试析房地产投资房地产企业债务融资来源结构优化
陈凯燕
摘要：本篇文章首先对债务融资来源结构的基本内容进行概述，从规模结构方面、期限结构方面、来源结构方面三个方面，对房地产企业债务融资存在的问题进行解析，并以此为依据，提出房地产企业债务融资结构优化对策。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。
关键词：投资；房地产企业；债务融资；来源结构
房地产行业作为资金密集型企业，自身含有资金投放多、投资期限高以及运营风险大等特性，足够的资金能够给企业顺利运作提供依据。自2010年以后，银行信贷以及房屋限购等政策的落实，给房地产企业资金回笼带来了一定影响，资金匮乏现象逐渐显著，融资成本的提升，加剧了房地产企业运营风险的出现。而在房地产资金来源中占据较大位置的债务融资得到了各界的广泛关注。一方面，债务融资来源框架在企业财务资金、资金流动等方面发挥着一定的效果，从而给房地产企业整体运营造成影响。另一方面，提升债务融资来源框架的规范性，能够激发房地产企业具备的财务杠杆效应，进而实现企业整体效益价值的提升，促进房地产企业长远发展。下面，本文将重点阐述和解析房地产投资房地产企业债务融资来源结构优化。
一、债务融资来源结构的基本概述
所谓的债务融资来源结构主要指房地产企业债务资金中各个来源资金之间的占比和构建关系。一方面，因为债务融资来源具有差异性，使得其成本以及偿还时间方面也大不相同。所以，债务融资来源结构将会给房地产企业财务资本以及资金流动等方面带来一定影响，进而约制企业财务运营情况。另一方面，提升债务融资来源结构的规范性和合理性，能够将房地产企业自身具备的财务杠杆效应进行全面发挥，进而有效提升企业整体价值[1]。
结合当前学术界对债务融资来源结构的探究来说，其探究核心内容在于两点，一个是债务融资来源结构，另一个是债务融资来源结构对房地产企业的应用。针对房地产企业来说，只要保证债务融资来源结构的规范性和合理性，实现债務融资方式的多样化，才会促进其长远发展。
二、房地产企业债务融资存在的问题
（一）规模结构方面
债务融资自身含有一定的税盾特性，能够减少代理成本的投放。然而，当债务融资达到一定标准以后，将会加剧风险的出现，进而让房地产企业面临倒闭危机。如果债务融资占比相对较大，将会提升风险发生几率，一旦风险出现，将会与税盾效应进行抵消，进而给企业治理带来一定影响。并且，我国房地产企业在债务融资方面，具备规模高以及占比大等特性，再加上房地产投资项目需要投放资金数量比较大，随着有关企业债务融资占比的逐渐升高，财务融资成本将会超过税盾效应所创造的效益，进而使得企业整体绩效开始呈现下滑趋势[2]。当负债率比较大时，必将会给房地产企业信誉状况带来影响，加大运营成本的投放。当盈利水平减少时，将会引发亏损现象，从而给房地产企业今后发展带来约制。
（二）期限结构方面
首先，结合融资渠道来说，金融市场有待完善，并且债券市场发展含有一定的落后性，大多数企业无法借助债务市场来实现长期债务的获取。企业在开展融资工作时，一般以银行机构的短期借贷为主。另外，中长期贷款相关标准比较高，大多数企业都无法满足其借贷需求。其次，结合房地产企业自身角度来说，即便获取了一定比例的长期债务，但是部分企业为了减少融资成本投放，还会采用多种方面来获取更多的短期负债，进而加剧了风险的出现。最后，房地产企业因为自身含有一定的特殊性，其和银行等机构联系比较紧密，所以，需要采用短期债务的方式来处理将会面临的流动性风险。
（三）来源结构方面
首先，房地产企业因为在土地采购以及工程建设过程中，需要投放大量的资金，而银行贷款成本获取标准较为简便，针对房地产企业来说，是一项较为合理的融资方式。其次，和银行贷款进行比较，债券融资时间比较长，同时我国债券市场还不完善，相关体系对企业债券发行表现和要求较为严谨。因此，债券融资在房地产企业占比相对较低。由此可见，房地产债务融资来源方面还存在诸多漏洞和问题。
