房地产开发企业营改增后的纳税筹划问题探析
谭红霞
摘要：本文对于房地产开发企业营改增后的纳税筹划问题大体分为四个部分进行论述：第一部分为房地产开发企业营改增以后实施纳税筹划的必要性，其中主要从纳税筹划的概述谈起，并着重阐述房地产开发企业实施纳税筹划的必要性；第二部分将对于营改增以后的房地产开发企业在进行纳税筹划过程中所存在的问题进行相应的剖析，在这一部分主要谈及新税制给房地产企业税负带来的变化、房地产企业容易遭遇的税务风险以及相关财务人员应注意的问题；第三部分则是针对房地产开发企业营改增后实施纳税筹划的策略进行展开，主要通过加强纳税筹划意识、企业在纳税筹划之时应努力规避的各类税务风险以及财务人员应加强自身的业务能力提高等方面进行阐述。最后一个部分，则是对文章的论述进行一个总结。希望通过本文的较为不成熟的论述，能为房地产开发企业在营改增过后的纳税筹划工作提供一些较为粗浅的理论基础，供大家参考。
关键词：房地产企业 营改增 纳税筹划 问题
中图分类号：F812.42；F299.233.42 文献标识码：A
自2016年5月1日起，我国营改增试点工作的全面推开，将缴纳营业税的最后四个行业包括建筑安装业、金融保险业、社会服务业以及房地产行业划入了增值税纳税范围。从此，在我国实施了67年之久的营业税税种彻底告别了历史舞台。营改增税收政策的实施，为我国各行业企业公平税负、减轻税收负担起到了一定的积极作用。营改增实施以后受影响较大的行业应该是房地产行业，其不论是从原来的税率、还是税收征管体系都有了较大的变化，在为房地产开发企业带来新的发展机遇的同时，也带来了一定的挑战。“营改增”即是原缴纳营业税的企业改为缴纳增值税，以房地产开发企业为例，其原主要流转税种由营业税改为征收增值税。税种的变化带来了税务处理方面的变化，包括税务会计核算、纳税申报乃至于纳税筹划等等，需要相关人员对于营改增的相关税收政策予以准确地把握，并且要对房地产开发企业缴纳增值税以后容易遭遇的税务风险给予一定的规避及有效的防范，以求有效地降低纳税成本。
1 房地产开发企业营改增以后实施纳税筹划的必要性
目前，随着我国的税收征管体制越来越健全，税收征管部门对于各行业的税收征收与缴纳也日趋严格，企业日常财务及税务处理如存在违规或是违法行为，将招致税务主管部门的严厉查处，使得企业的税务风险加大。近几年我国政府对于房地产行业的严格调控，使得房地产开发行业的利润率下降了许多，同时，房地产开发行业的特殊性决定了其也是税收上缴的大户，因而有必要通过纳税筹划来规避相关的税务风险及节约一定的纳税成本。
1.1纳税筹划的概述
纳税筹划又称作税收筹划、税务筹划（英文为Tax Planning）。纳收筹划是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或是投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或是递延纳税目的的一系列谋划活动。由于我国对于税收筹划开展的较晚，许多人将税收筹划工作误解为单纯的“合理避税”，更有甚者将其误读为如何想办法偷逃税款，且即使出现了一定的税务风险还堂而皇之的将其冠以“税收筹划”的名词，其实这都是对于税收筹划工作的误解。纳税筹划主要是利用国家的相关法律、法规、税收优惠政策做出的、适合于企业本身的生产经营特点的为节约税收成本及规避税务风险而开展的企业税务事项的相关谋划方案。
1.2房地产开发企业实施纳税筹划的必要性
营改增以后，对房地产开发企业的影响可谓是最大的，无论从流转税及其附加税还是到企业所得税，还包括土地增值税都有了与以往缴纳营业税时较大的不同。并且，增值税征收的特殊性造成了对于纳税人身份的选择，影响着其税率的变化，最终将影响房地产开发企业的税负率。不仅如此，因房地产企业的财务人员对于增值税业务较为陌生，由营业税纳税人过渡至增值税纳税人过程中，有可能产生一定的税务风险，如果一些问题不能很好地给予重视，不但不能为企业节省纳税成本的开支，还有可能遭致税收征管部门的行政处罚，严重的有可能会承担刑事责任。因而，房地产开发企业的财务人员以及社会中介人员（如注册会计师、税务师）有必要在对营改增相关的税收法规及税收政策很好地熟识后，结合企业自身的运营状况制定出适合企业发展的纳税筹划方案，以利于企业在有效规避税务风险的前提下，合理节约纳税成本支出，从而为企业实现价值最大化的经营目标服务。
