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标题

保障性住房租购选择研究

范文

胡国平++韦春丽

摘要在当前保障性住房供给与需求矛盾不断加深的背景下，研究保障对象对保障性住房的租赁或购买的需求特征及其关键影响因素，具有较强的必要性与现实意义。本文通过问卷调查方式获取城市中心城区受保障对象的需求特征数据，从保障对象住房需求的视角，分析影响保障性住房租赁或购买选择的相關因素。文中构建了Logit模型，并检验各因素对保障性住房租购选择的影响关系及强度。结果显示：①住区环境、个体特征、家庭特征、住房特征等四大类因素对保障性住房租购选择产生显著的影响；②住区环境中，教育资源、交通配套设施等是影响保障性住房租购选择的关键指标，这些关键指标的改善，将会使保障对象更倾向于购买保障房而不是租赁；③个体特征中，性别与年龄对保障性住房租购选择影响最大，相比男性、年轻人，女性、年长者更倾向于购买保障性住房而不是租赁；④家庭特征方面，人口数量多、经济收入高等特征的家庭更愿意选择购买保障房，但家庭人口数量的影响大于家庭经济收入；⑤住房特征中，居住稳定性对保障性住房租购选择影响最大，其次是保障性住房准入政策合理性、住房面积及户型，这些因素的改善，都将提高保障对象对保障性住房做出购买的决策。因此，提供多形式、多条件的保障性住房，才能满足不同保障对象的租赁或购买的需求。设置合理的保障性住房准入条件，构建科学合理规范的保障性住房供给标准和住房保障运行机制，才能使迫切需要租购保障房的家庭从中受益。

关键词保障对象；保障性住房；住房租购选择

中图分类号F062.9

文献标识码A文章编号1002-2104（2017）07-0120-08DOI：10.12062/cpre.20170404

随着保障制度的不断完善，保障性住房的建设为中低收入家庭解决住房困难问题起到了积极作用。但是，供需结构失衡、贫困小区形成、受保对象放弃租赁或购买保障性住房、夹心层产生等一系列问题也进一步突显。在以往保障性住房需求的研究中，大多学者从需求规模、供给模式及制度政策等角度出发，鲜有学者从保障对象需求角度，实证研究保障性住房的租购需求。因此，本文基于保障对象住房需求角度，以调研数据为基础研究影响保障性住房租赁与购买选择的关键因素。期望通过研究，证实个体特征、家庭特征、住房特征及住区环境等因素对保障对象在保障性住房租赁与购买的影响关系，进一步揭示保障性住房需求特征与规律。同时能使政府进一步明确政策导向，构建更科学合理规范的保障性住房供给标准，提高保障性住房的有效供给。

1文献综述

住房需求不仅包括住房服务需求、住房特定特征需求、租房与买房住房租购选择需求，还包括家庭居住区位选择需求。保障性住房是政府通过直接出资建设、收购或提供补贴等方式为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。可以说，保障性住房是政府在供给侧实施住房保障的一种方式，它具有有别于商品房的特殊属性。住房租购选择研究始于20世纪80年代，发展至今初步形成了的理论框架。根据研究理论体系，大致可分为三个方向，Megbolugbe等[1]、Goodman[2]，Diaz[3]、Zhou[4]、Arnott[5]等基于成本费用视角的新古典经济学理论；Lancaster等[6]、Henderson等[7]、Ioannidis等[8]基于特征价格视角的新效用理论；以及Clark等[9]在方法上的离散选择理论等。

1.1租房租购选择的影响因素

住房租购选择研究视角包括：宏观与微观视角、主观与客观视角、经济与非经济视角、供给与需求视角及权属选择等多种层面。宏观因素包括税收政策和信贷政策、政府补助政策、住房保障等特殊政策及通货膨胀、利率变动等方面。微观因素包括住房特征、房价因素、家庭人口特征及其生命周期因素、收入与财富等家庭经济特征因素及户主心理特征因素等。

1.1.1政策因素

宏观层面上，影响住房租购选择的因素主要包括：税收政策和信贷政策、政府补助政策及住房保障等特殊政策因素。Lineman等[10]认为购房者的限制政策制约居民的购房。Haran等[11]研究发现，抵押保险的限制条款降低住房需求者的购房概率。Seiko等[12]对日本租者保护法案研究发现，家庭成员少且非户籍未结婚居民更倾向于租赁有固定租赁期限的房子。

