| 标题 | 浅析房地产物业管理中存在的问题及其对策 |
| 范文 | 霍俊杰 摘 要：物业管理在我国尚属新兴行业，搞好物业管理是房地产业健康发展的一个重要环节。本文从房地产物业管理的内涵及其意义出发，充分认识到现在房地产物业管理中存在的问题的基础上，提出了相应的对策，对于提高房地产物业管理具有指导性的作用。 关键词：物业管理 房地产 规模化 用人机制 一、房地产物业管理的内涵及其意义 1、房地产物业管理的内涵 房地产物业管理是指有专门的机构和人员，依法按照合同和契约，对前期开发和已经竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，并且对房屋周围区域内的环境、清洁卫生、安全保卫公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，以及对业主和使用人提供多方面的综合性服务。 2、房地产物业管理的意义 房地产的物业管理，不仅是房地产投资、开发、建设、流通的自然延续，而且也是房地产业中不可或缺的一个重要的子行业。是否具有一个机能健全、运行良好的物业管理服务系统，已成为衡量房地产业成熟程度的重要标志，并且将成为直接影响房地产业能否持续、快速、健康地发展的一个重要因素，物业管理的发展促进着房地产经济的发展，加快建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业具有巨大意义。 由此可见，找出房地产物业管理中存在的问题并对探讨解决方案，对于房地产物业管理质量的提高具有极其重要的作用。 二、房地产物业管理中存在的问题 1、物业公司服务质量差、乱收费 由于国家还缺乏相应的法规加以约束，国家对物业收费也未订立统一标准，致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性，物业收费的多少完全由物业公司一家说了算，业主只能被动地接受。部分物业公司为了更多地获取利益，巧立名目多收费、乱收费；部分物业公司为了获取更多的利益，甚至单方面制定一系列规章制度约束业主，并以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，业主稍有不从，物业公司便以停水、停电相要挟，甚至武力相向。物业公司服务态度差，服务不规范、不及时，随意定价，只收费，不服务，巧立名目乱收费、多收费、强行收费己成为一种普遍现象。 2、.对物业管理的认识模糊 物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。 3、物业管理企业产业结构单一 作为一个新兴行业，中国物业管理在成长的过程中，受到了各种因素的制约，因而未能全力舒展。行业主体的单一使消费者所接受的服务范围受到了限制，行业客体的单一则把更广大的消费群体拒之门外。产业的单一性，使我国的物业管理企业普遍缺乏后劲，只能数着物业管理费过日子，不仅限制了企业本身的成长壮大，也制约了企业提高服务水平、开展全方位服务的可能。 此外，房地产物业管理还存在市场竞争激烈，对管理人员的管理水平要求越来越高等多方面的问题。 三、房地产物业管理中的相应对策 1、加强宣传，转变观念 物业管理是个新生的事物，它的产生和发展必然伴随着各方面利益的重新调整分配，各种冲突和矛盾在所难免。宣传物业管理，实际上是宣传一种管理，一种服务，要让服务对象接受这种管理和服务，要让他们知道管理、服务的内容， 要让社会和公众了解物业管理，实际上也是在推广这种管理模式，使他们从了解、理解、接受到要求这种管理和服务。同时，还要宣传物业管理给住户带来的益处，使群众自愿接受物业管理这一新的事物，行动上支持物业管理。 2、完善物业管理法律法规体系 为了拓展我国房地产物业管理事业，最关键的是完善物业管理法律法规体系。用法律法规来确立物业管理在房地产开发建设中的地位。界定房地产应结转的维修基金或者房地产售后因质量缺陷必须使用的保修费用，规范物业管理企业的有偿服务收费、无偿服务行为，用法律法规规范物业管理企业的企业经营、管理与服务，最终实现人们安居乐业，房地产保值增值，经济繁荣，社会稳定的目的。 3、加快物业管理学科建设，加速人才培养 我国加入WTO之后，一些有国际声誉和经济实力的开发商和物业公司将联合进入中国市场，必将对我国的物业管理市场造成巨大冲击。我国的物业管理不仅要提高服务质量、提升企业实力，更重要的是加速人才培养，尽快培养出一批高素质的行业管理人才。加快物业管理学学科的建设已成为当务之急。 4、加快房地产物业管理的规模化 一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。 5、改革用人机制，提高队伍管理水平 新世纪物业管理市场竞争的焦点主要集中在对高水平、高素质专业人才的竞争上。市场竞争中，谁拥有了高水平的物业管理人才，谁就掌握了市场的主动权，物业管理企业要加强人才的培养和引进，并采取多种形式、多种渠道加快培养物业管理人才。今后，“投资于人”应成为城建系统物业管理企业一个重要的战略取向。在知识经济时代，人是知识经济的直接制造者，物管企业必须加大人才资源开发，加大知识型、创新型人才的培养与使用。加以借鉴国外实行多时的物业管理师的考核办法以及其他服务行业对于其从业人员的评定方法，改革用人制度。通过素质教育、岗位培训和技术考核等形式来提高从业人员的专业水平和服务意识。通过机制转换和专业部门利益调整，做到优胜劣汰，造就优秀物业管理队伍，以增加企业的竞争力。 6、建立专业化的物业管理 条件成熟的物业管理区域，可通过召开业主大会，成立业主委员会，选聘物业管理公司实施专业化的物业管理。成立业主大会的筹备工作由物业所在地的社区居民委员会牵头负责，具体由居民委员会的负责人担任业主大会成立筹备组的组长，按照有关规定组织召开业主大会，选举产生业主委员会，制定《业主公约》和《业主大会议事规则》。成立工作完成后，由业主大会通过招投标的方式，选择物业管理企业，以微利为原则，签定物业管理服务合同。 四、总结 由此可见，房地产物业管理是一种社会化、现代化的管理模式，是与房地产综合开发这种大生产的生产方式相适应的，因此，提高房地产物业管理质量，可以充分发挥管理的整体功能和综合效益，实现社会效益、环境效益和经济效益的，良好的物业管理是现代城市管理的重要组成部分，是树立城市形象、完善城市功能的—项重要工作。 参考文献： 1、李元浩，李娜. 房地产物业管理统计指标设置初探. 统计研究. 2001年第5期 2、赵维义. 房地产物业管理与服务. 有色金属设计. 2001年第28 期第1期 3、蔡天茹. 论房地产物业管理的发展与意义. 改革与探讨 4、毛骏飞. 浅析我国房地产物业管理的发展趋势. 管理科学 5、周作斌. 西安房地产物业管理问题透视. 陕西经贸学院学报. 2000年4月 作者单位：武汉理工大学 |
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