物业服务行业ERP的应用研究
于亚柳
摘要：本篇文章首先对物业服务行业ERP应用的意义进行阐述，从空间管理、人力资源管理、设备资源管理等多个方面入手，对物业服务企业ERP系统的需求进行解析，并以此为依据，提出物业服务行业ERP应用的优化措施。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。
关键词：物业服务；ERP；应用
在上个世纪八十年代初，我国成立了第一家涉外物业服务企业，随着房地产业的快速发展，物业行业这个地产业的管理末端产业链也呈现迅猛发展的势头，规模全面扩充，已经形成数千万从业人员的大规模服务产业。由于行业的快速扩张，各项专业业务水平提升较缓，导致物业服务企业管理水平参差不齐，整体管理品质及经济效益呈现下滑趋势，这让物业服务企业开始全面探索并进行转型升级，尝试新的运营管理理念和管理模式。经过多方验证，ERP 系统因流程专业、业务齐全、功能强大得到了许多物业服务企业的广泛应用。
一、物业服务行业ERP应用的意义
ERP翻译成中文就是企业资源规划。ERP作为一种现代化的管理工具，可以把企业内部全面资源进行融合，对采购管理、运营管理、营销管理、财务管理、人力资源等方面实现合理规划，起到整合及优化资源的结果，进而提升企业整体管理水平，提升管理形象，打造企业品牌，提高业主满意度，从而为企业创造更好的经济效益和社会效益。
ERP起源于上个世纪九十年代初，在MRPII的环境下衍生的，应用了较为先进的IT技术，对供应、生产以及营销环节加以整合，同时把系统延伸至供应厂家以及消费者手中[1]。ERP最初应用在制造业领域中，在获取一定成果之后，开始在各个领域中全面应用，并给其带来了良好的经济效益。物业服务作为一项新兴的服务行业，将ERP运用到物业服务行业中，可以让物业服务企业各个部门和各个管理小区之间达到资源共享的效果，缩短客户服务响应周期，将各个管理小区分散问题进行集中处理，并且还能防止因手工记录而引发的失误现象，节省了大量的人力和物力资源，实现了物业服务的信息化和智能化。
二、物业服务企业对 ERP系统的需求
（一）空间管理
物业管理类型包括商业公建、写字楼办公、综合园区、住宅、学校等多种业态，无论是哪种管理业态，物业服务企业在落实本职工作的过程中，因为空间方面的差异，导致管理内容有所不同。环境维护部门针对各个公共领域的工作内容以及规划存在差异，例如，写字大楼大堂一般应用天然大理石材料，这就要求定期对其进行清理，而办公室走廊一般以地毯地面为主，这就要求定期抽吸地毯，而园区内部的公共道路，要求安排专业人员进行清扫，保证园区公共卫生。由此可见，物业服务企业各个部门游走在诸多的岗位上，在落实物业服务工作时，完全可以借助 ERP系统来对其进行划分和汇总，给后续工作开展提供技术引导。
（二）人力资源管理
随着我国社会经济的快速发展，物业支出的人工成本逐年大幅度升高，上个世纪末，物业人工成本支出仅占总成本的25%左右，而到目前为止，物业人工成本支出占总成本的60%乃至更高。物业服务企业属于劳动密集型企业，且用工学历偏低，人员流动性较大，高能力、高素质人才较为匮乏，如何能够降低人力成本是企业中较为迫切的需求，这就需要有高效的人力资源管理体系将繁重的人力工作进行取代，减少用工、远程监管、信息提醒、提升管控质量，真正实现管理的智能化、流程化、科学化、信息化和规范化[2]。
（三）设施设备管理
物业服务作为房地产企业末端产业链，资产管理是不可或缺的一部分，设施设备管理是企业实现资产保值增值的重要内容。建筑物的框架、设施设备的精细化管理在某种程度上对延长设备的使用年限起到了决定性作用，可见加强设施设备管理也是物业服务的一个重点。ERP系统的设备维护子系统就能将物业工程人员的维修经验加入到系统维护任务中，列出操作设施设备的操作步骤和注意事项，达到定期维养、降低成本、延长使用寿命的预期目标，以此来满足设施设备的资源管理需求。
