“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析
薛惠鹏
摘要：2015年李克强总理在政府报告工作中提出要全面实现“营改增”，按照国家的相关要求，2015年的建筑业、房地产业、金融业等将会被纳入“营改增”的范围，在经济的不断发展下，“营改增”的范围不断的扩大，这也意味着有更多的行业需要做出相应的改革来顺应“营改增”的要求。本文将主要从房地产行业“营改增”相关政策、“营改增”政策对房地产开发企业财务的积极影响、房地产开发企业“营改增”对财务的不利影响以及面对“营改增”政策房地产开发企业的应对策略这四个方面对“营改增”对房地产开发企业财务管理影响进行分析研究，希望本文提出的观点能为房地产企业应对今后的战略挑战提供参考。
关键词：“营改增”；房地产开发企业；财务管理；税制改革；影响分析
在改革开放的不断深入和发展下，我国经济市场化和国际化的程度不断提升，这对于我国房地产企业的发展来说既有利也有弊，它既为我国房地产企业的发展带来了机遇，同时也导致了营业税重复征税和税收不合理等等问题的出现，所以我国开始对税收政策进行调整，提出了“营业税改收增值税”的税改政策，并对这一政策进行不断的调整。利用“营改增”这一税收政策来对我国的财务进行宏观的调控，来降低企业缴纳税收的负担，帮助企业节约成本，对于促进房地产企业的发展是非常的有利的。
一、房地产行业“营改增”的基本情况
“营改增”政策自从2012年在我国开始试点以后就逐渐成为了我国税制改革中重要的组成部分。到现在为止，“营改增”的覆盖范围逐渐的扩大，受到这一税收政策影响的行业逐渐的增多。在房地产企业也被纳入“营改增”的试点范围以后，房地产企业由原来的营业税百分之五的税率变成了增值税百分之十一，但是要对各种抵扣项目进行考虑才可以对其真正的税收状况进行分析。从另一个方面来说，房地产企业“营改增”要求对财务管理、经营管理等各个方面进行改革，以此来提高房地产企业的生命力和市场竞争力。
二、“营改增”政策对房地产开发企业财务的积极影响
“营改增”政策对房地产开发企业财务的积极影响主要可以体现在三个方面。首先，“营改增”政策的正确运用对于降低房地产开发企业的税务负担有一定的作用。房地产开发企业设计到的开发项目完工的过程比较的复杂，所以在对开发成本进行规划和计算时就容易出现失误，在房地产企业进行“营改增”以后，如果能对房地产企业的各项开发成本进行抵扣，形成完整的抵扣链条的话，房地产开发企业的税务负担将进一步的降低。其次，“营改增”政策对于提高房地产开发企业资金的流动性也有一定的作用。资金问题是企业经营发展的主要问题，也是企业财务风险出现的原因，所以保持只有较强融资能力才可以实现房地产企业资金的正常运转。在营改增实施以后，房地产企业的资金支出数量将大大的减少，这就间接的保证了企业资金流的充足。最后，营改增政策对于提高房地产开发企业的财务核算水平也有一定的作用。这是因为营改增的政策对于房地产开发企业的财务核算提出了比较高的要求，房地产开发企业为了适应这一政策的要求不得不提高其财务核算的能力，这对于降低房地产开发企业的税务成本也有间接的影响。
三、房地产开发企业“营改增”政策遇到的问题
（一）税务同样有增加的风险
房地产开发企业在性质上属于资本密集型的企业，所以在整个成本当中利息成本所占据的比例是非常大的，但是利息成本的抵扣还是比较困难的。如果房地产开发企业销项税额还是保持在百分之十一，而关于土地出让金等方面的进项税额抵扣政策依然没有出台，企业的税务负担不降反增。
（二）增值税专用发票的获取有一定的难度
在营改增的政策当中要想实现降低房地产企业的税务负担就必须获取相应的增值税专用发票，但是增值税专用发票的获取还是有一定的难度的，举例来说，土地出让金的相关政策不够完善，所有国土部门开具的财政监制专用票据能否作为进项税抵扣的凭证依然没有明确的规定。这就直接造成了房地产开发企业税负升降的不确定性，加大了税务负担降低的难度。
