| 标题 | 经济新常态下我国房地产经济的可持续发展研究 |
| 范文 | 杨柳 摘要：房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，其产业发展不仅影响经济增长，而且关系国计民生。当前如何推进房地产经济的可持续发展，已成为经济新常态下宏观经济调控的一个难点。为此，本文在回顾改革开放以来我国房地产市场发展历程的基础上，从经济新常态下房地产经济可持续发展的视角，剖析当前我国房地产经济面临的困境，从而提出突破房地产困境的关键路径。 关键词：经济新常态;房地产经济;困境;可持续发展 中图分类号：F2933 文献标识码：A 0引言 常态，即正常状态;新常态，即在新的背景下由不正常状态向正常状态的转变。从常态到非常态再到新常态，这是事物发展的否定之否定规律，也是事物发展波浪式前进、螺旋式上升的辩证法，经济发展也不例外。人类对客观事物的内在规律与本质的把握总是经过感性理性实践、肯定否定否定之否定的循环往复过程，才能逐步形成。 经济新常态是在结构不断优化基础上的经济可持续发展。其基本要义是在发展的基础上推进增长、用经济社会全面发展摒弃GDP的单一增长，用价值规律作为社会主义市场经济的基本经济规律，把改革开放作为社会主义市场经济可持续发展的总体目标。在经济新常态下，可持续发展不再是GDP与经济规模的最大化。经济增长方式将由粗放的规模速度转向集约的质量效益，经济增长速度要由追求高速转向稳中求进的中高速，经济福祉由非均衡增长型转向包容共享型，经济发展动力将由要素驱动迈向创新驱动，产业结构要由中低端升级为中高端，资源配置将由市场起基础性作用转变为起决定性作用。为此，房地产企业必须坚持市场导向，保持适度规模经营，优化产品结构，加快技术进步，追求质量效益，才能适应经济新常态的可持续发展。 1改革开放以来中国房地产市场的发展历程 改革开放40年来，我国房地产市场走过了一段曲折发展的历程。 1.1房地产市场的兴起至第一个泡沫的破裂（1980-1995） 1980年纪录了中国房地产的起源，改革开放推动了房地产市场的兴起，正是这一年，改革开放的总设计师邓小平把房子作为商品。在全国开始同时推动房改和土改，将房地产作为一个产业开始推动。1984年，邓小平同志对房地产行业的发展给予了充分的肯定，消除了市场上的杂音，迎来了地产的黄金10年。1987年，深圳特区首次开始的公开土地拍卖，加快了全国房地产市场的发展速度。因此，1987年也成为了中国地产进入商业化的时间节点。 1988年，海南从广东分离独立建省，大批人来到海南淘金，在这里就有潘石屹、易小迪、冯仑等中国第一批房地产获利者淘得了第一桶金。市场催生了价格的攀升，1988年房地產平均价格就上升到为1350元/m2，1991年为1400元/m2，1992年则猛增至5000元/m2，比1991年增长257%。房地产泡沫开始释放，当时流传着“要挣钱，到海南;要发财，炒楼盘”。直到1993年上半年房地产价格居然达到了7500元/m2的顶峰。 快速滋生的房地产泡沫引发了高层的担忧，中国政府迅速出台了关于房地产首个调控“16条”政策。于是海南泡沫直接破裂，海口的1.3万家房地产公司95%纷纷倒闭，由此引发了海南“天涯，海角，烂尾楼”的惨淡局面。也导致了800亿元的坏账。在国家宏观政策的调控下，1993年下半年全国房价跌幅85%，与1991年的房价基本持平。 1.2政府全面救市到第二轮房价下跌（1995-2009） 1995年底，房价的持续走低，导致房地产市场一片萧条，全国商品房出现了累计高达5031万平方米的空置建筑面积。1996年房地产行业又一次出现了全面亏损。1997年，在索罗斯等一帮国际炒家的市场操纵下，亚洲金融危机全面爆发，中国房地产行业已是哀鸿遍野。 面对濒临崩溃的房地产市场，政府于1998年7月3日开始救市，福利分房制度宣告终止，购房者的刚性需求刺激了房地产市场，一些大城市购房需求大增，2001年的前3个月北京市的房价就飞涨了97.3%，为此，政府不得不采取全面整顿房地产的政策。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面着手的房产调控“217号文”在2002年随之出台。大部分市场对此的反应是涨幅回落，但是北京房价却仍然看涨。于是，央行在2003年6月又出台了“严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷，二套房提高首付，利率上浮”等紧缩房贷的“121号”文件。似乎对房地产形成了高压态势。