| 标题 | 电子商务背景下的商业地产经营优化策略 |
| 范文 | 唐振宇 摘 要：随着时代的发展，电子商务逐渐成为一种新的生产经营模式，尤其是在商业地产方面，电子商务模式的發展更是对其造成了显著的影响。本文着重分析了当前商业地产经营和电子商务经营模式的差异，提出了在电子商务背景下如何优化商业地产经营和管理的策略，以期为我国的商业地产经营的进一步发展提供建议和指导。 关键词：电子商务背景;商业地产;经营;优化;策略 自党的十八届三中全会以来，中国的经济环境发生了较大的改变，房地产行业也建立了较为系统的宏观调控机制。近年来，随着电子商务行业的发展，人们的生活方式发生了极大的改变，同时这也对商业地产行业造成了极大的冲击，商业地产行业要想实现再进一步的发展，就要积极面对电子商务带来的改变，将商业地产和电子商务相结合，抓住机遇，不断提高竞争力，实现长远的发展。 一、商业地产经营模式和电子商务经营模式概述 商业地产经营模式主要是指利用互联网技术进行交易活动的一种模式，这个模式的主要思想就是将客户和市场作为需求导向，不断提高自身的竞争力和市场的占有率，通过利用现代的信息技术实现各个流之间的规划和交流，从而在各个经营主体之间形成完整的链。电子商务和商业地产的协同经营模式就是在电子商务的背景下开展商业地产经营，对电子商务经营各参与主体之间的关系进行协调合作，实现资源共享。 二、商业地产实体经营模式和电子商务的差异 1.营销方式不同 和传统的实体经营的模式不同，电子商务主要是借助互联网开展各种商务互动，消费者可以通过浏览网站或者是软件对商品详情进行了解，然后再通过线上支付和线下配送的方式获得自己所需要的东西。基于电子商务背景下的经营方式不仅节省了时间，同时也为消费者比较商品的价格提供了方便，提高了购物效率。相比之下，商业地产的经营模式则需要客户自己前往商家进行选择，这样一来，客户付出的时间成本和体力成本也大大增加。此外，电子商务可以提供评价功能，客户可以针对整个购买的体验过程进行评价，商家也可以针对客户们对不同环节的评价进行优化，从而形成良性循环。可以看出，从营销方式来看，电子商务更加占据优势地位。 2.成本组成不同 电子商务和商业地产在成本组成方面也有很大的不同，零售商进驻商城的成本主要包括商品本身的成本、营销推广费用、门铺租金、人工费用等等。其中，商品的成本费用占的比例较小，其他部分占比较多。电子商务除了营销推广费用、人工服务费、商品成本费用等，还需要付出物流成本费用，不需要额外付商铺租金费用。总体来看，电子商务在成本方面付出的费用更低。 3.业态结构不同 电子商务的所涵盖的范围十分广阔，例如食物、衣服、电器等等，但是也有一个缺点就是电子商务不能涵盖体验式业态，客户没有办法进行实地的体验。传统的商业地产经营模式则为人们提供了一个可以参与、体验、感受的业态形式，实地体验的形式能够吸引更多的消费群体，为商场提供人气，同时和电子商务相比，体验式能够增加消费者的停留时间，带动商场周边的消费。综合看来，在业态结构方面，商业地产更加具有优势。 三、电子商务背景下的商业地产经营优化策略 针对当前电子商务对商业地产经营造成的冲击，如何正确将这些转化为“机遇”，是一件值得思考的事情。接下来，本文将主要就如何在电子商务背景下对商业地产经营进行优化。 1.改变管理模式 商业地产的产权管理模式比较单一，常见的几种模式有：只出售不租赁、只租赁不出售等等。想要实现电子商务背景下商业地产经营的优化，必须改变单一的产权管理模式，对商铺的管理模式进行合理的规划和安排。首先，要在规划期就对项目进行合理的业态布局设置，认真筛选商家，对小部分采取销售的方式，对大部分财务租赁的方式。其次，为了保持业态结构的合理，可以采用“负面清单”的形式。