2017年朝阳市国有土地使用权出让情况分析
闫岩
摘要：结合2017年朝阳市国有土地使用权出让情况及土地市场的现状，本文试从国家至地方的层面对土地一级市场进行解读，对朝阳市房地产市场当前存在的问题及发展趋势进行分析与预测。
关键词：朝阳市 国有土地 使用权出让 发展趋势
中图分类号：F321.1 文献标识码：A
1 概况
2014年以来，受宏观环境和多重复杂矛盾交织等影响，辽宁朝阳经济持续下行，一系列新问题新挑战接踵而至，面对经济下行和修复政治生态双重压力的挑战，朝阳市上下变压力为动力，迎难而上，奋力拼搏，取得了来之不易的工作成绩。截至2017年底，朝阳市完成地区生产总值765亿元，增长4%；公共财政预算收入57.9亿元，增长13.5%；固定资产投资252亿元，增长3.3%；社会消费品零售总额458.2亿元，增长2.1%；城乡常住居民人均可支配收入分别达到23948元和11865元，分别增长7%和6%。主要经济指标增速由负转正，部分指标超额完成预期。
2 国有建设用地使用权出让成交情况
受宏观经济形势影响，2017年度，朝阳市用地供应在“去库存”政策的预期与总量的限定下，基本满足了土地市场的需求，土地价格平稳，与社会经济发展情况相适应。
2017年，朝阳市公共资源交易中心共组织实施国有土地使用权挂牌出让十七批次，成功出让国有建设用地使用权23宗，成交价款54 458.70万元，出让面积计807 428.84平方米。其中房地产开发项目11宗，成交价款37 058万元，出让面积297 239.53平方米；工业用地12宗，成交价款17 400.70万元，出让面积510 189.31平方米。朝阳市近年来土地出让面积，见图2，出让价款走向趋势，见图1。
2017年，朝阳市土地计划供应面积为62.9032公顷，较2016年计划供应提高了69.58%。2010年是计划土地供应的高峰，较2009年增长了180.27个百分点，2011年大幅下降了54.68个百分点，2012年小幅下降，降低了6.61个百分点，2013年降低了27.87个百分点，2014年降低了52.78个百分点，2015年降低了44.32个百分点，2016年降低了45.78个百分点。2017年，朝阳市土地计划供应较2016年计划供应地提高了69.58个百分点。
3 地价水平及变化趋势
3.1城市地价整体变化
2017年，朝阳市商业地价、居住地价、工业地价呈阶梯状排列，水平值之比为1：0.43：0.18，商业地价最高，工业地价最低。本年度，朝阳市地价总体水平保持温和上行态势，综合地价环比增速持平，住宅地价环比增速持续放缓；同比增速上扬，各用途地价低速、微幅上升。朝阳市近年来地价水平值变化趋势，见图3。
延续往年的楼市政府，2017年依旧为去库存阶段，全市整体房地产价格平稳，房地产销售较差，产品销售以存量房为主。本阶段改善性住房需求是支撑朝阳房地产行业的唯一驱动力。目前朝阳房地产受宏观经济影响，地产整体处于较低的发展状态。
3.2城市地价趋势预测
2017年，朝阳市房地产消费市场随着大环境影响进入了一个发展的理性消费期，近几年炒房势头得到有效遏制，更多表现为刚需，如新房、婚房、学区房以及计划生育政策带来的家庭结构性用房等，国民经济健康有序发展，商品房价格趋于正常化，同时宏观经济下行、房产库存量大、房地产统一登记、二手房交易土地有偿使用政策出台等因素持续对朝阳市的房地产市场产生一定压力。
2018年，房地产市场尚不具备全面回暖的条件，加之城市拆迁改造成本以及建筑成本逐年加大，地價成本上涨将不可避免，房地产销售利润较往年相比有所减少。同时，投资者对房地产市场的观望态度，促使朝阳市房地产市场发展将在很长一段时间内处于盘整期，预计未来一段时间，朝阳市的地价水平会持续2017年的整体发展状况，处于良性发展期。
随着朝阳市加大对工业项目的扶植，加之2017年5月新的基准地价的调整更新，见表1、表2，工业用地价格在目前水平上会有一定的上涨预期。
4 当前市场形势分析
第一，国内经济发展的“高质量”特征凸显，地价总体水平保持稳定。2017年，国民经济运行保持总体平稳、稳中向好的发展态势，经济发展由高速增长阶段向高质量发展阶段转变。据统计数据显示，企业总体效益持续改善，利润率有所上升，盈利能力有所增强，高技术制造业增长较快。工业增加值和投资增速走势基本符合预期。截至2017年年底，制造业PMI保持较强扩张动力，非制造业商务活动指数保持在较高景气区间。经济发展的“高质量”特征进一步凸显。基于宏观经济向好的事实和预期，四季度全国地价水平保持总体稳定，综合地价环比增幅与上季度持平，保持较高位运行[1]。
