针对房地产企业融资渠道的研究
张爱英
【摘 要】自20世纪以来，房地产的发展一直是举国关注的重大民生问题，随着我国经济改革的稳步发展，房地产的融资渠道也越来越多元化。因此，在房地产领域提出了多样化融资的理念，企业也在自身融资的过程中对融资方式进行不断完善。鉴于此，论文对房地产企业融资的渠道进行分析，通过阐述房地产融资的风险内容，提出了几点多样化融资建议。此次研究的主要目的是为了更好地提升现今房地产融资的质量。
【Abstract】 Since the twentieth century， the development of real estate has been a major livelihood issue of concern to the whole nation. With the steady development of China's economic reform， the financing channels of real estate are becoming more and more diversified. Therefore， in the field of real estate， we put forward the diversified financing concept， enterprises also improve financing methods in the process of their own financing. In view of this， the paper analyzes the financing channels of the real estate enterprises， and through the elaboration of the risk content of the real estate financing， puts forward some suggestions for diversified financing. The main purpose of this study is to better enhance the quality of today's real estate financing.
【關键词】经济体制改革；房地产；企业融资；多样化
【Keywords】economic system reform； real estate； enterprise financing； diversification
【中图分类号】F832 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）11-0058-02
1 引言
融资是一个企业的资金筹集行为与过程，也就是公司根据自身的生产经营状况、资金状况，以及公司未来经营发展需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要。此外，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是一个投资庞大、收益时期长的产业，这就导致房地产企业在运作过程中，随时可能出现资金链短缺、财务危机等情况。因此，房地产企业融资成为现今较热门的话题，而如何能使房地产企业进行快速合理的融资并降低融资风险，成为房地产企业应深思的问题。
2 当前房地产企业融资的主要渠道
我国当前的主要融资渠道分为两种，第一种是银行融资，即通过向银行贷款获得资金。银行作为市场经济体系中信用度最高的融资渠道，一直是房地产企业融资的首选[1]。在和银行融资的过程中，房地产企业和银行都必须遵循约定的规矩合作。投资方需要出示担保合同、抵押、质押等担保措施和财务保证。对于房地产企业来说，很多中小型企业不能出示达到银行贷款标准的企业资产证明，这样一来就加剧了房地产企业的财务风险。房地产产业在我国经济中占有举足轻重的地位，影响着我国市场经济的发展。对于银行来说，银行虽然获得房地产企业贷款金额的利息，但是如果贷款企业不擅经营导致破产银行也将承担巨额损失。第二种渠道是非银行金融机构的融资，一般是指以发行股票和债券、接受信用委托、提供保险等形式筹集资金等。这类融资机构通常都是从房地产企业处买进初级证券，并为最终非银行金融机构持有资产而发行间接债券。非银行金融机构属于中介活动，因此可以降低企业的单位成本、降低投资风险，调整期限结构以及最大限度地缩小流动危机。这种机构的贷款手续相对银行来说较为简单，门槛比银行较低，很适合中小型企业进行贷款，而这类机构一般信用不强，不够可靠，在管理和经营方面没有银行有经验，在选择时房地产企业可能要面对更大的风险。
3 房地产企业融资的风险
3.1 外部环境的风险
