我国保障性住房建设的问题及对策

    陈宪升

    摘要：随着我国住房情况的不断变化，保障性住房制度能为中低收入家庭提供更加优惠、更加方便的住房需求。保障性住房体系正在建设中，还存在着一些问题，针对这些问题我国提出了完善的对策。

    关键词：保障性住房建设;经济适用房;廉租房;政策性租赁房一、 我国保障性住房的现状

    为了解决中低收入家庭的住房问题，专门建设了保障性住房，包括经济适用房、廉租房、政策性租赁房三种。此后，国家又不断推出新的政策，对保障性住房体系不断丰富和完善。经过这些年的不断发展，我国的保障性住房体系更加完善。

    （一）经济适用房优惠

    经济适用房以最低的优惠价格，按照标准的建设规定，为中低收入家庭提供高质量的居住环境。从经济适用房的定义中可以看出，“经济”之处在于，由政府进行补贴及政府给予优惠，经济适用房以最低的价格，给予人们最舒适的环境，为中低收入家庭的接受能力和经济实力做充分的考虑。“适用”之处在于，在建设过程中，最大化地满足中低收入家庭的方便，对于交通、价格、实用性都充分的做到了合理性。经济适用房的制度体系，对于建设、分配、监管都有着明确的规范，确实为解决中低收入家庭的住房问题有极大的帮助。因此，经济适用房的设定，是保障性住房当中最为不能少的一部分。

    我国经济适用房的用地计划有着明显的不足，这样就造成了经济适用房布局不合理的情况。对于经济适用房的位置选择，政府是做过充分考虑。如果将经济适用房选在地理位置较好的地方，这无形中就助长了房价的上升。所以，经济适用房一般是选在郊区。但是，郊区会离市中心有一定的距离，在交通、教育等各个方面又会增加一项额外的支出。这样的经济适用房就不符合“适用”宗旨，不利于社会的发展。

    （二）廉租房

    廉租房是为特定的困难对象而制定的保障性住房。廉租房的保障手段与经济适用房有着相同的特性，但是，与经济适用房不同的是，廉租房只能出租，不能出售。廉租房的保障对象是不确定的，要想合理运用廉租房，就需要制定保障性住房制度的标准。由于困难人群对于住房的需求越来越大，确定一个合理的标准是越来越重要的。但是，这个需求的工作量是极为巨大的，如果对于个人的收入信息和动态审核都没有完美的审查系统，就会导致政府无法就申请人做出合理的判断，这样就会导致有一部分需要的人却没有得到满足。

    廉租房实行两种保障方式：货币补贴和实物配租。货币补贴是由政府向家庭住房困难人员给予租赁房屋的补贴，由住房困难人员自行解决住房问题。实物配租是由政府为住房困难人员提供廉租房，按照规定收取租金。

    （三）政策性租赁房

    为了扩大保障性住房的适用范围，缓解部分群众的住房困难，为此，政府特地运行了政策性租赁房，也就是俗称的公租房，公租房是保障性住房中的主要租赁房。对于那些买不起商品房的群众来说，这无疑是一个不错的选择。但政策性租赁房只能出租，不能购买。政策性租赁房的租金是由物价部门进行成本核算来确定的。二、我国保障性住房建设中存在的问题

    （一）经济适用房制度存在的问题

    1.资金数量不足

    根据国家发布的数据可以看出，经济适用房每年完成的数量虽然有所上升，但按照全国房地产的资金总额来看，其中所占的资金比例份额会有一定的限制，而且经济适用房的投资呈现一个下降的趋势，远远不够分配。根据相关规定，经济适用房的申请要符合中低收入条件，但是，我国大多数家庭的收入情况，都可以符合经济适用房的申请条件。对比于商品房来说，人们更加看重售价比较低的经济适用房，这就造成了我国经济适用房的供求失衡。为此，经济适用房的分配，只能采用抽签或者摇号的方式来确定购买权，这显然是无奈之举。

    2.销售价格过高

    近年来，由于普通房的价格上涨，导致经济适用房的价格也有浮动，并且价格上涨比较明显。各个省市地区之间，经济适用房的銷售价格也存在着较大的差距，在一些经济相对发达的城市，经济适用房的销售价格已经远远高出了平均水平。

    3.购买对象不确定

    经济适用房是政府扶持低收入群体的载体，对于购买对象有明确的要求。我国对于经济适用房有着明确的规定，然对经济适用房购买的对象要做出明确的界定，还是非常困难的。主要原因是因为，每个家庭的收入情况不明确，工资不能完全代表收入情况;再者是对适用房的监管力度不够，给了一些人缝隙可钻，导致真正需要的人没有得到帮助。

    （二）廉租房存在的问题

    1.覆盖面小

    根据建设部发布的检查结果显示，在城镇中，由于压力大、消费高等因素，中低收入者无法购买房子，只能申请政府廉租房，所以廉租房需求较大，房源比较紧张，无法达到饱和度。

    2.建设资金配套困难

    廉租房的面积偏小，一部分原因是资金问题所导致的。自2009年以来，由于经济的不断增速和各种性质的不断减税，我国财政方面有着较大的压力，有的地方为了完成保障性住房的配套，所需要的资金也是不小的一部分，政府只能补贴一部分，无法满足整个廉租房资金的需要，对于剩下的资金需求需要自行解决，这也是廉租房建设一直没办法落实的一个原因。

