“以房养老”：探寻中国养老模式的蓝海
张玉玲
编者按：
根据保监会出台的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，从今年7月1日起到2016年6月30日，北京、上海、广州、武汉四地率先展开住房反向抵押养老试点。至此，中国式“以房养老”模式正式启动。
“以房养老”试点的正式启动，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有计划地在国内规范发展。
2013年9月13日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，将“以房养老”作为完善养老服务业投融资政策的一项举措。这一略显生疏的名词，迅速成为社会讨论热点。2014年3月20日，为贯彻落实国务院有关要求，丰富养老保障方式的新途径，保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2014年6月23日保监会公布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》指出，“以房养老”政策7月1日起在北京、上海、广州、武汉四个城市试点，至此，备受百姓关注的“以房养老”试点政策落地。
千呼万唤，“以房养老”保险方案终于向世人掀开其神秘的面纱……
历年来，中国的养老模式经历了多种变迁，从最初的居家养老到社区养老、机构养老、医养结合，再到如今的“以房养老”，梳理中国养老模式的发展脉络，探索适合中国国情的养老模式，让每个老人安度幸福晚年，这对于即将迈入老龄化社会的中国来说意义深远。
调查
“以房养老”您愿意吗？
7月1日，家住成都市一环路北一小院的钟大爷戴着老花镜在看报纸，当他看到“以房养老”7月起在京沪穗汉四地先行先试的消息时，老人的思绪回到了两年前。2012年10月，时年79岁的他与当地社区管理机构签订协议，由社区出钱出力帮钟大爷养老送终，大爷百年之后，把自己的房子赠送给社区。然而，近日作为“以房养老第一人”的钟大爷说自己后悔当初的决定了。
那么，什么是“以房养老”呢？对于引起社会广泛热议的“以房养老”，百姓们又有哪些看法呢？
所谓“以房养老”，通俗地说，即拥有房屋完全产权的老年人，将自己的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至过世；老人去世后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
作为一种保险新产品，“以房养老”的市场宣传似乎并不给力，很多受访者不清楚“以房养老”的具体内容。
“把自己房子抵押给保险公司，再按月领取养老金？”听完关于“以房养老”的简单介绍，45岁的吴阳先生反问道：“这样可靠不？每个月能给多少？够我将来一个月的最低生活费不？”一连串的疑问令他连连摇头，“不如把自己的房子租出去，靠租金养老，这样心里还踏实点。”
对于公职人员来说，“以房养老”也许不是首选。52岁的赵彬女士在湖北省直一家二级机构工作，她按时缴纳社保，退休后预计每月将领到2000多元的退休金。赵女士坦言自己的现状不需要她抵押房子获取养老金。
也有一些市民对此养老模式“点赞”认同。36岁的温文娟女士说：“其实倒是可以试试，直接把房子抵押出去，以后我们老了每月领取养老金，这样不仅减轻了子女的负担，而且也避免了他们的啃老，促使他们更上进。”网友“我心永恒”认为现在中小城市里，很多人都有两三套房，老人的房子用来给自己养老很合适。还有一位老人表示自己和先生去世后，房子留给坚持独身的儿子，晚年儿子只能选择“以房养老”。
相比之下，大多数人对“以房养老”反应并不热烈，持怀疑、观望态度。而在新浪调查中，一项关于“以房养老”的调查结果显示，高达63%的被调查人明确表示不会选择“以房养老”，接近60%的人不同意父母“以房养老”。
“以房养老”的首倡者孟晓苏曾经表示，中国老人数量比英、法、德三国人口还多，反向贷款有可能比在英、法、德发展的还好。所以，目前“以房养老”最大的阻力不是来自老人，而是来自银行。如果推出遗产税，“以房养老”的好处更能凸显出来。
对于社会上普遍存在的担心和疑虑，中国社科院社保与养老金研究中心副秘书长齐传钧表示，“以房养老”属于小众产品，对于国家整个养老保障体系来说是很小的一部分，只能是养老模式的一种补充。“‘以房养老不能替代国家基本养老保险，也并不代表养老需求将被完全推向市场，老年人群体不必对此感到焦虑。”