第二，金融政策偏紧态势基本稳定，房地产开发投资小幅回落；库存去化有所加快，企业购置需求上升。2017年下半年以来，随着金融去杠杆稳步推进，利率中枢上行，市场流动性整体偏紧的局势基本稳定，房地产开发投资小幅回落。前期需求端金融调控政策效应显现，住房购置融资利率上调、额度收紧，个人按揭贷款连续2个月同比下降，降至2015年以来同比的最低。随着库存去化速度上升，房地产行业景气程度出现回升，11月份国房景气指数保持上涨态势，市场呈现回升趋势。同时，现行金融监管边际效应递减，资金层面信贷超预期回升，企业土地购置需求得到了资金保障。
第三，长效机制框架进一步明确，因城施策、分类调控效果明显。2017年四季度，中央层面重要会议相继召开，相关部委接连表态，从顶层设计、总体规划、方向定位、政策协同、预期引导等各个方面，“有保有压”，进一步明确了房地产市场平稳健康发展的长效机制制度框架。十九大报告明确强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”中央经济工作会议提出支持住房租赁市场，强调“加快建立住房制度和完善促进长效机制”。住建部、发改委、国土部等部委从规范购房融资、严控资金违规投向房地产领域、严格分类调控、严控特色小镇房地产化倾向、维护住房公积金缴存职工购房贷款权益等多方面，多方联动，同向合力，进一步完善了长效机制框架。
地方层面，租购并举的住房制度加快建立，《辽宁省培育和发展住房租赁市场四年滚动计划（2017—2020年）》的出台意味着辽宁省将初步建立起购租并举的住房制度，推进住房租赁市场发展。与此同时，朝阳市建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步缩短去化周期，完成省政府下达的棚户区改造任务，促进房地产市场平稳健康发展。
参考文献：
[1] 中国土地勘测规划院、城市地价动态监测组.2017 年第四季度全国主要城市地价监测报告[Z].2018- 1- 17.
摘要：结合2017年朝阳市国有土地使用权出让情况及土地市场的现状，本文试从国家至地方的层面对土地一级市场进行解读，对朝阳市房地产市场当前存在的问题及发展趋势进行分析与预测。
关键词：朝阳市 国有土地 使用权出让 发展趋势
中图分类号：F321.1 文献标识码：A
1 概况
2014年以来，受宏观环境和多重复杂矛盾交织等影响，辽宁朝阳经济持续下行，一系列新问题新挑战接踵而至，面对经济下行和修复政治生态双重压力的挑战，朝阳市上下变压力为动力，迎难而上，奋力拼搏，取得了来之不易的工作成绩。截至2017年底，朝阳市完成地区生产总值765亿元，增长4%；公共财政预算收入57.9亿元，增长13.5%；固定资产投资252亿元，增长3.3%；社会消费品零售总额458.2亿元，增长2.1%；城乡常住居民人均可支配收入分别达到23948元和11865元，分别增长7%和6%。主要经济指标增速由负转正，部分指标超额完成预期。
2 国有建设用地使用权出让成交情况
受宏观经济形势影响，2017年度，朝阳市用地供应在“去库存”政策的预期与总量的限定下，基本满足了土地市场的需求，土地价格平稳，与社会经济发展情况相适应。
2017年，朝阳市公共资源交易中心共组织实施国有土地使用权挂牌出让十七批次，成功出让国有建设用地使用权23宗，成交价款54 458.70万元，出让面积计807 428.84平方米。其中房地产开发项目11宗，成交价款37 058万元，出让面积297 239.53平方米；工业用地12宗，成交价款17 400.70万元，出让面积510 189.31平方米。朝阳市近年来土地出让面积，见图2，出让价款走向趋势，见图1。
2017年，朝阳市土地计划供应面积为62.9032公顷，较2016年计划供应提高了69.58%。2010年是计划土地供应的高峰，较2009年增长了180.27个百分点，2011年大幅下降了54.68个百分点，2012年小幅下降，降低了6.61个百分点，2013年降低了27.87个百分点，2014年降低了52.78个百分点，2015年降低了44.32个百分点，2016年降低了45.78个百分点。2017年，朝阳市土地计划供应较2016年计划供应地提高了69.58个百分点。