2 营改增以后房地产开发企业进行纳税筹划过程应注意的问题
新税制实施以来，对于房地产开发企业在纳税筹划方面的机会还是较多的，这也是与李克强总理提到的营改增的实施，对于企业的税负只能减不能增，并且在2016年当年实现了减税5000亿元的规模。房地产企业面对营改增税收新政，应把纳税筹划的着眼点放在增值税上，相关的纳税筹划人员应对财税[2016]36号文给予较为详尽的了解，在严格地遵循税收法规的前提下，开展税收筹划工作。
2.1新税制对于房地产开发企业税负产生的变化
税负的高低能够直接地体现企业相关的纳税成本多与少，因而房地产开发企业应该重视新税制下为其带来的变化。营改增实施后，对于房地产开发企业来说税负的变化涉及流转税及相关的附加税、企业所得税、土地增值税、印花税等。
2.1.1新税制给房开企业带来流转税方面的变化
房地产企业原来缴纳5%的营业税，营改增以后其有可能适用11%的增值税税率，也有可能是5%的增值税征收率，那么问题是房地产开发企业为何可以适用两种税率或是征收率呢？这与增值税纳税人的身份有着直接的关系。增值税纳税人可分为一般纳税人及小规模纳税人，同时简易征收企业其比照小规模纳税人税率征收。一般纳税人适用11%增值税税率且可以抵扣进项税金，小规模纳税人适用5%税率，但是小规模纳税人不得抵扣进项税金。另外还有一种简易征收方式，比照小规模纳税人管理。这个简易征收方式对于实施营改增新税制的房地产企业极为重要。因为新税制推出之时，针对许多房地产企业的项目进展程度不同，将其所开发的项目设定为老项目及新项目两种模式，并规定了不同的税率或是征收率的适用范围。所谓老项目是指建设施工许可证上所标明的开工日期为2016年4月30日前的项目，或是未取得建设施工许可证但总包合同的约定的施工日期为4月30以前的可以选择简易征收方式，这是为了顺畅地为新税制过渡。同时，由于增值税属于价外税，其收入无论是计算增值税销项税金还是作为企业所得税、土地增值税计税依据都可以按照不含税金额计算。公式如下：銷售收入=含税收入/1+11%（5%）。并且对于商品房预售阶段的增值税的缴纳，按销售收入X3%计算。这与原按5%缴纳营业税相比，无形中为房开企业预售阶段缓解了一部分资金压力。
2.1.2新税制给房开企业带来其他税种方面的变化
企业所得税方面。增值税属于价外税，在计算应纳税所得额时，要将收入换算成不含税价格。而原营业税属于价内税，收入无须剔除营业税。以计算营业毛利额为例，同样100万元收入，在房地产企业简易征收情况下，且不考虑建安成本时。增值税的毛利额为100/（1+5%）=95.24万元，营业税的毛利额为100-100x5%=95万元，可见简易征收方式下，企业所得税会略有上升。
土地增值税方面。土地增值税的计算对于房地产开发企业来说是技术含量较高且是其在纳税筹划过程较易出现税务风险的税种。营改增以后，相同收入条件下，由于去税的原因，使得计算预征土地增值税的计税依据略有减少，从而预缴的土地增值税会降低。另外，如果房地产企业选择一般纳税人方式，则其取得的土地使用权还可以换算出一部分进项税金，抵扣一部分销项税金，可以降低增值税的税负，但土地增值税汇算时将会使得土地使用税税负上升。
印花税方面。营改增后，一般纳税人企业在对外签订建安合同、購销合同以及其他涉及合同时（商品房买卖合同除外），如将合同标的额确定过程中，将采购额或是建安工程金额与增值税分别列示，则计算印花税时可以仅依据去税后的金额计算，从而减轻一部分印花税的税负。