房地产企业融资所面对的外部风险有很多：①市场要求，当房地产企业建造的房子不适合当地市场时，就可能面对销售崩盘。因此，房地产企业在进行房地产开发时要综合考虑各个方面因素。②政策转变，由于地域的不同，当地的土地政策、城市规划、环境、住房、购房等政策都会有所不同，因此，房地产企业要灵活应对各地区的政策进行投资开发。③银行贷款，目前银行贷款是房地产企业融资和百姓贷款购房的主要途径。银行利率的变化影响着房地产市场需求的变动，如果过高的贷款利率会导致百姓不敢买房。因此，企业在进行项目设计时要考虑应对措施。影响外部风险的因素还有很多，这也要求房地产企业要有过硬技术和经验来处理突发状况。
3.2 房地产企业内部风险
房地产企业内部也会为房地产企业融资带来风险，其中最常见的就是工期的延误。在进行工程建设之时房地产企业会对工期进行大致估算，然后利用估计的工期时间来设定售楼日期和融资还款时间，而在施工过程中，常常会因为特殊情况的发生导致不能如期交工，房地产企业一旦错失售楼的最佳时间，就会增加同一时间里公司的各方面开销。此外，房地产企业如果对施工质量把握不严也会成为导致融资风险的因素，消费者在购买房子的过程中，最看重的就是房子的质量，如果房子出现了偷工减料等问题，很可能会出现安全隐患，不仅会造成融资危机还会对企业的名誉造成无法挽回的影响。
4 房地产企业多样化融资的对策
4.1 信托机构融资
信托即信用委托，信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，和受益于人的受益人。信托融资是间接融资的一种形式，是通过金融机构的媒介，由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动[2]。信托有着极强的筹资能力，为房地产企业筹集资金创造良好的融资环境。信托机构融资相对于银行贷款融資而言，贷款过程较简便，门槛较低，可以降低房地产企业的运营成本，有利于资金的流转和企业的发展。信托的最大好处就是能够利用多种金融工具进行融资，如海外资金、信托投资基金、股权投资、企业上市等。
4.2 吸引外资融资
随着我国房地产事业的不断发展，吸引了很多海外基金的入市，这种融资方式大多是以海外落户的方式，委托国内的基金机构进行运作[3]。例如：2002年，我国与荷兰合资成立的房地产基金项目面对中国开发，是世界第一个独立面对中国房地产业的合资企业。随后上海、北京、香港等地的分别有与国外投资公司建立战略合作的合资企业，甚至一些服务企业也组织封闭基金作为大企业之间资金流转的过桥资金。因此，房地产企业应该牢牢把握住这次机遇，争取海外投资进行融资。
4.3 联合开发房地产
就当前我国土地政策及土地资源的竞争情况来看，很多企业无法独自承担房地产开发。因此，房地产联合开发成为房地产领域的一种新型合作方式。联合进行房地产开发能有效降低企业需要承担的风险，将风险分化[4]。而且分工合作能使房地产企业更加专注于某一环节，减少因为顾及不到造成的损失。当前很多房地产企业把售房当作最终环节，认为房子卖出去了就完成了房地产责任。导致很多项目因为售后、运营不完善造成房地产企业和消费者之间的冲突。所以，联合开发，开发商与经营商一起合作，可以减少此类事情的发生。
4.4 完善住房公积金制度
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金[5]。完善我国住房公积金制度，能使我国房地产金融稳定在一个良好住房需求的保障上。将福利制的住房公积金政策逐渐转变为政策性、强制性、完善性的制度，加强住房的基本保障。为打造我国福利型社会增添助力，为百姓购买住房减压，为房地产事业发展提供长足支持。
5 结语
在此次研究中，主要阐述了房地产发展下，房地产企业融资的渠道，分析房地产企业融资的风险，并提出了相应的几点建议：信托机构融资、吸引外资融资、联合开发房地产、完善住房公积金制度，本文研究中提出的几点建议，主要围绕房地产融资，注重对房地产融资风险的规避，以更好地发展房地产事业，这对新时期我国经济稳步发展具有重要的意义，望此次研究内容能为企业融资提供帮助。
【参考文献】
【1】姚丽娟.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].财经界：学术版，2015，12（6）：71-71.
【2】田峰.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].商情：教育经济研究，2015，7（6）：44-45.
【3】吴义.房地产上市企业融资渠道研究[J].港澳经济，2016，75（5）：63-64.
【4】边金梅.房地产开发企业融资渠道研究[J].时代金融，2016，5（29）：012-013.
【5】郝胜春.房地产开发企业融资渠道创新研究[J].住宅与房地产，
2016，44（24）：89-90.