1.1.2供给侧因素

供给侧对住房租购需求的影响因素主要是住房自身的特征，如面积、户型、房龄、使用年限及区位环境等。住房面积对购房有正向影响，住房环境比较拥挤的区域住房自有率比较低。Vasanen[13]研究发现区位、房屋质量、小区物业及环境等因素直接影响住房租购选择行为。Morrow等[14]证实公共服务设施资源情况对住房租购选择也存在一定影响。冯皓等[15]通过经验证据与政策含义分析了教育是购买住房的关键影响因素。

1.1.3需求侧因素

需求侧对住房租购选择的影响因素主要有：人口统计特征、家庭特征（包括家庭人口结构、生命周期因素）、户主心理特征及经济因素。Clark等[9]、Morrow等[14]进一步研究发现：年龄、家庭结构等家庭人口统计特征，以及生育、结婚等个体生命周期突发事件等因素对租购选择具有重要的影响。而性别、职业、文化程度等个体特性对住房租购选择的影响效果，Somerville[16]、Dawkins[17]、Groot[18]、Li[19]、Carter[20]等人的研究结果则不一致。

家庭特征包括家庭人口结构、生命周期及经济收入等因素。Clark等[9]研究发现：当个体年龄变大、结婚、形成家庭时，更倾向于自有住房，而诸如通胀、贷款利率等市场因素对住房选择影响也较大。Mok[21]通过实证分析发现，将生命周期作为内生变量时，持久收入对住房消费影响不显著。

户主心理特征主要包括个人偏好及未来预期等因素。虞晓芬[22]对杭州市居民的住房租购选择研究发现，心理归属感对住房租购选择具有显著的影响。

Henderson等[7]分析住房租购选择的影响因素，研究表明，居民由租房者转换成购房者最重要的影响因素是收入、财产和住房价格。Groot等[18]、Worthington[23]研究发现，当前收入因素是影响居民住房租购选择的主要因素。

住房租购选择模型的研究涉及多角度、多方面，研究方法也不尽相同。根据研究模型方法区分，大致包括数理模型、两阶段模型、线性概率模型、Logit模型和Probit模型。更多地，如Goodman等[2]、Zhou[4]、Li[19]、Carter[20]、虞晓芬[22]、Hernandez[24]等则主要采用Logit和Probit等离散选择模型。

1.2保障性住房租购选择研究

国外学者在保障性住房领域关注的重点主要是政府的保障房政策对住房需求的影响，Susin[25]、Laferrere[26]、Phang[27]、Leung等[28]指出住房优惠券、租金补贴政策等有助于家庭改善住房条件。国内学者侧重研究保障性住房制度的完善。陈劲松[29]综合分析了世界发达国家住房保障制度的经验与不足，提出我国住房保障制度应实施救济模式。陈淮[30]指出住房保障的目的是帮助那些在市场经济制度下无力自行解决住房问题的群体，住房保障制度应该是包含一系列政策措施的保障体系。陈杰[31]提出了公租房“三位一体”的组织框架和运营方式，提倡政府采取先租后买的保障措施。也有部分学者如郭菂等[32]，从保障性住房特征方面对保障性住房需求因素的影响进行研究，发现保障性住房供给的空间特征与低收入群体居住空间、大规模拆迁安置等因素之间的关系，而空间布局问题主要表现在远离就业、交通不便、服务设施差、居作分离等方面。

此外，鉴于实物保障过程中存在的诸多问题，余劲等[33]提出了货币补贴保障方式。但货币补贴效果受到补贴范围和补贴规模的影响，两种补贴方式在经济适用房和廉价租赁房上的效果不同，以及两种补贴方式在经济适用房和廉价租赁保障性住房制度中都存在差异。郭玉坤[34]指出不能单一运用某一种补贴方式等，应该根据保障对象收入与住房情况的不同给予不同的补贴方式。

2保障性住房租购选择模型构建

在总结以往住房租购选择影响因素研究成果的基础上，综合考虑了保障对象住房需求的特性及保障性住房特征，从需求角度归纳了影响保障性住房租购选择的主要方面，分别包括：个体特征、家庭特征、保障性住房特征及住区环境等四个部分。进而构建各类特征的指标体系，进行初步假设。最后，对比分析各类计量模型的适用性，最终构建了保障对象保障性住房租购选择Logit模型。

