业内专家观点多样

    李铁（国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任）：

    限购松绑不会导致房价大幅反弹

    我认为限购松绑后不可能出现急剧的反弹，因为支撑房价上升有两个因素：第一种是社会心理趋势，第二种是宏观经济形势。此外，政府的反腐等一些措施对官员购房构成了约束。还有就是环境问题，个别城市比如北京雾霾越来越严重，可能在某种程度上也打消了一部分人对北京其他优质资源的向往。所以我们不能仅仅看居住性需求的供求关系，而是要考虑到社会综合因素。

    尽管房价短期内不会出现大幅度反弹，上涨趋势仍然是不可避免的。因为还有很多变量，比如户籍制度。

    现在户籍制度已经明确，特大城市的人口数字还要严控，这方面还没有具体的措施。那么如果我们认同了人口还将会继续向大城市流动的规律，能通过力度比较大的改革解决户口问题，那么这些大城市的房价还会上涨，上涨结果是随着成本提高，使城市核心地区的资源外溢，这是一个市场的过程。

    大家都关注短期的房价上涨或者下跌，短期的经济增长和刺激政策，短期的企业收益等等，但是往往忽视了城市化的进程是长期行为，也就是说对房地产的需求也是一个长期的概念。这一问题应该引起足够的重视。未来的短期波动估计还会很频繁，但是从长期来看，需求是稳定增长的。

    张敬伟（察哈尔学会研究员）：

    放开限购也解决不了根本问题

    济南和呼市的做法表明各地限购松绑游戏最终都成了“无言的结局”。

    何以至此？都是楼市闹的。今年以来，中央严控流向楼市的资金流，也抑制了地方政府的卖地冲动。一揽子改革亦从金融体系抓起，商业银行感受到了改革的压力。泛滥的地方融资平台和银行间同业业务被遏制，影子银行和地方债的风险暴露在公共舆论下，决策层对主体责任者予以棒喝。有限的资金被定向“微刺激”到“三农”、小微企业等亟须融资的实体经济。

    楼市不景气，很显然。当前楼市，除了一线城市，二线以下城市库存积压严重。呼和浩特市积压在售商品房12万套，每月消化量不过千套，照此算来，消化存量起码要10年。该市土地财政依赖度高达78.8%，在全国40几个限购城市土地财政依赖程度排名中，呼和浩特排名第16位。

    呼市如此，济南也是这样，其他二、三线城市也好不到哪儿去。

    戴着限购的紧箍咒，各地财政压力极大，陷入了成也楼市毁也楼市的困局。期冀松绑限购，盘活凝滞市场，消化存量，理顺增量，成为各地蠢蠢欲动松绑限购政策的动因与动力。值得一提的是，4年限购，尤其是近两年来，试探松绑楼市的城市不少，这种弥漫于各城各地的焦虑情绪接二连三地在各城各地积累，但不管如何放风，如何出台另类的文件，都拗不过政策大势。

    地方限购政策，是执行中央宏观调控政策的具体实践，执行限购政策的40几个城市既有共性，也具有地方特色。从去年开始，伴随经济下行和调结构一揽子改革措施相继推出，各地面临着发展转型的瓶颈压力。激活实体经济活力，消化过剩产能，已经成为中央宏观经济政策的主基调。这也给各地以提醒：土地财政和楼市经济不可持续，必须转型。

    中央即使再无楼市宏调政策出台，但也给各地戴上了既往宏调政策不变的紧箍。因而，执行4年的限购政策，并没有出现自上而下的窗口调整。从银行到地方政府，让其认识并习惯承担自己行为所带来的后果，这是中央全面深化改革的两大亮点。银行适应市场和自律行为可圈可点，各地对于戒掉楼市依赖的抗压能力有所不同。

    对于过度依赖土地财政的城市而言，其楼市挤压存量可能不堪重负，也许呼市和济南就是此类城市的典型代表。但地方的焦虑与尝试，哪怕是出台了红头文件，面对中央的定调，也只能自找台阶，不敢轻易松绑。

    由于地方限购的特殊性和地方特点，在不违反中央政策的前提下，适当微调也无伤大雅。譬如天津（楼盘）、南宁和长沙（楼盘）等城市或通过区域调整或放宽限购范围等来刺激当地楼市。

    不过，放开限购也解决不了根本问题，只能在消化存量上有所作为，解决不了楼市本质上的结构难题。况且，若无银行的松绑限贷配合，限购也意义不大。在楼市观望的市场语境下，只有刚需可资盘活，但刚需族最需要的是银行的信贷支持。央行窗口指导保刚需，也只是让商业银行加快了放款审批速度，在利率上并无改变。

    贾康（财政部财政科学研究所所长）：

    淡化限购不是救市

    在多种因素作用下，3月份以来国内主要城市房价指标降温，楼市正在步入调整期。一时间众说纷纭，有不少人在大谈中国楼市中的“拐点”和房价的“大跳水”“崩盘式”全面回落。但这种认识似过于极端化和过于悲观。有必要区分市场分化（有升有降）和大势拐点（长期曲线掉头向下）的不同，以及房价的阶段性回调盘整与全面崩盘的不同。我认为目前的情况都是属于前者。

    最基本的认识框架应是：中国的城镇化目前实际上刚完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右的高位才会转入一个低平发展新阶段的状态。这决定了我国城市中心区域房价长期性的上涨趋势，即城镇建成区房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线的大模样。

    正常的市场是要允许价格波动的，应该体现出一定的市场风险。而我国楼市前些年的表现似乎是个单边市，结果是谁也不觉得有风险，很多力量都肆无忌惮地在里面炒作，而现在出现市场分化，正好是一个矫正的契机。

    现在我国政府决策层对于房地产领域显然已经有新的优化调控思路。一方面，以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在三令五申中推进。这样一来，低收入阶层、收入夹心层人群“住有所居”的需求就将会获得有效供给而托举起来。另一方面，在商品房领域，不再屡屡表态、频频出手，而是给出市场自身调整空间。

    应当强调，在市场出现分化后，地方政府应该相机抉择把原来不得已而为之的限购等“权宜之计”行政手段和措施趁此机会淡出、收敛下来，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。当然，这是一个需因地制宜渐进掌握的过程。

    调控不是说可以不存在，而是说我们现在不必刻意针对房价去强调“调控”这两个字。从长计议，真正有意义的事是：一方面，由各地相机抉择淡化行政限购措施——这不是所谓的政府“救市”“挺市”，而是政府回归市场轨上其应秉持的调控理性；另一方面，积极贯彻三中全会精神加快房地产税立法，并适时推进改革。

    解决好楼市和房价问题，根本性思路与策略应是政府和市场各司其职。我们目前在宏观调控层面应该说正在实行“双轨统筹”框架，一个是保障轨，一个是市场轨。也就是说，商品房的房价高与低，与使低端群体解决“住有所居”问题没有直接关系。

    在肯定政府保底的同时，令人遗憾的是，前些年在高举“调控”大旗阶段上本应抓住不放的长效制度机制建设，特别是我国改革中的“攻坚克难”事项——房产税改革，至今的进展很不理想。

    总之，当前在推进全面改革和顺应资源配置中使市场发挥决定性作用的视角下，加快房地产税立法，以经济手段置换行政“调控”，力求提高房地产市场的健康度，应是楼市分化之后政府和各方互动中抓住契机顺应客观规律的重要抉择。