| 标题 | 浅谈带租约销售及售后返租的风险 |
| 范文 | 卢维钧 在地产行业，为推动销售，快速回笼资金，吸引投资者关注，会采用各种形式的销售策略，将租赁和销售相结合，以获得未来投资收益为噱头吸引购房人是当下较有代表性的售楼方式之一，被广泛用于公寓、商铺、养老度假屋等开发产品的销售上。而带租约销售和售后返租则是这种售楼方式较有代表性的两种形式。 一、带租约销售 其实质是先租后售，即开发商先引入租户，提升商业氛围及开发产品的价值，然后以更高的溢价销售给投资人。具体有两种方式： （一）开发商先出租房产，在销售给投资人的同时约定代投资人出租房产 即房屋的招商及商户的经营管理由开发商内部的租赁管理部门统一负责，房产的租赁收益根据合同约定在开发商收到后转给业主或由租户直接转给小业主。这样房产销售后，一方面招商管理、催收等专业工作有专人管理，另一方面投资人也可以从开发商（或租户）那里获得稳定收益，避免了投资人和租户直接接触，因不够专业而带来的麻烦。 风险分析：这种方式虽有利于开发商统一规划管理提升房产溢价，但受国家出台的《商品房销售管理办法》规定禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房规定的限制，开发商完成租赁实际发生在产品竣工备案之后。这就对开发商的前期设计规划、工程、招商能力、商业运营能力等都提出较高要求。若招来的商户并不符合规划定位或不能带来足够的人气，吸引消费，实际上是达不到吸引投资者或者溢價出售的目的。 此外，合同期商业运营管理也由开发商负责，实际上增加了开发商的后期运营成本，并且一旦商户经营不善发生提前退铺，开发商将面临被小业主的问责甚至承担空铺期间的损失的风险。 （二）房屋带租约销售，销售后开发商与承租人、买受人不再发生关系 即在开发产品竣工备案后，销售前，其开发商已找到商户并和承租人签订了租赁合同；开发产品销售后，开发商、买受人与承租人通过签订三方协议实现对租金的收益权的转移，此后，开发商将不再参与招商和商户的管理等工作，由小业主和商户直接对接。 风险分析：第一，这种方式看起来虽可以帮开发商售楼后全身而退，但如果所带租约的商户并不能带动商业氛围，则实际起不到吸引眼球促进销售的目的。且在售后，如商户经营不善提前解约或转租导致小业主损失的，小业主仍可能找到开发商维权。另外，商业后期的运营形象，商户和业主间的纠纷也会一定程度影响到开发商的品牌和长期发展。第二，此外，在三方交易合同中常常忽略约定带租约的房产销售后，其租金收益涉及的个人应缴税费由谁来承担开具发票义务（即是个人自行开具票据，还是租户代开或者开发商协助开具发票等）的问题。根据《税法》个人出租的房屋，将涉及增值税、房产税、增值税附加、个人所得税、印花税等。合同未明确约定发票开具义务人可能导致个人因不知开票方式或以为开具发票非本人义务未出具发票，而商户因未收到发票拒付租金引起的纠纷，并且相关各方最终可能还是会追溯到开发商。 二、售后返租 即指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业的商品房，并在约定的期限内向买受人按约定的金额或比例返还租金的售楼行为。这种方式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价，给予投资者和承租户以足够的信心。 具体为三种模式：第一种模式：开发商将房屋销售给投资者，经开发商介绍，投资者与管理公司签订包租或委托经营管理合同，由管理公司按照合同约定的期限、金额定期向投资人返还租金，租户则直接与管理公司发生关系；第二种模式：投资者向开发商购买房屋后，再将房屋出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同；第三种模式：投资者向开发商购买房屋，双方在签订商品房买卖合同的同时签订物业委托合同，由业主委托开发商代为出租所购买的房屋，开发商间接参与后期房产的管理。 风险分析：对于第一种模式：第一，开发商先将房屋销售，小业主再委托商业公司代租或包租。这种操作在销售时点所售的开发产品并未实现真正意义的增值，所以，如果定价低则不能满足利润需求，定价较高将难以吸引投资者，如果定价高但给予的投资回报率也高则虽然可能吸引到投资者，但商业公司运营压力将增加，一旦招商或运营不利，所签约的租金水平不能达到返租水平或涵盖费用，商业公司则将承担相应的损失。第二，现实中，部分开发商为了去化产品又不体现实质上房产的降价贬值，会直接在售价中扣除头几年的返租款。为了避免法律风险（根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房），开发商通常不会在售楼合同中直接体现“售价已扣除返租款”的内容，而在管理公司和投资人的合同中则明确“头x年的返租款在售楼款中已扣除”。由此而来将出现另外的问题：一是开发商和管理公司并未形成相关契约，管理公司和投资人的合同中体现的“售价已扣除返租款”是单方面的，这样，售楼款中已扣除的本应由管理公司承担的返租款因缺乏抵税（所得税）依据，管理公司将多承担税负。二是由于返租合同中约定了固定金额或比例的返租款，管理公司需定期向小业主支付返租成本，一旦出现空铺或招商不利、收款不及时等情况，管理公司将承担很大的运营压力和风险。因此，实操中，如果不是较好地段的商业产品，承担小业主售后返租业务的通常是开发商的关联公司。 对于第二种模式：这种模式下，开发商既是房产的出卖人，又是房产的承租人，还是房产的出租人，多重法律关系在身（即开发商与业主之间的商品房买卖关系；开发商与业主之间是房屋租赁关系；开发商与管理公司或者商户之间存在房屋转租关系）意味着开发商将承担更多的法律责任，一旦发生争议将有可能牵一发而动全身，处理矛盾的复杂程度更高。此外，在开发商的销售房产、转租等有收益的环节都涉及流转税、附加税、甚至企业所得税，且根据《税法》要求“产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税”，即在一定情况下，开发商还存在替小业主缴纳房产税，即新增税负的可能。 对于第三种模式：开发商受业主的委托，代业主出租所购买的房产，业主与管理公司或者商户之间存在一个租赁法律关系，业主与开发商之间仅存在一个委托租赁的法律关系。这种模式表面上法律关系相对简单，有利于房产的销售和管理同样被自己掌控，但通常要求开发商在售前已吸引到足够实力的租户或开发商在业界本身已有较好的商业运作口碑深受投资者的信任和关注，否则开发商一旦没有找到合适租户，无法兑现小业主所期待的投资回报，或者难以吸引到真正投资者，甚至引起小业主的维权。因此，实操中，这种模式下的开发商一样会在合同中约定返租的金额和比例，当返租金额高于所招商户的租金金额时，开发商蒙受损失的风险也就应运而生了。 总之，无论是带租约销售还是售后返租都可能存在不同类型的风险，应在对自身产品进行深入的分析和测算的前提下制定适合本产品的销售策略，同时在该策略所涉及的相关合同细节中明确各方权利义务，避免合同表述不清或未明示所带来不必要的争议和纠纷。 （作者单位为深圳市莱蒙商业投资管理有限公司） |
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