（四）财务及预算管理
当前，我国大多数物业服务企业都采用的现代化财务管理方式，但是落实全面预算管理的却寥寥无几，并且物业服务企业普遍认为财务管理工作应该交由财务部门来负责。由于财务部门对其他部门业务了解较少，而其他部门的财务知识也比较淡薄。当其他部门在开展预算编制工作时，仅仅从原始数据中获取所需数据，但是因为原始数据数量繁多，无法保障数据的全面性和真实性，进而影响预算编制效果。因此，这就要求物业服务企业在内部建立一个完善的数据共享平台，各个部门可以借助该平台来实现数据传递和共享，并且通过制定口径统一的编制方式和标准，保证数据不会出现失真现象，进而提升预算编制结果的精准性和真实性，给物业服务企业财务管理水平的提升提供凭证。
三、物业服务行业ERP应用的优化措施
（一）建立ERP系统落实标准
针对物业服务企业而言，应用ERP系统作为一项全面的管理改革工作，是一项耗资较大、业务较广、周期较长的系统工程，所以，这就要求物业服务企业在引进前要做好立项调研，制定战略规划，构建完善的系统总体目标和阶段性目标[3]，过程中要做到经費有预算、过程可管控、人力合理分配、组织有保障等措施，确保ERP系统的标准化落实。
（二）合理选择ERP系统供应厂家
当前，在市场背景下，普遍应用的ERP系统主要以通用ERP系统以及数据管理ERP系统为主，这就使得给物业服务企业提供直接服务的ERP系统数量较少。所以，这就需要物业服务企业结合自身状况，合理选择ERP系统开发企业，建立长期合作模式，实现ERP系统的全面升级。ERP系统供应商家负责给物业服务企业客户提供优质的服务体验，拥有一定的成功的ERP系统落实案例，以此防止项目落实风险的出现。
（三）构建ERP系统项目落实团队
ERP系统落实作为软件开发企业和物业服务企业共同实施的项目，要想成功的落实ERP系统，除了要应用合适的设施以及方案之外，还要聘用专业人员，因此，这就要求构建ERP系统项目落实专业队伍建设。当前，我国物业服务企业大部分为发展型企业，企业信息化基础比较薄弱，针对ERP相关理念认识不足，在落实ERP系统的过程中，对ERP软件开发企业信赖性比较高。所以，物业服务企业应该与ERP开发企业一同构建完善的ERP系统项目落实团队，由开发部门提供专业的项目顾问以及技术管理人员，由物业服务企业提供业务人员，双方紧密配合，在ERP系统落实方面做到相互协作，以此来保证ERP系统项目全面落实。
（四）加大专业培训力度
为了将ERP系统全面落实，应该注重专业培训，培训不仅仅在于ERP系统操作技能培训，同时将其落实到项目环节中，实现分人群、分阶段、分时期、分内容等培训。培训工作还要具备完备的培训知识库，重视培训的时效性和科学性，利用培训来提升企业职工的认识，增强自身管理技巧和能力，同时做好后期培训考核，强化系统的应用性和实用性，让企业职工从上到下统一认知思想，从内到外由衷的接受此系统，ERP系统作为整体管理处理方式，能够避免把软件降格成对手操作的电子化[4]。
四、结束语
总而言之，随着我国社会经济的快速发展，人民生活水平得到了全面提高，对自身生活品质以及生活环境也就形成了更高的需求，这就要求物业服务企业居安思危，思考如何在快速发展的今天做到品质提升，管理提升，效益提升。如何借助ERP系统，提升管理的信息性，提升工作效率，降低用工成本、节约各项资源，以此来促进企业高速发展。
参考文献：
[1]包焱，錢啸寅，翁国强，祈卫华.“互联网+”背景下现代物业服务ERP系统构建探析[J].现代物业（中旬刊），2016，（04）：81-84.
[2]刘长进.信息技术对物业服务的价值效用[J].城市开发，2013，（07）：65.
[3]王小芹，吴大力.平衡记分卡法在物业服务行业的应用研究[J].会计师，2012，（21）：34-37.
[4]万科物业.借科技之力，提升物业服务的品质[J].城市开发，2015，（05）：12-14.