2.1变量选取与假设

保障对象的住房需求属于刚性需求；保障性住房租购选择的可能性是在经济及其他约束条件下，对住房刚性需求效用最大化的决策过程。保障性住房租购选择变量的选取即要考虑一般性住房租购选择的影响因素，同时又要考虑到保障对象的特征、保障性住房建筑特征及保障供给政策等保障性住房相关因素的特性。

2.1.1个体特征

由于不同群体之间的消费观、价值观及行为模式千差万别，因此不同个体间的差异将影响其住房租购选择。本文选择了年龄、学历和工作年限变量以考察保障对象的购房能力，选择保障对象单位性质以考察福利分房制度取消后单位性质对保障对象住房选择是否仍起决定性的作用。选取学历水平作为控制变量，考察保障对象文化程度对保障性住房租购选择的影响。

2.1.2家庭特征

随着家庭人口结构、家庭经济特征的变化，居民住房租购选择决策也将随之变化。借鉴以往研究成果，本文选取家庭人口总数、家庭收入变量衡量家庭特征对保障性住房租购选择的影响。

2.1.3住房特征

保障性住房特征既包括住房面积、户型、住房质量等建筑特征因素，也包括准入条件设置与保障性居住稳定性等住房保障制度安排等特征。

2.1.4住区环境

住区环境主要是指除了住房本身以外的交通便利性、交通成本、通勤便利性等区位属性，教育资源、配套设施及居住环境等综合性因素。

2.2模型選择与设定

在变量选取与假定的基础上，首先对比分析了三种常用的二元离散变量模型，最终构建了保障性住房租购选择Logit模型。保障性住房租购选择模型的被解释变量为二元离散变量。当保障对象选择购买保障性住房的时候，住房租购选择的值为1，否则为0。具体模型设置如下：

其中，tenure表示被解释变量保障性住房租购选择；sex表示保障对象的性别，job表示保障对象的工作单位性质，workyears表示保障对象参加工作的时间，education表示保障对象的学历，age表示保障对象的年龄，income表示家庭年收入，affordability表示家庭住房可支付能力，popul表示家庭总人口，area表示住房面积，policy表示保障准入条件设置，conwork表示上班便利性，qual表示住房质量，trafac表示交通配套设施，edufac表示教育资源配套，resista居住稳定性，sev表示小区物业，regienvi表示周边环境。下脚标i代表被调查对象。

3模型回归及结果分析

3.1数据来源与变量指标设定

变量指标设定基于需求侧的保障性住房租购选择影响因素实证研究需要大量微观数据支持。美国等发达国家具有完善的可供学者使用的住房市场数据库；因此住房租购选择研究体系较为完善。现阶段，我国并没有公开供研究者使用的住房微观数据。因此，国内基于微观层面的住房需求研究很少。本文主要使用了某市中心城区保障性住房需求调查的相关数据。根据某市保障性住房申请准入标准，保障对象是家庭年收入10万元以下，且人均住房建筑面积不足22 m2或单身居民年收入5万元以下且个人住房建筑面积不足16 m2的户籍居民。有效样本数988份。

具体变量体系主要包括：个体特征（含年龄、性别、单位性质、学历及工作年限等因子）、家庭特征（含家庭收入、家庭人口总数）、保障性住房特征（含面积、户型、质量、居住稳定性及准入条件设置）及住区环境（含交通配套、上班便利性、通勤方式、区位、周边环境、教育资源配套、小区物业）等四个部分。解释变量既含有连续变量、有序变量，也有虚拟变量。根据理论分析及实际调查结果，选取变量指标体系如表1。

3.2回归模型的选择

本文采用Stata13.1统计软件，依次加入个体特征、家庭特征、住房特征及住区环境特征等各个维度的解释变量，对比分析不同维度对模型的回归效果。再根据模型回归效果，选取最优回归模型进行实证结果分析（见表2）。通过对比下面五个回归模型发现，除了个体特征以外，家庭特征、保障性住房特征及住区环境特征等维度上的解释变量在一定程度上显著影响了保障对象的保障性住房租购选择。但单一维度回归模型在模型的整体拟合效果与预测准确性都不及模型5。说明全部加入个体特征以外，家庭特征、保障性住房特征及住区环境特征等维度上的指标体系能更好地解释保障对象租赁或购买保障性住房的选择过程。因此，本文最终选择模型5进行保障性住房租购选择影响因素实证结果分析。

