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老旧小区的当前问题及解决对策

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王潆萱

内容摘要：本文以典型的老旧小区——沈阳市G社区为案例，通过实地走访调研，探讨了老旧小区普遍存在的问题及症结所在，然后从资金筹措、治理手段、居民参与以及角色定位等方面给出了解决对策。

关键词：老旧小区当前问题对策

为了促进城市的治理体系和治理能力现代化，2017年2月沈阳正式启动了 “幸福沈阳、共同缔造”行动，社区作为这次共同缔造行动的基础和主要阵地，起到至关重要的作用。

但是，要想真正实现“幸福沈阳”的创城目标，沈阳市为数众多的老旧社区是一个大块头问题。沈阳市的城市新旧社区主要是以2000年6月为时间节点，这些社区大多地处老城区，人口密集，房屋产权归属复杂，存在着大量历史遗留问题。同时，由于年代久远，规划不够科学，社区配套设施以及公共服务、管理整体存在滞后等现象。随着沈阳市的不断发展，老旧社区已经越来越难以适应社区居民的生活需求，出现了很多突出的问题，比如说：绿化面积少、房屋管道设施破损、停车位不足、环境污染、缺少电梯、缺少文娱活动室以及老年人占比加大、社区组成人员更加复杂等现象。

1.概念界定

所谓“老旧小区”，顾名思义，泛指修建年代较为久远的住宅小区。在我国，其多由国有或集体企事业单位、机关等部门，根据职工的级别、工龄等条件进行分配的住房，带有计划经济的色彩，也有部分住宅小区由早期开发商所建。1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。至此，实行了40多年的福利分房制度正式画上句号，“老旧小区”也成为了时代背景下的一种特殊历史记忆和标志。

据相关数据统计，沈阳市共有老旧住宅区2381个，建筑面积0.75亿平方米。目前，全市共有796个未进行改造的老旧小区，需要市一级进行改造的老旧小区314个，需要产权单位进行改造的老旧小区482个。改造的基本内容包括房屋的本体、采暖、环境整治以及配套设施等，基本达到了全覆盖。

2.沈阳市G小区的现状及问题

2.1沈阳市G小区的概况

G社区地处沈阳市皇姑区，占地面积1平方公里，全社区共分为三部分，包括居民区，农业园区和工业园区，1997年建立，属于沈阳市比较特殊且情况比较复杂的老旧小区。现有居民2059户，共4094人。其中，低保9户，退休职工35人，失业职工55人，实现再就业人口46人;居民外地流动人口较多，只有1100人为有沈阳户口的本地人;居民年龄以青壮年为主，老年人口不到200人。

2.2G小区的当前问题

2.2.1小区的公共设施维修情况有待解决

G小区由于投资建成较早，很多公共设施都年久失修，比如健身器材16件，已损坏6件。维修不能得到及时保证，政府的维修资金启动也比较困难。同时，小区由于人员素质问题，所以公共设施消耗十分严重。

2.2.2小区整体环境过关，但硬件设施紧缺

G社区作为一个老旧小区，比较看重传统的保洁服务，也投入了大量的人力、物力保持公共环境的清洁。皇姑区小区办安排城管部门雇佣保洁人员每天对小区的垃圾进行清运，同时派发22名保洁人员对小区的基本环境进行维护和清洁，可以说及时性和频率都较高，一定程度上维护了小区的卫生环境。但墙皮脱落、墙面乱涂乱画等现象严重。社区只有4个垃圾桶，远远满足不了居民对于垃圾倾倒处理的需求，所以垃圾基本都会放在自家门口，保洁人员清理的工作量、难度大和效率低也因此而成为G小区需要解决的问题。

根据调研的情况来看，小区内最大的环境问题便是排水。由于小区建成较早，且当时基本都是菜农居住，排水系统规划落后，居民当时也习惯于生活废水直接倾倒，居民如今生活废水依然是自家负责倾倒到附近的工业或农业园区中，对整个小区的整体环境来说造成了极大的阻碍。

