德国住房价格稳定的原因与启示

    秦爱华

    德国的房价长期稳定，供需持久平衡。在金融危机时期，德国的房地产市场逆势而上，呈现繁荣之态。德国房价长期稳定不仅是德国房地产政策有效规制的结果，也是德国社会市场经济制度的必然产物。德国的房地产市场与本国的经济政策和社会发展都具有紧密的联系。

    德国的住房价格长期保持稳定。在1985—2015年的30年中，德国个人收入增长了三倍，房价仅上涨了60%，同期美国的房价则上涨了两倍。德国的房地产市场不仅在长期内保持了供需平衡，维持了价格稳定，而且很好地解决了中低收入人群的住房问题，使得居者有其屋，保证了经济和社会的稳定。德国房价的长期稳定背后的深层次原因是什么？德国在房地产市场管理方面有哪些成功经验？这些成功经验对中国有哪些启示？本文将就上述问题进行深入研究和解答。

    德国的房地产市场现状及特点

    一、德国房地产价格长期保持稳定

    德国经济总量约占欧盟经济总量的三分之一，是欧洲第一大经济体。2015年德国人均GDP达到37100欧元，位居欧盟国家前列。尽管德国经济高度发达，但是德国的房地产价格却低于欧洲其他国家的水平。2012年德国商品房均价为每平方米3094欧元，远低于英国每平方米19100欧元和法国每平方米14696欧元的均价。[1]总体看来，德国的房价在欧盟国家中处于中低水平。从房价波动上来看，德国房地产价格比较稳定，近十年来没有出现较大幅度波动。2014年德国房产价格指数比2005年增长13.9%，略低于欧盟14.6%的平均涨幅。德国房价既没有出现北欧国家那样的房产价格高涨，也没有出现危机国家那样的房产价格大跌。[2]

    二、金融危机下德国住房市场价格逆势增长

    德国房地产价格的走势与欧洲的整体走势差异较大。如图1所示， 2009年之前，德国的房价持续负增长，国际金融危机爆发后德国的房价不降反升，持续呈现正增长的态势，2013年德国房价增长率达到4.9%。然而，欧元区的房价与德国相比呈现出相反的趋势。全球金融危机爆发后，欧元区国家房价急转直下，从 2008年开始一直处于负增长状态，至今没有改变。受金融危机影响，欧洲部分国家的房地产市场受到严重冲击，房地产泡沫破裂，特别是西班牙、希腊、意大利等南欧国家房价跌幅更大，价格稳定、风险更低的德国房地产市场成了国际投资的避风港，部分欧洲国家的房地产投资方将资金转向了德国，从而推高了德国的房地产价格。这是德国与其他欧元区国家房产价格出现相反走势的一个重要原因。与欧洲其他国家相比，德国房价虽然呈现逆势上涨的趋势，但德国房价仍处于合理区间，加上德国政府对房地产市场的良好调控，目前德国的房地产价格不存在泡沫风险[3]，也未对德国的整体经济构成威胁。

    三、德国房地产市场供给稳定增长

    德国统计局公布的数据显示，德国批准建设的住宅数量在1994年达到峰值以后逐年下降。但从2009年开始，德国政府批准建设的住宅数量稳步上升。其中，2014年批准建设的住宅数量同比增长近5%。2015年1—9月德国政府批准建设住宅数量同比上升4.8%，增加了10300套新住房建设。[4]可见，尽管欧洲主权债务危机的阴霾仍未褪去，欧洲多数国家的经济复苏依然疲弱，房地产市场持续走低，但是德国的房地产市场在低利率政策和经济稳步增长的推动下呈现出蓬勃发展的态势。

