| 标题 | 商品住宅价格影响因素实证分析 |
| 范文 | 王婧怡 摘要：商品住宅价格与人们生活息息相关，其价格走势更是成为近年来人们关注的焦点。通过对我国东部地区11个省市的面板数据建立模型，运用Stata软件，对商品住宅价格的影响因素进行实证研究，分析回归方程，进而得出失业率、施工与销售面积决定房价走势，而人口增长、利率对房价拉动较小，几乎无影响的结论。 关键词：商品住宅；价格；房地产 中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1005-913X（2016）01-0047-02 一、引言 房地产业在许多国家已经发展的较为成熟，但在我国则是个新兴产业，从20世纪七八十年代开始萌芽到90年代房地产市场的建立，不过十余年的时间迅猛持续发展，到今天已经发展成具有相当的规模，成为我国国民经济的支柱产业，与社会经济发展密切相关。商品住宅作为房地产业中最重要的部分（其投资占到房地产行业投资的70%），它的价格关系到人民生活质量，也是房地产开发企业及相关产业收回投资、实现利润的基本因素。住宅产业的健康发展既是住宅市场本身的需要，也是宏观可持续发展的需要，同时还影响国家和地方政府制定监管的决策。 商品住宅价格何去何从这一热点日益引起人们的广泛关注。但消费者通常只是基于眼前市场的直观感受判断商品住宅价格，这具有强烈主观性，缺乏系统分析，结论往往与真相背道而驰。通过已有研究可知，商品住宅价格受宏观经济因素、社会因素、建设成本等各方面的影响，其中宏观经济因素更是起了至关重要的作用。从微观层面上说，各个商品住宅市场主体希望能够准确预测价格趋势；宏观层面上说，研究商品住宅的价格影响因素能为进一步研究国民经济的规划奠定基础，进而维护人们的利益需要。 二、文献综述 （一）国外文献综述 与国内研究相比，国外经济学家起步较早。早在17世纪，英国经济学家，古典政治经济学创始人Petty初步阐述土家价格、极差地租等问题，在此后的一百多年，斯密·马克思等人对土地问题、住房问题进行更加系统地研究，形成各自观点，为现代研究发展奠定基础。 Gottlieb（1976）的观点是住宅价格变化与总体经济的发展长远来看趋势同步。Markiw和Weil认为人口是影响住宅价格的主要因素，他们通过对美国20世纪70年代住宅价格的研究，发现二战后生育高峰阶段出生的人购房是造成住宅价格上涨的主要原因，与此形成对比的是处于生育低谷阶段的一代人将在90年代步入购房期，这将会造成住房价格下降的结果。Nellis和Longbottom（1981）通过对英国商品住宅相关数据的分析得出收入是影响住宅价格最主要因素，其次是抵押贷款利率和社区中抵押贷款的资本存量；而Buckley和Ermisch并不认可这一观点，他们认为Nellis和Longbottom在分析中忽略了通货膨胀率对住宅价格产生影响这一因素以及房地产亦是投资品的特征，对于这一点，Brueggeman、Chen和Thibodeau（1984）在住宅市场模型中引入了通货膨胀这一解释变量，研究显示房地产投资信托基金和消费者物价指数呈正相，并且相关系数接近于1，这表示投资房地产可以消除通货膨胀的风险。Bartik（1991）的实证分析表明除人口外就业因素对住宅价格上涨产生直接影响，这些因素的影响程度并不相同；Abraham和Hendershott建立了一个考虑滞后过程在内的住宅价格模型，提出住宅价格成本、就业率和收入与住宅价格直接相关；Min Hwang和John M.Quigley 搜集了美国七十多个城市从1987到1999共13年的面板数据，建立供需模型，得出住宅较高的空置率会使房价下跌的结论。此外，城市的经济状况、家庭收入和雇佣情况也对住宅价格造成影响，而且在很多情况下这些因素的影响巨大。Dipasquale & Wheaton（1992、1994、1996）更是利用著名的存量——流量模型说明提供住宅服务的房地产物业市场和提供住宅存量的房地产资产市场通过租金、房价和新建数量及住宅存量的变动向均衡调整。 除此之外，Landies（1992）的研究表明规划也是影响住宅价格的重要因素。他认为，规划过程比具体政策的意义更大，地方性政治和此也有很大关系。Stegman， Richardson （1971）则认为住宅价格还受区位环境特性的影响，他们发现城市外围开放空间的增加对住宅价格的影响力有时超过城市中心较低的可达性对住宅价格影响力。关于环境因素，Alan K. Reichert Page与Rabinowitz等人也做了相关研究，表明垃圾场、地下水污染等与住宅价格存在负相关。 纵观上述文献，可以看出国外房地产业发展历史悠久，学者们从各个不同角度搜集数据进行实证理论研究，涵盖因素较为全面，总结出影响住宅价格的主要因素有：收入、利率、通货膨胀、住宅供给、人口结构、租金和规划环境等。 （二）国内文献综述 由于我国之前受到计划经济体制影响，到了20世纪80年代后，住宅商品化才逐渐走热而后成为研究热点。 戚名琛（1992）认为住宅本身不具有增值属性，其供不应求价格上涨主要是地价上涨的缘故；而周京奎（2005）通过实证分析研究表明地价对房价影响较小，不能只通过控制地价来抑制房价，还应从金融、投资等多方面入手。陈多长、宗家峰（2004）的观点是对住宅未来价格的预期会影响现期价格。李静雅、杨毅（2005）他们认为利率对住宅市场调整发挥作用。贺巍和李小鹏（2004）从心理学方向研究影响住宅心理价位的因素。房屋地段、周边环境、外观、房型、交通是否便利、开发商广告力度、知名度等是影响住宅心理价格的主要因素。