商品房地产业对我国经济的影响及其对应调控政策

    王勇

    在当代中国房地产业作为国民经济的重要组成部分，与中国经济的关系密切，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。

    一、房地产经济在我国经济中的地位

    首先，房地产经济是我国经济的基础性和先导性产业。由于房地产业所提供的房地产品既是生活资料，又是生产资料，是社会经济活动不可缺少的基础要素，因此可以说房地产业是国民经济的基础性产业。人们的生活离不开房子，也即离不开房地产；国民经济的各部门开展活动也离不开房地产。因而房地产业的发展总要超前于其他产业的发展，房地产的投资开发又会引发对其它许多行业的需求，对相关产业产生程度不同的带动作用。因此可以说，房地产业还是国民经济的先导性产业。

    其次，房地产业应成为国民经济的主导产业。主导产业是指在国民经济的某个阶段能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业，往往这些产业都会成为国民经济的龙头产业。

    最后，房地产业还应成为国民经济的支柱产业。支柱产业和主导产业是不相同的，支柱产业是指少数在国民经济中处于举足轻重的地位，其产值在国民生产总值中占有较大比重的产业，主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作用，而支柱产业强调的是产业在国民经济中比重和份额。

    二、房地产经济在我国经济中的作用

    首先，有利于优化产业结构，实现产业结构的升级。我国现在处于后工业社会，大力发展第三产业是我国目前经济发展的要求。而房地产业是第三产业的重要组成部分，因此发展房地产业，可进一步优化产业结构。其次，有利于优化消费结构，提高人民的生活质量和消费水平。再次，有利于优化城市的空间结构，提高城市的集聚效益。

    其次房地产的投资建设对于国民经济的拉动作用是很明显的。 十年前有人做过一次研究，就是说100元钱的房地产投资，可以拉动上下游170到220元钱的投资。建房要有钢铁、木材、水泥、砖块，以及对装修业、家具、家电的需要，再加上对园林、运输、服务业的需要，所以房地产建设对国民经济的拉动作用是非常明显的。

    再次房地产建设对于就业也有着重要的作用。 根据统计一万平方米的建设可以解决一百个人的就业问题。在我们国家，就业是重大的问题，就业是民生之本，所以通过发展房地产业，可以解决就业问题。

    由于房地产业在市场经济的大环境下，起着其他产业不可替代的作用。在我国房地产业已经成为经济繁荣的一个基本支撑点，是国民经济基本要素。因此研究房地产业的发展规律对加快我国的工业化及小城镇化建设，提高国民生活质量，优化房地产市场资源配置，促进国民经济和房地产业可持续发展有现实和长远意义。

    2014年2月对中国地产业来说是一个历史性时刻，这个拥有“只涨不跌”神话的行业，突然曝出杭州有开发商大幅降价促销，紧接着又传出一些银行暂停房地产领域贷款，这致使2月24日地产板块大跌。其实，春节过后，湖北开发商资金链断裂，山东某地强制公务员推销商品房，放风监管部门已为地产业做好了风险准备等，就让舆论对市场走势有了“唱空”的预期与欲望。而开发商则还在坚持认为三四线城市会出现调整，但一线城市仍然会继续上涨。鉴于这些混乱的现象是所有地产泡沫破裂前都会存在的，因而这反衬出房市调整将要开始。

    市场已有一个共识：三四线城市房产供应过剩，会最先开始调整。中国最先出现地产业调整的是投机程度较高的地区，比如温州；但除鄂尔多斯外，遍布全国各地的空城、鬼城并没有带来价格调整，是因为市场相信政府在危险来临前，会像以前一样进行“救市”。

    地产泡沫聚集是一个长期的过程，大多是过度宽松的货币政策之结果，就像1980年代的日本以及本世纪最初十年的美国。中国不仅存在长期过度宽松的货币政策，也有城市化、房改、土地财政及通货膨胀等因素，政府通过宏观调控不断刺激和延长增长周期，在这个过程中，出现了经济“地产化”现象。部分城市泡沫开始破裂，但没有形成全局性问题房地产存在泡沫化的趋势，泡沫的破裂也是一个诸多因素与压力的结果，而聚敛各种压力的过程必将是缓慢的，最终会达到临界点使得市场预期发生彻底扭转，出现爆裂。而泡沫破裂后房价下跌也是一个漫长的过程，因为泡沫破裂往往伴随着宏观经济恶化，且这种恶化会有一个漫长的调整期。

    在这种背景下，各种不利于地产业的压力蜂拥而至。三四线城市本来就已经过剩，结构调整必将影响到人们的就业与收入，从而打击需求。再加上融资成本过高、金融机构关闭地产企业融资闸门，还有反腐与即将征收房产税挤出大量二手房，并打击投资性需求，中国地产业必将进入深度调整期。