现以A地产公司为例，在按照新项目条件下，对比一下营改增前后的税负变化。A公司为2017年成立的房地产公司，适用于一般纳税人征收方式。2017年7月份，其住宅销售金额为5000万元（含税），对外签订建安合同为10000万元，且以按照11%的增值税税率将标的额为成去税金额及增值税额两部分签订。目前处于预售阶段，企业所得税按收入额10%预计毛利，并预征企业所得税，增值税与土地增值税均属于预征阶段。新税制下相关税种的缴纳差异情况，见表1。
从上表中可见，新税制实施以后，商品房预售阶段的相关税种的税负有所降低，从而为房地产开发企业下一步的纳税筹划方案的制定提供了一些条件。
2.2营改增后房地产开发企业易于遭遇的税务风险
营改增税收政策的实施，对于房地产开发企业来说，其纳税筹划应该围绕增值税展开，同时相关的税务风险的防范也应该着重从增值税方面进行。
2.2.1纳税人身份的选择方面
增值税同原营业税的最大不同在于纳税人身份的选择。《增值税暂行条例》将增值税纳税人的身份界定为一般纳税人及小规模纳税人两种，同时简易征收方式下也适用小规模纳税人征收率。财税[2016]36号文规定，年收入500万元以上的企业应办理一般纳税人资格，不足500万元但只要财务核算健全，经纳税人申请可以在其主管税务机关申请办理，一般纳税人可以抵扣进项税金。房地产企业在纳税人身份的界定方面要测算自身的年收入是否已超过500万元，同时如果是老项目就要预测一下未来还有多少进项税金可以抵扣。因而，房地产企业纳税人身份的界定应抱以谨慎态度，否则有可能遭遇税务风险。
2.2.2相关增值税发票的管理问题
增值税的计算原理是扣税制，即应交税金=销项税金-（进项税金-进项税转出），因此进项税金对于增值税一般纳税人企业来说至关重要，如果进项税发票取得的不当，税务机关将不允许其进行抵扣，有可能使得企业增加纳税成本。同时，营改增后土地增值税对于企业取得的增值税发票新增了一项规定，即要求在建安项目类的增值税发票的备注中要注明项目名称及项目地址，否则在土增值税清算时不予以抵扣。
2.3营改增后房地产开发企业财务人员应注意的问题
原有营业税税制下，财务核算以及税务处理相对简单，同时营业税属于地方税种，在税收征管方面相对于增值税方面缺乏一定的严密性。营改增以后对于房地产开发企业的财务人员是一个极大的挑战，由于财务人员大多没有接触过增值税业务，对于增值税的税收征管方面的政策、法规不甚了解，在实际操作中很容易出现错误，严重的有可能使得企业遭遇税务风险的侵袭。同时，增值税对于企业对外开出的增值税发票以及取得的进项税金发票管理的都较为严格，房地产开发企业的财务人员对于进、销项税发票的日常管理应加强谨慎性。
3 房地产开发企业营改增后实施纳税筹划的策略
3.1加强纳税筹划的思想意识
思想意识决定人的行为。税收征管体制日益健全，税收政策的出台都是经过相关专家、学者科学、充分地论证，所以想钻所谓法律的空子，本身就是一种小概率事件。对于营改增后的房地产企业纳税筹划来说，在思想意识上要端正态度，要提高对于相关税收法律、法规的遵从度，否则纳税筹划将变成偷逃税款。只有在税法准许的范围内开发税收筹划工作，才是真正的纳税筹划。同时要知道，合理避税仅是纳税筹划的部分，但是并不是全部。企业在进行纳税筹划时不要将眼光仅放在如何能够节省纳税成本方面，还要将规避税务风险放在着重的位置。
3.2企业在进行纳税筹划之时努力规避各类税务风险的产生
首先，风险问题伴随着企业运营的整个过程，可谓是无处不在的。对于税务风险来说，房地产应给予足够的重视。首先，纳税人身份的选择。纳税人身份的选择决定其适用何种税率，最终将影响企业的税负率。如果适用于老项目核算，企业应选择简易征收，但是前提条件是工程已开展大半，未来也不会再有大额的进项税发票产生。若相反企业应该合理地进行测算，看是否可以选用一般纳税人身份。但是，纳税人身份一经确定，36个月内不得变更，企业应该谨慎做出决定。