（作者单位：河北青山正和物业服务有限公司）
摘要：本篇文章首先对物业服务行业ERP应用的意义进行阐述，从空间管理、人力资源管理、设备资源管理等多个方面入手，对物业服务企业ERP系统的需求进行解析，并以此为依据，提出物业服务行业ERP应用的优化措施。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。
关键词：物业服务；ERP；应用
在上个世纪八十年代初，我国成立了第一家涉外物业服务企业，随着房地产业的快速发展，物业行业这个地产业的管理末端产业链也呈现迅猛发展的势头，规模全面扩充，已经形成数千万从业人员的大规模服务产业。由于行业的快速扩张，各项专业业务水平提升较缓，导致物业服务企业管理水平参差不齐，整体管理品质及经济效益呈现下滑趋势，这让物业服务企业开始全面探索并进行转型升级，尝试新的运营管理理念和管理模式。经过多方验证，ERP 系统因流程专业、业务齐全、功能强大得到了许多物业服务企业的广泛应用。
一、物业服务行业ERP应用的意义
ERP翻译成中文就是企业资源规划。ERP作为一种现代化的管理工具，可以把企业内部全面资源进行融合，对采购管理、运营管理、营销管理、财务管理、人力资源等方面实现合理规划，起到整合及优化资源的结果，进而提升企业整体管理水平，提升管理形象，打造企业品牌，提高业主满意度，从而为企业创造更好的经济效益和社会效益。
ERP起源于上个世纪九十年代初，在MRPII的环境下衍生的，应用了较为先进的IT技术，对供应、生产以及营销环节加以整合，同时把系统延伸至供应厂家以及消费者手中[1]。ERP最初应用在制造业领域中，在获取一定成果之后，开始在各个领域中全面应用，并给其带来了良好的经济效益。物业服务作为一项新兴的服务行业，将ERP运用到物业服务行业中，可以让物业服务企业各个部门和各个管理小区之间达到资源共享的效果，缩短客户服务响应周期，将各个管理小区分散问题进行集中处理，并且还能防止因手工记录而引发的失误现象，节省了大量的人力和物力资源，实现了物业服务的信息化和智能化。
二、物业服务企业对 ERP系统的需求
（一）空间管理
物业管理类型包括商业公建、写字楼办公、综合园区、住宅、学校等多种业态，无论是哪种管理业态，物业服务企业在落实本职工作的过程中，因为空间方面的差异，导致管理内容有所不同。环境维护部门针对各个公共领域的工作内容以及规划存在差异，例如，写字大楼大堂一般应用天然大理石材料，这就要求定期对其进行清理，而办公室走廊一般以地毯地面为主，这就要求定期抽吸地毯，而园区内部的公共道路，要求安排专业人员进行清扫，保证园区公共卫生。由此可见，物业服务企业各个部门游走在诸多的岗位上，在落实物业服务工作时，完全可以借助 ERP系统来对其进行划分和汇总，给后续工作开展提供技术引导。
（二）人力资源管理
随着我国社会经济的快速发展，物业支出的人工成本逐年大幅度升高，上个世纪末，物业人工成本支出仅占总成本的25%左右，而到目前为止，物业人工成本支出占总成本的60%乃至更高。物业服务企业属于劳动密集型企业，且用工学历偏低，人员流动性较大，高能力、高素质人才较为匮乏，如何能够降低人力成本是企业中较为迫切的需求，这就需要有高效的人力资源管理体系将繁重的人力工作进行取代，减少用工、远程监管、信息提醒、提升管控质量，真正实现管理的智能化、流程化、科学化、信息化和规范化[2]。
（三）设施设备管理
物业服务作为房地产企业末端产业链，资产管理是不可或缺的一部分，设施设备管理是企业实现资产保值增值的重要内容。建筑物的框架、设施设备的精细化管理在某种程度上对延长设备的使用年限起到了决定性作用，可见加强设施设备管理也是物业服务的一个重点。ERP系统的设备维护子系统就能将物业工程人员的维修经验加入到系统维护任务中，列出操作设施设备的操作步骤和注意事项，达到定期维养、降低成本、延长使用寿命的预期目标，以此来满足设施设备的资源管理需求。
