| 标题 | 小产权房若干法律问题分析 |
| 范文 | 谭海平 摘要小产权房不合法,但是现实中购买者却趋之若鹜,这里面存在深层次的体制原因和法律原因,小产权房现象产生的深层次原因在于我国城乡二元土地所有制度的划分和集体土地上市流转机制的缺位。本文指出购买小产权房存在明显的各种法律风险,因此购买者需要慎重,权衡利弊 关键词小产权房农村集体土地所有权法律风险 中图分类号:D920.5文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-106-01 2007年6月建设部提示城市居民不要购买小产权房,同期中央电视台《经济半小时》栏目中播出了“建设部发布警示:小产权风险惊人”的专题节目,可谓是“一石激起千层浪”,小产权房这个在中国城市边缘早已存在的隐性现象被推到了风口浪尖。不仅各大媒体就此进行报道,网上各论坛也在热议此话题。小产权房无论是在现实还是在法学理论上都值得探讨一番,因此本文对涉及有关小产权房的法律问题进行粗浅的探讨。 一、我国土地所有权的两种划分 根据我国《土地管理法》等相关法律法规的规定,我国的土地所有权分为国有土地所有权和农村集体土地所有权两种,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。” 二、小产权房的法律性质 所谓的小产权房就是指农村集体组织未经国有化征收,在其自有土地上自行建设的房屋;所谓的小产权或乡产权是指由乡或村出据的认可买受人买房的文件,由于其违背法律的规定,实际上是没有产权效力的。小产权房又可细分为两种:第一类是集体组织经过其所在县级政府合法批准后(不论取得批准手续的手段是否合法),在自有的非农用地上修建的村民住宅用房,集体组织在给村民分配房屋后,将多余的房屋卖给集体组织之外的人。 三、小产权房现象的成因 既然购买小产权房不合法,买受人的利益无法得到保证,但为什么此现象还能在现实中大行其道?而且许多买受人是在明知有法律风险的情况下,还要“明知山有虎,偏向虎山行”? 最直接的原因莫过于巨大的经济利益驱动。在目前国内许多大城市规模迅速扩张的环境下,城郊的经济也迅速繁荣,许多原来的郊区已经和市中心没有太大差别,在这些地方同样聚集了大量人口,形成了新的经济中心。但是,这些地方的土地性质依然是农村土地,对于农民来说,用土地进行耕种所得的收益已远远不如租房或卖房所得收益高,对于城市居民来说,与正规商品房的昂贵售价相比,小产权房的售价仅为同类商品房的1/3左右,而实际居住条件则相差无几。 另一方面,国家管理机构和法律监管机制的缺失也是促使小产权房现象形成的重要原因。对于城市的商品房开发,国家行政机关专门设有国土资源部、建设部及其下属机构进行专门管理,并已经形成了相对完善的监管机制。但是这些 部门的职权仅限于城市国有土地,对于广大农村集体土地,其监管权限十分有限。当然,这些部门可以通过收归国有的方式对原农村集体土地进行管理,但征收也必 须符合政府的土地利用总体规划,对于农村土地整体而言,更大的决定权利还在于农村地方乡、镇政府甚至是村委会。虽然国家法律明确规定农村土地用于村民宅基 地建设面积必须符合省、自治区、直辖市规定的标准,涉及占用农用地的,还必须依法办理农用地转用审批手续,但是,由于缺乏有效的制约机制,在巨大的经济利 益面前,村委会乃至乡镇政府与农民形成了利益共同体。 四、小产权房的法律风险 小产权房不受法律保护,对于非农村集体组织成员的买受人来说,存在很大的风险,具体表现在以下几个方面: 首先,买受人不能取得房屋所有权证,即使买受人取得有乡政府或村委会盖章的所谓“产权”或类似的文件,也是不受法律保护的,如果将来乡政府或村委会反悔,要收回房屋,买受人只能要求返还房屋价款,无法继续保留房屋。 其次,买受人如果以预售方式购买小产权房,他对开发商的资信、项目的情况无法真正了解,由于不存在任何政府监管,也没有行政机关对开发商行为进行审查,一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况,买受人往往难以追回房款。 再次,小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序,一旦出现房屋质量问题,买受人的利益很难得到维护。 此外,小产权房在使用中如果遇到国家征收,买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果房屋是第一类小产权房,补偿受益人是农村集体组织;如果是第二类小产权房,因为本身是违章建筑,无法得到任何补偿。 五、小产权房的法律规制前景 小产权房现象要走向何方?是由国家默认已认购人的利益,在补交一定的费用及补办一定手续后使其合法化?还是国家对已认购人的利益永远不予保护?这些问题都有待国家出台进一步的政策来明确。但是,法律法规的制定不可能脱离现实的需要,就目前的形势来看,随着城市规模不断扩大,将集体建设用地纳入市场流转体制已经势在必行。近几年来,许多地方政府已经出台了集体建设用地使用权流转管理办法,突破了《土地管理法》的规定,如广东省已于2005年10月1日开始实施《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,北京市也出台了《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》,在延庆、怀柔两个区开始试点。 将来的国家立法会不会对村民宅基地流转问题有所突破?这个问题还有待实践的检验。今年2月初,广东省召开“两会”期间,广东省国土资源厅相关领导就向媒体表示,由该部门草拟的《关于加强农村宅基地管理的通知》已上报广东省政府审批。其中明确了农民合法的宅基地可上市流转,其中包括宅基地的转让、出租,并拥有收益权。可见,未来的法律法规有可能对农村宅基地的流转放松管制。值得一提的是,今年刚刚颁布的《物权法》第一百五十三条规定:“ 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”,这也给未来宅基地使用权流转放开留下了法律空间。 但是,不管将来国家如何出台政策、法律,就目前购买小产权房来说,面临的风险可能还是要大于潜在的收益。即使将来国家允许以补办手续和补交费用的形式取得正式产权,也不可能给买受人“免费的午餐”。这些费用包括给集体组织的补偿费用、土地出让费用、应向国家缴纳的税费等等,加上这些费用,买受人所获得的“超额利润”恐怕也所剩无几了。更何况,如果国家未来的政策对买受人的利益不予承认的话,买受人恐怕要面对无法“保本”的危险。 |
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