四、面对“营改增”政策房地产开发企业的应对措施
（一）明确财务及税务管理的重点
由上文可知，在营改增的政策实施以后可能会造成房地产企业税务负担出现增大的情况，所以需要企业中的财务管理部门能够树立纳税意识，对财务管理和税务管理的重点内容进行把握。需要在进行各项工作的过程中取得相应的增值税专用的发票，为之后的税项抵扣打好基础，还需要对项目建设过程中的决算管理水平进行提高，强化会计核算工作，提高核算质量。
（二）解决好房地产开发企业的期初税款抵扣相关问题
在当前的房地产市场上，很多的企业都将精装修的营销策略作为其主要的营销策略，这为房地产企业解决开发企业的期初税款抵扣问题提供了思路，要求在营改增的政策推行背景下，房地产企业能够充分的应用各种营销策略，做好各种准备工作，尤其是在增值税发票的收集、整合和整理方面。
（三）进一步完善房地产开发企业内部的财务管理及税务控制制度
进一步完善房地产开发企业内部的财务管理及税务控制制度是企业应对“营改增”政策实施后一项非常重要的措施，它对于解决房地产开发企业财务管理账务处理复杂、增值税专用发票风险加大等问题都有非常积极的作用。所以某企业需要对自身的财务管理进行完善，尤其是需要对房地产企业中的成本管理政策进行强化，尤其是在成本管理中的凭据管理，还需要对房地产企业中合同管理的各项事务进行完善，对于不同的付款方式对企业的影响进行明确的把握，对房地产企业当中遇到的各项政策进行明确。
（四）提前做好相应的财务核算准备
为了降低营改增政策对房地产开发企业造成的不利影响，需要提前做好相应的财务核算准备，例如可以对房地产开发企业会计账户的设置进行相应的调整，使其更加适合房地产开发企业的实际情况；还可以对会计业务处理的正确性问题进行研究，提高增值税发票的管理水平，降低不能抵扣进项税造成房地产企业出现进项税额抵扣困难的风险。
（五）提高房地产开发企业的税务筹划管理水平
提高房地产开发企业的税务筹划管理水平是房地产企业进行“营改增”政策应对过程当中一项非常重要的措施，首先需要房地产企业当中的工作人员对税务筹划工作予以重视，对房地产企业中各项基本流程进行梳理和把握，合理制定出税务筹划的方案，采取正确的措施来实现房地产开发企业的税费转移，从而间接的降低房地产企业当中的税务负担。
（六）进一步提高房地产开发企业的财务管理水平
进一步提高房地产开发企业的财务管理水平可以从三个方面出发采取措施，首先，可以对财务管理部门的设置状况进行完善，使各个部门能够将其作用充分的发挥出来。其次，此外需要对自身的各项业务运行过程进行分析，了解容易发生风险的环节，设计出相应的应对策略。最后，还可以对房地产开发企业财务管理的各项工作流程进行优化，设计合理的流程方案。
五、结论
在房地产行业进行“营改增”的税收政策，会对企业的财务管理、经营管理、市场行为等模式产生巨大的影响，要求房地产开发企业在进行财务管理和税务处理的过程当中能够以本企业的实际情况为基础，认真的进行财务管理和税务处理，并且能够严格的按照国家的相关规定来对财务管理的各项事务进行处理，有针对性的采取措施来应对困难，促进房地产企业长远发展，并帮助房地产企业在激烈的市场竞争中占据有利地位。
参考文献：
[1]吴侃.“营改增”对房地产开发企业财务影响分析[J].财会学习，2017，（18）：156.
[2]陈素娣.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].经营管理者，2016，（09）：62.
[3]赵欣.“营改增”对房地产企业税负影响及筹划对策[J/OL].现代商贸工业，2015，（25）.
[4]畢雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015，（11）：52-53.