（四）财务及预算管理
当前，我国大多数物业服务企业都采用的现代化财务管理方式，但是落实全面预算管理的却寥寥无几，并且物业服务企业普遍认为财务管理工作应该交由财务部门来负责。由于财务部门对其他部门业务了解较少，而其他部门的财务知识也比较淡薄。当其他部门在开展预算编制工作时，仅仅从原始数据中获取所需数据，但是因为原始数据数量繁多，无法保障数据的全面性和真实性，进而影响预算编制效果。因此，这就要求物业服务企业在内部建立一个完善的数据共享平台，各个部门可以借助该平台来实现数据传递和共享，并且通过制定口径统一的编制方式和标准，保证数据不会出现失真现象，进而提升预算编制结果的精准性和真实性，给物业服务企业财务管理水平的提升提供凭证。
三、物业服务行业ERP应用的优化措施
（一）建立ERP系统落实标准
针对物业服务企业而言，应用ERP系统作为一项全面的管理改革工作，是一项耗资较大、业务较广、周期较长的系统工程，所以，这就要求物业服务企业在引进前要做好立项调研，制定战略规划，构建完善的系统总体目标和阶段性目标[3]，过程中要做到经費有预算、过程可管控、人力合理分配、组织有保障等措施，确保ERP系统的标准化落实。
（二）合理选择ERP系统供应厂家
当前，在市场背景下，普遍应用的ERP系统主要以通用ERP系统以及数据管理ERP系统为主，这就使得给物业服务企业提供直接服务的ERP系统数量较少。所以，这就需要物业服务企业结合自身状况，合理选择ERP系统开发企业，建立长期合作模式，实现ERP系统的全面升级。ERP系统供应商家负责给物业服务企业客户提供优质的服务体验，拥有一定的成功的ERP系统落实案例，以此防止项目落实风险的出现。
（三）构建ERP系统项目落实团队
ERP系统落实作为软件开发企业和物业服务企业共同实施的项目，要想成功的落实ERP系统，除了要应用合适的设施以及方案之外，还要聘用专业人员，因此，这就要求构建ERP系统项目落实专业队伍建设。当前，我国物业服务企业大部分为发展型企业，企业信息化基础比较薄弱，针对ERP相关理念认识不足，在落实ERP系统的过程中，对ERP软件开发企业信赖性比较高。所以，物业服务企业应该与ERP开发企业一同构建完善的ERP系统项目落实团队，由开发部门提供专业的项目顾问以及技术管理人员，由物业服务企业提供业务人员，双方紧密配合，在ERP系统落实方面做到相互协作，以此来保证ERP系统项目全面落实。
（四）加大专业培训力度
为了将ERP系统全面落实，应该注重专业培训，培训不仅仅在于ERP系统操作技能培训，同时将其落实到项目环节中，实现分人群、分阶段、分时期、分内容等培训。培训工作还要具备完备的培训知识库，重视培训的时效性和科学性，利用培训来提升企业职工的认识，增强自身管理技巧和能力，同时做好后期培训考核，强化系统的应用性和实用性，让企业职工从上到下统一认知思想，从内到外由衷的接受此系统，ERP系统作为整体管理处理方式，能够避免把软件降格成对手操作的电子化[4]。
四、结束语
总而言之，随着我国社会经济的快速发展，人民生活水平得到了全面提高，对自身生活品质以及生活环境也就形成了更高的需求，这就要求物业服务企业居安思危，思考如何在快速发展的今天做到品质提升，管理提升，效益提升。如何借助ERP系统，提升管理的信息性，提升工作效率，降低用工成本、节约各项资源，以此来促进企业高速发展。
参考文献：
[1]包焱，錢啸寅，翁国强，祈卫华.“互联网+”背景下现代物业服务ERP系统构建探析[J].现代物业（中旬刊），2016，（04）：81-84.
[2]刘长进.信息技术对物业服务的价值效用[J].城市开发，2013，（07）：65.
[3]王小芹，吴大力.平衡记分卡法在物业服务行业的应用研究[J].会计师，2012，（21）：34-37.
[4]万科物业.借科技之力，提升物业服务的品质[J].城市开发，2015，（05）：12-14.
（作者单位：河北青山正和物业服务有限公司）