【摘 要】自20世纪以来，房地产的发展一直是举国关注的重大民生问题，随着我国经济改革的稳步发展，房地产的融资渠道也越来越多元化。因此，在房地产领域提出了多样化融资的理念，企业也在自身融资的过程中对融资方式进行不断完善。鉴于此，论文对房地产企业融资的渠道进行分析，通过阐述房地产融资的风险内容，提出了几点多样化融资建议。此次研究的主要目的是为了更好地提升现今房地产融资的质量。
【Abstract】 Since the twentieth century， the development of real estate has been a major livelihood issue of concern to the whole nation. With the steady development of China's economic reform， the financing channels of real estate are becoming more and more diversified. Therefore， in the field of real estate， we put forward the diversified financing concept， enterprises also improve financing methods in the process of their own financing. In view of this， the paper analyzes the financing channels of the real estate enterprises， and through the elaboration of the risk content of the real estate financing， puts forward some suggestions for diversified financing. The main purpose of this study is to better enhance the quality of today's real estate financing.
【關键词】经济体制改革；房地产；企业融资；多样化
【Keywords】economic system reform； real estate； enterprise financing； diversification
【中图分类号】F832 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）11-0058-02
1 引言
融资是一个企业的资金筹集行为与过程，也就是公司根据自身的生产经营状况、资金状况，以及公司未来经营发展需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要。此外，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是一个投资庞大、收益时期长的产业，这就导致房地产企业在运作过程中，随时可能出现资金链短缺、财务危机等情况。因此，房地产企业融资成为现今较热门的话题，而如何能使房地产企业进行快速合理的融资并降低融资风险，成为房地产企业应深思的问题。
2 当前房地产企业融资的主要渠道
我国当前的主要融资渠道分为两种，第一种是银行融资，即通过向银行贷款获得资金。银行作为市场经济体系中信用度最高的融资渠道，一直是房地产企业融资的首选[1]。在和银行融资的过程中，房地产企业和银行都必须遵循约定的规矩合作。投资方需要出示担保合同、抵押、质押等担保措施和财务保证。对于房地产企业来说，很多中小型企业不能出示达到银行贷款标准的企业资产证明，这样一来就加剧了房地产企业的财务风险。房地产产业在我国经济中占有举足轻重的地位，影响着我国市场经济的发展。对于银行来说，银行虽然获得房地产企业贷款金额的利息，但是如果贷款企业不擅经营导致破产银行也将承担巨额损失。第二种渠道是非银行金融机构的融资，一般是指以发行股票和债券、接受信用委托、提供保险等形式筹集资金等。这类融资机构通常都是从房地产企业处买进初级证券，并为最终非银行金融机构持有资产而发行间接债券。非银行金融机构属于中介活动，因此可以降低企业的单位成本、降低投资风险，调整期限结构以及最大限度地缩小流动危机。这种机构的贷款手续相对银行来说较为简单，门槛比银行较低，很适合中小型企业进行贷款，而这类机构一般信用不强，不够可靠，在管理和经营方面没有银行有经验，在选择时房地产企业可能要面对更大的风险。
3 房地产企业融资的风险
3.1 外部环境的风险
