| 标题 | 论中国以房养老的现景与可行性使用模式 |
| 范文 | 陆晓宇 摘要：伴随着社会老龄化的发展，家庭养老模式开始逐步展变为“422”和“421”模式，劳动人口养老压力加重，传统的养儿养老模式逐渐达不到需要，社会养老负担加重，养老问题迫在眉睫。同时，社会房产保有率已接近90%，潜在经济体量十分巨大，但“中国以房养老”的具体实践并未契合中国的社会情况，受到冷落，并在短期內不会发挥较大的作用。就此问题，本文先对中国房产业的现状进行分析，论述国外较为完善的“反向住房抵押贷款”“住房转换模式”，并根据社会现状提出相应意见。 关键词：以房养老;可行性;模式 在中国社会不断发展的今天，一面是临近90%大关的房产保有率，一面是广大中低产阶级对此形式的质疑，一面是缓步增长的劳动人口，一面是不断加重的老龄社会，以上两组矛盾约束了大部分工薪阶层的消费能力。在社会养老制度还有待完善的当今社会，房产的合理利用一方面可以减轻家庭的养老压力，并明显的提高生活质量，另一方面又有着盘活经济，推动发展的作用。可以说，中国未来想要更好的发展，就需要更好地抑制泡沫的产生，想要抑制泡沫的产生就需要将房产从”硬通货“的局限思维中解放出来，创新改造外来的“以房养老模式”，形成中国特色的以房养老体系。 一、现状 中国房产保有率已接近90%，房地产行业持续升温，行业利用效率极大，但由于受到旧有的观念和家庭社会状况影响，住房产权的利用限于出租和出售的基本模式，并未得到在金融领域的实际有效运用。自2014年7月在北京，上海，武汉，广州开展试点以来，仅一家保险公司开展业务，累计承保139单（99户）可谓进展缓慢，市场遇冷。 同时，在央视新闻中的采访中，七成人明确表示“自己并不会购买以房养老保险”“更愿意将房产给下一代继承”，这一结果证实在社会上“反向抵押贷款”的实践不受欢迎，并将在长时间内居于小众化地位。 二、可行性 1.理论论述 中国拥有世界上最大的房屋保有率和最大的购房需求，同时在社会现代化的过程中，房地产行业的消费热潮与国家的三令五申，解放房屋价值的行业发展需要与传统的房产消费习惯，日渐加重的家庭养老负担与社会较为落后，覆盖率仅为78%（城市）和4.8%（农村）且金额待遇与实际需求不相符的社会养老制度的冲突日趋激化。除去生活必须的基本住房需求以外，中国的住房多为经济上的生值型经济需求住房，较于现有的以出售出租为房屋经营模式，“以房养老”能够在扩大受保方和承包方经济收益的同时提高老年人的生活质量，如果能够在基于国外成功的实践经验的前提下融入符合中国社会状况的有关条例，形成中国特有的以房养老的体系，相必会受到社会大众的热捧。 2.实际调查 在进行论文资料的准备中，本人共调查15至35年龄段及36至55年龄段共39人，部分问题的数据如图示： 从以上结果看出，在15至35年龄阶段和36至55年龄阶段中，大多数人群对以房养老模式有一定的了解，与现阶段以房养老政策的实行对象相比，这两个下阶段的以房养老对象对其并无直接的抵触心理，同时可能是由于以房养老的模式存在本质缺陷，大多数人选择较为保守的态度。这意味着在下两代进入以房养老的时期时，如果过条件达到预期的水平，很有可能会选择这一模式而并非如今天一样使其受到冷落。 三、必要性 在中国现阶段注重公平的的发展气氛中，房地产行业的的炒房热潮并未受到影响，一方面，不断增长的区域经济发展带来了土地资源的不断升值，推进了房地产价格近乎直线的“飞升”，在三四线城市区域，以碧桂园为首的高级住宅连锁和炒房团直接使的地区房价上升1500至2000元。在利益驱动下，一二线城市的高收入群体将财产投入“相对廉价而升值空间高”的廉价房产中，致使“房产保有率”达到惊人的90%，却是有名无实。 中国的消费较为保守，一个家庭平均需要花费约40年的时间来处理，购置房产，家庭养老，子女教育，医疗保障等事宜，致使消费能力过度耗费在与实体经济严重相离的额外支出中，消费实力大打折扣，而相对外国社会“不备存款”的社会风气来讲，这一财产投入模式和“421”甚至是“422”的家庭抚养负担拘束了在20岁至50岁间消费需求旺盛人群的经济实力，同时耗费了过多的财产储蓄，再加上中国现代相对落后的社会保障模式，又影响了65至85岁间人群的支付能力，使保守的消费风气与激进的购房风气并存，影响社会各领域的发展 四、学者探索 （一）蔡勉息对住房反向抵押贷款价位机制的研究 蔡勉息（2017）基于国内实情，根据支付因子模型.保险精算定价模型.BKU模型，分析国内范子文（2006）的产品定价模型.保险精算定价模型.陈珊（2007）.肖遥（2007）.周佳（2009）.杨梦（2011）等学者的基于主要变动因素的模型.