三、房地产企业债务融资结构优化对策
（一）规模结构优化的对策
首先，实现股权融资规模的扩充。鉴于我国房地产企业资产负债水平较高的现象，导致该现象出现的主要因素有两点，一个是债务融资占比较高，另一个是股权融资占比相对较大。其中，股权融资作为房地产企业扩充融资渠道，提升资金应用效果的主要方式。只有将股权融资规模进行扩充，才能保证房地产企业资金框架的均衡性，进而减少财务风险的出现。其次，提升银行信贷的约制性。我国房地产企业在开展项目建设时，需要投放大量资金，而资金获取主要依赖于银行贷款，但是代理成本相对较大，无法将房地产企业高占比的债务融资具备的约束运营人员行为的作用进行发挥[3]。高资产负债将会存在一定的风险，这就需要房地产企业科学应用债务融资的约制作用。但是如果负债银行以外部债权人的身份存在，将不能发挥企业信贷的约制效果。
（二）期限结构优化对策
首先，实现债务期限的合理分配。鉴于该现象，房地产企业需要结合自身建设项目周期以及运营情况，合理设定债务期限，尽可能实现项目周期和债务时间的高度统一，减少短期负债的占比，在提高长期债务占比的基础上，减少融资风险的出现，进而给企业创造更高的效益。其次，将长期债务作用进行全面发挥。房地产企业需要把债务融资期限框架占比管控在合理范畴内，并且借助财务杠杆效应实现企业绩效情况的优化，提升融资效率。此外，房地产企业如果一味的注重短期借款，将会担具较大的资金成本，并且对应的债务风险也会加大。对比之下，长期债务所产生的资金成本相对较少，同时不会给房地产企业带来较高的偿债压力。最后，构建完善的债权人保障体系。结合相关的法律条例，完善债权人保障体系，对房地产企业债务期限框架加以修整和优化，进而实现房地产企业融资水平的提升。
（三）来源结构优化对策
第一，扩充融资渠道，提升融资方式的多元化。我国房地产企业在开展融资工作时，由于受到融资方式的约制，导致融资资金来源渠道比较单一，通常情况下，房地产融资资金来源于两个方面，一个是企业自身积累，另一个是银行机构贷款。所以，为了实现融资渠道的扩充，就要提升房地产企业融资水平，采用多样化的融资方式，给房地产企业开展融资工作提供充足的选择空间[4]。并且把将银行借贷当作主体的融资方式进行优化，完善商业票据，促进资金流动效率，确保房地产企业在资金比较匮乏时，可以借助相关票据来获取一定资金。第二，加强债务融资风险管理。房地产企业需要结合融资来源，对融资风险加以科学识别和评估，结合评估结果，采用相应的防范措施，以此减少风险的出现。针对融资风险比较低的房地产企业来说，在融资来源选择上，主要以银行借贷等方式为主，并且扩充融资规模，减少无形资产占比，优化房地产企业运营方式，给房地产企业融资水平的提升提供条件。
四、结束语
总而言之，银行机构在对房地产企业发放相应的贷款以后，出于各种因素的影响，企业投放成本以及预算效益受到不同程度的影响，也就是因为借款人员存在违规操作，导致房地产开发贷款受到损失的可能性。所以，在实施债务融资时，需要对房地产企业债务融资来源框架优化，在减少房地产企业经济损失的基础上，推动房地产企业更好发展。
参考文献：
[1]张林.房地产企业债务融资来源结构优化研究[J].江西建材，2017（13）：224.
[2]郑慧开.房地产企业债务融资结构优化文献综述——基于债务融资规模、期限、来源结构的视角[J].清远职业技术学院学报，2017，10（04）：38-42.
[3]郝美丽.房地产企业资本结构与财务杠杆——以首开股份为例[J].中国经贸导刊，2014（32）：53-56.
[4]郑慧开，谢赤.房地产企业债务期限结构及其优化研究——以沪深A股市场上市公司为例[J].财经理论与实践，2014，35（06）：65-69.