剖析“房子抵押出去，我们就没家了”
“中国人喜欢说文解字，‘家的意思是什么？头上有屋瓦，地上养着猪（豕），这便是家。有了房屋，便有了家。而这个房屋，有着传递亲情的意义。如果我把房子抵押出去，子女们会没想法？我也觉得心不安。”75岁的田翠芝女士笑着说。
调查中发现，跟田阿姨想法类似的市民不在少数。
与保险公司以往推出的其他新险种不同，“以房养老”引起了人们更多的关注和顾虑。
翟伟鹏来自河南新乡市，目前在郑州尚无住房。他算了一笔账：目前楼市促销力度很大，买一套小户型的新房，首付只需七八万元左右，余款银行按揭。等自己将来不再工作后，他可以将此房出租，按现在的租房价格来算，每月租金预计在2000元左右。“以后租房的价格肯定只涨不落。”他说，再加上自己参加了城市居民医疗保险，也买了相关的商业养老保险，这样算下来，以后的养老金来源还比较稳定。
“靠房子租金生活，就是以后人没了，我的孩子还能落套房子。要是抵押给保险公司，那以后去世后房子也没了。”翟伟鹏说。
除了无法逾越的传统观念，人们对“以房养老”还有实际操作过程的疑虑。一位受访者表示如果买了这种保险后，假如几年后发生意外去世，“这个账怎么算”？
关键是，房子如何估值才能让个人和保险公司皆能接受？假若一套70平方米、房龄40年的住房参保，估值45万元左右，每个月能返还个人多少养老金？老人将房子抵押之后，何处安身？返还的养老金能否供老人入住养老院或者租住其他房屋？
于是有业内人士建议，居住在城市的独居老人或者无子女老人比较适合“以房养老”。
但这类人群同样有顾虑。85岁的李先生是湖北省科技厅的离休干部，老伴在3年前去世，儿女都在国外定居，李先生现居170多平方米的房子。对于李先生来说，他的情况十分符合“以房养老”的政策要求。然而，他却有自己的考虑。首先，自己每月的养老金足够个人生活开销。其次，他最担心的是如果将房子抵押给银行或保险公司，觉得自己亏损较大。“再说自己年事已高，还能领取几年养老金呢？”
调查发现，作为承接“以房养老”业务的保险公司和个别银行，对这一新鲜事物同样心里没底。
早在2011年6月，中信银行武汉分行就曾推出“倒按揭”模式，发行“信福年华卡”，办卡人数目前已达4.5万，客户年龄都在50岁以上。该卡可提供各种附加服务，如体检、医疗、上老年大学、超市购物优惠等。“以房养老”也是其附属业务之一，但推行3年来却没有一例签约。
根据保监会出台的试点指导意见，“以房养老”保险的投保人群限定为60岁以上且拥有房屋完全独立产权。老年人将房屋抵押给保险公司后，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；之后，保险公司获得房屋处置权，处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。“以房养老”试点启动10余天来，武汉市场仍无一家保险公司推出“以房养老”保险产品。
据了解，有关方面正在研究制定“以房养老”落地武汉方案，力争年内出台，并推出相关保险产品。
而对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。家住北京西城区的老杨略带顾虑地说：“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是‘前不着村后不着店？”
“养老产品缺乏是‘以房养老推行的最大障碍。”一位从事多年老龄工作的人员说。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险”。
他认为，在美国“以房养老”是老人为了寻求高品质的养老服务，往往将自有产权住房卖掉住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。中国目前当务之急是加大养老机构建设，补充资源短板。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质有保障”。
实际上，“以房养老”抵押住房保险只是一种金融产品，为国人养老提供了一种新形式，也被认为是一种盘活存量资产的好方式。
在国外发达国家，“以房养老”已经是一种比较成熟的商业模式：老年人解决了养老费用问题，有生之年还可继续拥有住房；保险公司在老人去世后获得房产，通过房价与养老费用间的差价获得利润；政府则减轻了需要承担的部分社会成本。