其次，增值税发票的管理。房地产企业的项目如果既有老项目也有新项目，那么需要对取得的进项税发票分别按照新、老项目要求独立核算，如果不能分清，税务机关有权要求其做进项税额转出处理。同时，取得的增值税专用发票要符合“三流合一”要求。所谓的三流合一是指，企业所取得发票上所列明的销售方名称要同合同中的销售方及付款中的收款方名称三者统一，亦即“发票流”“合同流”“现金流”一致，否则会有虚开发票的嫌疑，税务机关将不允许其抵扣销项税金，并进行较为严格的行政甚至刑事处罚。并且，在施工方开具建筑安装类发票时，一定要求对方在发票中注明项目名称及项目地址，否则将影响未来土地增值税清算。另外，房地产企业要加强其对外开具的增值税发票管理，如果购买人为个人则不得开具增值税专用发票，如果是企业或是单位则在认定其为一般纳税人企业后，方可开具专用发票。
3.3财务人员应加强自身的业务能力提高
房地产开发企业的纳税筹划工作主要是由财务人员进行的，因而财务人员应该加强自身的业务能力方面提高。财务人员应该熟练掌握相关的增值税法规、政策的基础上，做好与相关税收征管机关的日常沟通工作，从而做到对于相关的税收政策及时更新并有效地把握。同时，财务人员在进行纳税筹划过程中不能单纯地为了节税，应基于财务管理的视角下展开，并结合房地产开发企业的运营特点，做好业财融合，从而在保证有效规避税务风险的前提下，开展合法、合理的税收筹划工作。
4 结束语
营改增新政的实施总体上来讲，对于房地产开发企业还是较为有益的，同时为房地产开发企业纳税筹划工作的实施提供了一个相对广阔的空间。房地产企业在开展纳税筹划过程中，应该在遵从于国家税收法规的前提下，结合自身的生产经营情况进行。并从加强相关的纳税筹划意识、规避各类税务风险的产生以及加强财务人员自身业务能力的基础上做起。相信新税制的实施，会为房地产开发企业健康发展贡献发挥其积极的作用。
参考文献：
[1] 国务院.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法[Z].财税〔2016〕36 号，2016- 5- 1.
[2] 金晓云.”营改增”后房地产企业的税收筹划[J].中国乡镇企业会计，2015（5）：64- 65.
[3] 钮德明.房地产企业营改增后的税收筹划[J].现代经济信息，2015（19）：177- 178.
[4] 徐秋玲.营改增后房地产企业的税收筹划探讨[J].经济界：学术版，2016（7）：328，330.
[5] 毛明清.基于营改增后的房地产企业税收筹划探析[J].中国经贸导刊，2016（17）：56- 57，63.
摘要：本文对于房地产开发企业营改增后的纳税筹划问题大体分为四个部分进行论述：第一部分为房地产开发企业营改增以后实施纳税筹划的必要性，其中主要从纳税筹划的概述谈起，并着重阐述房地产开发企业实施纳税筹划的必要性；第二部分将对于营改增以后的房地产开发企业在进行纳税筹划过程中所存在的问题进行相应的剖析，在这一部分主要谈及新税制给房地产企业税负带来的变化、房地产企业容易遭遇的税务风险以及相关财务人员应注意的问题；第三部分则是针对房地产开发企业营改增后实施纳税筹划的策略进行展开，主要通过加强纳税筹划意识、企业在纳税筹划之时应努力规避的各类税务风险以及财务人员应加强自身的业务能力提高等方面进行阐述。最后一个部分，则是对文章的论述进行一个总结。希望通过本文的较为不成熟的论述，能为房地产开发企业在营改增过后的纳税筹划工作提供一些较为粗浅的理论基础，供大家参考。
关键词：房地产企业 营改增 纳税筹划 问题
中图分类号：F812.42；F299.233.42 文献标识码：A
自2016年5月1日起，我国营改增试点工作的全面推开，将缴纳营业税的最后四个行业包括建筑安装业、金融保险业、社会服务业以及房地产行业划入了增值税纳税范围。从此，在我国实施了67年之久的营业税税种彻底告别了历史舞台。营改增税收政策的实施，为我国各行业企业公平税负、减轻税收负担起到了一定的积极作用。营改增实施以后受影响较大的行业应该是房地产行业，其不论是从原来的税率、还是税收征管体系都有了较大的变化，在为房地产开发企业带来新的发展机遇的同时，也带来了一定的挑战。“营改增”即是原缴纳营业税的企业改为缴纳增值税，以房地产开发企业为例，其原主要流转税种由营业税改为征收增值税。税种的变化带来了税务处理方面的变化，包括税务会计核算、纳税申报乃至于纳税筹划等等，需要相关人员对于营改增的相关税收政策予以准确地把握，并且要对房地产开发企业缴纳增值税以后容易遭遇的税务风险给予一定的规避及有效的防范，以求有效地降低纳税成本。