2.2.3社区居委会的任务重压力大

G社区没有业主委员会，没有物业，没有社区工作站，只有居委会负责对于社区的整个治理，这也是现在老旧小区的一个通病。居委会除了要完成上级交办的各项业务指标之外，还要对居民的大事小情进行管理，大到养老保险的认证，小到失业证的办理，杂到邻里关系的调解，专业到财务报表的上交，等等。此外，G社区只有8位员工，均为女性，均无财务等相关专业知识背景工作人员，学历以大专为主。

2.2.4小区安全隐患较为严重

由于时间较老，小区的很多设备设施处于老化状态。小区内违建乱建现象严重，消防通道及安全出口用来放置个人物品的情况十分普遍。消防的相关配备，如专用消防泵和消防控制柜，都有被人为损坏的现象。此外，保安人员缺乏和素质问题以及停车问题，都成为社区的安全隐患。

2.3.5小区的文化活动设施设备缺乏

小区的居民流动性较大，对居委会开展的活动不感兴趣也不积极，社区的活动室、心理咨询室等更像是摆设，并没有发挥丰富居民生活的作用。社区健身器材16件，远远不够居民的健身需求，尽管后期政府在老旧小区改造的时候为园区增加了一些活动设施设备，但远远不能与新建住宅小区相媲美，也远不能满足业主的需求。

3.对于G小区现存问题的对策建议

3.1以新方式筹集资金完善基礎设施

首先，作为主管的政府财政部门要建立起一套完整的投资、维修和应急专项启动基金，用于解决小区的公用设施设备购买、维修及突发问题的快速启动。其次，居委会等管理小区的主体，要配备相关的专业人员配备，确保正确支配维修基金。此外，应积极引入市场机制予以筹措，通过政府直接购买服务的方式，按照“是谁管的问题，谁请专业服务到社区”的原则，形成管理部门的职能联动配合和职权划分。

3.2老旧小区的实践中要因地制宜

现在老旧小区的共性问题的确很多也很突出，但每个社区主要该解决的关键问题都不一样。但是，现在政府会制定一个相对统一的标准，比如说在沈阳市是按一定的数额来配备居委会的人数。以G社区为例，G社区由于包含了一些企业，所以在年底政府会对企业的一些指标对社区进行核定。但是，G社区的工作人员没有一个接触过与财务相关的工作，在进行年底审核的时候往往会将全部精力都投入到财务报表中，极大影响了社区其他工作的开展。而临街的社区配备了3名财务人员，但是该社区并没有相关的财务汇报任务，这又造成了人员浪费。类似的现象还有很多。

3.3提高居民参与社区生活的积极性

小区的居民是社区生活中最有发言权的治理主体，小区治理的好不好，居民说的算。要充分利用现在普及的微信群等网络资源开展活动，开展社区网络文化大讲堂、社区文艺活动小视频展示等活动，调动社区居民的参与意识。

3.4要确定好老旧小区治理主体的角色定位

目前繁重的老旧小区居委会工作负担，主要是基于社区的治理主体角色定位仍然十分混乱的大前提，“活多埋怨也多”是现在居委会的现状。为了减轻现在老旧小区居委会的负担，一方面可以为每个老旧住宅小区招标配备专业的物业公司，由街道或社区与物业企业签订合作协议，配套安保、环卫设施和日常维修等等物业服务。另一方面，在直接由居委会提供服务和管理的同时，政府和社会组织也要参与老旧小区的扶持工作，对教育、医疗、养老等等公益性的服务给予资金上的援助和政策上的倾斜，因地适宜，依据实际情况对于小区各自不同的问题安排相应的专业性的组织或是社会工作者进行协助解决。

4.结论

从老旧小区所存在的问题中，可以看到居委会为主体的提供管理和服务方式的弊端，这主要有三个原因：原因一，政府的职能设计有待提高，职能划分不清晰，行政效率低下。原因二，社区治理的专业性不强，造成了很多社区事务办事效率低，“费力不讨好”。原因三，老旧小区原本的规划和建设问题，落后于时代的要进行更新并不容易，但是更新和改造更应该因地制宜，具体问題具体分析，才能取得实际效果。

参考文献

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（作者单位：北京化工大学）

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