3 地价水平及变化趋势
3.1城市地价整体变化
2017年，朝阳市商业地价、居住地价、工业地价呈阶梯状排列，水平值之比为1：0.43：0.18，商业地价最高，工业地价最低。本年度，朝阳市地价总体水平保持温和上行态势，综合地价环比增速持平，住宅地价环比增速持续放缓；同比增速上扬，各用途地价低速、微幅上升。朝阳市近年来地价水平值变化趋势，见图3。
延续往年的楼市政府，2017年依旧为去库存阶段，全市整体房地产价格平稳，房地产销售较差，产品销售以存量房为主。本阶段改善性住房需求是支撑朝阳房地产行业的唯一驱动力。目前朝阳房地产受宏观经济影响，地产整体处于较低的发展状态。
3.2城市地价趋势预测
2017年，朝阳市房地产消费市场随着大环境影响进入了一个发展的理性消费期，近几年炒房势头得到有效遏制，更多表现为刚需，如新房、婚房、学区房以及计划生育政策带来的家庭结构性用房等，国民经济健康有序发展，商品房价格趋于正常化，同时宏观经济下行、房产库存量大、房地产统一登记、二手房交易土地有偿使用政策出台等因素持续对朝阳市的房地产市场产生一定压力。
2018年，房地产市场尚不具备全面回暖的条件，加之城市拆迁改造成本以及建筑成本逐年加大，地價成本上涨将不可避免，房地产销售利润较往年相比有所减少。同时，投资者对房地产市场的观望态度，促使朝阳市房地产市场发展将在很长一段时间内处于盘整期，预计未来一段时间，朝阳市的地价水平会持续2017年的整体发展状况，处于良性发展期。
随着朝阳市加大对工业项目的扶植，加之2017年5月新的基准地价的调整更新，见表1、表2，工业用地价格在目前水平上会有一定的上涨预期。
4 当前市场形势分析
第一，国内经济发展的“高质量”特征凸显，地价总体水平保持稳定。2017年，国民经济运行保持总体平稳、稳中向好的发展态势，经济发展由高速增长阶段向高质量发展阶段转变。据统计数据显示，企业总体效益持续改善，利润率有所上升，盈利能力有所增强，高技术制造业增长较快。工业增加值和投资增速走势基本符合预期。截至2017年年底，制造业PMI保持较强扩张动力，非制造业商务活动指数保持在较高景气区间。经济发展的“高质量”特征进一步凸显。基于宏观经济向好的事实和预期，四季度全国地价水平保持总体稳定，综合地价环比增幅与上季度持平，保持较高位运行[1]。
第二，金融政策偏紧态势基本稳定，房地产开发投资小幅回落；库存去化有所加快，企业购置需求上升。2017年下半年以来，随着金融去杠杆稳步推进，利率中枢上行，市场流动性整体偏紧的局势基本稳定，房地产开发投资小幅回落。前期需求端金融调控政策效应显现，住房购置融资利率上调、额度收紧，个人按揭贷款连续2个月同比下降，降至2015年以来同比的最低。随着库存去化速度上升，房地产行业景气程度出现回升，11月份国房景气指数保持上涨态势，市场呈现回升趋势。同时，现行金融监管边际效应递减，资金层面信贷超预期回升，企业土地购置需求得到了资金保障。
第三，长效机制框架进一步明确，因城施策、分类调控效果明显。2017年四季度，中央层面重要会议相继召开，相关部委接连表态，从顶层设计、总体规划、方向定位、政策协同、预期引导等各个方面，“有保有压”，进一步明确了房地产市场平稳健康发展的长效机制制度框架。十九大报告明确强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”中央经济工作会议提出支持住房租赁市场，强调“加快建立住房制度和完善促进长效机制”。住建部、发改委、国土部等部委从规范购房融资、严控资金违规投向房地产领域、严格分类调控、严控特色小镇房地产化倾向、维护住房公积金缴存职工购房贷款权益等多方面，多方联动，同向合力，进一步完善了长效机制框架。
地方层面，租购并举的住房制度加快建立，《辽宁省培育和发展住房租赁市场四年滚动计划（2017—2020年）》的出台意味着辽宁省将初步建立起购租并举的住房制度，推进住房租赁市场发展。与此同时，朝阳市建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步缩短去化周期，完成省政府下达的棚户区改造任务，促进房地产市场平稳健康发展。
参考文献：
[1] 中国土地勘测规划院、城市地价动态监测组.2017 年第四季度全国主要城市地价监测报告[Z].2018- 1- 17.
