| 标题 | 房地产司法评估中执业人员面临的风险分析 |
| 范文 | 韩虎 摘要：房地产作为一种具有较高经济价值的商品，在涉及司法糾纷案件时，涉案房地产的评估结果在诉讼过程中作为最重要的证据，涉案房地产评估结果的准确与合法性是尤为重要的。文章主要从房地产估价师的角度，全面深度地剖析执业人员在评估过程中面临的风险，在此分析的基础上提出切实可行的风险规避意见及对策。 关键词：房地产司法评估；风险防范；执业人员 一、房地产司法评估估价风险的含义 近年来，伴随着我国经济快速蓬勃的发展，在司法评估领域，涉及经济活动的纠纷案件数量有着明显增加，其中，房地产由于具有价值高与资产量大等特点而在司法评估领域占据着举足轻重的地位。目前，诉讼案件性质的千差万别以及诉讼案件的复杂多样，这就要求各行各业的评估人员具备丰富的专业知识、过硬的评估技术以及丰富的工作经验。房地产作为司法评估的一个评估对象，在司法评估过程中，既涉及到房地产评估的技术性工作，同时也涉及到司法程序，因此，房地产估价司法评估综合了司法程序和房地产估价两者的特点。 在司法评估及仲裁司领域中，房地产由于自身经济价值较高的缘故，其价值的评估已经在大众的视野中占据了极为重要的一席之地，而评估也不再是单向的价值估算行为，就司法领域而言，它已经成为了一种法官在处理诉讼过中程调解和仲裁的一项极为重要的手段，演绎着举足轻重的角色，在现实评估实践中如何公正、客观、公平地为委托方以及当事人提供法律帮助和服务，从而为办案法官提供更具说服力的证据支撑，从当事人的切身利益出发维护其合法权益免受损害，维护社会的正常秩序，无形当中这就给估价工作增添了许多无形当中的风险，也给估价师带来了新的研究课题，这就要求估价师在实际工作予以提高风险防范的意识。 所谓房地产司法评估估价中职业人员面临的风险是指执业人员出具的房地产估价司法评估的评估结果与真实结果偏差太大甚至失真，或者是执业人员本身的行为过错，导致相关诉讼当事人败诉以及给相关诉讼当事人及其他利害关系人造成的重大经济损失，从而使执业人员及其所在的评估机构被追究民事和刑事法律责任的可能性。虽然不能彻底的去规避房地产司法评估估价风险，但是可以采取可行性的对策去加以防范，以尽可能减小其发生的概率。 二、房地产司法评估估价风险的分类 房地产司法评估中存在的风险主要包括：诉讼方面临的风险，被诉讼方面临的风险、担保方面临的风险及执业人员面临的风险。 执业人员面临的风险是指因社会因素、经济因素、政治环境因素与市场环境因素等所带来的评估风险，包括政策法律风险、管理体制风险、经济风险及行业风险等构成系统性风险以及执业人员本身执业时评或其不公平、公正的行为等造成的非系统性风险，即执业风险。 （一）系统性风险 1. 经济风险。房地产司法评估的经济风险主要指由于所处的社会的宏观经济环境的变化及执业人员的主观判断等因素引起的房地产司法评估的评估结果偏离真实价值，从而给执业人员及其所在的评估机构和当事人造成重大经济损失的风险。由于房地产司法评估的对象是过去几年甚至是上百年的房地产，所处的微观经济环境在短期相对比较稳定，所以它对房地产价值变化的作用是潜移默化的。但是，由于政府产业政策、财政政策、投资政策等政策的调整，重大决策的形成及变动等因素引起的宏观经济形势的动荡，可能引起房价发生翻天覆地的变化。 2. 管理体制风险。管理体制风险是指由于监督机构缺乏有效的管理制度与监督机构本身的质量问题引起的风险。一旦司法评估的结论或意见与事实偏离太远或失真就会使执业人员及其所在机构面临经济处罚等非法律风险，甚至可能面临刑事法律责任和民事法律责任，而拥有健全的机构管理制度和高质量的评估权威是规避非法律风险和法律风险的前提条件和保障。 3. 法律风险。由于执业人员及其所在机构出具事实偏离太远或失真的错误评估结果带来的刑事法律责任和民事法律责任的法律风险，执业人员及其所在机构一旦背上法律风险，执业人员的职业生涯和评估机构在房地产评估行业中就画上了句号。 4. 行业风险。行业风险是指由于房地产行业发展过程中本身存在的某些不确定因素，对房地产司法评估行业的经营和授信后，与行业正常发展相悖而造成经济损失的可能性及声誉受损的可能性。 （二）非系统性风险即执业风险 1. 标的物认定风险。在我国，根据物权法中的规定，不动产有一个很明显的特征：在市场上土地只存在使用权而不存在所有权。相关法律是根据房地产交易市场化机制来制定的。这对我国房屋所有权在设立抵押权是有一定的限制。在抵押制度内容中抵押标的物的选择条件也是受限的， 因为这关系到抵押的合法性。在实际的执业过程中对房地产抵押标的物的认定是面临着多样性和复杂性。基于房地产抵押标的物范围的限定、标的物的多样性和复杂性，这就给评估人员在执业过程中带来了诸多的风险。 2. 估价业务水平风险。房地产抵押评估本身来说程序就非常复杂，要求执业人员具备较高专业知识，较多的评估经验，与较强的专业技术能力，而房地产司法评估更为复杂、性质更强、要求更高，在实际的执业中，评估人员还必须要有判断抵押评估业务的能力与综合分析能力以及丰富的法律知识。选择不同的评估机构和评估人员做房地产抵押评估，因其执业水平的不同，对抵押房地产评估存在的风险大小也不同。