房地产企业融资所面对的外部风险有很多：①市场要求，当房地产企业建造的房子不适合当地市场时，就可能面对销售崩盘。因此，房地产企业在进行房地产开发时要综合考虑各个方面因素。②政策转变，由于地域的不同，当地的土地政策、城市规划、环境、住房、购房等政策都会有所不同，因此，房地产企业要灵活应对各地区的政策进行投资开发。③银行贷款，目前银行贷款是房地产企业融资和百姓贷款购房的主要途径。银行利率的变化影响着房地产市场需求的变动，如果过高的贷款利率会导致百姓不敢买房。因此，企业在进行项目设计时要考虑应对措施。影响外部风险的因素还有很多，这也要求房地产企业要有过硬技术和经验来处理突发状况。
3.2 房地产企业内部风险
房地产企业内部也会为房地产企业融资带来风险，其中最常见的就是工期的延误。在进行工程建设之时房地产企业会对工期进行大致估算，然后利用估计的工期时间来设定售楼日期和融资还款时间，而在施工过程中，常常会因为特殊情况的发生导致不能如期交工，房地产企业一旦错失售楼的最佳时间，就会增加同一时间里公司的各方面开销。此外，房地产企业如果对施工质量把握不严也会成为导致融资风险的因素，消费者在购买房子的过程中，最看重的就是房子的质量，如果房子出现了偷工减料等问题，很可能会出现安全隐患，不仅会造成融资危机还会对企业的名誉造成无法挽回的影响。
4 房地产企业多样化融资的对策
4.1 信托机构融资
信托即信用委托，信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，和受益于人的受益人。信托融资是间接融资的一种形式，是通过金融机构的媒介，由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动[2]。信托有着极强的筹资能力，为房地产企业筹集资金创造良好的融资环境。信托机构融资相对于银行贷款融資而言，贷款过程较简便，门槛较低，可以降低房地产企业的运营成本，有利于资金的流转和企业的发展。信托的最大好处就是能够利用多种金融工具进行融资，如海外资金、信托投资基金、股权投资、企业上市等。
4.2 吸引外资融资
随着我国房地产事业的不断发展，吸引了很多海外基金的入市，这种融资方式大多是以海外落户的方式，委托国内的基金机构进行运作[3]。例如：2002年，我国与荷兰合资成立的房地产基金项目面对中国开发，是世界第一个独立面对中国房地产业的合资企业。随后上海、北京、香港等地的分别有与国外投资公司建立战略合作的合资企业，甚至一些服务企业也组织封闭基金作为大企业之间资金流转的过桥资金。因此，房地产企业应该牢牢把握住这次机遇，争取海外投资进行融资。
4.3 联合开发房地产
就当前我国土地政策及土地资源的竞争情况来看，很多企业无法独自承担房地产开发。因此，房地产联合开发成为房地产领域的一种新型合作方式。联合进行房地产开发能有效降低企业需要承担的风险，将风险分化[4]。而且分工合作能使房地产企业更加专注于某一环节，减少因为顾及不到造成的损失。当前很多房地产企业把售房当作最终环节，认为房子卖出去了就完成了房地产责任。导致很多项目因为售后、运营不完善造成房地产企业和消费者之间的冲突。所以，联合开发，开发商与经营商一起合作，可以减少此类事情的发生。
4.4 完善住房公积金制度
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金[5]。完善我国住房公积金制度，能使我国房地产金融稳定在一个良好住房需求的保障上。将福利制的住房公积金政策逐渐转变为政策性、强制性、完善性的制度，加强住房的基本保障。为打造我国福利型社会增添助力，为百姓购买住房减压，为房地产事业发展提供长足支持。
5 结语
在此次研究中，主要阐述了房地产发展下，房地产企业融资的渠道，分析房地产企业融资的风险，并提出了相应的几点建议：信托机构融资、吸引外资融资、联合开发房地产、完善住房公积金制度，本文研究中提出的几点建议，主要围绕房地产融资，注重对房地产融资风险的规避，以更好地发展房地产事业，这对新时期我国经济稳步发展具有重要的意义，望此次研究内容能为企业融资提供帮助。
【参考文献】
【1】姚丽娟.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].财经界：学术版，2015，12（6）：71-71.
【2】田峰.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].商情：教育经济研究，2015，7（6）：44-45.
【3】吴义.房地产上市企业融资渠道研究[J].港澳经济，2016，75（5）：63-64.
【4】边金梅.房地产开发企业融资渠道研究[J].时代金融，2016，5（29）：012-013.
【5】郝胜春.房地产开发企业融资渠道创新研究[J].住宅与房地产，
2016，44（24）：89-90.