正逢此时，从广东佛山开始流行的非典全面爆发，控房价加上非典对中国经济造成了严重影响，致使当年经济增长率急剧下滑到6.7%。 在此背景下，全国地产商表示了强烈抗议，为了保增长、惠民生，住建部发布了和之前出台的121号文完全相反的“18号文”，将促进房地产的有序发展定性为“扩大内需，拉动投资，保持经济持续增长”的重要杠杆。于是全国房价出现了止跌反弹，继续上涨的局面，政策的回暖，加上房地产的高额回报，刺激了2004年房地产价格同比上涨高达14.4%。高额房价给老百姓的生活造成了巨大压力。在购房者的舆论压力下，2005年国务院推出了“要求各地政府高度重视，实施房价控制的政府问责制，使房价保持中低价位、保证中小户型供应，抓紧建设一批廉租房”等“国八条”的规定。由于市场刚需较旺和开发商的热情不减，国八条的政策效应收效甚微，同年市场涨幅仍达12%。 为此，国家的宏观调控只得再度加码，住建部等九部委在2006年再度推出了“国六条”，为了遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，首次提出90/70的户型政策，核心目的在于保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子。当年房价有所回落，仅上涨6%，但仍然没有达到预期调控目标。国六条又一次被市场所淹没。 为了加大调控力度，2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发出了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。基本政策是：对于申请购买二套房的住户，贷款首付比例不低于4成，利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍，以“商住两用房”申请贷款的，首付比例不低于45%。严格控制银行开发贷款，项目资本金达不到35%的一律不给放贷。这一政策的出台，给予高烧不退的房地产市场注入了一针“强心针”，其效果十分明显，房价立刻跳水，突出的景象是4大一线城市北上广深大量的地产中介门店纷纷倒闭，房地产市场一片萧条。13房地产全面松绑到等待观望（2009-2015） 在国家强有力的宏观政策调控下，2009年的房地产市场出现了巨大的难以消化的空置商品房，整个市场哀鸿遍野。由此诱发了中国宏观经济形势堪忧，经济增速开始下滑，政府再次出台救市政策。去库存成为房地产市场健康运行的当务之急。于是，同年四万亿救市计划正式实施，经国务院批准，央行对房地产贷款全面松绑，购房首付款最低可以做到20%，个人房贷利率下限扩大为70%，政策效应导致2009年房价不仅止跌回升，而且全面燃爆，当年房价飙升了25%。又一次引起怨声载道，2009年12月，为了防止房价的大起大落，2009年12月，政府再度推出国四条，2010年1月又提出“国十一条”。 2010年4月17日，在房价居高不下的背景下，国务院又印发了“国十条”，规定其贷款首付比例从之前的20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。这一政策效果立竿见影，全国房价8月开始小幅回落，颇有报复性反弹之势。 同年9月29日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条，上浮交易契税，取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根，所以房价没有进一步大跌，不过止住了反弹的苗头，2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。接下来就是5年的冻市期，2010-2015年，全国房价基本稳定，投机消失，横盘观望。 1.4房地产去库存价格猛涨到再度调控（2015现在） 房地产市场5年的观望积累了大量库存闲置商品房，一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产，房价又引爆了一波轮番上涨，尤其是北上广深等一线城市，其上涨幅度更是惊人，有的地段的楼盘由过去的每平方米3万多元陡然上升到10万多。这一现象再度引起了党和国家的高度重视，到2016年国庆前夕再度开始调控，“限购限贷，限售限价”，2017年党的十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。