1 房地产开发企业营改增以后实施纳税筹划的必要性
目前，随着我国的税收征管体制越来越健全，税收征管部门对于各行业的税收征收与缴纳也日趋严格，企业日常财务及税务处理如存在违规或是违法行为，将招致税务主管部门的严厉查处，使得企业的税务风险加大。近几年我国政府对于房地产行业的严格调控，使得房地产开发行业的利润率下降了许多，同时，房地产开发行业的特殊性决定了其也是税收上缴的大户，因而有必要通过纳税筹划来规避相关的税务风险及节约一定的纳税成本。
1.1纳税筹划的概述
纳税筹划又称作税收筹划、税务筹划（英文为Tax Planning）。纳收筹划是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或是投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或是递延纳税目的的一系列谋划活动。由于我国对于税收筹划开展的较晚，许多人将税收筹划工作误解为单纯的“合理避税”，更有甚者将其误读为如何想办法偷逃税款，且即使出现了一定的税务风险还堂而皇之的将其冠以“税收筹划”的名词，其实这都是对于税收筹划工作的误解。纳税筹划主要是利用国家的相关法律、法规、税收优惠政策做出的、适合于企业本身的生产经营特点的为节约税收成本及规避税务风险而开展的企业税务事项的相关谋划方案。
1.2房地产开发企业实施纳税筹划的必要性
营改增以后，对房地产开发企业的影响可谓是最大的，无论从流转税及其附加税还是到企业所得税，还包括土地增值税都有了与以往缴纳营业税时较大的不同。并且，增值税征收的特殊性造成了对于纳税人身份的选择，影响着其税率的变化，最终将影响房地产开发企业的税负率。不仅如此，因房地产企业的财务人员对于增值税业务较为陌生，由营业税纳税人过渡至增值税纳税人过程中，有可能产生一定的税务风险，如果一些问题不能很好地给予重视，不但不能为企业节省纳税成本的开支，还有可能遭致税收征管部门的行政处罚，严重的有可能会承担刑事责任。因而，房地产开发企业的财务人员以及社会中介人员（如注册会计师、税务师）有必要在对营改增相关的税收法规及税收政策很好地熟识后，结合企业自身的运营状况制定出适合企业发展的纳税筹划方案，以利于企业在有效规避税务风险的前提下，合理节约纳税成本支出，从而为企业实现价值最大化的经营目标服务。
2 营改增以后房地产开发企业进行纳税筹划过程应注意的问题
新税制实施以来，对于房地产开发企业在纳税筹划方面的机会还是较多的，这也是与李克强总理提到的营改增的实施，对于企业的税负只能减不能增，并且在2016年当年实现了减税5000亿元的规模。房地产企业面对营改增税收新政，应把纳税筹划的着眼点放在增值税上，相关的纳税筹划人员应对财税[2016]36号文给予较为详尽的了解，在严格地遵循税收法规的前提下，开展税收筹划工作。
2.1新税制对于房地产开发企业税负产生的变化
税负的高低能够直接地体现企业相关的纳税成本多与少，因而房地产开发企业应该重视新税制下为其带来的变化。营改增实施后，对于房地产开发企业来说税负的变化涉及流转税及相关的附加税、企业所得税、土地增值税、印花税等。
2.1.1新税制给房开企业带来流转税方面的变化