另外，根据全国老龄办最新统计数字显示，截至2013年年底，我国60岁及以上老年人口逾2亿，占总人口的14.9%。养老已经成为需要高度关注的社会问题，人们正逐渐意识到商业养老保险的重要性。
一项由金融专家开展的调查显示，今年以来，虽然为退休进行储蓄和购买商业养老保险依旧是居民缓解退休收入压力的主要方式，“但其中商业保险的选择比例较去年有了较大增长”。
由此看来，“以房养老”模式的推出，实际上已经有了一定的社会基础。而这种模式所需要的，是后续政策细节的完善以及更为到位的产品设计考虑。
最明显的例子是，“以房养老”险种的投保人为60周岁以上，拥有房屋完全产权的老人，这一定义显然摒弃了农村老人。据统计，我国有近60%的老人居住在农村，而农村大多数房子属于“小产权房屋”。没有产权就无法“以房养老”。
因此，“以房养老”抵押住房新险种进入市场，令人期待的同时还需进一步观察。论道
为老人多提供了一种养老选择
任兴洲：
养老全指望住房不客观
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在中国经济形势分析会上表示，中国的养老问题全部指望“以房养老”是不客观的，它只是其中的一个选项，而且是有条件人的选项。
任兴洲坦言，在诸多的养老选择当中，“以房养老”不失为增加了一个选择，而这种选择是自愿的并非强制性的。
任兴洲认为，“以房养老”关键在于要有一个很好的政策设计，另外还要有相关的条例，否则可以预见到不久的将来，关于这方面的纠纷会非常多。如果这些问题设计不好，另外没有相关的法律加以保障的话，下一步的问题将会很大。
叶檀：
“以房养老”不如以房租养老
“以房养老”研究实验多年，依旧难以推进，原因在于房价、老年人退休成本、人均寿命评估问题重重，风险无法评估。几种试点样本，大多已失败或者快要接近失败。对此，知名财经评论家叶檀认为，“以房养老”不如以房租养老。
叶檀说，在风险难以定价的背景下，在中国最适合的可能是市场化的“以房养老”模式。考虑到城市户籍老人在当地大多有一套甚至一套以上住房，发展合规的房租市场，由市场给予老人租金报价。政府维护市场秩序，严防租金等方面的欺诈行为，让一辈子积攒了两套房的老人轻松当寓公，补贴养老金不足部分，租金上下随行就市，也算是功德一件。
马光远：
夯实政府养老责任
“以房养老”提出以后，引发了民众对现有养老体系的极大不信任和焦虑，原因就是大家对未来养老金能否支付产生恐慌。事实上，政府的基本养老金和“以房养老”是两码事。基本养老是政府必须提供的公共产品，是政府给民众的承诺和责任。而“以房养老”本质上却是市场提供的一种“私人产品”，是金融机构提供给有房的老人的一种金融产品。
经济学博士马光远说，老人不管有没有房子，不管是否选择“以房养老”，都不能替代政府提供基本养老这个公共产品的责任。在未来养老金的给付方面，存在着给付不能的极大风险。因此要想方设法填补缺口，建立多元化的养老体系。无论选择什么方式政策，都应该夯实政府的养老责任，而不是减轻或者逃避。
麦志光：
“以房养老”鼓励投资性需求
南海房地产协会秘书长麦志光认为，“以房养老”不一定切合实际，各地方有不同情况，不能一刀切。“看起来美好，实际操作起来一定要审慎。”麦志光说，国家并不鼓励大家一下子去买房，但这个“以房养老”实际鼓励投资性需求，而投资性需求与国家的调控政策有点背道而驰。投资性需求越来越多，如果地产破裂，社会矛盾会激化。何况，房子作为不动产，既有升值的可能，也有贬值的可能。而“以房养老”实现的前提，则是房价不断提高、房子长期升值。未来变数不可控，市民应根据自身实际情况审慎选择，合理调配自己的资产配置。
李华宇：
为老人多提供了一种养老选择
佛山领先丰地产咨询公司总经理助理李华宇认为，佛山作为珠三角经济实力比较强的城市之一，由子女赡养父母的亲情氛围仍比较重，老人家也觉得要把房子留给子女，所以可能只有小众群体会接受“以房养老”。
“房地产的金融属性还是没有用到极致，过去很多人买了商品房，宁愿房子空着不用。‘以房养老”就是充分挖掘房地产的金融属性。”李华宇认为，“这是一种趋势，它只是为持有物业的老人多提供了一种选择，没有强迫有养老能力的人要这么做。”
孟晓苏：
试点期间需稳扎稳打
保险版“以房养老”方案一经推出，便引起各方广泛关注。幸福人寿第一届董事长和第二届监事长孟晓苏是“以房养老”的首倡者，他认为，“以房养老”具有“三高”特征，即适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人。因此，他不主张试点期间摊子铺得过大，一定要稳扎稳打。