张大亮和周丽梅（2004）的观点是随着消费者需求的变化，房地产的价值也在变化，从而影响房价、房地产价值与消费者对其认知程度和市场供求关系有关。 宏观经济和政策角度方面，张红（2001）对北京的实证分析表明住宅实际建造成本和实际国内生产总值是影响住宅价格的主要因素；席强敏（2009）利用价格分析模型对天津市进行实证分析，认为可支配收入和利率是影响天津市房价的显著因素；尚梅（2004）从宏观因素对住宅价格产生影响的角度进行研究，列出影响的主要宏观指标有：建筑业投资、失业率、工业品产出、人均国民收入、银行贷款利率等。吴敬琏认为，由于近年来实施积极的财政政策和稳妥的货币政策，使得货币供应量的增长和GDP的增长加通货膨胀率的增长之间出现一个缺口，这个缺口所代表的未实现起来的货币积累没有表现在商品市场而是表现为资产价格的膨胀。 总体来看，由于我国房地产开发较晚，研究角度微观多于宏观，大都局限在房地产产业内部来研究问题，定性多于定量，实证分析相对较少。根据众学者的研究，可看出影响我国住宅价格的因素主要是土地价格、利率、汇率和收入、投资、人均收入等一些宏观指标。 三、模型设定 由于影响商品住宅价格因素较多，在选取模型中考虑到可量化的原则，排除不可量化的行政因素，从供需角度出发选取指标建立模型。本文选取自2000-2013年以来东部地区11省市（北京、天津、河北省、山东省、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、广东省、福建省、海南省）的面板数据进行分析。被解释变量为商品住宅每平米平均售价Price，解释变量分的需求方为，人口自然增长率（Rk）、登记失业率（Lj）、城镇居民人均可支配收入（Wage）、银行存款利率（Rate）；供求方为住宅商品施工面积（Sg）、土地价格（Tdp）、开发住宅投资额（Tz）、住宅商品销售面积（Xss）。银行存款利率来自中国人民银行网站，其余数据来自国家统计局分省年度数据。 四、实证分析 （一）OLS回归 将数据分别带入设定模型，通过Stata软件采用普通最小二乘法进行模型估计， 首先研究人均可支配收入对商品住宅的影响。将人均可支配收入带入模型，可得出收入和房价明显正相关的结论，然后依次带入其他相关变量后得到如下回归方程： Y=1611.42+0.41wage-432.25lj-0.66sg+3.04tz+0.40xss 该回归方程的判决系数R2 =0.94，说明方程拟合程度非常好，该模型的解释变量解释了2004-2011年来东部地区商品住宅价格变异的94%，通过拟合优度检验；回归系数的显著性方面，t值分别为t1=16.28、t2=-2.94、t3=-8.09、t4=6.22、t5=3.24，在给定5%显著性水平下，各解释变量t值均大于临界值，因此拒绝原假设，即在5%显著性水平下，可以认为商品住宅价格和人均可支配收入、失业率、施工面积、投资和销售面积存在显著线性关系；总体显著性检验方面，该回归方程F值为100.54大于5%的显著水平下临界值，拒绝原假设，因此解释变量与被解释变量存在显著线性相关关系。通过对方程方差膨胀因子（VIF）检验，发现该回归方程存在多重共线性的问题。 从回归结果上看，人均可支配收入、商品住宅投资和销售面积对房价为正相关影响；而利率、土地价格、人口增长对房价无显著影响；失业率和施工面积对房价为负相关的影响，即在OLS下失业率越大、商品住宅施工面积越大住宅价格越低，然而通过施工面积影响住宅价格的散点图可以看出，在一定的施工面积内，价格与施工面积呈正相关，而超出这一值后，商品住宅价格大幅下降。结合销售面积与住宅价格呈正相关的结论，笔者猜测，施工过多则存在过多的空房，导致住宅价格有所下降。而分析人均可支配收入对商品住宅价格的影响，可得出收入对商品住宅影响比较明显的结论，且收入越低越明显。对该模型做了内生性检验，P值约为0.03，小于0.05，拒绝该模型没有遗漏变量的原假设，因此并没能通过内生性检验，可见此模型设定并不完善。 （二）固定效应回归 该回归控制了各省市不同但在时间上相同的不可测变量，从回归结果来看，OLS下显著的失业率、投资、销售面积不再显著，而OLS下不显著的土地价格则在10%的显著水平下对商品住宅正相关，说明该变量与各个省市的行政文化等不可测因素决定商品住宅价格变化的遗漏固定因素相符。 五、结论 通过本文的实证研究，可大体得出人均可支配收入是影响东部商品住宅价格的最主要因素，基本与现实情况吻合。失业率、施工与销售面积也在一定程度上决定房价走势，而人口增长、利率对房价拉动较小，几乎无影响。然而介于笔者研究水平有限，以及国家经济政策的随时变化，本文模型设定并不完善，存在一定漏洞有待进一步修正，需要更深入的探究及更丰富的专业知识得以完善，以提升实证分析的有效度。 参考文献： [1] 詹姆斯·H.斯托克、马克·W.沃森.计量经济学[M].上海：格致出版社、上海三联书店、上海人民出版社，2012. [2] 崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究[J].经济理论与经济管理，2009（1）. [3] 曲 闻.影响我国房地产价格的宏观经济因素实证[J] .经济分析，2006（9）. [4] 姚大全.土地储备对房地产的影响[J].中外房地产导报，2003（2）. [5] 陈多长，宗家峰.房地产税收与住宅资产价格[J].理论分析与政策评价财贸研究，2004（1）. [6] 席强敏.天津市商品住宅价格变动实证分析[J].经济师，2009（7）. [责任编辑：谭志远] |
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