倪子倩（2008）和路平费迁等学者的相关研究得出了生命定价模型。 （二）贾宏斌对美国HECM模式的法律借鉴 贾宏斌（2014）在对美国HUD.HECM.Fannie Mae .的运作模式和受保人方向进行了深入的分析，辩证地提出了我国在反向抵押贷款实施筹备期间.试点期间.推广期间“以防养老”的模式与法律制度的契合方向，为以防养老的发展起到了良好的指导作用。 （三）谷亚男对完善我国以房养老制度的研究 谷亚男（2018）对以房养老的具体条件，我国以房养老的几种模式进行了研究，分析了以房养老在法律上的处理难点，提出以健全的房地产体系，良好的政策支持，配套的法律模式在推动以房养老发展中的重要作用，并论证了以房养老政策的必要性和可行性。 五、世界范围内的主流模式及中国的实践 （一）住房反向抵押贷款 住房反向抵押贷款指在老年人进行房屋产权的转移后，保险公司在对房屋价值进行评估和与其计算后将其价值化整为零地按月或按年给与受保人。相对于单纯的抵押贷款而言，反向抵押贷款具有较为长期的持续性，而且有无索取权的的特征，在变动的市场期况下能够为投保人带来更多的收益。由于这一模式的灵活性，较于抵押贷款具有更大的发展空间。住房反向抵押贷款最早兴起于荷兰，现以美国的体系模式最为先进，包HECM，the Home-Keeper Program ，Financial Freedom等五种推行各有差异的模式。 （二）英国住房转化计划 较于住房反向抵押计划而言，英国的住房转化计划在使老年人保有一定量的房地产权的同时享受了养老的待遇，在转化过程中政府提供的免税措施也有效的吸收了老年人的养老压力，同时，以年龄为调整标准的模式可以更好地适应老龄人口中不同年龄段人群的需求，以房价波动为住的调整方式缓和了这一模式的风险，使其在社会上相对受欢迎。 六、个人关于以房养老可行模式的意见 根据上文，可以通过分析得出中国的以房养老行业想要获得社会乃至国家的认可，并成为社会房产经营模式的主流，需要克服以下几个问题： 1.房产抵押至交付期间的空心期 2.投保方对房产价值的估计与实际收益差值较大的问题 3.运营方对以房养老模式因收益较少缺乏运营热情的问题 4.产业补贴与实际需要严重不符的问题 5.社会主义性质下对房屋产权的分割使用和国家利益联系较小的问题 6.长期经营后因形成规模化可能导致的房地产垄断或泡沫的隐患 根据上文论述的英国住房转化计划及美国的住房反向抵押保险的优势和不足，本人整理出一套较现行模式相比符合各方利益且具有一定的国家经济效益的新模式。 （一）运行主体及职能 1.保险机构等具有一定公益性质的经营主体 保险机构作为一级主体直接参与该模式的运行，主要负责对受保人房产的定期保管和经营，业务集中于具有福利性质的房屋抵押和老年人寿命评估。 2.银行基金等金融性营利组织 金融组织在该模式中作为第一及第二经营主体间接或直接参与模式的运行，在福利性质的运行模式下，主要作为第二主体进行对房屋产权的价格评估，受保人的养老金发放并代理福利机构进行房产的经营或保管，收取一定量的服务费用。在经营性质的模式下直接担任第一主体管理房屋的价格评估，寿命评估，经营获利并发放不定量的养老金。 3.养老机构 以养老院为主体的社会养老机构从经营方直接获得经济或土地支持以进行设施建设及管理，雇佣员工进行服务，并由经营方代缴受保人的服务费用及运营资金。 4.国家 国家直接参与二次循环经营的最终环，在经营方房屋产权到期后以不固定比率的房屋价值的价格购置房屋产权进行社会主义改造或进行”居民住房供求矛盾“的调整以影响房地产经济。在一次循环经营中给受保人，经营方和管理方进行一定的经济补贴并在一定额度下的房屋置换养老金交付时提供一定比例的免税支持。 （二）以福利性质机构为主体的运营模式 同现有的以房养老模式类似，以保险机构为主体的运行模式由以保险机构为代表的福利机构进行运营，在与投保人达成书面协议后，受保人可以以30%至100%的比率抵押进行转换的房产，在初次支付中，福利机构按照已达成的协议支付50%w（w为住房价值×以上比率）不等的金额，其余费用可按照年，月分期的方式进行支付，在首次支付时，受保人可以获得20%以上的免税待遇（国家政策配合时），并在后续阶段的支付中获得的定比率单次收益，由于在初次支付中的付款比率直接影响了受保人的后期持续收益，这一支付模式可以有效的将经营方的经济压力分担到后续的一段时间内，相比如今单一的直接支付和分期支付模式，此模式在执行上更加符合福利机构实际运行中利润受阻的需要，也可以避免老年人因支付选择不当导致的“錢不够花”的情况。