探索雄安住房金融新思维
陈斌 王敬东
导语：结合雄安新区打造“法无禁止即可为”的服务型政府理念、深入推进“城市大脑”建设、2021年1月1日起实施“两个办法”，大型商业银行利用强大的金融科技力量，协助政府搭建房屋交易政务平台（简称“交易平台”），树立房屋交易管理新理念（简称“新理念”），实行房屋交易注册登记制度（简称“登记制”），统一并规范房地产市场交易行为（简称“交易行为”）。秉承新理念，结合雄安新区的新政策，探索完善房屋交易全过程的管理制度，增强商业银行对住房金融风险防控的有效性;赋能参与机构、商业银行，将共享式的住房金融服务贯穿房屋交易全过程，将住房金融服务深入到房屋生存周期的全过程。
树立新理念 规范交易行为
近年来，部分城市通过政务平台提供房源验真、在线抵押等服务，对治理房地产市场乱象起到了一定的作用。这说明，政府通过管理实践找寻出了一些治理乱象的手段，对治理乱象有了清晰的方向。
大型商业银行牢记习近平总书记提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，树立新理念，利用强大的金融科技力量，协助政府搭建交易平台，统一并规范交易行为。新理念的核心是以搭建交易平台为根基，践行房屋交易管理的数字化转型，实行登记制，结合物业管理之房屋维护服务，实现对房屋生存周期的全过程溯源管理，从源頭上遏制房地产市场乱象。
登记制是对拟进行房屋交易的双方实行登记制度。在房屋交易（包括买卖与租赁）前，房屋所有者（包括房屋租赁机构）和房屋交易方登记拟上市交易房屋的手续;房屋交易完成后，房屋交易方注销登记手续。主要涉及以下四个方面。
让真实的房源上市交易。房屋交易前，房屋交易双方可在交易平台上对拟交易房屋进行登记，或至少委托一家中介机构在线提交委托协议后方可进行登记。登记时，一方面，房屋所有者须上传与房屋交易相关的房屋信息，验真模块自动比对，查验是否存在房屋交易方面的瑕疵，让真实的房源上市交易;另一方面，房屋交易方须填写对拟交易房屋的相关要求，方便参与机构快速锁定房源并提供撮合服务。
验真模块核实为“真”，且满足房屋交易条件的，其房源号的链接才能够被引用至房地产开发企业的销售平台或被委托的机构平台（简称“各类平台”）。各类平台上的房源，只能是源自于交易平台上已登记的房源，禁止另行建立房源。
确保房源的唯一性、时效性。在房屋交易方注销或房屋交易各项手续完成的当日，交易平台上的相关信息自动隐藏，各类平台上源于交易平台的房源链接也同步下架，确保房源的唯一性、时效性。
强化对参与机构的信用评价。房源注销后1个月内，通过房源号，房屋交易双方可对房屋交易过程中的各参与机构及人员进行评价，交易平台记录并监督其信用变化情况;房屋交易双方可查询参与机构的信用信息，并在交易完成后可对其进行评价，促进房屋交易市场监督管理的良性循环。
加强房屋维护服务信息管理。建立房屋交易双方、物业管理的互动通道，加强房屋维护服务信息管理，与房屋交易信息相关联，便于房屋交易方查询房屋交易前的“健康”状况。通过登记制追溯房屋交易的每个环节，实时查询房屋生存期间房屋维护服务的细节，实现房屋交易全过程管理，有效遏制房地产市场乱象。
雄安新区的新政策“法无禁止即可为”
2019年，中共中央、国务院发布《关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》提出坚持“房住不炒”的定位，“个人产权房以共有产权房为主”，坚持住房租赁市场高度发达，吸引了大量的住房租赁企业进入雄安新区。
雄安新区城市治理的最终目标是小政府、大社会，成为服务型政府的“智慧之城”。一方面，《意见》提出“全面推行清单管理制度”，并将“法无禁止即可为”作为清单管理制度和打造服务型政府的核心理念;另一方面，《意见》提出将通过建设跨部门、跨层级、跨业务的大数据中心，实现数据信息共享和深度应用，深入推进“城市大脑”建设，实现城市管理网络化、数字化、智能化的最终目标。
居住证、积分落户制度
当前，雄安新区重点片区和工程项目建设全面展开，“两个办法”已于2021年1月1日起实施。《河北雄安新区居住证实施办法（试行）》适用于雄安新区区域内居住证的申领、发放、使用等相关服务管理活动。《河北雄安新区积分落户办法（试行）》面向在雄安新区合法稳定就业并居住的非雄安新区户籍人员开放。
居住证代表着雄安新区对外来人口的接纳和包容，更代表着对人的尊重，持有者可以享受当地的教育、医疗、社保等基本公共服务，符合雄安新区积分落户条件的，可申请在雄安新区落户。
登记制
登记制与雄安新区人口管理服务理念高度契合。雄安新区加强人口全口径信息化管理，实现了扁平式的人口信息整合共享。雄安新区通过推行登记制来综合管理各类平台房源的上线或下线环节，对房屋交易全过程进行跟踪管理;通过数据信息共享，将房屋生存周期中不同时期的信息进行整合，形成房源的标准数据信息，服务于不同管理部门或机构。登记制以房屋交易管理为起点，进而扩展至对房源的管理，主要是与房屋交易相关的人、财、物以及参与机构的信息管理。