    四、德国住房自有率较低

    在德国，只有约50.4%的德国家庭居住在自有住房中（低于欧盟60%的住房自有率水平），49.6%的家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租赁住房，4.2%租住政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房。总体看来，德国购房和租房的家庭各占一半。2012年德国共有4055万套住房，德国人口总数为8043万人，平均每个家庭拥有一套住房，基本能够满足居民的住房需求。[5]购房经济压力不是德国家庭购房率低的主要原因。德国家庭的住房消费支出占家庭消费支出的比重处于合理范围之内，并呈现下降趋势。2013年，德国家庭支出中用于住房的支出约占家庭总支出的35%，平均每月845欧元用于住房支出。[6]也就是说，房价并不是阻碍德国家庭购买住房的主要原因。稳定的私人租房市场和完善的社会住房制度满足了不同收入人群的住房需求，这可以看作是德国住房自有率较低的一个原因。

    总之，德国房地产市场具有鲜明的特点，德国的房价长期稳定，供需持久平衡。在金融危机时期，德国的房地产市场逆势而上，呈现繁荣之态。德国房价长期稳定不仅是德国房地产政策有效规制的结果，也是德国社会市场经济制度的必然产物。德国的房地产市场与本国的经济政策和社会发展都具有紧密的联系。因为德国的社会市场经济制度是其制定房地产政策的主要依据，所以下面首先对德国的社会市场经济制度及其与房地产政策的关系进行阐述。

    德国住房市场价格

    稳定的原因分析

    一、社会市场经济模式是德国住房价格稳定的基石

    第二次世界大战后，德国一直以社会市场经济的理念指导经济发展，社会市场经济的要义是强调经济自由和社会公正与平衡的兼容，德国住房领域的政策和法规都体现了这一点。[7]德国房地产业的核心目标是向国民提供符合需求并有能力支付的住房。德国政府的房地产政策已成为德国社会市场经济模式的重要组成部分。[8]社会市场经济模式下的德国房地产政策是向中低收入阶层倾斜的。房屋是一种特殊商品，既可以作为消费品，也可以作为投资品。德国政府将住房界定为满足居住需求的消费品，而不是投资品。德国政府在社会市场经济理念的指导下制定了相关法律、经济和社会政策，通过经济宪法规范住房市场的经济秩序，实现住房市场的完全竞争。同时，对于低收入者，德国政府通过社会保障制度，通过建立社会住房、发放住房津贴等方式，满足了低收入阶层的住房需求，使得居者有其屋。总体来看，德国住房模式的特征是社会市场经济体制的具体体现。[9]

    二、保障德国住房价格稳定的经济政策

    德国维护住房市场价格稳定的经济政策主要包括以下几个方面：

    第一，德国政府不将房地产作为支柱产业，不依靠房产拉动经济增长，而是将房地产作为社会福利的一部分。德国政府明确将住房作为满足居住需求的消费品，而不是作为投资品，就是强化房屋的消费品属性，弱化其资本属性。稳定的房价使得房产难以成为投资的主要渠道，投资者很难从投资房产中获得高额利润。此外，德国家庭也不会通过购买房产以期保值或升值，也不会将购买住房作为居住的唯一或主要方式，而是可以选择租房等方式满足居住需求。因此，德国社会对住房的需求比较稳定，加上德国政府每年保持一定水平的住房增量，较好地维持了德国住房市场的供需平衡，也在一定程度上稳定了住房价格。

    第二，德国的房产税收体系可以有效遏制炒房盈利的投机行为。德国与房地产相关的税收包括所得税、资本利得税、土地税和土地交易税等。在德国，投资房地产获得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的税率纳税。为了限制房地产的投机行为，德国法律规定，购买一套房屋自住十年后卖出可以不缴纳所得税，如果购买不到十年就卖出需缴纳所得税，如果五年内卖出3套及以上还要加收资本利得税（盈利额的25%）。[10]在德国，出租房屋的租金收入也要纳税，目前德国的房屋租金所得税率为25%。德国对于逃税行为的惩罚措施相当严厉，巨大的逃税成本和诚信的社会风气使得德国人养成了诚信纳税的良好习惯。总之，较高的税收和严格的税收监管使得投机者难以从德国的房地产中赢取暴利，也就避免了房地产成为投机者的目标。