到目前为止，调控政策已经深入人心，各地房價已趋于平稳。 2新常态下房地产经济可持续发展的基本态势 从改革开放以来中国房地产市场的历史发展不难看出，房地产市场受国家宏观调控的影响十分敏感，由于各种复杂因素的影响，房价高了，买不起房，民生难保，实施宏观调控，又出现房价低迷，经济萧条，怨声载道。为了发展经济，保障民生，政府对于房地产市场的调控可谓是煞费苦心，但始终难以摆脱“市场调节房价走高宏观调控房价走低再度刺激再度走高”的怪圈。因此，只有从中国房地产市场发展的历史轨迹去透视新常态下房地产经济发展的特点，才能有效促进新常态下中国房地产经济的可持续发展。 在新常态下，中国经济、社会、政治、文化、环境、技术等诸多因素综合影响房地产市场的可持续发展，房地产改革的指导思想应当在经济可持续发展的前提下，遵循土地资源可持续利用原则，有效地保障全体居民可持续改善居住条件的需求。主要包括两层含义：一是房地产要统筹规划，不能竭泽而渔，必须充分发挥每一寸土地的利用价值。由于我国人多地少，土地是不可再生资源，尤其要保持土地资源的可持续利用、居民居住环境的有序改善等;二是房地产业自身要调整产业结构，要以租售等多元化供给满足市场各类人员的多元化需求。房地产经济可持续发展将呈现如下基本态势： 2.1房地产经济仍将保持可持续增长态势 房地产经济仍将保持持续向上的态势。在我国经济可持续发展所推动的城乡居民收入稳增长的前提下，城乡居民的改善性住房要求将日益增长;我国的城镇化率仅58%，与发达国家相比仍有较大的提升空间，城镇化所推动的人口继续向城镇集中必将诱发居民对住房（购买和租赁）的刚性需求;农民住房改建扩建和城市的旧区改造引起住房的升级换代需求;政府办公条件改善，工业化转型升级，城市制造业、服务业的升级发展都会引起对房地产的持续需求，在我国城镇化率接近70%之前，由以上因素诱发的诸如购买土地量、开发投资额、房屋销售量和销售额、房屋开工施工竣工量，甚至包括房地产增加值、房地产盈利额、房地产税收等多项房地产经济指标都会持续增长，（当然不排除一些不可控的因素，如全球经济危机、世界局势大动荡等原因引起个别年份、个别地区、个别指标出现短期负增长）。这是由中国经济长期可持续增长的基本态势决定的。 2.2房地产经济将呈现稳定增长趋势 中国房地产市场38年的历史证明，房地产市场的起伏波动，主要取决于市场的刚需、炒房者的投机交易、政府的宏观调控三个因素。从本次的政府宏观调控来看，政府通过限购和问责制等严厉的调控措有效地遏制了炒房投机和房地产价格的上涨。从本轮房地产调控的实施效果来看，政府对房地产市场的有效调控能力不断增强，炒房的投机空间受到遏制，在强有力的国家宏观调控下，房地产经济将呈现稳定增长趋势。因为在国民经济增长速度放缓的大背景下，大部分城市尤其是大中城市居民的居住条件已经得到有效改善，在不断打击炒房投机的背景下，对住房排浪式、海啸式消费的可能性难以出现;此外，金融和资本市场越来越发达和成熟，投资产品的多样化、投资渠道的多元化、投资实现的便利化带来了投资收益的平均化，房地产投资一枝独秀的产业优势难以持续凸显，中国经济持续稳定发展的新常态正在引领房地产经济稳定发展的新趋势。 3当前我国房地产经济面临的困境 中国目前房产总值已达到224万亿（美国仅213万亿），成为世界性房地产大国。近几年中国快速的城镇化、工业化进程已刺激了房地产经济的扩张，与此同时，也积累了一系列深层次结构性矛盾，面临诸多困境。 3.1房地产宏观调控机制不健全 近几年，我国政府一直将房地产的市场供求均衡作为宏观调控的目标，由于房地产市场受政策、供求、价格等方面的影响十分明显，根据价值规律，在价格机制、供求机制、竞争机制、风险机制等诸多市场机制的综合作用下，市场价格在竞争中受供求关系的影响十分敏感，在这些机制中，无疑价格机制起决定性的作用。因此，要管控好房地产市场必须管控好价格。从供给侧分析，土地的不动产性、资源的稀缺性、房屋的耐用性，地方政府财政吃紧诱发的土地供给热情高涨，房屋销售所拉动的地方GDP增长加快，房地产业的进入门槛较低等多种因素助推了房地产供给过热。从需求侧分析，这些年城镇化加剧所形成的居民住房需求刚性加大，居民收入水平提高对住房的改善性需求增强，房地产作为一种投资所引起的投机需求冲动，政府公共财政对办公条件的改善需求等推动房地产需求强盛。在这种供给和需求的双重推动下，房地产价格的不断攀升似乎成为必然的趋势。然而，当大多数居民收入水平的提高永远赶不上房地产价格的上升幅度时，居民的房地产需求能力就难以实现。在此背景下，房地产供求失衡就会导致大量空房率的出现，或少数人购买多套房产作为投资品。