（作者单位：广州市城市复建有限公司）
摘要：本篇文章首先对债务融资来源结构的基本内容进行概述，从规模结构方面、期限结构方面、来源结构方面三个方面，对房地产企业债务融资存在的问题进行解析，并以此为依据，提出房地产企业债务融资结构优化对策。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。
关键词：投资；房地产企业；债务融资；来源结构
房地产行业作为资金密集型企业，自身含有资金投放多、投资期限高以及运营风险大等特性，足够的资金能够给企业顺利运作提供依据。自2010年以后，银行信贷以及房屋限购等政策的落实，给房地产企业资金回笼带来了一定影响，资金匮乏现象逐渐显著，融资成本的提升，加剧了房地产企业运营风险的出现。而在房地产资金来源中占据较大位置的债务融资得到了各界的广泛关注。一方面，债务融资来源框架在企业财务资金、资金流动等方面发挥着一定的效果，从而给房地产企业整体运营造成影响。另一方面，提升债务融资来源框架的规范性，能够激发房地产企业具备的财务杠杆效应，进而实现企业整体效益价值的提升，促进房地产企业长远发展。下面，本文将重点阐述和解析房地产投资房地产企业债务融资来源结构优化。
一、债务融资来源结构的基本概述
所谓的债务融资来源结构主要指房地产企业债务资金中各个来源资金之间的占比和构建关系。一方面，因为债务融资来源具有差异性，使得其成本以及偿还时间方面也大不相同。所以，债务融资来源结构将会给房地产企业财务资本以及资金流动等方面带来一定影响，进而约制企业财务运营情况。另一方面，提升债务融资来源结构的规范性和合理性，能够将房地产企业自身具备的财务杠杆效应进行全面发挥，进而有效提升企业整体价值[1]。
结合当前学术界对债务融资来源结构的探究来说，其探究核心内容在于两点，一个是债务融资来源结构，另一个是债务融资来源结构对房地产企业的应用。针对房地产企业来说，只要保证债务融资来源结构的规范性和合理性，实现债務融资方式的多样化，才会促进其长远发展。
二、房地产企业债务融资存在的问题
（一）规模结构方面
债务融资自身含有一定的税盾特性，能够减少代理成本的投放。然而，当债务融资达到一定标准以后，将会加剧风险的出现，进而让房地产企业面临倒闭危机。如果债务融资占比相对较大，将会提升风险发生几率，一旦风险出现，将会与税盾效应进行抵消，进而给企业治理带来一定影响。并且，我国房地产企业在债务融资方面，具备规模高以及占比大等特性，再加上房地产投资项目需要投放资金数量比较大，随着有关企业债务融资占比的逐渐升高，财务融资成本将会超过税盾效应所创造的效益，进而使得企业整体绩效开始呈现下滑趋势[2]。当负债率比较大时，必将会给房地产企业信誉状况带来影响，加大运营成本的投放。当盈利水平减少时，将会引发亏损现象，从而给房地产企业今后发展带来约制。
（二）期限结构方面
首先，结合融资渠道来说，金融市场有待完善，并且债券市场发展含有一定的落后性，大多数企业无法借助债务市场来实现长期债务的获取。企业在开展融资工作时，一般以银行机构的短期借贷为主。另外，中长期贷款相关标准比较高，大多数企业都无法满足其借贷需求。其次，结合房地产企业自身角度来说，即便获取了一定比例的长期债务，但是部分企业为了减少融资成本投放，还会采用多种方面来获取更多的短期负债，进而加剧了风险的出现。最后，房地产企业因为自身含有一定的特殊性，其和银行等机构联系比较紧密，所以，需要采用短期债务的方式来处理将会面临的流动性风险。
（三）来源结构方面
首先，房地产企业因为在土地采购以及工程建设过程中，需要投放大量的资金，而银行贷款成本获取标准较为简便，针对房地产企业来说，是一项较为合理的融资方式。其次，和银行贷款进行比较，债券融资时间比较长，同时我国债券市场还不完善，相关体系对企业债券发行表现和要求较为严谨。因此，债券融资在房地产企业占比相对较低。由此可见，房地产债务融资来源方面还存在诸多漏洞和问题。