    第三，完善的私人租赁住房市场管理政策可有效分流购房需求。德国房价之所以稳定，一个重要的原因就是德国家庭不完全依赖购房，而是可以通过租房满足住房需求。稳定的房租、对租房者的全面保护使得德国人不会仅依赖购买住房来满足住房需求，而是可以通过租住住房来满足需求。德国实行严格的保护租房者利益的法律，有效保护了租房人的合法权益。私人租赁住房市场的房屋质量好、租金价格稳定、租房者社会阶层较高成为德国租赁市场健康发展的主要特征。德国的《租房法》对租房合同的签订、期限、承租人和出租人的权利义务进行了全面的规定，核心侧重于保护承租人的权利。德国的《住宅建筑法》将租赁住房划归“公益”和“福利”的范畴，规定其建造面积、布局和租金要适合广大居民需要。对于买不起住房的人，德国政府主要是通过发放租房补贴的方式帮助其租房，而不是通过信贷扶持刺激买房需求。根据德国的《房租补贴法》，对于无力承担租金的居民发放租房补贴。家庭需缴纳的房屋租金与可承受的租金（一般按照家庭收入的25%计算）差额由政府负担，分别由联邦政府和州政府各负担50%。补贴期限为15年，超过15年后根据家庭收入的增加而逐年减少房租补贴。目前，德国的房租补贴政策已成为解决低收入阶层住房的主要措施，德国现在约有11%的家庭领取租房补贴。[11]

    第四，严格的房价定价机制直接保证了德国住房价格的稳定。德国的房价、地价和房租都实行指导价制度。德国的房价由独立的地产评估师评定，评估师对于评估结果负有法律责任。根据联邦建筑法设立的“房地产公共评估委员会”负责制定当地的指导价，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务遵照执行，并在合理范围内浮动。对于从超高房价和房租中牟取暴利的行为，牟利者都要承担高额罚金甚至承担刑事责任。根据德国的《经济犯罪法》，如果房价超过指导价的20%就被认为是超高房价，如果不立即将价格降至合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款；如果超过指导价的50%被认为是房价暴利，除了巨额罚款以外，还有可能被处以三年以下的有期徒刑。

    三、德国房价稳定的社会因素

    导致德国房地产价格稳定的原因除了经济因素以外，还包括一些社会因素，主要表现为以下两个方面：

    第一，德国均衡发展的城市化模式避免了人口的过度集中。城市化进程不均衡发展的一个结果就是大量的人口融入大城市，导致房价高涨。德国的城镇化程度较高。德国是世界上城市化最早的国家之一，早在1900年德国的城市化率就达到了50%，早于中国100多年（中国于2011年达到50%），[12] 2011年德国的城市化率已经高达73.9%。德国的城市化进程也遇到了流动人口数量大、住房拥挤、环境卫生差、公共服务不足、失业严重等社会矛盾。经过长期的发展和完善，德国形成了城市化均衡发展的局面。现在，德国人口流动比较容易，而且人口流动对住房的需求更多的是城镇之间的更换住房，不存在大量无住房人员涌入城市，不会对城市的住房需求产生较大冲击。

    第二，德国完善的住房保障制度保证了中低收入阶层的住房需求。在德国，单身家庭年收入低于1.7万欧元、两口之家的家庭年收入低于2.5万欧元即可申请政府的“福利住房”。据统计，德国有41%的家庭享受“福利住房”。[13]德国的福利住房是按照收入进行申请和分配的，而不是根据职业或等级分配。政府的公务员不享受福利分房，政府官员也没有特殊的住房待遇。福利住房的宗旨是为低收入阶层提供基本住房保障。

    综上所述，德国在社会市场经济模式下的住房政策保障了住房价格的长期稳定。正是德国政府强化住房的福利性，弱化住房的营利性，通过充足的住房供给、合理的税收调控、均衡的城市化模式等方式实现了德国住房的稳定发展。

    德国住房市场管理的中国启示

    德国政府对于房地产市场的合理规范，保障了德国的房地产市场稳定均衡发展，并且使得房地产价格长期稳定，可谓各国房地产市场的典范。中国的房地产市场存在有效需求不足、空置率高等问题。德国的房地产政策和管理经验对于解决中国房地产市场存在的问题具有一定的启示。

