房贷新政之购房有道：提前还贷未必划算
蔡颖
距离央行、银监会联合松绑楼市“限贷”的新政策出台已有一段时间，期间，一、二线城市的楼市成交量回暖，二手房签约量也开始激增。日前，搜房网一项关于“限贷”松绑的调查显示，有46%的人表示“首套房贷结清再贷算首套”对其影响最大；还有50%的人认为后期房价会上涨；39%的人则表示“近期会加紧出手卖房”。
业内分析人士认为，楼市新政促使改善性需求在一定程度上得到释放，首套房提前还贷的现象也有增加的趋势。那么，提前还贷究竟需要注意什么？购房首付和利率的现实状况如何？组合贷是否划算？记者就此进行了深入采访。
提前还贷未必划算
按照“认贷不认房”的按揭贷款新政，若要享受首套房30%首付比例和可能申请到的折扣利率，那么必须先结清原有的首套房贷款。为此，记者从北京多家商业银行了解到，这段时间考虑或已在办理提前还贷的客户的确不少。“我们几乎每天都能接到咨询提前还贷需要办理什么手续的电话，这些客户普遍想重新申请贷款购买新房。”建行某支行客户经理表示。
通常，大多数借款人会选择等额本息的还款方式，即每月还款一样多；少部分采取等额本金还款方式，也就是初期还款较多，以后每月按一定比例递减，前期还款压力大，后期相对轻松。
那么，提前申请还贷需要些什么手续呢？记者咨询获悉，贷款客户可与之前经办贷款的网点先电话联系，预约办理时间；办理时需带身份证、贷款合同、存折等材料，一般两个星期左右就可以办完。
据了解，违约金收取规则通常以“贷款是否满一年而提前还款”为界，贷款不满一年的提前还贷通常要收取一定比例违约金；贷款满一年的提前还贷，工、农、中、广发、光大、浦发等银行不收取违约金。
另外，民生证券分析师邢华秀指出，如果提前还贷再重新贷款购房是为了投资，那么目前来看不一定划算。以首付30万元、贷款10年期70万元为例，月供7966元，10年利息总额高达25.6万元，加上3%的契税等费用，100万元的房子购房总成本接近130万元。而最新发布的9月百城价格指数显示，百城住宅均价同比仅涨了1.12%。按这一涨幅计算，10年后房价不到112万元，投资10年甚至还亏损10多万元，如此一来，还不如选择购买一些收益较好的理财产品作为投资。
7折利率仅是传说 欲享优惠条件多
尽管监管层提出首套房贷款利率下限可为基准利率的7折，但事实上，7折利率目前仅是传说。据记者了解，大多数银行对首套房按揭贷款利率执行基准利率，给予优质客户最多8.5折至9折的优惠。数据显示，共有13家银行可以给出利率优惠，其中有11家银行可提供首套房9折至9.5折优惠利率，但条件都较为严格。
何谓有资格享受折扣的优质客户呢？除了信用记录良好和达到资质评估要求外，须在贷款银行有一定量的存款，或购买理财产品。比如，民生银行上海分行给首套房贷款客户提供最低8.5折优惠，但需要客户近三个月内日均金融资产超过500万元，且该500万元金融资产须持续持有6个月以上。交通银行北京分行给出的条件是，应办理交行沃德卡、客户卡内日均资产在50万元以上（含），方可享受9.5折房贷利率。
在二套房按揭贷款方面，前不久，建设银行房贷新政细则出台，规定“对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，符合当地购房政策，又申请贷款购买住房，贷款最低首付款比例60%，贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍”。同时，建行表示，对拥有两套及以上住房并有一笔及以上未结清购房贷款的家庭，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
记者了解到，在不少城市，二套房首付比例由过去的70%下调为60%，不过，贷款利率依然保持上浮，一般上浮10%，几乎没有获得基准利率的情况。
“组合贷”模式受困 放款时间长
为了促进改善性需求带动楼市成交量提升，推进异地贷款业务，10月中旬，住房城乡建设部、财政部和人民银行联合出台了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，规定贷款申请最低公积金缴存期从原来的12个月降到6个月、贷款发放率低于85%的城市提高公积金贷款额度、高于85%的要做好“组合贷款”等。
实际上，一线城市公积金利用率普遍较高，二线城市其次，三、四线城市利用率普遍低。
目前，武汉公积金中心发布了《关于调整第二套房公积金贷款首付款比例的通知》，规定第二套房公积金贷款的最低首付款比例调整为房屋总价的30%。也就是说，如果利用公积金贷款，二套房首付比例和首套房相同。此外，江西等省市也在研究降低二套房首付比例的办法，广州也将实行公积金贷款降低二套房首付比例等政策。
不过，据了解，在北京地区，“公积金+商贷”这种组合贷模式并不吃香。“主要原因在于开发商在协调银行的同时，还要与公积金管理中心接触，增加了不少麻烦的手续。”据房地产中介机构的相关人士透露，“一般组合贷款的放款周期较长，今年有所加快，但基本上还是需要4个多月，在二手房交易市场中，急于出手的业务不愿等这么长时间，因此，以组合贷的方式来购买新房或许比较合适。”