此外，孟晓苏还提出保险公司承担长寿风险及房产价值波动风险的观点。他说，保险公司必须依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故。之前国内银行推出的“倒按揭”多为定期产品，只管一段时间，房主家人不能参与房屋处置后的更多的收益。而新推行的“以房养老”，老年人过世后，保险公司对于房产处置所得，偿还保险公司已支付的养老金本息后，剩余部分依然归房主的法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老金本息，保险公司将承担房屋价值不足的风险，不可再向老年人的家属追偿。
镜鉴
国外的“以房养老”
早在20世纪60年代，美国就开始试水“以房养老”模式，随后加拿大、新加坡等国纷纷效仿。在过去的20年里，“以房养老”模式逐步发展成熟。目前，美国、加拿大、新加坡、英国等都有各自的“以房养老”服务体系，积累了相当丰富的操作经验。
美国：最健全的“以房养老”保障体制 美国可谓是“以房养老”模式的鼻祖，其发展最成熟、最具代表性。美国“以房养老”模式也被称为“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人，分三种，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构办理。
第一种是经美国国会认可，联邦政府保险的“倒按揭”贷款，美国大约90%的“倒按揭”贷款属于此种类型。大致是，62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，每月领取生活费。具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关，一旦确定就不可更改，双方要承担中间风险。用户可以尽可能长时间地生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。
第二种是由政府担保的“倒按揭”贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理，有固定期限，而且老年住户须搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。
第三种是专有“倒按揭”贷款，此“倒按揭”贷款模式由不同公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，贷款对象资格无需政府认可，属于个人理财产品。此方式可让发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的25%～30%作为偿还贷款的保证。这虽然减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的收益。
加拿大：成功发展个性化“倒按揭”
虽然加拿大的“以房养老”模式主要也表现为“倒按揭”，但与美国不同的是，加拿大的“倒按揭”贷款业务极具个性化。在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。
老年人可以用这笔“倒按揭”贷到的钱给子女支付买房的首付，旅游、装修房屋等。加拿大是“倒按揭”贷款业务发展比较快、比较成功的国家之一，成功的关键就在于可根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。一个充分考虑了客户需求与银行利益的“倒按揭”方案一般会为市场各方所接受。
英国：住房抵押贷款须充当保费购买年金
英国的住房养老模式则更多地借助于保险公司的力量，即住户将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，因此，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。
目前英国办理住房抵押贷款的金融机构和协会有上百家，向顾客提供品种多样和灵活可靠的抵押贷款。这些银行虽然在抵押贷款利率以及借还贷条件方面有些细微差别，但大致的贷款和还贷原则基本相同。
