局部效益的做法必将遗患后代、妨害自然资源的可持续利用,从而影响社会整体的可持续发展。长江流域发生百年未遇的特大洪灾乃是大自然对人类的报复。 二、我国房地产立法的完善对策 (一)加快修改调整,健全房地产立法体系 第一,房地产法律体系中,针对反映房地产经济一般要求的高层次立法方面的空白,应当进一步调整。诸如:调整住房改善及其发展等关系的《住宅法》,调整各种财产所有、使用与共有等物权关系的《物权法》,这一系列房地产基本法至今尚未露脸,直接影响了房地产立法框架的构建。对此有关方面应抓紧起草。第二,要重视房地产立法与其他法律的协调,如作为根本大法的宪法、基本法的民法,其中的一般原则是房地产立法的依据。房地产法又受到城市规划法、建筑法、环保法、合同法、公司法和税法诸法律规范的制约,而且这许多法律之间还有一个上下左右彼此配套、衔接,互为依存、互相制挚的问题。第三,应大力加强对房地产法的修正、删补和编篡工作。建议组建职业专家队伍,通过定期的法规修订方式来不断剔除法律体系中彼此矛盾或不合时宜之处,增设社会发展所需的条文,更好地促进房地产法制建设。 (二)以房地产基本法为核心,逐步推出各项具体职能法 房地产立法涉及范围广、专业性较强,而我们对市场经济条件下房地产业的管理经验则相对不足。目前,我国《房地产管理法》诞生四年有余,新土地法也已面世,用来调整我国城市房地产业和土地管理的根本问题。与之相应的一系列职能法规必须分清轻重缓急,有计划、有步骤地陆续颁布,如明确各房地产市场管理机构之间的职权职责、调整房地产市场交易行为的《房地产市场管理条例》或其他填补重大立法空白的法规应先予制定,各法规、规章间力求能内外协调、彼此联系,注意阶段性与总体性的一致。同时各职能法的制定还应注意总结近年内房地产法律建设中正、反两方面的经验,对成功的经验和可望实施的目标应及时用法律形式加以固定;对与房地产基本法相抵触的、或背时的规定应尽快修改;对那些符合发展和改革条件,但时机不够成熟或暂时缺乏经验的问题,则可以暂订一些原则性规定,待具备条件后再予充实、细化。 (三)应注重生态平衡,将可持续发展的观念贯穿于房地产立法工作之中 在人类跨入21世纪的今天,可持续发展作为一种新的发展观、发展战略和发展模式,已为世界各国广泛接受。就国家立法而言,发达国家已普遍具有可持续发展的观念特征,所以他们的市政规划科学、城市布局合理、各种建筑物井然有序、植被覆盖率高、生态环境优美。这正是我们所欠缺的。怎样维持生态平衡、保护自然环境,使国土、草原、森林、水源等自然资源得到可持续利用,以保证整个社会和世世代代的可持续发展,乃是我国房地产立法及其他相关立法要努力补课的内容。因此,我国要大力宣传可持续发展的意识,通过对房地产业的内部规范和外部立法来统一调控其中的种种复杂因素,运用各种法制、行政手段对症下药、各个击破,力求变不利条件为有利条件,规范运作、加强执法,真正保护房地产业的有序成长、保障房地产业的近期发展与可持续的和协一致。 我国房地产立法尚存在诸多问题。而要从根本上解决这些问题,必须从立法学的角度来寻找我国房地产立法的原则,弥补立法体制及立法技术方面的不足,并且积极给予完善,以求真正地总结教训,明示未来。 |
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