浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划

    倪飞龙

    税收是国家进行经济调控的有力手段，具有自由，义务和固定的特点。房地产开发公司通常需要大量资金来投资项目，因此房地产开发公司的税额高于其他行业的税额。在我国经济快速发展和竞争多元化的形势下，房地产开发企业可以通过完善和完善税收计划，合理降低开发成本，更好地在行业中立足。本文对房地产开发企业的土地增值税税收筹划工作进行了分析研究，以帮助他们更好地开展税收筹划工作，帮助房地产开发企业获得更大的经济效益。

    税收是国家将收益重新分配给纳税人的有效手段。国家通过税收获得的财政收入来自其公民，并由其公民使用。由此产生的新的工业基础设施和新的社会动能将得到促进。它为中国企业和居民创造了清晰健康的社会环境，创造了更多的经济利益，为国家提供了更好的反馈，并促进了经济发展。近年来，随着经济的快速发展，房地产开发公司的规模和增长达到了前所未有的水平。尽管快速发展带来了经济增长，但行业竞争越来越激烈。税费对房地产公司利益的影响日益突出。如果房地产开发公司想要保持强劲的增长并稳定地发展市场竞争，就必须制定税费税收计划，那么房地产开发公司的需求就成为主要问题。土地增值税是对房地产开发商的利益影响最大的一种税收。房地产开发企业应通过加强和加强会计，财务管理和合理的税收筹划水平，减轻企业房地产开发的总体税负，并最大限度地提高公司利润。

    一、房地产开发公司土地增值税概述

    （一）房地产开发商的纳税状况

    自2000年以来，政府一直在不断加强对房地产业的宏观调控，并对房地产业的适应能力和能力提出了新的要求，以引入新的创新以在新形势下形成竞争和良性循环。促进共同发展。房地产开发公司在房地产开发过程中经历了多个阶段，其中包括若干税收。在土地增值税给房地产开发企业带来最大税收负担的税收类别中，分析比较了企业土地增值税的税收负担。税收筹划是房地产开发公司最大化企业价值的有效途径，可以有效地帮助房地产开发公司降低开发成本，提高经济效益。

    （二）土地增值税及相关税收筹划概念

    根据我国税法，单位和个人通过将土地使用权，建筑物和附属物转让给土地来取得增值收入时，必须按照有关标准，即土地增值税征税。征收土地增值税是国家加强房地产市场宏观调控的客观要求，是国家参与折旧土地收益分配的主要手段。为了稳定房地产市场，稳定未来市场预期并遏制房地产市场的投机活动，税收筹划是指对涉税业务进行规划，如个人或企业的经济行为，生产经营活动以及按照我国税法的有关要求和特点进行的一系列税收业务。最低纳税额。其基本目的是在不违反税收政策的情況下减少税收支出，增加公司利润并实现公司价值最大化。税收计划的目的是提高纳税人的职业素质，充分保护纳税人的合法权益，规避税收风险，减少不必要的损失，减轻纳税人的税负，优化产业结构，合理配置资源。

    二、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略

    （一）从三项优惠政策的角度

    每个地区的经济条件不同，三项优惠政策也不同。房地产开发企业必须熟悉项目所在地税收优惠政策的最新发展，并按照税收优惠政策进行税收筹划工作。帮助房地产开发公司减少和降低房地产开发成本的政策房地产开发公司对土地增值税的征税压力帮助房地产开发公司获得了更多的经济利益。

    根据税法，建造普通标准房屋时，如果增加值不超过扣除项的金额的20，则可免征土地增值税;如果增值税额超过20，则可免征增值税。可扣除项目金额的总增值金额应按规定征税。普通标准民用建筑与其他民用建筑之间的具体界限，由各省，自治区，直辖市人民政府规定。因此，房地产公司可能更喜欢在开发和设计阶段结合市场需求并满足一般标准住房条件的产品。如果您要建造普通标准房屋并开发其他房地产，则应分别描述这两种类型的项目，充分利用这一税收优惠政策，并更好地进行税收筹划。

    对于普通的普通住宅，房地产公司应注意计算合理的价格范围，充分考虑项目增值率的门槛，并衡量价格上涨带来的销售收入增加是否可以弥补被遗弃的部分。土地增值税不超过20，在销售收入和土地增值税之间取得平衡，选择成本和费用较低的定价方案。

    （二）收入观点

    房地产产品具有特定性。每个家用产品在市场上都是独一无二的，并且产品也有明显的区别。取决于财产，财产价格差别很大。在相同的成本条件下，不同资产的审计率显着不同。土地增值税适用于4个等级，累进税率最低为30，最高为60。因此，对于审计率不同的房地产项目，可以通过合并，收入多元化和合理定价等方式预先进行税收筹划。