    （三）政策性租赁房存在的问题

    政策性租赁房又称公租房，是一种新形式的居民保障性住房，适用于一些不能申请廉租房也不能申请经济适用房的住房困难的群体，由于起步较晚，目前正处于初级阶段，还不完善。

    在某种程度上公租房与经济适用房、廉租房这一样都存在着一些相同的问题。由于建设利润小、透明度高、资金投入大等原因，很难找到开发商。目前我国共计划建设37万套公租房，但是如果要平均分到每座城市，每座城市平均大概在5000套左右，这样的数量远远不能满足群众的住房需求。三、完善我国保障性住房建设的建议

    我国保障性住房建设发展至今，已经取得了不小的成绩。但由于经济和社会发展的不断变化，保障性住房建设就显得不够完善。

    （一）完善管理措施，确保保障的准确性

    首先，对于居民的收入情况要及时作出基本的核查，要完全真实，对于虚报或假报的现象应给予相对应的惩罚。不然，就会对社会的基础性制度产生不定量的影响。这些影响，会破坏社会管理、社会保障、社会公平等各个方面。非常不利于构建和谐社会。为此，对于家庭和个人的收入、个人的信用账户和保障账户都应该要求填写全面，这样可以有效地确保每个人填写的真实性。然后，要确保申请对象的户籍与居住地是否一致，要将城镇中的流动人口全部算在保障制度的范围里，这是因为在传统的福利分配制度下，都是以户籍来分配，这样，使得流动人口无法得到合理的确认。随着我国流动性人口的快速增长，在很多城市中很容易形成供给不足的情况。这种福利的分配不均会严重影响社会保障的公平原则，还会对城市及带来许多的问题，容易影响社会的稳定和经济发展。因此，流动人口的保障性住房建设更应该完善，其相应的措施也应有所增加。

    （二） 完善监管措施，确保分配的公平性

    住房的公平也体现了社会的公平。住房问题不光是经济问题，也是社会问题，更是政治问题。房屋是一个家庭中不可缺少的财产，住房的数量反映了社会财富在人群中分配的公平程度，关系社会的发展和政治的稳定。而设定保障性住房建设制度，就是为了保证其分配的公平性。实现公平的保障性住房可以体现在多种方面，除了保障对象的基本确认和制度标準外，分配也是至关重要的一步。所以，保障性住房专门设定分配监管措施，确保保障性住房的公平。首先，要制定具体的轮候管理措施，确定轮候顺序不会出现不公平的现象;其次，对分配过程实行公开公平公正的原则，对分配过程中监管公证单位的选择一定要严格把关，要杜绝徇私现象的发生;最后，要保证所有信息的公开和公正，将分配保障性住房的全过程面向广大群众，对于投诉和检举，要认真处理，杜绝出现形式主义和腐败行为。

    （三） 完善保障性住房的基本制度

    近年来，保障性住房建设有着大幅度的增长，但保障性住房得建设规划仍缺乏一定的论证和合理的安排。对于已经批准的城市规划和土地规划，保障性住房建设当中还有很多不足的地方。这样会导致实施土地供给和进行具体规划时出现配置不合理的情况。有时还会增加被保障者的其他费用。另外，还会由于一些指导性制度安排的不合理，使得有些地区政府在执行过程中会根据财力，去选择性地划分保障房的类型，这样就出现了保障房的面积不统一的严重问题。要想有效地解决这些问题，需要从源头上进行合理的安排和制度的改革。第一，应根据保障房需要的数量及类型来进行预测，结合各个城市对未来的变化，制定长期有效的实施计划，计划应符合科学的预测标准，满足保障性住房建设的各项原则，打好坚实的基础。第二，应根据城市规划进行科学的调整，为此，需要做好土地规划。第三，由国家专门为各个地方因民族、民风等因素需要做出调整，这样这套标准可以充分地分析未来需求的变化。以上这些，都必须有合法的法律程序，由上级政府的批准，使保障性住房具有更强的约束力。

    （四）保障性住房的持续发展

    由于住房建设不同于一般的小商品，耗资巨大，一般是以政府资金支持为主，途径较为单一，应该积极寻找其他的融资方法，扩大资金来源途径。就其性质而言，保障性住房是惠及民生的事业，但是也要看中利润的高低。伴随着民生事业越来越多，政府财政压力也是巨大的，应该尽快建立保障性住房可持续发展的模式，既能达到盈利的目的，又能解决我国住房压力紧张的难题。保障性住房建设，已经成为解决民生事业的重要途径，在进行保障性住房建设的问题上，对于发现的问题，要根据具体情况进行解决，做好保障房建设的前期设计和后期运行工作的计划。

    （五）制定保障性住房的惩罚制度

    在保障性住房的分配上，会在一定程度上有瞒报或受贿行为的发生，对于这种行为应当制定相应的惩罚措施，对于这种违规行为按违规程度来制定处罚程度。

    第一，对于骗取保障性住房的违规行为，可以给予相对的政治处罚以及罚款，罚款数额应该与违规程度成正比，不合理的收益越多罚款就越多。

    第二，根据相应的法律法规，对于骗取保障性住房的行为，可按情节轻重，来判定是否需要承担法律责任，真正做到执法必严违法必究。

    第三，使用虚假的信息骗取保障性住房的情节，可以追究其刑事责任，严重者可以承担相应的刑事责任。

    如果能从以上这三个方面完善保障性住房的惩罚制度，可以有效地减少违规现象的发生，从而大大促进保障性住房建设的全面发展。四、结束语

    在如今的社会中，城镇中低收入的家庭还是无法凭借自身的实力来解决住房问题，为了能更好地促进和谐社会的建设，就需要政府为这些困难群众，去建立和完善高效的住房制度。要想解决我国困难居民的住房问题，还需要做很多方面的工作，才能解决中低收入家庭的住房困难问题。