3.3回归结果分析

模型设定检验及拟合优度检验结果表明，模型设定合理且整体拟合效果较好。进一步地对回归结果进行分析，

结果显示，除了学历水平、住房质量、上班便利性、周边环境及小区物业等变量的系数不显著外，其余系数前的符号都具有实际意义并在5%的显著性水平下。

从影响方向上看，与保障性住房租购选择存在显著正向关系的解释变量有：年龄、性别、工作年限、家庭人口总数、家庭年收入、保障性住房户型、面积、居住稳定性、教育资源、交通配套资源等。住房可支付能力及保障性住房政策合理性与保障性住房租购选择则负相关。

（1）个体特征维度上，年龄（age）的回归系数为0.460，P值为0.000，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响效果。即年龄越大，保障对象越可能购买保障性住房。性别（sex）的回归系数为0.687，P值为0.000，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。即女性购买保障性住房的可能性大于男性。工作年限中，参加工作在3年及3年以

内（workyears1）的回归系数为1.435，P值为0.013，在0.05

的显著性水平下与保障性住房租购选择正相关；参加工作超过3年（workyears2）的回归系数为0.774，P值为0.064，在0.1的显著性水平下与保障性住房租购选择正相关。相对于无业者而言，与用人单位签订工作时间长、具有持久收入的保障对象越可能购买保障房。此外，其中相对于

失业者，在政府企事业单位工作（job1），在一般职员与自由职业（job2）的保障对象租赁保障性住房的可能性更大。其回归系数分别為-1.153、-0.803。

学历水平（education）对保障性住房租购选择并无显著影响。其原因可能是：一方面，保障对象学历水平在高中以下居多，高中学历的子样本与初中以下的子样本没有显著差异；另一方面，大学学历以上保障对象大多为刚毕业大学生，其经济收入水平低，租赁保障房则是其最佳选择。

（2）家庭特征维度上，家庭人口数（popul）的回归系数为0.792，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。即家庭人口总数越多，购买保障性住房的可能性越大。家庭年收入（income）的回归系数是0.430，在0.01的显著性统计水平下与保障性住房租购选择显著正相关；即家庭年收入越高，保障对象越可能购买保障性住房。住房可支付能力（affordability）的回归系数为-0.173，在0.05的显著性统计水平下，对保障性住房租购选择有显著负向影响效果。分析其原因是，住房可支付能力不仅包含了家庭经济收入因素，也包含有住房价格因素。

（3）住房特征维度上，居住稳定性（resista）的回归系数为0.722，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响；即居住稳定性越好，保障对象越可能购买保障性住房。保障性住房准入条件设置合理性（policy）的回归系数为-0.575，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著负向影响；即保障性住房准入条件设置越合理，保障对象租赁保障性住房的可能性越大。保障性住房建筑面积（area）的回归系数是0.330，在0.01的显著性统计水平下与保障性住房租购选择显著正相关；即保障性住房面积越大，保障对象购买保障性住房的可能性越大。分析其原因可能是，一般保障性住房建筑面积具有严格限制，住房面积是反映住房舒适度的一个重要指标。选择较大面积住房的保障对象对居住的舒适度有更高的要求，更可能购买保障性住房。户型（layout）的回归系数为0.234，在0.05的显著性水平下与保障性住房租购选择显著正相关；即户型越大，保障对象越可能购买保障性住房。住房户型是反映住房舒适度的重要指标之一。选择较大户型住房的保障对象对居住的舒适性要求更高，更可能购买保障性住房。

（4）住区环境维度上，教育资源配套指标（edufac）的回归系数为0.978，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响；即越重视教育资源，购买保障性住房的可能性越大。交通配套资源（traffac）的回归系数为0.698，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响；即保障对象越重视交通配套资源，越可能购买保障性住房。

3.4租购选择优势比分析

由上述回归结果可以发现，Logit模型估计结果的系数是指数系数。根据模型回归结果可以判断解释变量对保障性住房租购选择的影响方向。优势比可以进一步研究某事件在一个群体内发生概率与不发生概率之间的比值（见表3）。根据优势比结果可以得出如下结论。

（1）个体特征中，女性购买保障性住房的概率是男性的1.99倍。年长者更倾向于购买保障性住房，其购买保

障性住房的概率是低龄者的1.58倍。工作年限在3年及3年以内者的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的4.19倍。工作年限超过3年的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的2.17倍。在政府机关企事业单位工作的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的0.31倍。工作性质为一般员工、自由职业者及个体经营的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的0.45倍。