    因此，当前所谓一线城市与三四线城市的分化现象，只是调整先后的问题。宏观经济走势与政府转型的决心将会决定地产调整期的长度与深度；事实上，中国经济执行去地产化才算转型成功。鉴于地产业穿透着经济结构失衡、腐败、贫富不均、投机等负面因素，因而在目前的社会与经济双重转型中，尽管不能断言地产业会崩溃，但它是一个正在走下坡路的夕阳行业，并且随时可能被危机所“绊倒”。

    检视多年来的调控手段，主要是加税和“双限”，目标则是制定价格平稳或是限涨幅等限价的指标。很多人认为每次调控都是强制压抑需求、增加买房者的成本，而中国一些地区房屋市场真实需求旺盛，因此多年来的调控实际上起了“反作用”。调控不断落空的结局表明，有必要检讨多年来的房地产调控的思维。

    第一，房地产领域，理应让市场手段发挥作用。多年来的经验证明，中国房屋价格的涨幅一般多是高于各地的GDP和人均收入增幅的名义统计数据的。这里面可能就是一个市场规律。硬性制定房屋价格的计划目标，失败是必然的。

    第二，虽然最近的数据表明全国的房屋价格数据多是上涨的，但是上涨的程度是有性质区分的。统计数据显示，同比价格上涨较多的，仍主要集中在一线城市和少数二、三线城市，北上广深四个一线城市的新房价格涨幅连续两个月超过20%，大部分城市房价走势总体平稳。由于中国的资源高度地向一线城市集中，所以中国的房地产领域也呈现了非常明显的层次性、差异性，与中国资源分布的差异、劳动力流动的差异、人口和产业聚集的差异等体现了完全的正相关性，实际上也是市场力量的体现。

    事实上，经过长期的限购，已经基本挤出了炒房的因素，需求力量基本上是大量的刚需和少量的改善性需求。这些需求，完全是最基本的市场化因素，再打击需求，则完全与房地产给予人们提供安居乐业的功能相违背了，所以再搞严厉的限制措施，效果不彰，因此，以加税和打击需求为手段、以限制价格为目标的调控，于情于理都需要放弃。中国的房价很高，与普通人群的收入不匹配，原因不在于需求，而在于其他方面。

    信贷条件趋紧，开发商融资成本上升，许多城市库存高企等因素均进一步加剧了一季度房地产活动的疲弱程度。考虑到房地产销售疲弱，市场前景恶化可能会迫使开发商进一步调整开工计划，房地产建设活动仍将是年内增长面临的主要问题。一季度房地产销售面积同比下降3.8%，竣工面积同比下降4.9%，新开工面积同比大幅下滑25%。虽然月度房地产活动数据波动通常较大。且2013年同期基数较高（去年一季度销售面积同比大幅增长37%），但近几个月经季调后的房地产活动数据也一直处于下行态势。

    国家统计局4月18日公布的3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅环比价格下降的城市有4个，持平的10个，上涨的56个。同比仅一个城市下降。二手住宅环比价格下降的城市有14个，持平的14个，上涨的42个。同比价格下降的2个，上涨的68个。

    在经济下行压力较大的背景下，被不少人看作稳增长引擎的楼市走势牵动人心，市场对形势判断有分歧、对政策取向有争议也在情理之中。然而，以往经验多次证明，喧哗背后绝非都是理性之声，利益之手发布虚假信息、扰乱市场秩序、误导消费预期的行为并不鲜见。

    由于国内楼市逐步分化的客观实际，两会时政府提出的关于市场分地施策、分城施策的调控思路在未来一段时间内不会发生变化。上涨压力较大的一线城市依然是限制涨幅，增加供应，分流需求；二、三线城市由市场调节。在对楼市中长期的思路方面，依然是在限购、限贷政策不放松，增加市场供应的情况下确保市场稳定，在既不出现暴涨、也不出现暴跌的市场环境中加快长效机制（土地市场、房产税、不动产统一登记、共有产权住房、收入分配改革等）的出台和落地，促使市场健康稳定发展。”

    从近年来几次房地产市场起伏的情况看，市场预期的不稳定是其中的关键因素之一对房价上涨、政策放松的预期加强，往往导致许多购买力非理性地进入市场，形成供不应求的恐慌性购房态势。最近，火爆一时的保定楼市就是典型。因此，面临楼市走势的关键节点，及时公开发布权威信息对正确引导市场预期尤为重要。

    事实上，尽管当前经济下行压力较大，但从政府一系列宏观调控举措中不难发现，我国稳增长的体系越来越丰富，包括从调整结构、改善企业发展环境等多个方面支持经济平稳增长态势。这就使得中央政府保持信心和定力，在存在一定经济下行压力时对房地产市场不做过度反应。