贷款金额一般为所购买住房价格的70%到90%，不同机构政策略有不同，贷款额大致为个人年收入的3.5倍。然后，房屋主人再用这笔贷款充当保费去购买年金。实际上这是保险公司在与被保险人的寿命博弈，被保险人活得越久，则保险公司需要支付的养老金就越多；反之则保险公司就能很快收回房产获利。
新加坡：组屋不能“倒按揭”
新加坡是实施“以房养老”模式比较成功的国家之一。在新加坡，政府规定“倒按揭”只限于私人建造的商品住房，组屋不能参加“倒按揭”。组屋是指由新加坡政府出资为普通收入居民建造的公共房屋，类似于我国的经济适用房。
新加坡“以房养老”模式具体情况有以下三种：其一，允许符合条件的组屋拥有者出租全部或者部分居室来换取养老收入。其二，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。其三，“倒按揭”。退休者将自己的住房抵押给金融机构，按月从该金融机构获得现金收入，退休者仍居住在自己的住房内。当该退休者死亡、出售该住房、搬出或原先商定的贷款期限到期时，抵押变现并结算利息。评论
如何破解“以房养老”难题
从7月1日起，我国已在北京、上海、广州和武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险即“以房养老”试点，作为试点城市的保险业如何抓住这一机遇，迎接挑战，破解难题，做好“以房养老”这篇文章，笔者就此谈点看法。
当前保险业开展“以房养老”面临几个难题。
政策、法律层面缺乏有效支撑。养老属于社会性问题，而住房反向抵押养老保险更是涉及房管、保险和中介机构等多个部门，尚未制定统一政策和操作细则，并且抵押物处置缺乏明确法律支持。
房产70年产权政策亟待破解。目前，我国仍然执行的是住宅房产70年产权的规定。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回，这是保险业开展此项业务关注的焦点。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。
客户单一导致业务发展可能受限。我国的传统观念中对“房”的重视根深蒂固，老年人通常会将房屋作为财产让子女继承。一方面，经济条件较好的老人并不需要以房养老补贴生活；另一方面，经济条件较差的老人房屋价值通常并不高，可从中获得的补贴有限，在房屋的具体估值上较难与保险公司达成一致，子女给予的阻力也更大。在目前情况下，住房反向抵押养老保险的客户，最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，并且拥有完全产权的住房。
保险业门槛过高使客户望而却步。保险业为规避市场风险，针对“以房养老”的群体过于挑剔，设置的门槛过高也是让“以房养老”保险面临难题的重要原因。
基于上述难题，笔者建议：首先，进一步完善配套支持“以房养老”的相关政策制度和法律法规。住房反向抵押养老保险是一种新型金融工具，涉及产权、风险转移等法律问题，并在实施过程中会面临房价波动、寿命风险、道德风险等各种风险。因此，迫切需要通过设计、完善法律制度，在资产评估、风险防控等方面设计一套完整的法规及程序规范各方保险市场参与主体的行为。
其次，建立政府与市场相结合模式，培养多元参与主体。在运作模式上，建议借鉴美国模式的经验，并结合我国实际，采取政府调控与市场运行相结合的模式，即在政府主导和监管下，充分培育和发挥保险、房地产等机构及资产评估抵押、法律等中介机构的专业优势和效率优势。
再次，建立有效风险分担机制。由于住房反向抵押保险项目是一个风险较大、关系复杂、保险期较长的业务，若保险期内遇到房产价值下跌或房产剩余价值低于保险成本等问题，保险机构将面临巨大风险。因此，保险公司应与房产等相关部门加强合作，从技术层面获得更好的支持，同时，建立风险分担机制，由保险、房地产及中介机构按一定比例入股成立合资公司，形成风险共担、利益共享的合作机制，将经营风险降到最低。
最后，完善市场定价与资产评估机制。目前的当务之急是完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化的市场化的“以房养老”操作体系，不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与养老产业的竞争，保险机构放下身段，以促进“以房养老”相关衍生产品的创新，降低养老群体通过“以房养老”的成本，让更多老龄群体享受到“以房养老”的实惠。