（2）家庭特征中，家庭人数超过平均水平的家庭，购买保障性住房的概率是家庭人数少的家庭的2.21倍。家庭年收入高的家庭，购买保障性住房的概率是家庭年收入低的家庭的1.54倍。

（3）保障性住房特征中，居住稳定的保障对象更可能

购买保障性住房，其购买保障房的概率是居住不稳定的保障对象的2.06倍。追求住房面积大的保障对象购买保障性住房的概率是小面积需求对象的1.39倍。从户型上看，追求套三的保障对象购买保障性住房的概率是套一需求对象的1.26倍。保障性政策合理性提高，租赁保障性住房的可能性更大，评价保障性住房政策准入条件合理的保障对象购买保障性住房的概率是认为政策准入条件不合理的保障对象的0.56倍。

（4）住区环境特征中，重视教育资源的保障对象购买保障性住房的概率是不重视教育资源的保障对象的2.66倍。重视交通配套的保障对象购买保障性住房的概率是不重视的保障对象的2.00倍。

4结论与建议

4.1结论

通过研究，主要得出了如下结论：

（1）从整体上看，个体特征、家庭特征、保障性住房特征及住区环境等因素对保障性住房租购选择均具有显著影响。住区环境是影响保障性住房租购选择的关键因素；其次是个体特征、家庭特征。保障性住房特征对保障性住房租购选择影响最弱。从细分指标看，年龄、性别、家庭人口总数、家庭年收入、保障性住房户型、面积、居住稳定性、通勤方式、教育资源、交通配套资源等对保障性住房租购选择具有显著正向影响效果。工作年限、住房可支付能力及保障性住房准入政策合理性评价对保障性住房租购选择显著负向影响。其中，教育资源、家庭人口总数、交通配套是保障性住房租购选择的关键影响指标。

（2）住区环境特征中，教育资源、交通配套设施是影响保障性住房租购选择的关键指标。教育资源配套的回归系数为0.978，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。重视教育资源的保障对象购买保障性住房的概率是不重视的2.66倍。交通配套设施指标的回归系数为0.698，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。重视交通配套的保障对象购买保障性住房的可能性是不重视的2.00倍。

（3）个体特征中，性别与年龄对保障性住房租购选择影响效果最大。女性较男性更可能购买保障性住房，女性购买保障性住房的概率是男性的1.99倍。随着年龄的增长，购买保障性住房的可能性增大。学历水平与保障性住房租购选择没有显著影响关系。

（4）家庭特征中，家庭人口数量对保障性住房租购选择的影响作用大于家庭经济收入。家庭人口总数的回归系数为0.792，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。即家庭人口总数越多，购买保障性住房的可能性越大。

（5）保障性住房特征中，居住稳定性对保障性住房租购选择影响效果最大，其次是保障性住房准入政策合理性、住房面积及户型。

4.2建议

（1）加强教育资源、交通配套设施等住区环境建设，满足保障对象生活配套需求。在现实生活中，保障性住房小区基础设施建设存在不少问题。因此，政府应加强保障性住房小区教育、交通等基础设施配套建设。

（2）采取相对灵活的分配方式，适应不同保障对象的住房需要。从本文结果可以看出，性别、年龄、工作年限等个体特征对保障性住房租购选择均有着重要的影响。保障性住房的保障对象虽然都是收入偏低、住房困难的居民，但他们的性别、年齡、工作年限、职业和对将来住房的需要都存在着较大的差异。目前，经济适用保障性住房只售不租，而住房二级市场又不发达，保障对象可负担得起的租赁住房选择余地非常有限。因此，应采取相对灵活的保障性住房分配方式，适应不同保障对象的保障性住房租购需求。

（3）科学规范保障性住房供给标准，合理设置保障性住房准入条件，确保最困难家庭尽快受益。保障性住房准入条件设置合理，保障对象租赁保障性住房概率变大。由于我国保障性住房供给体系针对不同收入水平的保障对象采取不同的保障性住房政策，从而出现一些不属于廉价租赁住房保障范围又买不起经济适用住房的“夹心层”。因此，构建科学合理规范的保障性住房供给标准，有助于把有限的房源给真正需要的家庭。（编辑：刘呈庆）

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