| 标题 | 构建保障性住房对可持续融资机制的研究 |
| 范文 | 胡雪莲 王玺 摘要：为有效缓解建设资金匮乏的矛盾，近年来陕西省制定了多项政策为保障房融资提供便利条件，除充分利用银行贷款外，更积极引入信托等其他非银行金融机构资金。2014年6月，陕西省政府以陕西保障性住房建设工程有限公司为载体发行了全省第一支、全国第六只保障性住房债券，筹资金额达24.775亿元，为保障性住房建设融资进一步做出了有益的尝试。然而保障房建设仍面临融资渠道不顺畅、担保机制不健全、融资形式单一、手续繁杂等一系列难题，除政府投入、银行借款外的社会资本仍难以有效地参与到保障房建设领域。 关键词：保障性住房 可持续 融资 1.陕西省保障房建设及融资模式现状 近年来，各级政府为进一步认真贯彻落实国家加快推进保障性安居工程建设的一系列政策措施，均将住房保障工作作为首要的民生工程、民心工程、发展工程加以推进。以陕西省为例，“十二五”期间陕西省保障性安居工程总投资将达到3499亿元，建设各类保障性住房210万套，建筑面积14045万平方米。其中，仅2014年前10个月新开工保障性安居工程达43.3万套，基本建成31.6万套，竣工18.8万套，入住18.6万套，实际完成投资702.3元，连续四年位居全国前列。 为确保建设目标的完成，陕西省财政一直把保障性住房建设作为建设支出重点。截至2014年11月底，中省补助财政资金接近150亿元，为近年来的最高。但即便如此相对于数千亿元的总投资概算，地方政府补贴难以满足保障房建设的资金需要。 目前，陕西省保障性住房建设资金的主要来源有以下几种方式：一是政府财政性资金；二是年度土地出让收入或土地出让净收入的一定比例；三是住房公积金的部分净收益；四是部分公租廉租房的租赁收入；五是通过各类市场化手段募集的资金。 2.现有融资模式中存在的问题 2.1融资模式单一 目前，陕西省保障房建设资金融资主要来源于银行贷款，其对项目手续、担保物的要求往往导致信贷投放进度较为缓慢，难以及时满足建设资金需求，另一方面，银行对保障房建设融资的期限多为中短期三至五年，而保障房建设资金的回流期限则长达十年甚至十五年，融资期限与还款期限的错配，将存在潜在的偿债风险。因此，从资金来源方面缺乏社会资本的广泛参与，从融资期限上缺乏中长期资金的有效供给。 2.2缺乏专业性政策银行 目前，各主要商业银行为保障房建设提供融资所遵循的基本原则即三个办法一个指引中的《固定资产贷款管理暂行办法》，未对保障房建设融资出台专门的管理办法和便利措施。目前国家开发银行房改金融项目资金虽己逐步拨付，但仍未建立类似于进出口银行的专门为保障房建设融资提供资金的政策性银行。并将导致建设资金来源渠道不固定，难以对保障房建设资金进行长期稳定的有效供给。 2.3政府投入资金效率偏低 目前，政府投入的保障房建设资金在投入形成固定资产后固化沉淀难以产生收益，随建设任务不断增加，政府投入也逐年增大，且单纯依靠财政支出，既往已有投入难以形成产出进行再投入，导致政府投资效率偏低。 3.构建保障房建设可持续融资机制的建议 3.1以PPP模式广引社会资本参与保障房建设融资 PPP是Public-Private-Partnership的简称，即为“公私合作关系”，可以理解为公共部门与私人企业建立合伙关系并提供公共产品或服务的一种合作方式。目前，我国保障房建设现状中存在的资金供求矛盾从客观上提出了以民间资本为依托，促进投资主体多元化，广泛引入社会资本提高资金运作效率的现实需求。而PPP模式的引入则为民间资本进入保障房建设提供了一个很好的平台。 政府部门和私人部门以合理设计为导向，组成战略同盟，各方均尽可能承担自己拥有优势方面的伴生风险，通过强强联合，风险分散，使得整体风险最小化。具体实施方面，地方政府部门结合项目的实际情况，通过招投标的竞争机制选择最合适的私营企业进行合作，双方签署合作协议，注入股本资金，成立合作性质的PPP特许经营公司，授予私营企业特许权。在项目开发、实施阶段，以特许权协议为基础，特许经营公司负责进行保障房项目的设计、融资、建设、运营、管理等活动。最终以特许经营公司的盈利实现私营企业的资金投入回报。 虽然PPP模式在我国保障性住房项目的实践尚处于起步阶段，但在我国公共建设市场化的宏观背景下，其在未来的应用中具有广阔的前景。一方面，为解决当前保障房建设资金短缺的问题，基于保障房具有的住房资产和商品特征，可以在我国保障房建设过程中引入PPP模式，积极吸引民营资本参与建设：另一方面，为提高保障房政策的满意度水平，保证质量受控和人民乐居，基于保障房固有的准公共物品属性，在PPP模式中引入公众参与机制，构建政一企一民三方合作框架，让作为利益相关者的社会公众充分参与保障房项目建设的全过程。从而真正实现政府部门、私营部门、民众三方“三赢”的目标。 3.2引入保险资金等长期限资金缓解地方财政短期偿债压力 保险资金作为投资期限长，安全要求高、要求收益相对较低的投资资金与保障房建设长期限、低成本的资金需求契合度极高，因此如何妥善利用政府信用支持，满足各类保险机构投资资金高安全性的投资要求，引入大量低成本险资成为保障房建设亟须解决的题目。险资的进入将有效缓解地方政府短期内财政投入不足的矛盾，通过延长投资时间，有效解决建设资金匮乏问题。 3.3稳定明确财政资金来源，撬动各类资金投入 为各类投资者树立信心，建立可靠的信用和退出机制，以便为全社会投资者参与保障房建设建立通畅的资金进入和退出机制，建议应出台相关法规对中央和地方财政安排的建设资金比例、金额做出明确规定，特别是对省、市、县各级财政配套比例予以明确，并要求严格足额列入政府年度预算计划。使得政府投入明确，信息披露明晰，增强投资者信心。 3.4有效盘活已建成的保障性住房资产，为再融资创造有利条件 目前各级政府已形成的公租房、廉租房等保障性住房作为固定资产，除少量的租金收入外难以形成其他经营性现金流入，且已形成的租金收入与住房运营成本相比仅能实现微利。大量已形成资产难以为再融资创造有利条件。因此，如何积极盘活存量资产，为实现后续融资创造有利条件成为亟待解决的问题。 各级政府应积极发挥存量资产作用和保障性住房资产变资本的融资优势，利用已建成确权的保障性住房房产进行抵押融资，使固定资产通过融资平台转化为建设资本。因此各级政府应结合各地实际情况有效对存量资产开展核查工作，按照投资比例明晰产权关系，进行确权登记。同时明晰保障性住房的流通路径，以使得利用已建成房产进行抵押融资的路径切实可行。 3.5健全体系制度，发挥金融机构合力 为保障性住房建设提供有力支持，应借鉴发达国家住房金融体系的运作方式和经验，逐步构建一个较为完备的住房金融机构体系，包括非专业性住房金融机构、专业性住房金融机构和提供住房保险和保证的金融机构。统一政策，明确导向，充分调动各类金融机构资源，为保障房建设融资添砖加瓦。 |
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