（作者单位：北京建工地产有限责任公司）
摘要：2015年李克强总理在政府报告工作中提出要全面实现“营改增”，按照国家的相关要求，2015年的建筑业、房地产业、金融业等将会被纳入“营改增”的范围，在经济的不断发展下，“营改增”的范围不断的扩大，这也意味着有更多的行业需要做出相应的改革来顺应“营改增”的要求。本文将主要从房地产行业“营改增”相关政策、“营改增”政策对房地产开发企业财务的积极影响、房地产开发企业“营改增”对财务的不利影响以及面对“营改增”政策房地产开发企业的应对策略这四个方面对“营改增”对房地产开发企业财务管理影响进行分析研究，希望本文提出的观点能为房地产企业应对今后的战略挑战提供参考。
关键词：“营改增”；房地产开发企业；财务管理；税制改革；影响分析
在改革开放的不断深入和发展下，我国经济市场化和国际化的程度不断提升，这对于我国房地产企业的发展来说既有利也有弊，它既为我国房地产企业的发展带来了机遇，同时也导致了营业税重复征税和税收不合理等等问题的出现，所以我国开始对税收政策进行调整，提出了“营业税改收增值税”的税改政策，并对这一政策进行不断的调整。利用“营改增”这一税收政策来对我国的财务进行宏观的调控，来降低企业缴纳税收的负担，帮助企业节约成本，对于促进房地产企业的发展是非常的有利的。
一、房地产行业“营改增”的基本情况
“营改增”政策自从2012年在我国开始试点以后就逐渐成为了我国税制改革中重要的组成部分。到现在为止，“营改增”的覆盖范围逐渐的扩大，受到这一税收政策影响的行业逐渐的增多。在房地产企业也被纳入“营改增”的试点范围以后，房地产企业由原来的营业税百分之五的税率变成了增值税百分之十一，但是要对各种抵扣项目进行考虑才可以对其真正的税收状况进行分析。从另一个方面来说，房地产企业“营改增”要求对财务管理、经营管理等各个方面进行改革，以此来提高房地产企业的生命力和市场竞争力。
二、“营改增”政策对房地产开发企业财务的积极影响
“营改增”政策对房地产开发企业财务的积极影响主要可以体现在三个方面。首先，“营改增”政策的正确运用对于降低房地产开发企业的税务负担有一定的作用。房地产开发企业设计到的开发项目完工的过程比较的复杂，所以在对开发成本进行规划和计算时就容易出现失误，在房地产企业进行“营改增”以后，如果能对房地产企业的各项开发成本进行抵扣，形成完整的抵扣链条的话，房地产开发企业的税务负担将进一步的降低。其次，“营改增”政策对于提高房地产开发企业资金的流动性也有一定的作用。资金问题是企业经营发展的主要问题，也是企业财务风险出现的原因，所以保持只有较强融资能力才可以实现房地产企业资金的正常运转。在营改增实施以后，房地产企业的资金支出数量将大大的减少，这就间接的保证了企业资金流的充足。最后，营改增政策对于提高房地产开发企业的财务核算水平也有一定的作用。这是因为营改增的政策对于房地产开发企业的财务核算提出了比较高的要求，房地产开发企业为了适应这一政策的要求不得不提高其财务核算的能力，这对于降低房地产开发企业的税务成本也有间接的影响。
三、房地产开发企业“营改增”政策遇到的问题
（一）税务同样有增加的风险
房地产开发企业在性质上属于资本密集型的企业，所以在整个成本当中利息成本所占据的比例是非常大的，但是利息成本的抵扣还是比较困难的。如果房地产开发企业销项税额还是保持在百分之十一，而关于土地出让金等方面的进项税额抵扣政策依然没有出台，企业的税务负担不降反增。
（二）增值税专用发票的获取有一定的难度
在营改增的政策当中要想实现降低房地产企业的税务负担就必须获取相应的增值税专用发票，但是增值税专用发票的获取还是有一定的难度的，举例来说，土地出让金的相关政策不够完善，所有国土部门开具的财政监制专用票据能否作为进项税抵扣的凭证依然没有明确的规定。这就直接造成了房地产开发企业税负升降的不确定性，加大了税务负担降低的难度。