这种管理模式主要是在招商前将一些条件列出来，不符合条件的商户直接排除在外，通过这种方式对投资方的各种行为进行约束，从而保证商业地产项目能够顺利地开展运营。对于不包含在清单中的行为或事项则可以由投资方自行判断决定，但前提是要遵循商业地产项目运营的规则，要对投资方的行为进行监督。 这种负面清单的产权管理模式具有很多优点：一方面，在项目开始之前就可以进行招商工作，避免日后的招商成本，进一步降低商业地产项目存在的风险。另一方面，这种管理模式也有助于资金的循环流动，缩短资金回拢周期，降低商铺的租金成本。此外，这种管理模式还可以使业态结构呈现较为平稳、协调的状态，保证项目的整体性，从而确保后期运营管理工作的顺利进行。 2.加强成本控制能力 和传统的零售业相比较，电子商务最大的结构性成本优势就在于可以省去租金，租金少了，商家的成本也就少了，商品的价格也就会降低。因此，商业地产经营要想实现进一步优化就要打造“平价”的商品，这里的“平价”并不是指降低商品的价格，而是指提高企业控制成本的能力，以此来减少商业地产企业和电子商务价格之间的差距，让价格优势不那么明显。 商业地产项目能否实现良好的运营主要就在两点，一个是其精细化管理能力，另一个就是成本控制能力。商业地产项目的运营成本是商铺经营成本的重要影响因素，而能否降低商品价格又取决于商铺经营成本的高低，只有实现这一系列的成本降低，才能实现最终的价格的降低，缩短和电子商务价格之间的差距。一方面，商业地产企业要将价值链项目作为成本核算的主要对象，对一些收益比较低的项目和活动要对其流程成本进行控制。另一方面，要对市场进行细分，一次来降低客户获取成本。企业要从客户的需求出发，对客户的需求进行分析，尽最大可能满足客户的需求，明确客户群体，这是降低客户获取成本的有效途径。 3.结合物联网技术，优化经营模式 物联网是新一代信息技术的主要组成部分，也是当今信息化时代的重要发展阶段。物联网顾名思义就是将用户端延伸到了任何物品和物品之间，它们之间可以进行信息交换和流通。物联网通过各种信息技术实现，例如智能感知、识别技术等等。在商业地产经营中结合物联网，借助通信网络，所有物质都可以连接进网络，因此可以针对商业地产的特点制定相应的应用软件，从而实现各个商场之间商铺信息的共享，例如软件中可以开发商铺导览、室内定位、在线订票订餐等功能。购物也可以分为线上购物和线下购物，客户可以在线上进行浏览，在线下进行消费、反馈等，从而实现物联网技术和商业地产的结合。 4.发展线下体验营销模式 线下开展体验式营销，主要可以从以下几个方面入手：第一，开展人性化的沟通体验。人们喜欢到店里购物，不仅仅是因为可以亲身体验物品，更多的是可以感受服务的魅力。购物中心和顾客之间的关系不仅仅是买卖，更多地是感情的沟通、互利合作的伙伴。因此，企业要对服务人员进行培训，强化其沟通能力，让他们用热情的服务来感染客户，争取客户对自己的信任，这是商业地产提升自身竞争力的重要因素之一在竞争激烈的环境中提升商业地产竞争力得到的重要途。第二，要为客户塑造良好的氛围，商品主要是在购物中心进行展示，展示的好坏会顾客的购买欲望造成直接的影响，因此在进行商品放置设计时一定要美观，同时还要凸显出不同商品的特点，通过合理的陈列和四周灯光的搭配来显示出购物中心的主题。此外，在进行设计时，还要充分考虑到客户的内在需求，营造舒服的购物环境。购物具有一定的冲动性，人们都是在一定条件下才会做出购物的选择的，因此一定要考虑到客户的需求，满足消费者心理需求的体验氛围。在物品的售出过程中，物质本身只是基础，而周围的环境以及服务才是促使客户做出购买决定的主要影响因素。第三，商业地产项目应该突出自己的特色。在体验商业时代的环境下，商业地产更要突出自身的特色，这是他们的名片。一个商业地产只有具有鲜明特色的主题才能具有生命力，才能不断地发展壮大。