房地产企业原来缴纳5%的营业税，营改增以后其有可能适用11%的增值税税率，也有可能是5%的增值税征收率，那么问题是房地产开发企业为何可以适用两种税率或是征收率呢？这与增值税纳税人的身份有着直接的关系。增值税纳税人可分为一般纳税人及小规模纳税人，同时简易征收企业其比照小规模纳税人税率征收。一般纳税人适用11%增值税税率且可以抵扣进项税金，小规模纳税人适用5%税率，但是小规模纳税人不得抵扣进项税金。另外还有一种简易征收方式，比照小规模纳税人管理。这个简易征收方式对于实施营改增新税制的房地产企业极为重要。因为新税制推出之时，针对许多房地产企业的项目进展程度不同，将其所开发的项目设定为老项目及新项目两种模式，并规定了不同的税率或是征收率的适用范围。所谓老项目是指建设施工许可证上所标明的开工日期为2016年4月30日前的项目，或是未取得建设施工许可证但总包合同的约定的施工日期为4月30以前的可以选择简易征收方式，这是为了顺畅地为新税制过渡。同时，由于增值税属于价外税，其收入无论是计算增值税销项税金还是作为企业所得税、土地增值税计税依据都可以按照不含税金额计算。公式如下：銷售收入=含税收入/1+11%（5%）。并且对于商品房预售阶段的增值税的缴纳，按销售收入X3%计算。这与原按5%缴纳营业税相比，无形中为房开企业预售阶段缓解了一部分资金压力。
2.1.2新税制给房开企业带来其他税种方面的变化
企业所得税方面。增值税属于价外税，在计算应纳税所得额时，要将收入换算成不含税价格。而原营业税属于价内税，收入无须剔除营业税。以计算营业毛利额为例，同样100万元收入，在房地产企业简易征收情况下，且不考虑建安成本时。增值税的毛利额为100/（1+5%）=95.24万元，营业税的毛利额为100-100x5%=95万元，可见简易征收方式下，企业所得税会略有上升。
土地增值税方面。土地增值税的计算对于房地产开发企业来说是技术含量较高且是其在纳税筹划过程较易出现税务风险的税种。营改增以后，相同收入条件下，由于去税的原因，使得计算预征土地增值税的计税依据略有减少，从而预缴的土地增值税会降低。另外，如果房地产企业选择一般纳税人方式，则其取得的土地使用权还可以换算出一部分进项税金，抵扣一部分销项税金，可以降低增值税的税负，但土地增值税汇算时将会使得土地使用税税负上升。
印花税方面。营改增后，一般纳税人企业在对外签订建安合同、購销合同以及其他涉及合同时（商品房买卖合同除外），如将合同标的额确定过程中，将采购额或是建安工程金额与增值税分别列示，则计算印花税时可以仅依据去税后的金额计算，从而减轻一部分印花税的税负。
现以A地产公司为例，在按照新项目条件下，对比一下营改增前后的税负变化。A公司为2017年成立的房地产公司，适用于一般纳税人征收方式。2017年7月份，其住宅销售金额为5000万元（含税），对外签订建安合同为10000万元，且以按照11%的增值税税率将标的额为成去税金额及增值税额两部分签订。目前处于预售阶段，企业所得税按收入额10%预计毛利，并预征企业所得税，增值税与土地增值税均属于预征阶段。新税制下相关税种的缴纳差异情况，见表1。
从上表中可见，新税制实施以后，商品房预售阶段的相关税种的税负有所降低，从而为房地产开发企业下一步的纳税筹划方案的制定提供了一些条件。
2.2营改增后房地产开发企业易于遭遇的税务风险
营改增税收政策的实施，对于房地产开发企业来说，其纳税筹划应该围绕增值税展开，同时相关的税务风险的防范也应该着重从增值税方面进行。
2.2.1纳税人身份的选择方面
增值税同原营业税的最大不同在于纳税人身份的选择。《增值税暂行条例》将增值税纳税人的身份界定为一般纳税人及小规模纳税人两种，同时简易征收方式下也适用小规模纳税人征收率。财税[2016]36号文规定，年收入500万元以上的企业应办理一般纳税人资格，不足500万元但只要财务核算健全，经纳税人申请可以在其主管税务机关申请办理，一般纳税人可以抵扣进项税金。房地产企业在纳税人身份的界定方面要测算自身的年收入是否已超过500万元，同时如果是老项目就要预测一下未来还有多少进项税金可以抵扣。因而，房地产企业纳税人身份的界定应抱以谨慎态度，否则有可能遭遇税务风险。
2.2.2相关增值税发票的管理问题
增值税的计算原理是扣税制，即应交税金=销项税金-（进项税金-进项税转出），因此进项税金对于增值税一般纳税人企业来说至关重要，如果进项税发票取得的不当，税务机关将不允许其进行抵扣，有可能使得企业增加纳税成本。同时，营改增后土地增值税对于企业取得的增值税发票新增了一项规定，即要求在建安项目类的增值税发票的备注中要注明项目名称及项目地址，否则在土增值税清算时不予以抵扣。