三、房地产企业债务融资结构优化对策
（一）规模结构优化的对策
首先，实现股权融资规模的扩充。鉴于我国房地产企业资产负债水平较高的现象，导致该现象出现的主要因素有两点，一个是债务融资占比较高，另一个是股权融资占比相对较大。其中，股权融资作为房地产企业扩充融资渠道，提升资金应用效果的主要方式。只有将股权融资规模进行扩充，才能保证房地产企业资金框架的均衡性，进而减少财务风险的出现。其次，提升银行信贷的约制性。我国房地产企业在开展项目建设时，需要投放大量资金，而资金获取主要依赖于银行贷款，但是代理成本相对较大，无法将房地产企业高占比的债务融资具备的约束运营人员行为的作用进行发挥[3]。高资产负债将会存在一定的风险，这就需要房地产企业科学应用债务融资的约制作用。但是如果负债银行以外部债权人的身份存在，将不能发挥企业信贷的约制效果。
（二）期限结构优化对策
首先，实现债务期限的合理分配。鉴于该现象，房地产企业需要结合自身建设项目周期以及运营情况，合理设定债务期限，尽可能实现项目周期和债务时间的高度统一，减少短期负债的占比，在提高长期债务占比的基础上，减少融资风险的出现，进而给企业创造更高的效益。其次，将长期债务作用进行全面发挥。房地产企业需要把债务融资期限框架占比管控在合理范畴内，并且借助财务杠杆效应实现企业绩效情况的优化，提升融资效率。此外，房地产企业如果一味的注重短期借款，将会担具较大的资金成本，并且对应的债务风险也会加大。对比之下，长期债务所产生的资金成本相对较少，同时不会给房地产企业带来较高的偿债压力。最后，构建完善的债权人保障体系。结合相关的法律条例，完善债权人保障体系，对房地产企业债务期限框架加以修整和优化，进而实现房地产企业融资水平的提升。
（三）来源结构优化对策
第一，扩充融资渠道，提升融资方式的多元化。我国房地产企业在开展融资工作时，由于受到融资方式的约制，导致融资资金来源渠道比较单一，通常情况下，房地产融资资金来源于两个方面，一个是企业自身积累，另一个是银行机构贷款。所以，为了实现融资渠道的扩充，就要提升房地产企业融资水平，采用多样化的融资方式，给房地产企业开展融资工作提供充足的选择空间[4]。并且把将银行借贷当作主体的融资方式进行优化，完善商业票据，促进资金流动效率，确保房地产企业在资金比较匮乏时，可以借助相关票据来获取一定资金。第二，加强债务融资风险管理。房地产企业需要结合融资来源，对融资风险加以科学识别和评估，结合评估结果，采用相应的防范措施，以此减少风险的出现。针对融资风险比较低的房地产企业来说，在融资来源选择上，主要以银行借贷等方式为主，并且扩充融资规模，减少无形资产占比，优化房地产企业运营方式，给房地产企业融资水平的提升提供条件。
四、结束语
总而言之，银行机构在对房地产企业发放相应的贷款以后，出于各种因素的影响，企业投放成本以及预算效益受到不同程度的影响，也就是因为借款人员存在违规操作，导致房地产开发贷款受到损失的可能性。所以，在实施债务融资时，需要对房地产企业债务融资来源框架优化，在减少房地产企业经济损失的基础上，推动房地产企业更好发展。
参考文献：
[1]张林.房地产企业债务融资来源结构优化研究[J].江西建材，2017（13）：224.
[2]郑慧开.房地产企业债务融资结构优化文献综述——基于债务融资规模、期限、来源结构的视角[J].清远职业技术学院学报，2017，10（04）：38-42.
[3]郝美丽.房地产企业资本结构与财务杠杆——以首开股份为例[J].中国经贸导刊，2014（32）：53-56.
[4]郑慧开，谢赤.房地产企业债务期限结构及其优化研究——以沪深A股市场上市公司为例[J].财经理论与实践，2014，35（06）：65-69.
（作者单位：广州市城市复建有限公司）