例如，位于美国的凯撒宫购物中心，这个购物中心主要是以古罗马建筑作为主要元素，在商场和店铺的装饰中都包含了古罗马的元素。又例如，位于澳门的大运河购物中心，这里是围绕这威尼斯水城为主而建设的购物中心，让游客们在购物的同时可以欣赏美景。在我国的历史长河中有着丰富多彩的文化，经营者可以结合当地的特点找到和自身相符的主题，在商业地产项目建设中融入这些文化元素，将经营和文化相结合，商业地产项目的生命力更加持久，成为人们娱乐休闲的理想场所。 5.房地产加品牌商业地产模式 商业地产应有具有品牌意识，品牌商业地产在一定程度上也体现着物品的质量和服务人员的水平，这一特点是电子商务取代不了的。以万达商业地产为例，万达作为中国比较成功的商业地产经营者，其成功的关键就在于它是采用订单式的开发模式。具体来说，就是房地产加品牌经营，其他成功的例子还有新玛特、沃尔玛等等。但是，品牌商业地产的内涵远不止于此，一些由商业大亨冠名的项目也是一种模式，例如“宝光洲际酒店”，又如商业大亨开发的地产，例如苏宁地产等。这种将商业和地产集合的房地产商业地产也逐渐形成一种新的模式。 6.减少同质竞争 在电子商务的冲击下，商业地产面临着众多的竞争，因此，商业地产在定位的时候应该尽量减少相同性质的竞争。例如，商业地产中基本上都有影院、超市、饮食等项目，虽然每个商业中心中的具体商户不一样，但形式都是大体相同的。业内资深分析师黄军这样评价当地商业地产的发展。虽然商业地产的利润很高，但高利润同时也是高风险的。然而，很多开发商看到了“硬币”赚钱和政策的好一面，却没有将潜在的风险考虑在内。这些性质相同的商业地产现在面对的是传统商业模式的激烈竞争，同时对外也面面临着电子商务行业带来的冲击，因此商业地产的未来发展会更加艰辛。对此，附属于房地产的业务应该有其“特殊性”。为什么宜家家具不怕电子商务，就指因为没有一个电子商务能够与之全面竞爭。所以，商业地产应该开发其“特殊性”一面，增强其竞争力。 综上所述，在电子商务背景下，商业地产经营面临着风险，但这同时也是商业地产转型的机遇。商业地产行业要紧紧抓住这个机遇，充分利用电子商务开展虚拟化经营，拓展经营模式，对各参与主体及其要素进行协同管理，通过资源共享和协同运作充分发挥协同效应，从而实现多方共赢、互惠互利的局面，推动我国商业地产经济的进一步发展。 参考文献： [1]莫建锋.新经济环境下我国商业地产企业品牌建设问题探析[J].商场现代化，2019（08）：90-91. [2]陈轶.论新时代背景下商业地产转型发展模式研究[J].商场现代化，2018（09）：186-187. [3]李劲.新时代背景下商业地产转型发展模式研究——以万达集团为例[J].商业经济研究，2016（23）：126-128. [4]项英辉，杨悦.电子商务对商业地产发展影响的实证分析[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2017，19（01）：37-41. [5]杨悦，项英辉.电子商务环境下商业地产经营模式优化的对策[J].中国市场，2016（51）：153-154. [6]莫国勇.实体商业地产电子商务协同经营模式探究[J].科技创业月刊，2014，27（04）：43-45. [7]王金慧，邹晓燕.电商时代商业地产的经营挑战与模式创新研究[J].现代经济信息，2016（13）：312-314. [8]张红，陈嘉伟，李维娜.电子商务发展对商业地产的影响——来自中国的观察与实证研究[J].中国房地产，2016（18）：13-24. [9]林澜.“互联网+”时代下的产业转型升级——以商业地产业为例[J].中国商论，2016（08）：90-91. |
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