2.3营改增后房地产开发企业财务人员应注意的问题
原有营业税税制下，财务核算以及税务处理相对简单，同时营业税属于地方税种，在税收征管方面相对于增值税方面缺乏一定的严密性。营改增以后对于房地产开发企业的财务人员是一个极大的挑战，由于财务人员大多没有接触过增值税业务，对于增值税的税收征管方面的政策、法规不甚了解，在实际操作中很容易出现错误，严重的有可能使得企业遭遇税务风险的侵袭。同时，增值税对于企业对外开出的增值税发票以及取得的进项税金发票管理的都较为严格，房地产开发企业的财务人员对于进、销项税发票的日常管理应加强谨慎性。
3 房地产开发企业营改增后实施纳税筹划的策略
3.1加强纳税筹划的思想意识
思想意识决定人的行为。税收征管体制日益健全，税收政策的出台都是经过相关专家、学者科学、充分地论证，所以想钻所谓法律的空子，本身就是一种小概率事件。对于营改增后的房地产企业纳税筹划来说，在思想意识上要端正态度，要提高对于相关税收法律、法规的遵从度，否则纳税筹划将变成偷逃税款。只有在税法准许的范围内开发税收筹划工作，才是真正的纳税筹划。同时要知道，合理避税仅是纳税筹划的部分，但是并不是全部。企业在进行纳税筹划时不要将眼光仅放在如何能够节省纳税成本方面，还要将规避税务风险放在着重的位置。
3.2企业在进行纳税筹划之时努力规避各类税务风险的产生
首先，风险问题伴随着企业运营的整个过程，可谓是无处不在的。对于税务风险来说，房地产应给予足够的重视。首先，纳税人身份的选择。纳税人身份的选择决定其适用何种税率，最终将影响企业的税负率。如果适用于老项目核算，企业应选择简易征收，但是前提条件是工程已开展大半，未来也不会再有大额的进项税发票产生。若相反企业应该合理地进行测算，看是否可以选用一般纳税人身份。但是，纳税人身份一经确定，36个月内不得变更，企业应该谨慎做出决定。
其次，增值税发票的管理。房地产企业的项目如果既有老项目也有新项目，那么需要对取得的进项税发票分别按照新、老项目要求独立核算，如果不能分清，税务机关有权要求其做进项税额转出处理。同时，取得的增值税专用发票要符合“三流合一”要求。所谓的三流合一是指，企业所取得发票上所列明的销售方名称要同合同中的销售方及付款中的收款方名称三者统一，亦即“发票流”“合同流”“现金流”一致，否则会有虚开发票的嫌疑，税务机关将不允许其抵扣销项税金，并进行较为严格的行政甚至刑事处罚。并且，在施工方开具建筑安装类发票时，一定要求对方在发票中注明项目名称及项目地址，否则将影响未来土地增值税清算。另外，房地产企业要加强其对外开具的增值税发票管理，如果购买人为个人则不得开具增值税专用发票，如果是企业或是单位则在认定其为一般纳税人企业后，方可开具专用发票。
3.3财务人员应加强自身的业务能力提高
房地产开发企业的纳税筹划工作主要是由财务人员进行的，因而财务人员应该加强自身的业务能力方面提高。财务人员应该熟练掌握相关的增值税法规、政策的基础上，做好与相关税收征管机关的日常沟通工作，从而做到对于相关的税收政策及时更新并有效地把握。同时，财务人员在进行纳税筹划过程中不能单纯地为了节税，应基于财务管理的视角下展开，并结合房地产开发企业的运营特点，做好业财融合，从而在保证有效规避税务风险的前提下，开展合法、合理的税收筹划工作。
4 结束语
营改增新政的实施总体上来讲，对于房地产开发企业还是较为有益的，同时为房地产开发企业纳税筹划工作的实施提供了一个相对广阔的空间。房地产企业在开展纳税筹划过程中，应该在遵从于国家税收法规的前提下，结合自身的生产经营情况进行。并从加强相关的纳税筹划意识、规避各类税务风险的产生以及加强财务人员自身业务能力的基础上做起。相信新税制的实施，会为房地产开发企业健康发展贡献发挥其积极的作用。
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