二手房买卖中应注意的法律问题

    许现伟

    

    随着房地产市场的发展，二手房交易量一定程度上仍呈扩大的趋势。二手房买卖即将已有的房屋再次买卖。现针对二手房市场上常见的交易风险，仅从法律层面做一些简要的分析，以使欲购买二手房置业的朋友减少或者避免法律方面的风险。

    一、应慎重确定买卖合同的主体

    （一）买房人的确定

    实际生活中，笔者接到不少朋友的咨询。比如，“我和我女朋友共同出资购了房，但合同是以女方的名义签订的，发票也是女方的名字，将来房产证能否写成我们两个人的名字”？“我们给儿子全资买房办婚事，房产证写成儿子的名字，我们担心以后婆媳关系紧张，现在能否把房产证上的名字改成我们的”？可见，由于事前考虑不周，将会给自己带来很多烦恼甚至纠纷。因此，以谁的名义买房更有保障，也是需要结合自身实际考虑的问题。

    （二）注意售房人是否是唯一的产权人

    由于法律规定了单个共有人不得私自处理共有房屋，处理的行为可能无效。因此，如果产权人有多个，而合同只有一人签字就容易发生纠纷，法院原则上也会认定买卖合同无效。尽管法律上有不动产的善意取得制度，但有时买房人付出的精力财力是巨大的。如果产权人是一个以上的，且不能同时到交易现场的话，一定要有委托书，而且是经过公证的委托书。曾经发生过有人瞒着家人用假委托书卖房的事件，最后导致买房人既搬不进房，也讨不回钱。

    房子是否有共有权人，以及房产证上的人和实际售房人是否是同一人，都需要核实清楚。另外，也不能盲目相信房产证就是真的，一定要拿着房产证或者复印件到房管部门征询核实一下。

    如果购买的二手房是正在出租的房屋，一定要注意出租的期限。因为租赁期限不满，即使你购买了房屋也是住不进去的。实践中，还有一种情况就是，购买了房子，可原来房子内人员的户口没有迁出，这样容易使购房人无法迁入户口，会造成购房人的孩子入学困难。

    二、 注意房屋的性质

    有的房改房是需要先售给单位的，房改房还有产权比例的问题。对于经济适用房，各地对其上市有不同的规定。就目前的政策仅限于在适合购买的人员之间合理流动。市场上出现的小产权房，即土地属于农村集体经济组织所有的房屋，此类小产权房仍是不允许上市交易的。期房也是不允许转让的，七部委在关于做好稳定住房价格工作的意见中明令禁止期房转让，为了避免这种情况，现今实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案。已被司法和行政机关裁定、决定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止转让的。已抵押的房屋在没有经过抵押权人书面同意的情况下，也禁止买卖。此外，未取得产权证书的房屋，以及正在发生诉讼争议的房屋最好也先不要购买。

    三、防范委托中介公司购房存在的风险

    有的购房人除中介费之外，将全部购房款都交给了中介公司，这样做的风险是非常大的。一种情况是中介公司确实如数把首付款或购房款给了出卖人，并扣留了一定的服务费；还有就是中介公司携款走人，公安机关不得不以非法吸收公众存款、非法集资或诈骗罪立案了，这种情况全国已经出现了不少恶例。还有的出卖人把房产证等一并交给中介公司，并办理了经过公证的委托书，使自己完全丧失了权利甚至获得基本信息的机会，这些做法的风险是极大的。

    卖房和买房不是卖菜和买菜，买卖房屋的成功以办理房产证为标志。但实际生活中，交款签合同和办证是有一定的时间期限的，即买卖房屋是做不到一手交钱一手交货的。为了消除双方的担心，一种比较安全稳妥的方式已经在大中城市流行，即找一家公证处或律师事务所，把房款或首付款放到那里要安全得多。目前，国内外还没有发生过公证处或律师事务所携款逃走的情况。公证处或律师事务所这种机构的信用非常高，国家的监管也相当严格。购房人出的钱一小部分是给中介公司的，大部分是给出卖人的。如果双方签订完买卖合同，公证处或律师事务所再把中介费和房款分别支付，这显然是比较安全稳妥的方式，有远见的中介公司已开始尝试这种方式。而有些中介公司非要自己拿着钱才行，其根本没有考虑这将对购房人造成多大的风险，而实践中出现的中介公司携款潜逃事件就是在这样的背景下不断发生的。依据法律规定，中介公司只有完成了交易才能取得中介费用。对出卖人来讲，不拿到全部的购房款就过户是最大的风险；对买房人来说，出了钱办不了房产证是最大的风险。公证处或律师事务所的介入刚好破解了双方的担心，是一种理想的协助购房模式。当然，如果政府部门要求交易资金必须存入指定银行进行监管，还是应当遵守政府部门的有关规定。总之，交易资金一定不要轻易直接交给中介公司。

    四、签订的合同应尽量明确具体

    一是当事人的名称、住所、身份证要作为合同的附件。是否为共有房产、夫妻或家庭共同财产，是否有承租人，房屋上是否有户口。二是标的。二手房合同的标的就是房屋。坐落位置、房号、面积等能证明房屋位置状况的图纸也应作为合同的附件。三是价款。应写明总价、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金等。四是履行期限及地点、方式。主要写明交房时间、条件，办理相关手续的过程、配合问题、税费的负担。五是违约责任。列举违约的情形，如户口应在交房之前或房产证办理完成之前迁移。如何承担违约责任，何种情形可以免责。六是争议的解决方式。是诉讼还是仲裁，管辖问题。七是合同生效的条款以及导致合同无效的情形，合同无效后的责任承担。八是合同中止、终止或解除条款以及前述情形发生后如何处理，如何返还财产，中介费如何承担。九是附件和补充合同的效力。最后特别需要提醒的是，大额的交易，一定要注意考察品牌资质好的中介机构。对普通老百姓来讲，买房是一生的大事，由于二手房买卖涉及众多法律问题和风险，一定要有把问题风险考虑到最大最坏的思想准备，最大程度地避免潜在的法律风险。

    （作者单位：河南大进律师事务所）