    如果两个项目的房地产增值率很高，则可以计算与开发，出售和合并这两个属性所欠的土地增值税相对应的折旧率，并分别对每个项目的审计率进行计量。比较增值税的总税额，然后选择一种解决方案，以应对开发会计中的低税率。在出售房地产产品之前必须计算出合理的价格，并且如果销售价格的土地增值率处于两个税率的临界点，房地产开发企业可以通过减少土地来降低较低的增值率。以达到减税的目的。

    （三）开发成本和成本前景

    房地产企业的成本包括开发成本和第三期成本。税法规定，缴纳土地增值税时，将取得土地使用权和房地产开发支出时所支付的金额相加，扣除20。第三期费用（例如行政费用，财务费用和销售费用）不会根据结算土地增值税时的实际金额扣除，而是根据是否可以计算和分配利息费用来扣除。根据房地产项目，从房地产项目的相应开发成本百分比中扣除金融机构是否可以提供认证。因此，土地增值税的抵扣很大程度上取决于房地产项目开发的直接成本。项目开发成本越高，项目增值税率越低，所欠土地增值税也越低。因此，房地产公司可以通过以下方式扩大支出，以节省税款。

    首先，设计和开发装饰精美的房屋，提前预测装饰成本，并在增值率和销售利润之间找到最佳平衡。根据法律规定，豪华装修成本可计入开发成本加20的扣除额，而增加豪华装修成本可降低增值率，减轻税收负担并提高房屋质量。但是，不同地区对装饰的支出范围有不同的规定，因此您需要充分了解和掌握一定水平的地方税务机关。

    其次，结合使用高质量和低成本策略来适当增加对公共支持设施的投资，改善生活条件，提高产品竞争力，增加免赔额，提高竞争力并扩大市场份额。

    第三，通过初步规划，将不能增加土地增值税抵扣的实际发生期间成本合理地转入房地产开发项目的开发费用。房地产开发公司的人事管理部门可以将总部人员和兼职等人员重新分配到项目中，并且可以将委派给项目的人员的相关费用包括在房地产中，减少开发成本和期间成本增加扣除房地产开发成本。

    当然，提前增加房地产开发成本的计划应在适当，合理的范围内制定，对于拥有多个开发项目的房地产公司，单个项目的开发成本越大越好。应从整体角度衡量其他比例。对于具有多个房地产开发项目的房地产公司，可以摊销这些项目的开发成本，并可以选择尽可能长的摊销期限以使摊销金额最大化。这样，土地估价的价值可以最大程度地平均分配。这种方法有助于按地区增加土地开发项目的增值率，也可以减少房地产开发公司增值率过高的情况。在一段时间内将各个地区的增值率保持在平均水平将有助于房地产开发公司减税。

    （四）利息成本视角

    房地產开发公司是资本密集型公司，通常采用高杠杆融资政策并借入大量外债。如果由于房地产企业的性质，可以根据房地产业务来计算利息费用，并且金融机构可以提供证据证明商业银行贷款的利率不超过同期，则在税法中有规定。可以在同一时期进行实际扣除，也可以基于土地价格和开发成本，再加上5的扣除。相反，如果您不能合理地分配和提供证据，则不能扣除实际的利息费用，并且只能直接扣除成本和开发成本之和的10。

    因此，房地产开发商应按项目分配的利息支出和土地总价及开发成本的5中较高者计量。如果您在开发过程中借入了大量外债，且利息成本较高，则应尽可能提供金融机构的贷款证明，并根据房地产项目计算利息成本。必须扣除实际利息，否则，如果不采用高杠杆政策，或者利息成本低，不提供金融机构贷款证明或者利息成本不按房地产计算的，则扣除土地价格和开发成本之和的10。项目选择直接扣除成本。考虑两件事情，以最大限度地提高您的业务利润。

    三、结语

    房地产开发企业可以通过合理实施土地增值税征税计划来实现减税。在充分考虑了成本风险，执法风险和政策风险之后，财务专家会使用优惠的税收政策和税收计算标准来提高纳税人的专业知识，加强税收筹划信息管理，并加强成本以提高土地增值税。利润分析税收计划可以充分保护房地产开发公司的合法权益，最大程度地降低房地产开发成本，达到获取更多经济利益的目的，促进房地产长期稳定发展的最终目的。

    （作者单位：福建联美建设集团有限公司）