    第一，规范住房市场管理，使住房逐渐回归消费品属性。德国政府在社会市场经济理念的指导下，对房地产市场进行规范，强调住房是满足居民居住要求的基本消费品，并通过规范市场秩序实现充分的市场竞争，在实现经济效率的同时维护社会公正。反观中国住房市场的乱象，可以看出不少的地方政府并没有作为市场秩序的制定者，甚至作为经济参与者从中牟利。因此，应该首先规范政府干预市场的行为，并通过法律法规打破垄断企业和利益集团对房地产市场的操控，防止其从房地产市场中牟取暴利。

    第二，完善住房保障制度，为低收入者提供可支付性住房。中国的住房保障制度起步晚，存在许多不完善的地方，还处于探索阶段。德国在社会住房建设管理方面积累了丰富经验，值得借鉴。德国的社会住房保障制度弥补了市场的不足，解决了低收入阶层的基本住房需求。德国通过提供公共租赁住房和发放租房补贴等社会保障措施，为无力购买房屋和支付租金的低收入人群提供住房条件，在全社会实现居者有其屋，充分维护社会的公平。只有经济效率和社会公正实现均衡发展，经济和社会的发展与进步才能持久和稳定。

    第三，发展和规范私人租赁住房市场，缓解购房压力。发展和完善私人租赁住房市场，不仅可以缓解购房压力和抑制房价过快上涨，而且可以有效解决无力购房者的住房问题。与德国相比，中国对私人租赁住房市场存在缺乏监管，缺少对租房者权益的有效保护，私人租赁住房供给严重不足。政府需要通过法律法规完善租房的市场秩序，对房租合同、期限、房租等给予明确规定，侧重保护租户的利益，使得租户能够稳定安心地租房。

    第四，尽快出台房屋登记制度和房产税政策。实行房屋登记制度，实现全国房产信息联网，以公开透明的方式管理住房不仅有利于住房的统计和管理，而且有助于预测房屋需求量，为每年的新房建设数量提供依据。另外，要加快推行房产税政策，制定合理的房地产税收制度，以法律形式规定住房租金和买卖价格的涨幅，避免房价的持续快速上涨。同时，通过住房信息网络化和合理纳税等方式，提高房屋的持有成本将有助于降低住房的空置率，促使过剩的住房进入房地产交易市场和租赁市场。

    【本文为国家社科基金一般项目“城市化进程中欧洲国家的社会住房政策研究”（批准号：14BJL011）的阶段性研究成果】

    （责任编辑：徐海娜）

    [1] 数据来源：陈洪波、蔡喜洋，《德国住房价格影响因素研究》，载《金融评论》，2013年第1期。

    [2] 2014年，挪威和瑞典的住房价格指数比2005年分别上涨72.5%、70.2%。2014年，爱尔兰的住房价格指数比2005年下跌28.3%。

    [3] Deutsche Bundesbank monthly report， February 2015.

    [4] 数据来源：德国统计局，https：//www.destatis.de.

    [5] 数据来源：Alice Pittini， ect. The state of housing in the EU 2015， May 5， 2015.

    [6] 数据均来源德国统计局，https：//www.destatis.de。https：//www.destatis.de/EN/FactsFigures/SocietyState/IncomeConsumptionLivingConditions/Housing/Current_SILC.html.

    [7] 朱玲：《德国住房市场中的社会均衡和经济稳定因素》，载《经济学动态》，2015年第2期。

    [8] 许兵、孟学礼、孔炜：《德国房地产市场保持平稳的经验》，载《中国货币市场》，2011年第4期。

    [9] 余南平：《金融危机下德国住房模式反思》，载《德国研究》，2010年第3期。

    [10] 同[8]。

    [11] 魏东、季彦敏：《住有所居的德国经验》，载《上海房地》，2010年第6期。

    [12] 李璐颖：《城市化率50%的拐点迷局——典型国家快速城市化阶段发展特征的比较研究》，载《城市规划学刊》，2013年第3期。

    [13] 谢敬：《德国房价十年不涨为哪般》，载《金融经济》，2010年第12期，总第342期。