我国政府在房地产市场调控方面主要是以市场均衡为目标，如果房产供给多了就去库存，降低首付款比例，银行降准降息，刺激需求;如果房产供不应求，需求过旺，就提高首付款比例，提高银行贷款利率，实施包括户口、纳税、学历、职称等在内的限购措施。这种“头痛医头，脚痛医脚”的房地产调控措施，由于缺乏一种对房地产价格形成机制长期管控的有效机制，难免形成房地产市场“一放就乱，一统就死”的尴尬局面。 3.2房地产监督管理不到位 房地产市场的有序运行离不开一套行之有效的管理制度。然而，这些年来，我国的房地产市场却缺乏有效的监督制度。 第一，中央政府和地方政府之间的非合作博弈使房地产市场管理难度加大。近几年中国城镇化步伐的加快吸引了众多投资者的目光瞄准了房地产业，使大部分企业都涉足房地产。由于房地产业的快速发展所产生的乘数效应带动了建材、冶金、机械、玻璃、水泥、塑料、木材、电器、家具等上游和下游行业和部门的同步发展，国家当然会将其作为拉动需求、刺激投资，推动国民增长的重点产业，而各级地方政府的着眼点则热衷于提高土地价格以获得地方财政收入，房地产商在土地价格不断上涨的推动下不断抬高房价。因此，国家试图将房地产作为推动国民经济可持续发展的支柱产业与地方政府急功近利试图将房地产作为推动地方财政收入快速增长的矛盾形成了中央政府和地方政府之间的非合作博弈。 第二，管理职责和管理范围的边界不清。自2015年下半年开始住房价格受政府“去库存”政策的影响开始持续上升，使得很多购房的刚需者望而却步，无力购房。然而，住房价格的不断上涨，一方面让很多开发商看到了商机，加大了房地产市场的投资力度;另一方面民间炒房客也纷纷涌入市场。于是，由土地价格和炒房投机商共同推动的房价扶摇直上，使其大大超出了住房需求者的经济承受能力。到了2016年的国庆前后，我国政府又不得不再度出台“限购限贷，限售限价”的“急刹车”政策，由于我国宏观经济管理政策的落实主要采取自上而下的形式，而中央政府和地方政府有着各自的经济利益，采用两级管理在管理形式、管理职责、管理范围等方面存在界限不清的问题。这种房地产经济的管理形式容易滋生中央政府和地方政府之间的非合作博弈，从而使得我国房地产调控陷入“上有政策下有对策”的恶性循环。 第三，高房价滋生了腐败土壤。房地产具有较大的利润空间，土地财政导致土地出让和房地产开发成为地方政府的主要创收渠道。甚至有些地方政府将不断提高地价、推高房价作为发展地方经济，从而彰显地方政绩的有效之策。这种政府公共权力与房地产开发商的利润驱使不谋而，于是权钱交易、暗箱操作等腐败手段就会不断翻新，地方政府土地财政的经济利益驱使在很大程度上降低了中央政府对房地产宏观经济管理的效果。 3.3房地产相关法律、法规不完善 国外房地产经济的管理启示我们，完善的法律、法规体系是房地产经济有序运行的必要条件。而我国的房地产经济管理正处于法律、法规不完善的初级发展阶段。目前我国主要以国务院或者以国家部委办公室的名义颁发的诸如“国11条”“新国4条”等房地产经济管理条文，这些以行政法规的名义颁布的房地产管理法律条文，缺乏严肃性、持续性、稳定性。尽管在房地产特定领域特定时间范围内我国政府建立了初步的行政法规，但在贯穿整个房地产的土地开发、房屋建设、商品房交易和物业管理各个阶段，我國至今尚未构建一套行之有效的涉及各个阶段的房地产管理法。由于法律构建滞后于实体经济，房地产经济经常出现无法可依、政令不通的真空现象。 3.4房地产泡沫已经滋生 房地产行业由于其占用大量货币资金和物质资源，其形成的资金流和物质流如果不能正常地回流，就会造成资金链断裂，形成房地产经济泡沫。事实上，从2016年开始，全国各地房地产市场成交量开始萎缩，据中指院的统计2017年与2016年同期相比，房地产市场成交量下降37%。但与此同时，其房地产价格却单边上涨了21%，2018年上半年房地产市场成交量仍在萎缩，在国家强有力的宏观调控下，房地产价格上涨势头得到有效遏制。但目前购房者持有浓厚的观望情绪。这种成交量和价格同时萎缩的情况下，房地产开发商将面临房屋囤积不得不降价的压力，由此引起的房地产行业资金循环和周转困难将不可避免。目前这一状况已经开始凸显。这种房地产的“硬着陆”方式必将直接冲击与房地产相关联的上下游产业，诱发房地产泡沫。美国的次贷危机也是从房地产泡沫开始，历史的教训必须牢记。 |
| 随便看 |
|
科学优质学术资源、百科知识分享平台，免费提供知识科普、生活经验分享、中外学术论文、各类范文、学术文献、教学资料、学术期刊、会议、报纸、杂志、工具书等各类资源检索、在线阅读和软件app下载服务。