评估人员在执业的过程中也有着一定的风险性，譬如没有对抵押的房地产做有效的评估，搜集的资料不够充分，证据杂乱无章，忽视了搜集证据的过程，操作中会出现一些计算错误或者随意省去关键的操作步骤以及对评估及核查程序要求不够严谨等不规范的操作，从而致使了评估风险的产生。 3. 估价方法应用风险。本文主要针对以下三种常用的估价方法在应用中带来的风险进行分析。 （1）市场比较法。从“比较”二字就不难看出市场比较法其实就是拿相似房地产的评估参数来替代所要评估对象的评估参数的原理。因此，可比实例选择的合理与否直接关系到评估结果的真实性。由于房地产的独一无二性，在评估过程中想要找到与评估对象完全相同甚至非常相似的可比实例是非常困难，而在实际执业中，估价师往往靠自己的经验来选择与评估对象大致相同的案例来作为可比实例，而这种几乎完全凭经验所选取的可比实例必定给评估对象的评估结论造成主观上的偏差；另外，目前我国没有建立地区性可比实例案例库，执业人员只能局限于在自己所在的评估机构来选取可比实例，这就导致了在执业中可比实例选取的主观性偏大。房地产状况的调整作为市场比较法中的另一个难题，一方面，对于房地产使用性质的不同，影响其价格的因素是相同的；另一方面，对于使用性质不同的房地产，同一影响因子的权重也应有所差异，而这些权重的确定与价格差异程度都是带有很大主观性的。目前在市场法评估的实际操作中，都是采用中位数法平均数法、众数法等简单计算方法来计算最终评估结果，而这些方法相对于来说都是比较粗略，因此应用市场比较法是存在一定风险的。 （2）成本法。房地产作为商品，其价格同样受到供求关系的制约和影响，而在成本法中，其成本构成的那些因素是房地产价格构成所主要考虑的。房地产的价格随着开发成本、土地取得成本等的变化而变化。而用成本法进行估价时缺乏对折旧进行定量的分析的方法，因此应用成本法是存在一定风险的。 （3）收益法。目前，收益法的应用中也存在净收益测算的问题；收益年限确定旳问题；资本化率确定的问题。这些问题都会导致风险的产生。 4. 房地产市场价值风险。房地产市场价值风险是变现期限内由于房地产市场价格的大幅度波因素、经济变动因素、供求关系变动因素等形成的交易市场价值发生负面变化的风险。 三、房地产司法估价中执业人员面临的风险防范对策 虽然现行的法律法规及房地产估价规范等规章制度都有追究执业人员法律责任的规定，但是在实践中操作起来执业人员还是会面临许多的问题和风险，而房地产司法评估估价风险和其他类型的房地产估价风险又有所不同，一旦风险成为了现实，就会产生极其严重后果，甚至是终结执业人员的执业生涯。因此，在房地产司法评估估价风险的管理中，其最核心的问题就是风险防范，执业人员必须要努力做到不让风险成为现实。在实践中，可以从以下几点来防范和规避风险。 1.加强执业人员及其所在机构内部的法律法规学习以增强评估人员的法律素养来提高执业人员风险防范意识，加强对《房地产司法鉴定估价职业道德标准》的学习以增强评估人员及机构的自律性来提高其职业道德水平。 2.在实际工作中应对估价目的、价值类型的定位、估价时点、估价的技术路线的制定及评估等资料的提供和确认加强与法院的沟通争取得到法院的支持以及配合，切实规范评估人员的评估行为。涉及司法评估的房地产纠纷案件形形色色，所以在实际工作中，评估人员必须与法院共同明确委托方的评估目的、定位好所估房地产的价值类型、确定好估价时点和技术路线等，这是准确估价的前提，由此可见，评估人员与法院的充分沟通在风险防范中就显得举足轻重了。 3.对评估资料的充分性、真实性以及完整性必须进行认真审查，对鉴定资料的瑕疵要做严谨的处理。在实际操作中，对于委托方提供的资料和执业人员自己收集到的资料，对于其真伪性、完整性及充分性必须加以鉴定以去伪存真，因为这可能直接决定评估结果，增添风险引发的诱因。 4.將执业人员的责任具体落实到位以求评估行为公正和公平，以正确处理好司法评估人负责制；通过明确执业人员所要承担的法律义务及建立和完善房地产司法评估估价的质量体系来加强机构监管与质量控制。 5.通过加强评估人员的专业素质和不断对评估资料的收集、更新来提高鉴定技术水准，使评估意见更加科学客观。对于一个评估人员来说，过硬的专业知识、技术及丰富的工作经验方显其价值。对于鉴定主体在行业内声誉树立起到了中流砥柱的作用，而对于执业人员面临的风险防范能够使评估人员从自身主观的去规避，从而使评估报告的质量得以保障。 参考文献： [1]王胜斌.房地产司法鉴定估价风险辨析及防范[J].中国房地产估价与经纪，2011（04）. [2]赵国模.房地产司法鉴定估价风险防范及实践运用[J].中国房地产估价与经纪，2011（04）. [3]王学哲.论司法鉴定中房地产评估工作的风险防范[J].中国房地产估价与经纪，2009（02）. [4]任婷珍，胡爱萍.房地产估价司法鉴定研究[J].中国房地产估价与经纪，2008（05）. （作者单位：贵州师范大学地理与环境科学学院） |
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