在书面协议达成后，老人可以以30%至100%的租房价格（取决于协议中出售的房屋产权比率）乘以书面约定折扣的价格支付已转换的房屋的租金并生活在此，也可以以大致相同的支付方式入住协议指定的养老场所接受养老服务。在受保人入住养老院期间或受保人去世后，保险公司等经营主体可以使用房屋产权进行除售卖外的经营活动（未得到售卖许可），经营获利的受保人产权部分将用于抵付受保人的租金或支付给剩余部分产权的所有人（折扣继承产权的受保人后代等），在房屋产权到期后，经营方可以以一定比例的价格（所持有部分的总价）将房屋产权出售给国家。 （三）以金融机构为主体的经营模式 同上述模式，银行或基金组织等机构在对老年人的抵押房屋价值和寿命进行评估后，房屋产权所有者可以以30%至100%的比率将房屋的经营权暂时转让给金融机构，在类似于上述模式的初次交付时的支付方式后（经营主体支付费用极低），产权所有者依照协议获得该房屋产权的一定比率“股份”并免费入住经营方提前建设完毕的老年公寓或养老机构，在每次的协议到期时间可以获得n%房产价格（由该地具体的生活需求费用决定）+分红的养老金，由于存在较为客观的底金和浮动不定的分红，产权所有者可以过上较为充实的生活。在书面契约到期后或产权所有人去世后，经营权租让终止，房屋产权回到所有人或法定继承人手中。 示例一：一名65岁的男子将自己价值1000万元地处市区的房屋经营权出租给了某银行，在书面协议达成后，该银行支付给该男子5万元并给予其住房收益7%的分红。在之后的十五年中，这位男子住于由该银行赞助的养老院中并在每个月的约定时间可以获得3500+700左右的收入，在以每月大约1200元的生活开支在该养老院生活了十五年去世后，契约结束，住房经营权重新回到其后代手中。 （四）上述模式在运行过程中较于中国现行模式的明显优势 1.可以折扣继承或不发生变动的产权 在现行的几种基本以房养老模式中，房屋产权的变更直接导致以房养老成为无法抵押的贷款，而与中国的子承父业的家庭观念相斥，在此种模式下，住房的经营权和所有权被有机分离，在保证了后代的继承权的前提下保持了较高的收益率，为后代提供赎回的机会的同时保证了持久稳定的资金供给，符合社会的需要。 2. 较短或没有空心期 在受保人或是产权所有者选择收益较高的移居至养老场所时，空置房屋的情况被有效的节制，在产权所有者并未住于其房屋内时可以为双方同时创造一定的收益，大大缩短经营方的亏损量和亏损时长，防止因空置房屋导致的资源浪费和价值损耗。 3. 较高的收益率和较好的社会效应 在进行金融机构为主体的经营模式中，经营方只需对产权所有者支付较少的首次金额和远低于收益的分期金额便可获得该房屋的部分经营权，回本速度快，解决了社会上金融机构不屑于进行这一模式的问题，在保证产权所有这生活水平的前提下创造了大量的价值，自由的经营模式有效地激发了经营方的积极性。同时，在这一经营模式中牵涉到了房屋产权所有者，经营方，服务方和国家等多条利益链，相比完全拘束于房产转换的住房反向抵押贷款来说更容易形成产业内部乃至外部各产业间的集聚效应，再搅活房地产行业的的同时将其与各个实体经济行业相关联，在防止房地产行业“泡沫”鼓的太大方面有着十分可观的效果。 4. 本质上先进的性质 与纯粹以获利为目的的经营方式不同，上述模式在各个方面都牵涉到了国家政策的援助力度和开放，产权到期后不局限于出售出租而是出售给国家的房产处理方式在本质上有利于房地产行业这一深水区的深化改革，以推动在社会主义初级阶段完成后有必要进行的住房供需化。在房产大量集中与国家的情况下，政府可以通过供需调节来有效地调控房地产行业的具体情况，防止泡沫经济的过于繁荣导致的经济硬实力不足的情况。 （五）发展该模式的具体需要 这一模式中产权的分割使用决定其需要《物权法》与《担保法》的调整。 《物权法》第 186 条、《担保法》第 40 条均作了禁止流抵的规定，此模式的健康运作同时也需要严密的法律监管体系，以免这一模式走上投机的道路。为进一步减小存款储蓄的吸引力，拉动经济内需，进一步调整遗产税的征收模式显得尤为重要，在上调遗产税和房屋税的情况下，这一模式所附带的免税优惠具有巨大的吸引力。在以房养老实践收效惨淡，社会改革进入死胡同的情况下，创新以房养老的模式可能会成为中国发展障碍的一个解决之道。 参考文献： [1]蔡勉息.住房反向抵押贷款定价机制的研究[D].哈尔滨商业大学，2017，6，27. [2]贾宏斌.美国HECM模式对我国推行住房反向抵押法律贷款的借鉴[J].社会科学期刊，2014，5，80-84. [3]谷亚男.完善我国以房养老制度的研究[J].市场论坛，2018，7，6-8. |
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