“人”是对房屋交易双方及其信用信息的管理。一方面，实时更新房源内人员的流动情况;另一方面，依托以居住证为载体的公共服务，深度应用雄安新区大数据中心的数据信息，构筑个人信息安全保护墙，将个人敏感信息脱敏，整合商业银行信贷类信息，归集必要的外部机构非信贷类信息，创建个人信息数字化分值模型，解析成客户商业银行评分（Customer Commercial Bank Scoring， CCBS），赋能商业银行及相关机构，在客户授权的情况下，查询CCBS，充分“了解你的客户”。
“财”是对房屋交易价值的管理。一方面，要摸清房屋交易价格的现状、历史波动情况，分析、预判其未来走势等;另一方面，要做好房屋交易资金管理，尤其是房屋交易资金支付与结算的管理。
“物”是随时间变化对房屋的管理。房屋信息从房屋破土动工之日即归属于房屋交易的管理范畴，纳入政府对房源的管理，至房屋灭失之日止，从而厘清房屋所属小区的变迁、治安问题、房屋基本情况、权属信息、承租人信息等。
“参与机构”是对与房屋交易相关机构的声誉管理。理顺参与机构的管理架构，借助工商登记信息，运用房屋交易双方对房屋交易全过程的评价模块，厘清参与机构的业务范围、合规情况等。通过评价模块，房屋交易方可查询参与机构的信用信息，自主选择参与机构。
登记制与居住证、积分落户制度无缝衔接。《河北雄安新区居住证实施办法（试行）》规定，在雄安新区居住半年以上的人员，具备合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读的，即可申请居住证;居住证实行签注制度，每年签注1次;符合雄安新区积分落户条件的，可申请在雄安新区落户。通过实施登记制追溯拟申请居住证者、居住证的签注者在雄安新区的真实状况，无缝衔接居住证、积分落户制度管理，做好小区乃至新区的治安保障工作，维护社会的基本稳定。
探索雄安住房金融新思维
秉承新理念，大型商业银行协助政府建设交易平台，结合雄安新区的新政策，探索雄安住房金融发展新思维。
增强商业银行对住房金融风险防控的有效性
从房屋交易过程来看，政府通过网签合同备案，实现对房屋交易重点环节的控制。但是，政府目前还缺少对预售项目（包括政策房）从开工建设至竣工交付使用期间的项目建设全过程管理（以下简称“预售项目管理”）。
预售项目管理是指在房屋建设至交付使用过程中，对与预售项目有关的工程抵押、工程进度、工程验收以及是否办理不动产权证等信息（以下简称“数据信息”）的管理。商业银行最想了解的就是预售项目的数据信息，以防范预售项目的“烂尾”风险。
秉承新理念，大型商业银行运用金融科技手段，配合政府完善房屋交易全过程中数据信息的管理，加强数据信息在政府与服务机构之间的实时传送，减少因数据信息滞后带来的不确定性，增强商业银行对住房金融风险防控的有效性。
将共享式的住房金融服务贯穿房屋交易全过程
实行房屋交易注册登记制度，一方面，可以通过对人、财、物、参与机构的管理，统一并规范房屋交易行为，保障房屋交易各方的利益;另一方面，可以约束房屋交易双方规范履行相关手续，为服务机构提供完善的与房屋交易相关的信息，赋能参与机构、商业银行，将共享式的住房金融服务贯穿房屋交易全过程。
赋能参与机构。面对雄安新区高度发达的房屋租赁市场，交易平台为参与机构提供房屋交易的撮合服务路径，减少其平台开发、维护、模式创新等相关费用的支出;通过精准对接，为房屋交易双方提供全方位的住房金融服务，提升参与机构的服务效率。
赋能商业银行。不断完善交易平台，介入便民服务“最后一公里”，为中小商业银行提供大型商业银行的成熟产品或服务，持续创新共享式的住房金融服务，提升中小商业银行的服务能力：一方面，房屋交易方在线申请个人住房贷款，商业银行在线核实个人客户资料、查询CCBS、贷款审核与审批;另一方面，商业银行在线提供与房屋交易相关的住房金融服务，比如查询贷款申请进度等服务事项。
将住房金融服务渗透到房屋生存周期的全过程
房屋生存周期是指房屋自开发商交付使用之日起，至房屋灭失之日止。其间，房屋会经历空置、交易、房屋维护、居住等。未来，房屋的居住环境越来越智能化，其服务方式与支付创新就显得非常重要。商业银行从与居住有关的生活点滴入手，创新住房金融服务，丰富住房金融服务的方式或产品，提升房屋居住者的生活品质。比如，在居住者授权的情况下，通過“城市大脑”，将与房屋相关的消费数据归集并进行智能分析，温馨提示居住者何时购买水、电、燃气等生活必需品，或通过居家金融小助手在设置参数后自动完成生活必需品的采购等服务。
总而言之，秉承新理念，构建交易平台，将登记制与居住证、积分落户制度相衔接，探索雄安新区住房金融新思维，完善房屋交易全过程管理，将住房金融服务渗透到房屋生存周期的全过程。不久的将来，住房金融服务就如网络服务一般，渗透在你我的生活之中。
（作者单位：中国建设银行总行，中国建设银行河北分行）