四、面对“营改增”政策房地产开发企业的应对措施
（一）明确财务及税务管理的重点
由上文可知，在营改增的政策实施以后可能会造成房地产企业税务负担出现增大的情况，所以需要企业中的财务管理部门能够树立纳税意识，对财务管理和税务管理的重点内容进行把握。需要在进行各项工作的过程中取得相应的增值税专用的发票，为之后的税项抵扣打好基础，还需要对项目建设过程中的决算管理水平进行提高，强化会计核算工作，提高核算质量。
（二）解决好房地产开发企业的期初税款抵扣相关问题
在当前的房地产市场上，很多的企业都将精装修的营销策略作为其主要的营销策略，这为房地产企业解决开发企业的期初税款抵扣问题提供了思路，要求在营改增的政策推行背景下，房地产企业能够充分的应用各种营销策略，做好各种准备工作，尤其是在增值税发票的收集、整合和整理方面。
（三）进一步完善房地产开发企业内部的财务管理及税务控制制度
进一步完善房地产开发企业内部的财务管理及税务控制制度是企业应对“营改增”政策实施后一项非常重要的措施，它对于解决房地产开发企业财务管理账务处理复杂、增值税专用发票风险加大等问题都有非常积极的作用。所以某企业需要对自身的财务管理进行完善，尤其是需要对房地产企业中的成本管理政策进行强化，尤其是在成本管理中的凭据管理，还需要对房地产企业中合同管理的各项事务进行完善，对于不同的付款方式对企业的影响进行明确的把握，对房地产企业当中遇到的各项政策进行明确。
（四）提前做好相应的财务核算准备
为了降低营改增政策对房地产开发企业造成的不利影响，需要提前做好相应的财务核算准备，例如可以对房地产开发企业会计账户的设置进行相应的调整，使其更加适合房地产开发企业的实际情况；还可以对会计业务处理的正确性问题进行研究，提高增值税发票的管理水平，降低不能抵扣进项税造成房地产企业出现进项税额抵扣困难的风险。
（五）提高房地产开发企业的税务筹划管理水平
提高房地产开发企业的税务筹划管理水平是房地产企业进行“营改增”政策应对过程当中一项非常重要的措施，首先需要房地产企业当中的工作人员对税务筹划工作予以重视，对房地产企业中各项基本流程进行梳理和把握，合理制定出税务筹划的方案，采取正确的措施来实现房地产开发企业的税费转移，从而间接的降低房地产企业当中的税务负担。
（六）进一步提高房地产开发企业的财务管理水平
进一步提高房地产开发企业的财务管理水平可以从三个方面出发采取措施，首先，可以对财务管理部门的设置状况进行完善，使各个部门能够将其作用充分的发挥出来。其次，此外需要对自身的各项业务运行过程进行分析，了解容易发生风险的环节，设计出相应的应对策略。最后，还可以对房地产开发企业财务管理的各项工作流程进行优化，设计合理的流程方案。
五、结论
在房地产行业进行“营改增”的税收政策，会对企业的财务管理、经营管理、市场行为等模式产生巨大的影响，要求房地产开发企业在进行财务管理和税务处理的过程当中能够以本企业的实际情况为基础，认真的进行财务管理和税务处理，并且能够严格的按照国家的相关规定来对财务管理的各项事务进行处理，有针对性的采取措施来应对困难，促进房地产企业长远发展，并帮助房地产企业在激烈的市场竞争中占据有利地位。
参考文献：
[1]吴侃.“营改增”对房地产开发企业财务影响分析[J].财会学习，2017，（18）：156.
[2]陈素娣.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].经营管理者，2016，（09）：62.
[3]赵欣.“营改增”对房地产企业税负影响及筹划对策[J/OL].现代商贸工业，2015，（25）.
[4]畢雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015，（11）：52-53.
（作者单位：北京建工地产有限责任公司）
